すまいよみ スムログ出張所スレ

[すまいよみ]

ファミリーで永住できる居住性を第一に、資産としての側面も合わせて見るのが、すまいよみマンション選びのモットー。

ただしマンション選びに失敗しても深刻になる必要はありません。今や住まいは一生物の買い物ではなく、僕も4度のマンション購入を経て満足の境地に達しました。

東京東5区（墨田、江東、足立、葛飾、江戸川）のマンションを日々探訪しています。

ここではマンションの寸評をしていきますのでよろしくお願いします。


<スムログ>
https://www.sumu-log.com/archives/author/sumaiyomi/

<個人ブログ「東京イースト マンションブログ」>
https://www.takenote1101.com/

<Twitter>
https://twitter.com/sumaiyomi

[管理人より追記：レスに含まれる価格や間取りの情報は投稿された時点のものであり、購入可能な住戸の情報ではありません。]

[18: すまいよみ]

「将来大きく変わる街、小岩駅徒歩1分に建つタワーマンション」
これこそ大きな特徴であり、またとない価値ある住まいとなります。

「JR小岩駅周辺地区まちづくり基本構想」では、主に北口と南口において、期にわかれた大規模再開発が進んでいますが、東京23区の東地区でも、様相が大きく変容する大規模再開発エリア、街として注目されています。

将来に目を向けた時、街の変わり目に、この駅徒歩1分のタワーマンションを購入できるメリットは大きいはずです。

上記地区開発のうち、駅南口「南小岩六丁目地区」再開発は、9万㎡にも渡る複合施設「ＦＩＲＳＴＡ（ファスタ）小岩」として整備され、更に「Ⅰ街区～Ⅲ街区」に分かれます。

駅に最も近い「Ⅰ街区」には、10階建ての商業施設「ＦＩＲＳＴＡ　Ⅰ」

「Ⅱ街区」には、22階建て233戸の「プラウドタワー小岩ファースト」

「Ⅲ街区」には、33階建て368戸のタワーマンションが建設予定です。


タワーとしては小規模で、共用施設も「ゲストルーム」「ライブラリーラウンジ」「コミュニティラウンジ（キッズルーム）」と多くありません。

住まいとしては、秋の気持ちよい夜長に窓を開けると、総武線の騒音と駅前の喧噪が気になります。

近隣に分譲されている新築マンションの単価が以下になります（およそです）。

「プラウドタワー亀戸クロス」（駅徒歩2分）
坪単価360万円
「シティテラス新小岩」（駅路歩3分）
同320万円
「プラウド瑞江」（駅徒歩1分）
同320万円

また、先行の「アルファグランデ小岩ファースト」（徒歩3分）の中古成約状況は、坪単価270～280万円ほどで推移しています。

以上を踏まえ、「プラウドタワー小岩ファースト」の平均坪単価を330～340万円前後（70㎡換算7,000万円前後）と予想しています。

[22: すまいよみ]

業界に明るくない人からすれば無名のマンションブランドで、駅徒歩12分とハンデがある立地ですが、似たような境遇にある分譲マンションの中では、このような物件から選びたいです。

特に実際の外観を見て、更に中層階以上の部屋を見せてもらえば、印象は変わると思います。

・中川公園が近く明るい立地
・しっかり造り込まれ、洗練された存在感あるファサードデザイン
・広めのエントランスホールにキッズルーム
・開けた環境の中での日当たり、眺望が申し分ない全戸南西向き
・手に入りやすい4,000万円前後からの価格帯

エントランスデザイン、建物デザインが格好良く、共用廊下側の玄関周りがしっかりタイルで施されるなど、上質な造りです。

主立った共用部分では、広めのエントランスホールにキッズルームがあります。中小規模のマンションでありながら、少しでもサードプレイスがある事は良いですね。雨の日や、ママ友との交流など子育てに本当に役立つ共用空間になります。

設備や仕様については特筆すべき所はありませんが、最新の水回りやセキュリティなど必要最低限は揃っていますので、一次取得者層からすれば気にすることはありません。キッチンにカップボード標準装備は一般的な分譲マンションには珍しく嬉しいポイント。

決して、立地が悪く無名ブランドで「安かろう悪かろう」のマンションではありません。マンション名や駅徒歩で判断せず、実際にモデルルームを訪問してみることをお薦めします。私なら、4千万円前半でスカイツリービューが見られる中層階以上を検討します。

駅徒歩12分のハンデもあるため、売れ行きが良いマンションとはいえないので、本気で欲しければ値引きも交渉してみましょう。

施工は長谷工コーポレーションで安心です。ファミリーで明るく永住するための住まいとして選ぶ価値はあるマンションだと思っています。

全戸南西向き

Ａタイプ、72.59㎡
4階、4,448万円
7階、4,648万円

Ｃタイプ、71.4㎡
14階、4,648万円

Ｄタイプ、68.14㎡
4階、3,968万円
8階、4,148万円
11階、4,298万円

Ｆタイプ、76.56㎡、4LDK
2階、4,728万円
5階、4,818万円
9階、4,998万円
13階、5,298万円

[24: すまいよみ]

このマンションの大きな良さは、南向きの日当たり、5階以上は眺望も抜ける恵まれた住環境にある事と、ワイドスパンを採用した戸建ライクな素晴らしい間取り、居住性が高い住戸仕様にあります。

あまり知られていないマンションブランドですが、居住者視点での造り込みがされています。

例えば、ほとんどのマンションの住戸境が、低いタイプの隔て板が主流になる中、このマンションは、コンクリ－トを採用しているので、住まいの重厚感を出しプライバシー性にも優れています。

どの住戸もワイドスパン（住戸幅が広い）で効率がよく開放的な室内空間を実現し、LDだけでなく洋室もアウトポールで正方形に近く使いやすい室内空間の形状となっています。A、E、Fの角住戸プランは、コーナーバルコニーを採用するなど、非常に魅力的な間取り設定です。

ぜひ棟内モデルルームを見て、日当たり、眺望の良さと、一般的にはお目にかかれないワイドスパンの開放的な間取りを体感して欲しいです。

一方で気になる点は、ハザードマップと住環境の将来性です。

葛飾区のハザードマップを見ると一目ですが、荒川が氾濫した時には、色では赤に近い2番目に危険なエリアとなっています。すなわち氾濫した際は2階の高さまで浸水する危険性が指摘されています。以上を踏まえ、このマンションを選ぶ時は3､4階以上を選びたいです。

次に、マンション南側に存在する会社と3階建てのアパートの存在です。将来的に一斉に無くなり高い建物がたってしまう可能性は低いと思いますが、それも踏まえ、予算が許すのであれば更に高層階を選んでおきたいです。会社とアパートが高い建物に変わらなければ、その先は低層の住宅地で、高さ制限がある第2種高度地区に指定されているため、住環境が潰されることは無さそうです。

今までは相対的に住宅価格が低かった葛飾区ですが、金町、立石などの再開発も相次いでおり、エリアの魅力、相場も徐々に上昇しています。そのような中でも、現状では、都内、3LDKファミリータイプのマンションで、駅徒歩10分以内では、求めやすい価格だと思います。

南西向き

Ａタイプ（南西角）70.03㎡、3LDK
4階、4,899万円（＠230万円）

Ｂタイプ、68.12㎡、3LDK
3階、4,599万円（＠222万円）

E1タイプ（南東角）70.01㎡、3LDK
7階、4,899万円（＠230万円）
9階、4,999万円（＠235万円）

[30: すまいよみ]

このマンションの良さは、自然溢れる周辺環境の中、閑静で明るい住宅地に建つことです。全住戸南向き、前面開放立地につき、眺望、日当たり共に抜群な住環境です！

マンション前面が駐車場を挟んで低層の住宅地が連なる立地は、日当たりは1階から十分、眺望も3階以上から相当先まで見渡せるような抜け感が期待できる、贅沢なロケーションになります。

バルコニーパネルは、2階からクリアガラスを採用し、住環境を更に引き立たせてくれる仕様になっています。ベンチが用意される植栽豊かな敷地も素敵な空間に仕上がっていました。奥行きがあるエントランスデザインに、「ＰＡＲＫＨＯＭＥＳ船堀」の館名板も雰囲気があります。

まもなく、棟内モデルルームへ移行するようです。B3タイプ、7階、68.16㎡住戸の売出しの案内が来ていました。5千万円中盤～くらいでしょうか。

棟内モデルルームで、室内の明るさ、日当たり、眺望を体感してみたいですね！

[33: すまいよみ]

まもなく竣工を迎えます。

マンション名の「青砥」駅は徒歩14分ですが、お花茶屋も徒歩9分で利用できます。

東向きと南向き住戸で外観デザインが全く異なる面白いマンションです。東向きは白亜の重厚感、南向きはブルーのクリアガラスを基調とした洗練されたデザイン。

当マンション最大の特徴、魅力は間取りです。一般的にはデベロッパーにとって非効率となるワイドスパン住戸を採用し、室内の開放感、採光の取り込み、効率的な家具の配置など良いことばかりの居住性が高い空間仕様となっています。その空間を体感するには、間もなく移行しそうな棟内モデルルームに行くか、おとなり「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」棟内モデルルーム見学をオススメします。

デメリットは、なんといっても水戸街道「白鳥」交差点の喧噪でしょう。これはもう現地を見ればすぐわかることです。検討する人はご自身の住まいの価値観で判断しましょう。ただし、「T-3」サッシなど騒音対策は練られています。

「ソルフィエスタ堀切菖蒲園」も、南向きの日当たりに静かな環境にたつ魅力あるマンションですよ。


南向き
Ａ１タイプ、75.56㎡、角住戸
2階、4,490万円

Ｂタイプ、73.37㎡
3階、4,899万円
4階、4,949万円
5階、4,999万円

東向き
Ｄタイプ、70.51㎡
5階、4,799万円
6階、4,849万円
9階、4,999万円

[34: すまいよみ]

4月24日より事前案内会が始まっていますね。

直近では、亀戸、堀切菖蒲園、青砥など、東京イーストエリア中心に誠実なマンション作りをしているブランドです。

船堀は、昨年、江戸川区役所の詳細がリリースし始めたことなどから中古価格も上昇傾向で、今後も楽しみな街です。

このマンションの主な特徴・良さは以下の3点です。

1，船堀駅から「船堀グリーンロード」を一直線、フラットな道のりの徒歩9分の立地。

2，全戸南東向きで、バルコニー前面が抜けた、日当たり、眺望ともに優れた住環境

3、角住戸率の高さと、全戸ワイドスパン住戸による、効率的で開放感ある住空間の良さ

特にワイドスパンの間取りは、『ソルフィエスタブランド』の特徴で、ほとんどの居室が柱の出っ張りなどが無く正方形に近い空間。家具の配置のしやすさや室内の開放感に一役買ってくれます。しっかり採光が取れた部屋も多く、明るく暮らすことができます。大規模マンションの一般的な「田の字型」間取りで、共用廊下側の部屋の暗さなどと比べると一線を画す仕様となっていて、小規模マンションを積極的に検討できる特徴です。

1つ心配な点は、バルコニー前面の「関東自動車交通」株式会社の存在です。この会社の大きな駐車場のおかげで、抜けた環境になっていて住環境が良いのですが、未来永劫この地に留まってくれるかは現状ではわかりません。昭和25年創業から営業されている伝統ある会社なので、この先も末永く営業してくれると良いですね。

それと、敏感な方は、タクシーの早朝や深夜の入出庫による人や車の気配、エンジン音などは、少し気になるかもしれません。

価格ですが、船堀駅徒歩9分の新築、近隣の趨勢では平均坪単価270万円（70㎡5,700万円前後）ほどです。前面の会社の駐車場の存在などを踏まえると、個人的にはもう少し安いと検討しやすいかなと考えます。

[36: すまいよみ]

シティタワーズ東京ベイの友人宅にお邪魔してきました。

周辺の「ブリリア3兄弟」や「パークタワー東雲」「ベイズ」「スカイズ」などと比べると共用施設は少なくシンプルです。

パーティルームはかなり豪華で、私みたいな庶民にとっては落ち着きませんが、相当広く、北向きの高層階にあるので、都心、東京タワーの夜景を見ながら大勢でワイワイ会合を楽しむことができました♪

ラウンジでは、個別ワークされている人が多かったですね。



2021年5月現在の主な価格です。

◆ウエストタワー

＜北向き＞
I-45E1-1タイプ、43.38㎡
18階、5,800万円

＜南向き＞
I-70I-1タイプ、71.16㎡
21階、9,900万円
I-80M-1タイプ、80.99㎡
18階、11,100万円


◆セントラルタワー

＜北向き＞
Ⅱ-45P2-1タイプ、43.2㎡
7階、5,500万円
Ⅱ-80T1-1タイプ、79.88㎡
9階、9,100万円

＜南向き＞
Ⅱ-55R6-1タイプ、54.24㎡
6階、7,100万円


◆イーストタワー

＜北向き＞
Ⅲ-45H-1タイプ、43.18㎡
26階、5,900万円
Ⅲ-75N-1タイプ、73.14㎡
29階、10,200万円

＜南向き＞
Ⅲ-70K2-1タイプ、70.25㎡
9,500万円


2年前にモデルルーム訪問した時より、55㎡2LDK住戸で1,500万円、70㎡3LDK住戸で2,000万円ほど上がっている印象です。

このマンションの南向きは、日当たりと日中の海側の眺望がメリットですが、なんといっても首都高速の騒音が大きなデメリット。それと夜は海側なので夜景は寂しそうですね。

一方、北向きは、日当たりが無いのがデメリットですが、騒音は若干軽減されますし、都心部を臨む夜景が綺麗ですね。ただ低層階だと、有明ガーデンと壁ドンで、少し抜けた中層階でも有明ガーデンに来店している人からの視線が気になる住戸もありますので、高層階が良いですね。

どちらを選ぶか迷うところです。

[37: すまいよみ]

■このマンションの良さは大きく4点

①東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分立地

東西に各路線を横串して、1回の乗り換えで都心各所へ移動できる東西線のメリットを、駅徒歩3分が更に引き立てくれます。

ドアツードアでも東京駅界隈まで20分程度。

3分に住む意味は、雨が降っていても、後先に予定が立て込んでいても「ちょっといってくる」とサンダルを引っかけてコンビニ感覚で「億劫にならずに軽い気持ちで電車に乗れる」事に他なりません。それこそ機動力の源泉になるもので、3分の魅力・大きな価値です。

「東西線 × 大手町直通11分 × 駅徒歩3分」は、都心部隣接で送る生活に、大きな価値となるでしょう。


②徒歩7分以内に2つの大型商業施設が集う生活環境

南砂町の駅前は、駅前体裁らしからぬ殺風景な景観ですが、現在、駅ホームの改良工事が進められており、近い将来、地上も整備されて少しは生活利便施設などが建ち並んで楽しい駅前になることを期待しています。

少し歩くと、「トピレックプラザ」「スナモ」の2つの大型商業施設があり、徒歩でも車でも人を集う街並みが南砂町の特徴。当マンションからも両施設へ徒歩7分以内で利用でき、楽しく便利に生活できる環境です。

「スタバ」も「ユニクロ」も「無印」も「トイザらス」も「ビックカメラ＆コジマ電気」も「カインズ」も「ラウンドワン」も、レストラン街、子供の習い事まで、徒歩圏内でひと通り何でも揃ってしまいます。強いて言えば「シネコン」がない事くらいでしょうか。

「南砂三丁目公園」が駅前に広がり、荒川河川敷や「夢の島」まで自転車に乗ればすぐに行ける距離にあるので、自然や公園も多く、生活しやすく子育てに適した環境になります。


③充実した大規模ランドスケープデザイン

商業施設が近い恵まれた環境に加え、大規模マンションの高い生活利便性があれば鬼に金棒で、便利に楽しく生活できる施設、サービスが揃っています。4つのガーデンに、コミュニティスペースや、ワークスペース、ウェルネススタジオ、キッズ＆ママコーナーなど5つの共用空間が用意されるようです。常に新しい企画を打ち出す「リビオ」ブランドの共用施設、サービスに、ワクワクします！


④南向き住戸設定が多い敷地形状

南側の開口部が広い敷地形状のため、南向き住戸が多くなるのも魅力の1つです。

敷地の東西南北に囲まれ感があっても、南向きの設定住戸が多く取れるばかりか、西向き、東向きのバルコニー前面の離隔を取って配棟できるメリットもあります。

太陽（日当たり）に対して開口部が広いため圧迫感や日陰になる時間も少ないでしょう。



■このマンションのデメリット

気になる点は、敷地の囲まれ感です。つまり採光、眺望に影響が出る住環境であること。

南向き棟、西向き棟、東向き棟ともに、バルコニーの先に前建ての存在があります。

南側にあるのは、8階建ての都営住宅ですが、更にその南側には、南砂町の鉄板マンション「グランエスタ」がそびえ立っていますので、高層階でも眺望は難しいです。


西側には、9階建てのマンション「ウェルフェアグリーン南砂」の存在があります。ただし7階部分に隣接しているので、8階より上は眺望も抜けてきそうです。


東側には、こちらもマンションで言えば7.8階くらいの倉庫が建っています。

ただし、東側、西側ともに配棟を見る限り比較的離隔が取れそうですし、南向きも低層階から日当たりは確保できそうなので、圧迫感は少ないでしょう。


もう一つ。東側、西側に離隔を取る、つまり、東棟、西棟を詰めると、それぞれの棟の被りから共用廊下側の部屋が日陰で暗くなる要素を孕みます。



■一般定期借地権付きマンション

一般的な話ですが、借地権付きマンションは、所有権の新築分譲より土地代相当分を安く購入できるメリットがあります。

しかも、この立地の良さで所有権ともなれば相当な価格が予想される中、少しでも多くの層に手が届くかもしれません。定期借地権で安いだけでなく、立地の良さと大規模マンションの人気の高さから、永住せず「残り何十年」の所でも売却しやすく、出口戦略もたてやすいのではないでしょうか。

一般定期借地権のため、例外なく2085年までに更地にして返却しなければならず、月々の地代負担などランニングコストが高くなるデメリットもあります。

以上です。

都心隣接の駅徒歩3分、大規模マンションは希少なので、早めに検討したいマンションになります。

[39: すまいよみ]

最高の立地ですね！

・フラットな駅徒歩5分
・コンビニ、ドラグストア、スーパーなどが近い生活に便利な環境。
・無電柱化が進んでいる周辺綺麗な街並み
・南側がうるさすぎない幅員広めの道路、低層の住宅地に面し、開放感ある明るく日当たり良好な住環境。

価格次第ですが、立地だけで十分オススメで、間取りが良ければ言うこと無し、本当に良いマンションになると思います。

直近の分譲では、以下のような状況です。

プラウド瑞江（駅徒歩1分）
平均坪単価315万円（70㎡、6,700万円）

プレシス瑞江パークサイドコート（駅徒歩6分）
平均坪単価240万円（70㎡、5,100万円）

バウス瑞江（駅徒歩7分）
平均坪単価270万円（70㎡、5,700万円）

プレシス瑞江は、2年前の相場が一段安かった時でしたが、当時でも明らかに安くて早期完売していました。逆に、バウス瑞江は、若干苦戦していた印象を受けていました。

あくまで個人的な予想では、平均坪単価280円（70㎡、5,900万円）アップくらいでしょうか。

東京イーストエリアの中でも、都営新宿線の快適さ、今まで相対的に低かった相場も踏まえて中古相場も上がってきていますし、企画、間取り、外観など、これからわかってくると思いますが、楽しみなマンションですね！

[40: すまいよみ]

「リビオシティ西葛西 親水公園」は、ファミリー向け永住型レジデンスです。

周辺環境の良さと、大規模ランドスケープによる充実した共用施設、住戸内の「モアトリエ」が特徴のマンション。


2つのサードプレイスにより、充実した楽しいマンションライフになりそう。

まず1つ目のサードプレイスは、充実した共用施設です。

エントランスに入ってすぐのラウンジは、落ち着いた大人の空間。ちょっとしたワーキングスペースが良いですね。

エントランス抜けて南棟には「コモンリビング」が設けられていて、暖炉スペース、パーティスペース、キッズコーナー、ママズコーナーと、それぞれの空間で楽しく過ごすことができそうです。

ポイントは、本を読んだり静かに過ごすラウンジと、お子さんがワイワイ遊んだりママがお話しするコモンリビングが分かれていることです。ここは良いなと思いました。


2つめのサードプレイスは、住戸内に採用される2畳前後の多目的スペース「モアトリエ」。

大型ウォークインクローゼットなど収納としても良いですし、小さいときの子供の勉強スペースとしても、趣味のスペースとしても使用することができそうですね。

「モラトリエ」は、間取りによって、ＬＤ隣接とＬＤの外から選べます。用途やお好みで選部と良いと思いますが、リモートワークには、リビングの外が良いでしょう。


住戸の外の共用施設、住戸内両方にサードプレイスを持てて、充実したマンション生活を送ることができます。

マンションの外に出れば、ファミリーで楽しく、スポーツ公園、親水公園や葛西臨海公園、アリオ葛西、自転車で旧中川をサイクリングしながら葛西臨海公園、ディズニーリゾートに遊びに行ったり楽しい生活が待っています！

デメリットは、清砂大橋通りを超える駅徒歩11分の立地と、周辺環境の良さの裏返しでもありますが、生活利便性の低さと夜間環境の寂しさです。

[41: すまいよみ]

「駅徒歩4分の利便性」×「住環境の良さ」という立地が特徴のマンションです。

イトーヨーカ堂、東急ストアはじめ、5件ものスーパーが徒歩5分以内にある生活するには贅沢な環境です。

「駅徒歩5分以内では20年ぶりの住居系エリア」をコンセプトにした、マンション周辺の住環境の良さも際立ちます。駅までの歩道が整備され、「袋橋公園」の緑が近く、明るく落ち着いた場所です。駅を挟んで広大な「東綾瀬公園」も徒歩5分、改築中の新しい校舎「綾瀬小学校」が徒歩8分と、子育てするにも良好な環境となります。

具体的な配棟、間取りなどは出ていないのですが、南北に細長い敷地で、西側は開けているものの駐輪場になっているため、東向き中心の配棟になるのではないでしょうか。間取りは、40.46㎡の1LDKから用意されるようです。

気になる価格ですが、以下、現在分譲中の周辺マンション価格です（およそ平均です）。

メイツ東綾瀬
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

ライオンズ綾瀬セントマークス
綾瀬駅徒歩9分、平均坪単価280万円（70㎡5,900万円）

クラッシィハウス亀有
亀有駅徒歩4分、平均坪単価320万円（70㎡6,800万円）

メイツ、ライオンズともに若干苦戦している印象で、クラッシィハウスも、一期の平均300万円の坪単価から強気の値上げをしてきました。

加えて、当マンションと条件が似ている中古マンションの相場です。

アトレ綾瀬（築2013年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価205万円（70㎡4,300万円）

パークホームズ綾瀬ステーションプレミア（築2012年）
綾瀬駅徒歩4分、坪単価250万円（70㎡5,300万円）

以上を踏まえて、「シティハウス綾瀬」の平均坪単価を320万円～330万円と予想してみました（70㎡6,800～7,000万円）。正直、近隣エリアにおけるマンションの販売市況が良いとは思えないので、1期は様子見でこんなものかなと予想してみました。

間取りやランドスケープデザインなど、詳細のリリースが楽しみです！

[42: すまいよみ]

121戸の規模感と充実した共用施設、イニシアブランドの居住性の高さが特徴、良さのマンションです。

私が思ったデメリットは、「西向き住戸中心」であることと、京葉道路沿いの騒音です。

新小岩駅徒歩27分、船堀駅徒歩29分の駅遠立地ですが、これは誰でもわかることで、当然価格にも反映されてきますから、デメリットと言うよりは、それぞれが住まいの価値観、優先順位として検討材料にすればよいだけのことだと考えています。

全戸70㎡以上、ファミリータイプのマンションで、駅遠野立地は、基本的に永住型ですから、121戸の規模感が活きてきます。つまり、同世代が同時期に入居することで、家族が増えれ、マンション内の「お友達」「ママ友」ができ、助け合ったりできるコミュニティ醸成につながる事が大きなメリット。

時代を反映した共用施設も住人にとって嬉しいサードプレイスになります。「スタディルーム」「ラウンジ」「ランドリー」「テラス」が用意されます。また、「屋上ルーフテラス」も設置予定。更に「シェアサイクル」は、交通に不便な場所である事から重宝する共用サービスになります。

イニシアの間取りは、共用廊下側の部屋が使いやすいように柱型が浸食していなかったり、居住者視点のよく考えられた設計になっているため、家族が楽しく効率的に暮らせるマンションとなるはずです。

比較的求めやすい価格になるのも魅力でしょう。予定価格は、70.76㎡の3LDKで3,900万円台からとなっています。

私が感じたデメリットの「西向き」。駅距離があるからこそ、日がさんさんと当たる、南向きの閑静な環境に住みたいと思ってしまいます。南向きであれば、北側が大通り沿いに面接していても、騒音は最小限に押えられるのですが、西向きなので大通りに近い住戸は騒音も気になると思います。ただ、西側は低層の住宅地のため、ほとんどの住戸が抜け感がある明るい住空間になるはず。

イニシアブランドのマンションは、常に住まいに対するコンセプトが統一されていて居住者視点なので、間違いなくお勧めできるマンションになると思っています。

[44: すまいよみ]

私が考えている当マンションの良さは、主に4点です。

・地区計画で進行中の「街区」に立つ生活環境
・存在感がある大規模ランドスケープデザイン
・南向きが開けた環境にある住環境の良さ
・23区隣接立地で75㎡住戸余裕の空間

このマンションは、東洋一のマンモス団地、埼玉県草加市の「松原団地」があった54ヘクタールもの土地を複合開発する、「街区」の中のプロジェクトの1つ。

マンション周辺一帯は、地区計画によって、かつて栄えた団地一帯の光景が、新しい住宅、生活利便施設、大型公園として整備された綺麗な街並みの様相です。徒歩圏内には、「東武ストア」「マルエツ」「ＭＥＧＡドンキ」「カインズオーム」などの生活利便施設も充実してます。

共用空間は、「ザ・パーク」のC棟1階部分に設置されます。「ペアレンツサロン」「キッズルーム」は、子育てを助けてくれるありがたい共用スペース。子育てしながら、住人とのコミュニケーションが密になり、年を重ねてもかけ替えのないマンション内コミュニティの醸成に繋がるでしょう。「ゲストルーム」も用意されます。こちらは客用だけでなく住人も使用可能です。

管理費も安いですね。大規模マンションのスケールメリットを活かしています。70.56㎡住戸で10,550円。これはインターネット使用料込みでしょう。

一部、東向き、西向き住戸もありますが、南向き中心の配棟計画になっています。

「ザ・パーク」のＡ棟は、南側に存在する「松原団地記念公園」によって、日当たり、眺望とも良好で、優れた住環境が約束されます。

「ザ・パーク」のＣ棟は、前面にＡ棟が被りますが、離隔が43m取れているため、日当たりは確保できるでしょう（要確認）。1階住戸には専用駐車場の設定も。


「ザ・ガーデン」は、南向きＥ棟、Ｆ棟の前面の空地が気になっていたのですが、建設予定の建物は、なんと最大の高さ9.5mの1階建て！獨協大学関連施設になり、こちらの棟も良好な住環境が半永久的に約束されることになります。3階くらいからはしっかり抜け感がある住環境に落ち着きそうです。恵まれています！

間取りは、全て70㎡以上のファミリー向けですが、特に75.30㎡タイプの南向き設定が多いです。

75㎡の3LDKは空間に余裕があります。70㎡とでは同じ3LDKでも余裕が全然違う空間に。

例えばおよそですが、70㎡だとLDが11.5畳。隣の洋室と一体化しないと中々使い勝手が良いリビングになりません。一方75㎡、1畳増えてLDが12.5畳になると、この1畳の差だけで隣の洋室がなくてもリビングとして家具を置いて十分に機能する空間になります。

収納をとっても、上記75㎡の間取りでは、各居室のWICも大きめのため、家族が増えて荷物が嵩張るようになっても、しっかり収納に収まるはずです。しかも、モデルルームのタイプの75.30㎡住戸は、納戸が2カ所あります！

つまり70㎡では、3人家族、75㎡では4人家族の生活空間になると個人的には考えているので、この5㎡の差が大きいわけです。60㎡台の3LDKが増える中、23区隣接の立地、この価格帯で75㎡の3LDKは住まいとしての価値があります。

以上、大型公園や無電柱化の整備された街並みの中、大規模マンションのゆとりある間取りに住まう、子育てにぴったりのマンションになります。

[45: すまいよみ]

名ばかりの「レジデンス」を使用している一般的な共同住宅も見かけますが、大手デベロッパー共同分譲マンション「飛鳥山レジデンス」は、コンセプトである上質さを反映して命名されています。

◆ランドマーク性を発揮できる価値ある立地

希少性が高い立地です。桜や紫陽花の名所「飛鳥山公園」に近接し、ただでさえ住まいのステータス性がある高台の地は、豊かな緑や神社に囲まれ、眼下を見渡せる眺望にも恵まれたポジション、ハザード上も安心して住む事ができる場所。周辺は、歴史観を感じさせる土地柄で、マンション名の通りランドマーク性を発揮できる立地です。

子供ができれば、飛鳥山公園内の「紙の博物館」「北区飛鳥山博物館」「渋沢資料館」や、近隣の「お札と切手の博物館」「王子神社」に、最初は興味がなくても暇つぶしで渋々赴くことになるでしょう。徒歩圏内の「旧古河庭園」「六義園」の存在もあいまって、この地での暮らしが続けば、文化や歴史への造詣が深まるかもしれません。何より、そばにあって触れられる環境にいることがとても大事。子育てにもきっと活きてきます。ユニークな教育方針などで評判が良い「滝野川小学校」学区であることも、徒歩14分と小学生の足では心もとない距離ではあるものの、子育ての素地を強めてくる要素のひとつだと思います。

飛鳥山の高台に住むことは、日々の生活に豊かな感性や癒やしをもたらしてくれる、確かな価値があります。

交通利便性の高さも、当マンションの人気の理由になっています。ＪＲ京浜東北線、都電荒川線を使えば、近隣の散策や買い物、遠出のレジャーユースに機動力を発揮します。たまに都電にゴトゴト揺られて昔ながらのアトラクションを楽しめる「あらかわ遊園」に出向く楽しみ。子どもは、抱っこしながら路面電車を見にいくだけでも喜ぶので、子育てにも活躍してくれるでしょう。美術館や博物館、動物園、図書館などが一帯に集まる「上野恩賜公園」へもＪＲ京浜東北線一本で移動できるので、休日遊びに行く頻度は高くなるはずです。徒歩4分のメトロ南北線「西ヶ原」駅を使えば、飯田橋まで直通11分、周辺の各駅からは地下鉄乗り換えで都心要所への移動もスムーズ、ビジネス利用での利便性も高いです。


◆レジデンスの名に相応しい豊かな住環境

大型公園、神社に近接した高台立地は、まさに上質邸宅を構えるにふさわしい住環境で、その恩恵を受けた配棟計画を実現しています。

七社神社と低層の住宅に向いた日当たり良好な南西向き、飛鳥山公園の緑陰を正面に感じる西向き、眼下に王子の街並みを臨む眺望豊かな北東向き、それぞれ趣が異なる住環境の部屋を選ぶ事ができます。

東西に長い敷地により、南西向き住戸を増やした恵まれた敷地形状ながら、当マンションの西向きや北東向き住戸は、住環境が見劣りするわけではなく、南西向きでは得られない住環境の良さを提供してくれます。


◆住まう誇りをもたらすランドスケープデザイン

7,400㎡もの敷地に、周辺の景観を損うことなく、環境と一体化した贅沢な低層5階建てが一際目を惹き、希少性がある建築物となります。飛鳥山の公園から木陰から微かに臨む上質な佇まいは、見る人から、この地の特別な存在に映るでしょう。バルコニー側や住戸玄関周りはしっかりタイル張りで上質さを演出、玄関周りには邸宅感を象徴するように袖壁も設けられた住戸デザインも見事だと思いました。


◆ゆとりをもって暮らせる住空間

72㎡、73㎡台中心、ゆったり目の3LDKは、3～4人家族にとって、収納や各居室の広さも十分だと思います。アンボンドスラブ工法によって、一部住戸を除き室内へ小梁の浸食を抑えることで頭上まで開放感を作りだし、専有面積以上に広さを感じられるスッキリした空間に仕上がっています。


◆上質な生活を支える住戸設備

一般的なマンションにも装備されている設備は割愛しますが、ディスポーザーはもちろん、キッチン、洗面台ともに天然石の天板、2.1mのハイサッシに連窓、Low-E複層ガラス、ＬＤと隣洋室のウォールドアは天井部までの開放できるトールタイプ、大判のシートフローリング材など、一般的な分譲マンションの一歩上をいった設備・仕様が揃っています。1.2.5階のFIX窓、面格子付きの窓には、防犯センサーも施されます。水回り周辺のリフォームに柔軟性を持たせるサイホン排水システム「ミライフル」の採用は、住まいへの関心が高い居住者の暮らしをアップデートし続ける価値となるでしょう。


◆生活の質を高めてくれる共用施設、サービス

マンションのエントランス前には、住まいの格を高めてくれる車寄せが充てられます。格調ある見た目もそうですが、雨の日の荷物や人の乗降など、あるのと無いのとでは住人の利便性が全く異なります。棟内居住者専用の荷捌きスペース、全戸玄関前に用意されるパルシステムの食配スペースも、住人の快適生活を支えてくれるはずです。

一方通行の公道を挟んで共用棟「フォレスト・ヴィラ」が設置されます。通常のマンション共用施設の在り方とは一線を画す「離れ」は、ライフスタイルを豊かにしてくれる「別邸」そのものです。造りは細田工務店の協力により、周囲の環境に馴染ませるような木造造りとなっているのも凝った意匠！

パーティダイニング、スタディ＆ワークラウンジ、テラス、ベンダー、共用トイレが住人専用の共用施設、サービスとして用意され、子育て支援施設（予定）が棟内に併設される予定です。レンタサイクル4台についても、買い物や散策など、近隣での生活を楽しむ幅を広げてくれる快適サービスになります。

また、長谷工の「プレミアムアフター管理」が適用され、通常のアフターメンテナンス、サービスよりも、充実したものとなっています。


以下は、売出中の主な価格。

◆ブライトコート（南西向き）

Ｉタイプ（1階はI’）72.56㎡
1階、7,398万円
2階、7,648万円
4階、8,268万円

Ｋ1タイプ、72.64㎡
4階、8,268万円

Ogタイプ、75.53㎡
1階、8,298万円


◆グリーンコート（西向き）

Ａタイプ、81.60㎡
1階、9,288万円
2階、9,448万円
3階、9,678万円

Ｃ２タイプ、73.59㎡
3階、8,098万円


◆エアリーコート（北東向き）

Ｑタイプ、69.30㎡
2階、6,900万円台
4階、7,300万円台

Ｔタイプ（1階はT’）67.82㎡
1階、6,300万円台
2階、6,600万円台
4階、7,000万円台


北向きは、線路沿いの騒音と日当たりが期待できないことが許容できれば、単価をかなり下げてきたので、60㎡台の住戸は価格的にかなり魅力です。


当マンションのデメリットは、ＪＲ京浜東北線、東北・上越新幹線が近いことで、生活において一部感じられる騒音でしょう。一部のサッシにはしっかり二重サッシが設けられているものの、特に北向き住戸は、窓を開けての生活が憚られるかもしれません。

生活利便性が高い場所とも言えません。一番近い徒歩5分のファミリーマートすら、マンション出て行こうと思うと、ちょっと億劫です。

それでも！徒歩7分にOKストアが！一気に所帯じみますが、OKストアは、NB製品、PB製品ともにどこよりも安さを追求し、OKストアオリジナルの惣菜やお弁当も安くて旨い！最強のスーパーだと思っています。「ザ・タワーズ台場にOKストア」『飛鳥山レジデンスにOKストア』いいじゃないですか。安かろう悪かろうではないので、日々の生活にも重宝すること間違いなしです。

一部、敷地の南東側3.5％を七社神社から借りたおかげで（普通借地権）、西ヶ原駅徒歩4分のサブエントランスが作れたばかりか、敷地内駐車場への柔軟な動線や、住環境豊かな3棟の配棟計画が実現しました。普通借地権のため、期限が来ても通常は更新されますし、売却する際、購入者の住宅ローンを選ぶ心配も、メガバンクはほぼ大丈夫との事でしたので、借地を一部充てたこと、1住戸当り月々数百円の地代負担は、逆に上質レジデンスを作り上げる上での大きなメリットであると思いました。

[50: すまいよみ]

第4期は、駅寄りの「ゲートタワー」高層階からの売出しです。
この第4期までは来年の3月末引き渡し、次期以降については、引き渡し時期が後にずれ込むとのことでした。

以下は、第4期の主な販売予定価格です。

【ゲートタワー・西向き】

GJ5タイプ、56.29㎡、2LDK
16階、7,000万円台
21階、7,200万円台

GM1タイプ、74.56㎡、3LDK
16階、8,500万円台
21階、8,900万円台

GN1タイプ、63.53㎡、2LDK
16階、7,400万円台
21階、7,600万円台

GL3タイプ、79.82㎡、3LDK
16階、8,700万円台
24階、9,200万円台

GO1タイプ、42.69㎡、1LDK
7階、4,998万円
15階、5,108万円

第4期販売予定住戸の平均坪単価は380～390万円前後。1期に比べると、坪単価で30万円、グロスで1,000万円前後上がっている印象です。
第4期販売の次は、ゲートタワー西向きの低層階エレベーター利用住戸の販売がスタートするようです。

住戸棟はかなり出来上がってきています。商業施設も骨格が見えてきています。テナントはまだ詳細未定とのことでしたが、リリースされると更に盛り上がりそうですね！

[52: すまいよみ]

東京メトロ半蔵門線、都営新宿線の2路線が利用できる「住吉」駅徒歩10分が、この地で生活するにあたって大きなメリットになります（最寄りは「西大島」駅の徒歩7分）。

半蔵門線の利用で「大手町」駅へ直通10分、「渋谷」駅へ直通27分、都営新宿線を利用すれば、「新宿」駅に直通21分と、都心主要部へ快適なアクセスを確保。特に半蔵門線と新宿線は、周辺を走るJR総武線や東京メトロ東西線と比べて、通勤時の混雑具合が緩いのも特徴です。もうひとつのポイントが、A3出口が最寄りである点。地下通路とホームまでの動線が長く複雑な住吉駅において、2路線の改札まで比較的近い出口になります。

徒歩圏内の「錦糸町」駅は、14分歩いてでも利用してしまう「ビッグターミナル」としての大きな価値があります。「東京」「新橋」「品川」「横浜」「秋葉原」など首都圏の要所へ乗り換え無しでスムーズに移動できる便利さ。「東京」駅まで直通8分！です。どこかの路線が止まっても、代替でいずれかの路線を利用できる安心感もあります。



周辺環境の良さも当マンションの魅力のひとつ。マンション名にもなっている「猿江恩賜公園」（徒歩5分）が間近で、住人にとって大きな存在となります。『恩賜公園は、宮内省の土地を・・・』というウンチクは抜きにして、スポーツや散策、子育てに重宝する大型公園であることは間違いありません。

子どもが遊べる広場、遊具に、大人がスポーツを楽しめる野球場やテニスコートなども完備され、平日の日中からたくさんの人が元気に活動する姿が見られます。また「横十間川」沿い（徒歩2分）の環境も、電柱の地中化と歩道の整備によって綺麗な街並みに生まれ変わりました。

他にも「小名木川」沿いの水上アスレチックを楽しめる「北砂水上公園」など、周辺には大小公園や水辺、緑豊かなスポットが多く、子育てファミリーが元気に明るく暮らせる環境が整っています。


特徴ある4つのエリア「錦糸町」「亀戸」「住吉」「西大島」の中心にあるポジションが、この地での豊かな生活を支えてくれます。特に、錦糸町、亀戸は、東京7大副都心の1つで、文化、娯楽性あふれるエリア。渋谷、日本橋など、都心部の商業集積地帯まで出向かなくても、錦糸町駅前の「パルコ」「アルカキット」「テルミナ」「マルイ」に加え、少し歩くと「オリナス」、亀戸の「アトレ」など、多くの大型商業施設で、ほぼ全てが揃ってしまいまい、この地で一度生活しだすと離れられない快適さを実感するでしょう。


西大島は、駅周辺の様々な飲食店が並ぶ賑やかなエリアで、大型ショッピングモール「アリオ北砂」も楽しい施設です。


自転車があれば、「東京スカイツリータウン」の商業施設「ソラマチ」も近く、生活するには、四方八方どこへ行っても楽しく便利！贅沢なポジションになります。


マンション敷地は、西側を「ヒューレット・パッカードエンタープライズ」の社屋、南側に「リクシル」社の関連施設があるので囲まれ感が若干ありますが、東側は低層の住宅地であるため、開放感ある住環境です。


住戸棟は、東向き棟「ザ・スカイ」と南向き棟「ザ・ブライト」の2棟構成で、218戸中、ほぼ半数ずつの住戸設定となっています。

南向きは、中高層階でないと眺望が抜けてこないと思いますが、低層階からでも日当たりは良好なはずです。

東向きについては低層の住宅地が広がっているため、3～4階より上の住戸は抜け感ある開放感を楽しめるでしょう（モデルルームで要確認）。

共用施設については、21年6月24日現在、公式HP上で詳細を確認できませんでした。マンション周辺に生活利便施設が少ないので、共用施設、サービスで補完してほしいですね。


気になるのは、マンション周辺にスーパーなどの日常使いできるお店が少ない事です。上記の通り、徒歩15分圏内、自転車を利用すれば、快適で楽しい生活環境にあるのですが、日々の買い物をするには物足りません。

徒歩10分以内では「ファミリーマート」と「まいばすけっと江東亀戸一丁目店」くらいしかなく、住吉駅、西大島駅からマンションまでの動線上に大きめのスーパーがありません。

一番近いスーパーが、「コモディイイダ食彩館亀戸店」（11分、820m）なのですが、最寄りの西大島駅や住吉駅とは真逆・・・。

「ビッグ・エー江東大島団地店」（11分、850m）も西大島駅からは近いのですが、マンションへの動線とは逆側・・・。

「ライフ深川住吉店」（徒歩16分、1230m）も住吉駅の逆側B1出口方面。

「西友錦糸町店」（14分、1050m）は、日頃の交通の動線が錦糸町であれば便利ですが、何より徒歩14分ですから、徒歩で荷物を持つのは少し憚られます。ましてお米など…。

ですから、夫婦共働き世帯の平日のお買い物は、ネットスーパーも頼りになると思います。

[53: すまいよみ]

駅徒歩9分の閑静な住宅地です。南側に開口部が広く、「駅徒歩10分以内で日当たりなど住環境が良い立地」がメリット。

ただし、南側に時間貸しの駐車場があるため、将来的に当マンションと同程度の高さの建物が建てば、住戸の一部の住環境が悪化するリスクも考えられます。モデルルームで良く確認したい点になります。

間取りは、54㎡の1LDK～100㎡の4LDKまで合計47戸。100㎡超のテラス、ルーフバルコニー付きのゆったりしたプランいいですね！

現在、綾瀬、亀有、金町、沿線エリアはでは新築分譲が活発で、綾瀬駅徒歩10分前後だけでも以下の分譲があります（価格は一例で分譲済みも含みます）。

メイツ東綾瀬（駅徒歩9分）
南西角、2階
70.66㎡、5,920万円

ライオンズ綾瀬セントマークス（駅徒歩9分）
南東角、6階
71.24㎡、6,140万円

ライオンズ綾瀬グランフォート（駅徒歩11分）
南西角、70.92㎡、5,600万円台

それぞれ平均坪単価は、270～280万円前後です。

上記のマンションは、正直、売れ行きが良さそうとは思えないので、ブリシア綾瀬も、これ以上の価格での分譲は無いのではと考えています。

[56: すまいよみ]

JR九州の分譲マンションブランド「MJRシリーズ」の東京初進出物件になります。

この物件の良さは、「都立木場公園」5分ほどに位置する子育て環境、住環境の良さと、大規模ランドスケープを活かした共用空間の充実度にあると思います。

大型公園に近接した環境は、子育てから、年を重ねても無くてはならない存在となり、日々の生活で住まいの満足度を向上させてくれます。

共用施設は「ワークスペース」「ライブラリーラウンジ」「パーティルーム」「キッズルーム」が用意されます。ここは、時勢を反映した新築マンションの魅力ですね！

住居棟は、南向きと西向きの2棟構成。

南向きは、道路を挟んで「ドラッグストアぱぱす」「ミニストップ」があり、比較的抜けた環境にあるため、日当たりは良好です。

西向きは、道路を挟んで深川第四中学校の校庭に面しているため、こちらも明るい環境ですが、校庭の砂埃と校庭での部活動など喧噪が少し気になるでしょうか。

近くには、スーパーやコンビニエンスストアもあり、徒歩10分以内には、「ホテル　イースト21東京」「サミットストア」、「サイゼリヤ」「フォルクス」「大戸屋」など飲食店街が入居する複合施設「イースト21東京」もあり、駅から離れた立地ながら生活環境は悪くないです。

駅距離のデメリットは、歩くのが苦にならない人にとって、また住み慣れてくれば、複数路線を利用できるメリットにもなります。東陽町の駅近は東京メトロ東西線しか利用できませんが、この立地であれば、東西線、半蔵門線、都営新宿線も一応徒歩圏内で利用できるため、考えようによっては便利です。また周辺はバスの往来も多く、移動には便利な場所だと思います。

公式ＨＰで大々的に宣伝はできないと思いますが、ここへきて有楽町線延伸が現実味を帯びてきたため、モデルルームでは、新駅誕生による将来的な立地評価、生活利便性の向上をアピールしてくるでしょう。「千石」付近に新駅ができれば徒歩数分になると思いますが。開通は10年単位でかなり先になると思います。

それと、やはり価格に注目ですね。東陽町、住吉の駅近のマンションは、中古でも築浅であれば7,000万円は下らなくなってきています。都心部に物理的な距離が近い現地において、駅距離があるため、1馬力でも手が届くような価格帯での分譲になれば、若年の子育て世代には検討しやすいマンションになるはずです。住環境が良く、共用施設も充実、将来的な新線の開通も楽しみとあっては、価格次第ですが人気が出そうです。

楽しみなマンションですね！

[57: すまいよみ]

急行停車駅、江戸川区役所が移転してくる船堀は、今後楽しみな街です。

新築分譲では、徒歩10分前後の中小型マンションの分譲が続いています。

パークホームズ船堀（徒歩9分）
ソルフィエスタ船堀（徒歩9分）
エクセレントシティ船堀Ⅴ（徒歩10分）

いずれも平均坪単価は260～270万円前後（70㎡で5,600万円前後）。当マンションの間取りは55.01㎡～71㎡で、予定価格帯は3,900～5,300万円台となっています。先行の分譲よりも若干安そうでしょうか。

特徴・良さは主に3点。
1，全戸南向き
2，間取りの良さ
3，周辺（子育て）環境の良さ

マンションの立地は船堀通りに面しています。南向きにマンションが建っていて若干被るものの、道路沿いの開けた環境、道路を挟んでいるため、住環境はそれほど悪くないでしょう。

間取りは、一般的なマンション住戸6m以上のスパンを取れた、ゆとりある中住戸のプランと角住戸で構成されていて、小規模マンションを選ぶメリットになります。

周辺は、旧中川に新川、宇喜多公園、行船公園と、自然や大きな公園が多く、特に宇喜多公園と行船公園はたくさんの子どもが集まるスポットになっていて、伸び伸び子育てすることができて楽しい環境です。行船行園内には、小さな動物園もあって退屈しません。

デメリットは、船堀通り沿いの喧噪ですが、逆に少し賑やかな環境を好む人もいるでしょう。夜間の駅からの一人歩きが安心であったり、駅から少し距離はありますが、街道沿いにはコンビニエンスストアや飲食店が立ち並んでいるので、生活環境は悪くありません。

閑静な環境（デメリットは寂しい）を好むなら「パークホームズ船堀」、賑やかで楽しい環境（デメリットは騒音）を好むなら、「プレシス船堀」をお薦めします。

[59: すまいよみ]

私が当マンションを気にいったポイントは主に3点あります。

・住まい・暮らし方の新しさ
・立地と周辺環境
・都内では手が届かない広い住まい


1番惹かれたのは、このプロジェクトの「新しさ」です。

周辺の有力な大規模の中古マンションで、築浅はそれほど多くありません。専有部の水回りやクロス、共用部における使用感に抵抗がある人も多いはずで、私もその一人。

住戸内設備では、「ライフアイズ　セコムシステム」や「ディスポーザー」「可動ルーバー面格子」「節水型のローシルエットトイレ」に「手洗いカウンター」など、最新の快適な設備がしっかり揃っています。


未使用の最新設備だけでも新築を手に入れるメリットになりますが、大きなポイントは、当プロジェクトに注がれた最新の住まいに対するコンセプト、技術にあります。

「ザ・パークハウス」ブランド初、年間の一次エネルギー消費量50％減を実現する「ZEH-M（ゼッチマンション）Ready」を採用。

低層マンションの広い屋根面積を活かした太陽光発電パネルの設置から、一般的なマンションでは2面断熱にするところを5面断熱にすることで保温性の向上を図り、LDに「省エネエアコン（床暖房無し）」「LED照明」「IHクッキングヒーター」を完備するなど、省エネ住宅として設計されています。

建築物や設備面だけではありません。

新しい暮らし方を提案してくれる、共用施設、サービスが、47,000㎡の敷地のあちらこちらに用意されています。

ヴィラハウス【共用棟Ⅰ】
・ブックカフェ

アネックスハウス【共用棟Ⅱ】
・フィットネススタジオ
・サイクルスペース
・パーティーリビング
・ヴィラスイート（ゲストルーム）

その他のパブリックスペース・サービス
・コンシュルジュ
・ヴィラホール（レンタルスペース）
・ウィズラウンジ
・キッズルーム
・キッズパーク
・授乳室
・キッズトイレ、多機能トイレ
・コ・ワーキングラウンジ
・ヴィラハウスデッキ
・レンタルキャンピングカー
・カーシェア
・来客用平置き駐車場

など。

「キャンピングカーレンタル」があって初めて、アウトドアに開眼する ファミリーがいるかもしれませんし、コロナ禍の社会問題が解決された後でも、マンションの「コ・ワーキングラウンジ」で仕事をするスタイルは定着するでしょう。「授乳室」や「サイクルスペース」は、今までの分譲マンションでは、ほとんど見られなかった快適な施設です。

広い専有面積にこれだけの共用空間、サービスがありながら、管理費を抑えているのも評価できるポイントだと思いました。

新しい住まい、新しいライフスタイルを支えるのは住人です。同年代の世帯が同時期に入居する大規模の新築マンションは、不慮の時に相互に助け合える、ママ友や子供の友達などマンション内コミュニティを醸成しやすいことも大きなメリットになります。これらの充実した共用空間やサービスを介して、住人同士の繋がりが育まれていく姿が想像できました。

新浦安界隈には、これから大規模マンションが建ちそうな土地がほとんど無く、しばらく1番新しいマンションであり続けられるのも魅力だと思いました。

立地と周辺環境について。

東京の近くにいながら、早めに会社勤めをリタイヤして自由な働き方を模索する私にとって、この新浦安は心地良い場所に映りました。

東京駅まで直通16分、海辺を身近に感じる貴重なロケーション。

新浦安駅に近い街中、道路沿いのマンションとも違う、自然環境豊かな開放立地。

都心部から少し離れる「幕張」と比較すると、「東京」まで出やすい近接した場所の価値もあります。個人的には、郊外の駅近立地よりも、都心に距離が近い駅遠立地の方が好み。マンションエントランス近くのバス停から新浦安駅まで、しっかり10分以上乗るのですが、京葉線に乗ってしまえば、都心部「八丁堀」や「東京」まであっという間なんですよね。

始発のバス停から座ってゆったり移動できるのも快適でした。

マンション周辺での自然に癒やされる生活にも憧れます。

「高洲海浜公園」（徒歩1分）で海を眺めていたり、子供と「浦安市総合公園」（徒歩6歩）まで毎日のように遊びに行っても飽きないと思いました。

最強の「OKストア」（徒歩4分）は、日々の生活に欠かせない大きな存在になりますね。「ハイアットリージェンシー東京ベイ」（徒歩7分）にランチやお茶をしに出向いたり、私が大好きな「大江戸温泉物語　浦安万華郷」（徒歩13分）で疲れを癒やしたり。お隣の「夢の国」に、自転車で頻繁に出かけられるのは、何よりの贅沢！

特に雨の日は、マンション敷地内の「ブックカフェ」や「コ・ワークラウンジ」「キッズルーム」などで過ごせてしまうのも贅沢な生活環境になります。

当初気になっていた、エリアの液状化・ハザード問題も安心できそうでした。

浦安市のHPを見ればわかりますが、湾岸沿いのため、洪水についてはノーリスク。

津波についても、千年に1度あるいはそれより発生頻度が低い最悪の津波が発生した場合でも、現地周辺は浸水が想定されていません。東京湾内ですから安心だと思います。

大雨による内水氾濫は20cm～50cm程度のリスクが指摘されていますが、当プロジェクトにおいては、隣接道路から50cm高い地盤を形成することで、理論上は浸水リスクを回避する敷地対策がされています。

1番心配していた液状化対策についても、敷地全体でしっかり対策が講じられています。専門的な用語が並ぶので、詳しくはモデルルームでご確認ください。

最後に、キャンプやサーフィンなどが好きな人であれば、都心にいるより出かけやすい環境にもなるでしょう。


都内で暮らしてきた私にとって、90㎡や100㎡超のマンションは考えてもみなかったので、平均面積96㎡の住まいが比較的抑えられた価格帯で手に入る魅力を感じました。

一方、似たような特徴を持つ「ハルミフラッグ」の存在もチラホラ、、、。現状出されている価格帯で販売が再開したら、首都圏での競争力が高いのは確かです。

ただし、ランニングコストを含めて同じような経済的負担で住めるのかと言えば、そうでもありません。

例えば、当マンション
S95fタイプ、95.88㎡

管理費：19,760円
棟別修繕積立金：6,720円
団地修繕積立金：2,880円
インターネット使用料：1,485円
駐車場：13,000円（平置き）

平置きの駐車場代を入れて、月々43,845円（初年度?修繕積立金の引き上げ時期まで）のランニングコストには驚きです。コンシュルジュ常駐とこれだけの共用施設で、管理費が㎡あたり200円超は破格だと思いますし、駐車場代の安さが効いています。ハルミフラッグの同規模住戸と比較した時に、大雑把ですが月々4～5万円は変わってくるのではないでしょうか。

月々4万円のランニングコストの違いを0.5％の変動金利で35年ローンに置き換えると、総支払額で1,500万円の差が生じます。

加えて、住戸のグロス価格ではハルミフラッグの方が高いでしょうから、同じ土台で比較検討する範囲からは外れてくる人も多いはずです。

東京都中央区と千葉県浦安市では、エリアの好みが分かれるのも実際だと思います。

つまり、この専有面積の広さ、共用施設、サービスの充実度、そして車を保有してもランニングコスト含めた月々の経済的な負担感に、当プロジェクトならではの価値を感じました。


このマンションで、「もう一つだな・・・」と思ったところは、「田の字型」踏襲の間取りです。

マンションを選ぶ際、エリアや立地や価格は最も重要なことですが、続いて「間取り」についても、日々の住み心地に関わってくる非常に大事なものと考えています。3LDKタイプのマンションの間取りタイプは、実はデベロッパーの数ほどありません。どこのデベロッパーが部屋を企画しても、分譲マンションの多くが代表的な2つの間取りに集約されます。主な2つに集約される3LDKの間取り2つのタイプに集約される理由を簡潔に言うと、デベロッパーが、効率良くたくさんの部屋を並べて供給しやすく、かつ最低限の住空間を確保できる形状だからで...

コンフォートタイプ
S90bタイプ（90.73㎡）のモデルルーム。

LDに入ったときに「70㎡住戸から買い替えたい」テンションが高まりませんでした。

これだけの広さがあるわけですから、1日の多くを費やすリビングで、今よりも広々、明るく開放的に住みたいわけです。

確かに、巨大な収納も、広い寝室も、1620サイズの浴室も大切なのですが、開口部が狭いナロウスパンの間取りから「生活の広々感」は伝わってきませんでした。

せめて、外周住戸のみの仕様「ハイサッシ」や、一部の住戸で採用している「ワークカウンター」を全戸に採用するなど、開放感を出す設備や仕様、生活の面白みを出す企画を、もう少し打ち出して欲しかったですね。

間取りだけは、「ハルミフラッグ」や分譲中の「クオン新浦安」、周辺の中古マンションと比べてしまいました。

「広さ」を売りにしたマンションですが、特に買い替えを検討している層にとっては、惜しい部分だと感じてしまいます。


以下は、2021年6月下旬時点の主な販売住戸と価格です。

【カームプラザ】
東向き
C147atタイプ、147.76㎡
1階、8,788万円


【サニープラザ】
西向き
S121aタイプ、121.63㎡
4階、9,498万円

S102aタイプ、102.76㎡
4階、7,378万円

S103cタイプ、103.28㎡
4階、7,398万円


【テラスプラザ】
西向き
T86dタイプ、86.13㎡
2階、5,868万円

南向き
T86jタイプ、86.15㎡
4階、5,928万円

T97aタイプ、97.62㎡
4階、7,058万円


【ベイプラザ】
西向き（⑤の棟）
B95aタイプ、95.02㎡
4階、6,598万円

南向き
B86fタイプ、86.13㎡
4階、5,768万円

（21年6月下旬、モデルルーム訪問時の情報）