公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/bukken/kanto/myogadani/
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：株式会社麦島建設
管理会社：日本ハウズイング株式会社
オープンレジデンシア茗荷谷について語りましょう。
所在地 東京都文京区大塚二丁目56番19(地番)
交通 東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩5分
東京メトロ有楽町線「護国寺」駅 徒歩8分
構造・規模 鉄筋コンクリート造地上5階・地下1階
建物完成予定 2022年2月下旬予定
入居予定年月 2022年3月下旬予定
管理形態 区分所有者全員による管理組合結成後、管理委託(巡回)
管理会社 日本ハウズイング株式会社
総戸数 18戸
設計・監理 有限会社尾崎建築設計
間取：1LDK+S～3LDK
面積：45.97m2～103.36m2
【物件概要を追記しました。2021.2.1管理担当】
[スレ作成日時]2020-12-28 15:20:25
オープンレジデンシア茗荷谷ってどうですか？
| No.1 |
by 匿名さん 2020-12-28 18:17:24
投稿する
削除依頼
18戸の割に45㎡から103㎡まで入居者層の幅が大きそうですね。
文京区の中でも周りじゅう学校に囲まれていて、善くも悪くも絵に描いたような文教エリア。子どもの声で賑やかそうです、 |
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|---|---|---|
| No.2 |
静かでいい場所。3LDKだと1億いくかな？
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| No.3 |
こことほぼ同時期に出ました本郷との間で悩みます。
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| No.4 |
近くに住んでるけど、本郷よりこちらの方がいいな。外廊下なのかな。
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| No.5 |
ここ良いですよね。
いくらぐらいになりそうですかね？ |
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| No.6 |
オプレジの広告見ると欲しくなるな
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| No.7 |
前作踏まえると3LDKの高層階は億超えそうですね。オプレジなので坪400くらいに抑えて欲しいですが。
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| No.8 |
今年販売した小石川播磨坂と似たような物件ですので(好みはわかれますが)、その時の価格が参考になるかもしれません。ただ、相場が未だ上がり気味なのと、戸数の少なさから小石川播磨坂2期以降の坪450以上は固そうです。
となると、約76平米の3LDKタイプは1億500位は超えてきそう... |
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| No.9 |
希少性も高い好立地なのでオプレジといえどもかなり強気な価格になりそうです。これだけの立地なので、外観や仕様は力を入れて欲しいですね。
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| No.10 |
本郷よりこちらの方が高くなるかな。
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| No.11 |
オープンは相変わらず土地の仕入れが上手いな
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| No.12 |
>>10 マンション検討中さん
本郷も交通利便性や東京ドーム、春日の再開発を考慮すると人気ありそう。本郷小もかなり人気だし。 どちらも希少性抜群だし、戸数も少ないから同じチャレンジ価格帯でもすぐ蒸発しそうですね。 |
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| No.13 |
本郷の方が普通は高い
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| No.14 |
両方とも場所見たけど好みは茗荷谷かな。
抽選になるのかなー |
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| No.15 |
本郷ヒルズも茗荷谷も立地は良いので好み次第かと思うけど、希少性から言って茗荷谷の方が高そう。ファミリーなら断然茗荷谷だけど、ライフスタイルとして賑やかなエリアが好きなら後楽園までアクセスの良い本郷ヒルズかな。両方好立地だから、どちらかで迷う人は多そう。
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| No.16 |
5階と高さは無いですが、高層階なら西側の池袋方面、南側の新宿方面も一望できそうな感じ。
しかもほぼ永久眺望が保証されそう。 最近だと大通りのクレヴィア茗荷谷がありますけど、戸数も少ないですし坪480って感じにはなりそう。 一番上の階は玄関入ったら階段なんですね。 珍しい。 |
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| No.17 |
本郷よりこっちの方が高いでしょ？
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| No.18 |
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| No.19 |
ほぼ同価格でくると思いますよ。
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| No.20 |
坪450以上の場合、周辺の中古相場がまた一段と上がりそうですね。
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| No.21 |
いいなあ、茗荷谷。まさかここにできるとは。
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| No.22 |
立地は良い。あとはグレードがどうか。天井高やスラブ厚が気になるところ。地下住戸込みでカツカツの5階建てなので。
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| No.23 |
緑が多いところで、窓からの眺めも期待したいですが、どうでしょう？低層階だとあまり期待しない方がいいでしょうか。
茗荷谷、スーパーなどありますか？ 土地勘があまりないので教えてほしいです。 マルエツプチがあるようですが・・・ 大学が多く、子供を私立に通わせることも視野に入れられるのかと思っています。 |
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| No.24 |
>>23 匿名さん
低層階だと眺望はあんまり期待できないと思うけど、道路や大学の植栽の緑は拝めるかと思う。 スーパーは播磨坂方面に三徳がある。この物件から見て駅の反対側になるけど。実際は電動自転車使うことになりそうだけど。 |
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| No.25 |
駅前にも小さな三徳がある。湯立坂くだると生協。
うちはすぐ近所に住んでるけど配達と池袋のデパ地下で調達してる。 コンビニはファミマが近くだね。小日向になるけど小林豆腐もおいしいよ。 |
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| No.26 |
茗荷谷と本郷三丁目は迷いどころ
学区的に窪町小と本郷小だと前者の方が人気なのかな 本郷小の評判はあまり聞かないので |
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| No.27 |
利便性だけなら圧倒的に本郷なんだよなあ。学区重視ならこっちかな。
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| No.28 |
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| No.29 |
本郷ってそんなに利便性良いのかな？
大学があるので学生向けの飲食は多いけど、それ以外の利便性って、むしろいまいちでは？ 家族構成やライフステージにもよるけど、茗荷谷の方が利便性が高いって感じる人も多いと思うけど。 |
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| No.31 |
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| No.32 |
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| No.33 |
>>29 匿名さん
本郷三丁目は、大手町まで5分（都心に近い）、大江戸線も使える、徒歩10分程度で春日や後楽園や湯島も使えるってところが良いね。レストランも本郷三丁目の方が揃っている。 |
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| No.34 |
>>29 匿名さん
後楽園や春日はもちろん、湯島も十分に徒歩圏内なので、都心への利便性は本郷のほうがいいね。近くでは本郷真砂南地区の再開発が動き出すほか、いつになるか分からないけど、東京ドームシティーの再開発話も持ち上がってるし、将来性を考えたら本郷かな。 |
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| No.35 |
春日駅前の再開発で大型スーパーが入ると聞きますが、どこのチェーンだかお分かりになりますでしょうか。今はスーパーでの買い物だけを考えると、こっちの茗荷谷の方が優れていると思ってますがいかがでしょう？
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| No.36 |
２９です。
春日や後楽園の利便性の高さは分かるのですけどね。 駅も多いし、スーパーやホームセンター、ラクーアもありますし。 ただ、オープンの本郷の物件は高台の上なので、何をするにも坂道が、というところがありますし、本郷三丁目からの帰り道沿いにスーパーとかも無さそうなのがどうなのかなと。 茗荷谷であれば駅のそばに三徳もあるし、休みの日には比較的平坦な道でサンシャインにも行けるし。 飲食も、本郷はラーメン屋とかが多いので独身者には良いと思うけど、家族のいる人には、パン屋とかケーキ屋が多い茗荷谷の方がというところはあるし、公園とか学習塾とかも考えると、茗荷谷の方が生活面の利便性が高くなる層も多いのでは？ |
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| No.37 |
２９です。
なお、立地の希少性という意味では、本郷の物件よりもこちらだと思います。 本郷のあたりも旅館等からマンションへの建て替えがだいぶ進みましたが、未だマンションに立て替えられそうな物件も残っていますし、駅から少し遠くはなりますが、コロナ渦で東大周辺の古い商店で廃業→建て替えになるケースも（それ自体は悲しいことですが）この先出てきそうな気がします。 一方、氷川下や音羽方面はともかく、茗荷谷の坂上エリアは、そもそも売りに出そうな土地が非常に少なく、特に、この物件のエリアは、マンションも音羽台ハウスくらいしかありませんでしたし、その音羽台ハウスも戸数が少ないので、なかなか中古物件が出てきませんから。 なお、音羽台ハウスは、昔の高級マンションらしく、全戸に駐車場があるのか、あるいはセントラルヒーティングがあるのか詳しい理由は忘れましたが、月々のランニングコストが結構高かったと思います。 |
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| No.38 |
>>36 匿名さん
確かに本郷エリアはスーパーマーケットが少なく、普段使うとしたら、本郷三丁目駅の近くのプチマルエツとかかな。でも、春日方面に下る坂の平均斜度は2.3度だから、言うほど上りはきつくはないし、春日の再開発エリアにスーパーができれば、そこそこ便利かも。本郷から春日通りを湯島側に歩けば御徒町・上野にも行けて、御茶ノ水駅は徒歩で行ける。閑静な場所と学区を求めるのであれば茗荷谷、都心の利便性を享受したいのであれば本郷。同時期に文京区内で出た物件だけど、住む人・家族の好みで分かれるのかもね。 |
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| No.39 |
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| No.40 |
本郷は買い物が便利とか駅に近いとかいう文脈で良さを語る地域ではないと思っていたが...
多分本郷の良さをよくわかっていないんじゃないか？ |
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| No.41 |
茗荷谷と本郷、迷うね。
茗荷谷は駅から近く、駅前に三徳やマルエツプチがあって、生活しやすそう。ただ、隣の跡見学園の別館（?）など古い建物に挟まれている感は否めない。この別館の土地も買えれば、駐車場が確保できたかも。 都心へのアクセスを考えた駅力で見ると、茗荷谷駅（丸ノ内線）や護国寺駅（有楽町線）を使える茗荷谷より、本郷三丁目駅（丸ノ内線・大江戸線）、春日駅（三田線）、後楽園駅（丸ノ内線）を使える本郷ヒルズ（オープンはパワーアクセスと表現）に軍配が上がる。テレワークが浸透すれば駅力は関係ないけどね。 駐車場は茗荷谷はお客様用1台、本郷はゼロであまり変わらず、車を持たない世帯だったら本郷のほうが便利かな。 両方とも立地はいいので、残る決め手は学区（茗荷谷に軍配）とか間取りとか坪単価とかの折り合いになる。将来的に三井不動産による東京ドーム一帯の大規模再開発が実現すれば、本郷に良い影響が及ぶのは必至。 |
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| No.42 |
>古い建物に挟まれている感は否めない
あの緑のあふれる道を現地に向かって歩いたらそんなことはネガティブな要素にはならないことがよくわかるよ。 オプレジ本郷ヒルズももちろん悪い立地ではないがビルに囲まれた緑のさほど多くない環境にある。それと比べると茗荷谷はとにかくすさまじいまでの緑、緑、緑。茗荷谷と言っても小石川５丁目と比べるとやや買い物も不便な位置にあるが、それを補ってあまりある住環境と言えるだろう。 http://tokyo-sanpo.my.coocan.jp/a050620.htm |
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| No.43 |
本郷の話が出たけれど、四丁目の西側は春日駅に近いので春日駅周辺の充実した商業施設を利用できるため本郷の中でも比較的生活利便性が良い。逆に本郷通りを渡った三丁目あたり、湯島寄りはかなり不便で同じ本郷でも温度差がある。茗荷谷と比較するとやはり駅からの距離や商業施設からの距離から言って本郷ヒルズの方が便利に感じるだろうが、都会的なビル街のど真ん中にあるのをどう思うかというところかな。これは良悪というより嗜好の問題だと思う。
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| No.44 |
茗荷谷の近くに住んでるけれど、こちらのほうが好み。夜間は人通りが少ないから音羽からこの坂をのぼるのは少し怖いのが嫌だけど。土地は本郷に比べると狭いような気がした。家族は本郷の方がいいと言ってる。どちらか買えればいいなー。
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| No.45 |
ここは有楽町線の護国寺駅まで下り坂で距離も近いので永田町とか桜田門が最寄りの職場の人に向いているだろうね。これは本郷にはない特色だと思う。住人は検事とか警察官僚とかが多そう。
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| No.46 |
マジレスすると、検察は赤レンガ組除いて転勤があり、警察庁も地方機関ポストと本庁ポストを行き帰するので、そんなに有楽町線に拘らないです
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| No.47 |
値段はいくらくらいになりますかね。文京茗荷谷の方だと手ごろ感ありますけど
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| No.48 |
小石川播磨坂より高くないといいけど、どうだろうね。
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| No.49 |
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| No.51 |
大手町・丸の内に勤務するダブルインカムが、職住近接の本郷ヒルズを選ぶのか、子供の教育を考えて学区が魅力の茗荷谷を選ぶのか、価値観によって分かれる物件なのかなと思います。閑静な茗荷谷も非常に魅力的ですが、コロナで在宅勤務になってもワクチンの普及で4～5年後には普通の生活に戻ると言われている中、将来的なことを考えると、オフィス街へのアクセス面で有利な本郷のほうがいいでしょうか。皆さんのご意見をいただければと思います。
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| No.52 |
本郷は真砂図書館を自宅のように使い倒せるよ
勉強が捗る ラクーアのジムが使える 区役所近いね 茗荷谷は播磨坂の桜、テニスコートが特徴的かな 播磨坂を降り切ったら、いつも潰れる店がある |
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| No.53 |
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| No.54 |
>>51 マンション検討中さん
ファミリーなら茗荷谷の方が満足度高いと思う。すぐ近くにスポーツセンターや教育の森公園、学習塾などファミリー向け施設が多い。休日は丸ノ内線で後楽園や池袋もすぐ。本郷というか春日後楽園界隈のように繁華街らしい繁華街はないけど、ファミリーで住んで困ることはほとんどない。 本郷も良い立地だけど、広い公園などは少し困るかも(コロナ前に戻れば東大本郷キャンパスが子供の遊び場になってた)。あとは利便性の高い施設は坂を降りた春日後楽園界隈なので、そこはどう考えるかって感じ。ただ、文京区はほぼ電動自転車は必須なので、自転車使えば気にならないかも。都心までのアクセス重視なら本郷で良いかな。本郷小も3S1K以外の人気校の一つではあるし。 |
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| No.55 |
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| No.56 |
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| No.57 |
>>56 マンション検討中さん
生活圏になりそうなエリアを実際に歩いてみたら雰囲気が違うのはよくわかると思う。茗荷谷なら教育の森公園周辺から播磨坂くらいまで、本郷なら総合体育館や東大赤門からラクーアやドンキホーテまでかな？文京ガーデンが開館するとそこも生活圏になると思う。茗荷谷周辺は子連れ家族であふれてるけど、本郷はもっと学生街で春日まで行くと繁華街って感じ。 |
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| No.58 |
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| No.59 |
私は茗荷谷と本郷で悩んで、結局本郷の中古3LDKを数年前に購入しました。
本郷は京成上野駅までタクシーやバスですぐ行けるので成田空港にアクセスがよいですね。羽田空港も三田線→京急で40分ちょっとで行けます。コロナで飛行機使う機会は無くなってしまいましたが。 |
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| No.60 |
とりいそぎ事前案内会は申し込んだけどいくらくらいだろう。
ダブルインカムで手が届く価格帯だと嬉しいですが プランもきっとそんなにないですよね。 |
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| No.61 |
流石に本郷よりこっちが高いでしょう。
学区の差と希少性の差が大きいよ。 |
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| No.62 |
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| No.63 |
>>62 匿名さん
窪町小は確かにいいと思うけど、逆に言うとそれしかないんだよな。 本郷小も悪くないし、総合的に見て本郷の方が高くても売れると思います。 といいつつ、両方とも坪480万くらいと予想します。 まぁ、私なら周辺の財閥中古を買いますが… |
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| No.64 |
480いくかー。高いな。
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| No.65 |
最近発売されたオープンレジデンシア物件（茗荷谷、本郷周辺）の平均坪単価です。（ ）内の価格は、最寄駅周辺物件の平均坪単価です。茗荷谷、本郷ヒルズの最寄である護国寺駅、本郷三丁目駅、春日駅の周辺平均坪単価も載せておきます。
オープンレジデンシア西方 470万円台 (最寄駅=東大前駅徒歩8分 402.0万円) オープンレジデンシア小石川播磨坂 440万円台 (最寄=茗荷谷駅徒歩6分 404.4万円) オープンレジデンシア文京本郷台 400万円台 (最寄=湯島駅徒歩4分 442.1万円) 護国寺駅 386.9万円 本郷三丁目駅 441.6万円 春日駅 511.1万円 |
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| No.66 |
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| No.67 |
文京区はオープンレジデンシアが多いなあ オープンのマンションが人気の出る土地柄ってどんなかんじだろう |
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| No.68 |
そうだよね
茗荷谷が坪500超えるイメージがないんだよな しかし、湾岸の価格を見ていると、文京区はバーゲンセールだなと思う スミフ大井町ですら坪480だってよ |
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| No.69 |
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| No.70 |
若い人は文京区には住みたがらないよ
古臭い場所だしお洒落な場所や美味しいものもない |
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| No.71 |
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| No.72 |
>>70 マンション検討中さん
若い人が流行りで好む街、特に一つの箱に大量の世帯が入るタワーマンションの林立する湾岸エリアは、今のニュータウンのように、いずれは廃るんじゃないかな。 |
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| No.73 |
文京区は土地柄、湾岸と争うことが多いよね。
しかし東京でそれは、辺境エリアの争いでしかない。 一度でも都心に住めば、僕の発言の意図がわかると思うよ。 |
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| No.74 |
>>63 マンション検討中さん
両方とも坪480万円くらいだと、どっちがお得なんだろう。茗荷谷の学区を魅力とみる世帯はいるかもしれないけど、交通の利便性など総合点でみたら、将来的に貸しやすい、売りやすい立地は本郷なのかな。実需のつもりで住んでも、不測の事態のときにリセールできるかの観点も必要かな。 |
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| No.75 |
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| No.76 |
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| No.77 |
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| No.78 |
どっちも高台で売れるでしょ
神田で立地最高とか言われてる時代だから マンション日照りや |
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| No.79 |
文京区は、水道とか氷川下を除くと、大きな工場跡地とかが出てくることが少ない一方で、都心３区違って高額の住戸がバンバン売れると言うほどでもなかったから、大手のデベロッパーはなかなか手がけにくく、オープンのような会社に合うのでしょうね。
都心３区と違って基本的には住宅地なので、地域的にピンポイントで狙っている人はそこそこいるから、一棟分譲して見込み客を押さえて、その周辺で小規模物件開発すれば、大して宣伝しなくても難なく売れるのだろうし。 |
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| No.80 |
文京区はすぐ住民が反対運動起こすからデベロッパーも手をつけたがらないんじゃないですか。
こんなだから文京区は廃れていくんだよ。 |
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| No.81 |
オプレジの飯田橋の営業マンは本当に感じ悪い。会うだけでイライラするし買う気なくなるぞ
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| No.82 |
文京区で@500は無いかもね。
オープンで今まで@500行ったのって表参道とか渋谷区の数物件しかないように思う。 さすがにその辺はオープンもわきまえてるでしょう。 |
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| No.83 |
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| No.84 |
うわーここ立地最高だね
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| No.85 |
オープンレジデンシア本郷ヒルズは坪460万円超か～。茗荷谷はそれを超えるか。
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| No.86 |
再開発でこれから春日駅付近は盛り上がりそうですけど、茗荷谷は再開発の予定とかあるのですかね。本郷ヒルズの方が再開発の場所には近いので色々と考えます。
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| No.87 |
茗荷谷は480くらいを予想！
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| No.88 |
唯一の不満はオープンハウスであること
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| No.89 |
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| No.90 |
オープンハウスが大手に比べ不利なところはどんな点ですか。場所も規模もドンピシャなんですが、メジャーではないため、気になります。
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| No.91 |
>>90
大手＝大規模 と考えるとオープンは小規模しか作らなく修繕費の負担率が高いので将来的な上昇は覚悟しておかないとならないと思います。 あとはディスポーザー無し、共用部は質素、管理は巡回のため管理人は無し、こんなところでしょうか。 セキュリティ的にはそのぶんエレベーターにもロックがあるのでそこがプラスポイントでしょうか。 |
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| No.92 |
>>91
ありがとうございます。 そうですね、修繕費が高くなりますね。 ディスポーザーないのですか。戸数からして仕方ないのですね。管理人さんは常駐せずともセキュリティがしっかりしていればその点は心配なさそうですね。 出遅れましたが月末に本郷、来月あたまに茗荷谷の説明を聞きにいきます。 子どもがいないので本郷のほうがよいのかなと思ってますが、茗荷谷のあの場所は静かでいいところなので、どちらか購入できたらいいなと思ってます。 |
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| No.93 |
>>92 マンション検討中さん
予算次第ですが欲しい間取りはすぐに購入意思を伝えた方がいいですね。 営業さんもかぶらないように調整をかけてくると思うのでそのあたりは 予算が合っているのであれば妥協せずに伝えた方が良いです。 茗荷谷なら自転車があれば池袋なども生活圏に入ってきますね。 本郷になると後楽園やあと少し遠出で上野あたりでしょうか。 山手線内なのでどちらの物件でもそれなりに楽しみが多いポジションにありますね。 頑張って下さい。 |
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| No.94 |
会社が近いので現地に行ってみたんですが、すぐ前の通り、抜け道?になっているようで、数秒で一台ものすごいスピードで通ってました。トラックと宅配トラックが多かったです。
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| No.95 |
3LDKだと1億いきますよね…年収高くないと買えそうにないです。涙
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| No.96 |
2LDKで7500までなら買いたいけど、どうなるだろ！
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| No.97 |
文京区のオープンに１億も出してたら間違いなく将来 詰みますよ。
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| No.98 |
Grタイプだと1.3億-1.4億かな。高い。。
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| No.99 |
2LDKでファミリーだと狭く感じますかね。
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| No.100 |
かなり事前予約の申し込みが入っているようですね。
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| No.101 |
@500でしたら買う人減るかな…
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| No.102 |
マンション建て替えまで考えたら手堅いと思う。
マンション余りの時代ね 値下がりしにくい |
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| No.103 |
オープンなので価格次第。周辺相場から1割以上安ければ前向きに検討できるが、果たして。
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| No.104 |
本郷のほうが早く販売されるんですね。
どちらもいい場所で甲乙つけがたいです。 管理費高めなんでしょうかね。 播磨坂は完売ですが、これまたいい場所ですよね。 |
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| No.105 |
>>90 マンション検討中さん
オープンハウスとは縁もない単なるマンション好きですが、大手デベの物件と比較すると戸数が少ないため、将来的な修繕費の負担が大きくなるのは必至です。ただ、余分な共用施設やディスポーザーを省いていながらも、室内設備のグレードは大手と遜色なく、総合的にコスパは良いと思います。強いて減点材料を挙げるとすれば、アウトフレームの少ない間取りが散見されることでしょうか。 営業マンの評判の悪さを仄聞しますが、一方で綿密に顧客の需要や土地周辺をリサーチして、大手が手を出さないような旗竿地などでも、ホテル用地と競合する駅近立地であれば積極的に取得しているようで、住宅需要の減退幅が少ない都心における好立地に建てるオープンハウスのマンションは、万が一の売却や賃貸を考えた場合の資産として検討しても良いのではないかと思います。 |
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| No.106 |
>>105 匿名さん
ありがとうございます、90です。室内設備が大手に比べても同レベルならいいですね。人によりけりですが、自分にはライブラリーやデスクなどの共有施設は必要ないため、オープンハウスさんはあっていそうです。 アウトフレーム、初めて聞いたので調べました。ありがとうございます、勉強になります。 |
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| No.107 |
>>106 マンション検討中さん
参考にしていただけて何よりです。 駐車場の台数が少ない、または全くないのもオープンハウスのマンションの特徴です。ただ、セキュリティの設備は、エレベーターを含め、しっかりとしています。 また、物件ごとにモデルルームを作らず、飯田橋や渋谷に集約しているため、その分、価格が安くなっているそうです。 この茗荷谷や、同じ時期に販売が始まった本郷ヒルズは、とても良い立地だと思います。 |
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| No.108 |
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| No.109 |
@450としてBタイプ7700?、@480なら8200?、小石川播磨坂の最終期2LDKが大体@490くらいだったので、1期の2LDKが7500を下回ってくる可能性はちょっと低そうですね。地下部屋は除く。
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| No.110 |
>>108 マンション検討中さん
ブランド（財務体質）の点でももちろん財閥系とは比較にもなりませんし、マンションのグレードや資産性という点でも残念感があるということです。 狭小（管理のコスパ悪い、目立たない、ゆとりがない等）、地下住戸がある、このマンションができることでの街へのインパクトがない、アウトフレームではない、バルコニーが狭いというのはマイナスポイントですね。地下住戸入れてカツカツのプランですので、おそらく天井高2.4m程度、スラブ厚200mm程度でしょうし。これらが許されるのは価格が周辺相場よりも安い場合だけです。 住みたい＝買いたい、ではない点には注意したいですね。買うべきは資産になるもの。この判断が難しいですが、街が一変する大規模再開発マンションは資産性が高い良い例ですね。 |
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| No.111 |
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| No.112 |
>>111 マンション検討中さん
オプレジが財閥系と比較してブランド力がないのは確かだけど、文京区のマンション自体小規模なものが多いから、財閥系の小規模マンションもマンションスペックは大差がないことが多い。差があるとすれば、駐車場の設置率くらいで内装はあまり変わらない。 ただ、財閥系の大規模マンションが色んな面で有利だし、オプレジ自身も安さを売りにしてるから価格は重要で実際財閥系より1割くらい安い。そういう意味で将来の資産性はブランド力もあって不透明だけど、コスパは良い。 |
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| No.113 |
確かに自分で調べられないor調べてもよく分からないけど住居用のマンションが欲しいなら財閥系が色々な意味で無難でしょうね。
親切と見せかけて蹴落としにかかってる人がいてちょっと面白いですね（笑） この物件を検討している方は、18戸しか無いからメリットについてあまり押さないですもんね。抽選になるでしょうから、ライバルは少ない方が良い。 |
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| No.114 |
立地は茗荷谷の中でも抜群だし、地元需要で実需として3LDK1億くらい出せる人はたくさんいるだろうから抽選だろうね。
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| No.115 |
蹴落とし作戦！笑ってしまった。
近所に住んでるけど、当たればいいかな程度。 |
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| No.116 |
へー、デベや仕様に拘りがない方が多いんですね。では抽選になるか、価格が高いかになりそうですね。いずれにせよ価格次第であることには変わりありませんが。
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| No.117 |
3LDKで購入確定ですね。
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| No.118 |
3LDK1.3億
100㎡越えは1.7億。 |
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| No.119 |
高杉嘘やろ
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| No.120 |
本郷より高くなりそうですね。
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| No.121 |
抽選になるってあるんですかね。
小規模なので営業が被らないように振り分けるような気がしてて、なので早めに唾付けたもん勝ちなんじゃないかなと。 それこそ、資金に不安のない人なら良いと思う部屋以外は要らないって言った方が良いかなと。 |
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| No.122 |
本当に欲しい人は今の時点では書き込まないんだよね。黙って目立たない様にする。
欲しい人はさっさと資料を取り寄せたりした方が良い。勝手に売れてくと思う。 財閥系と言っている人につられると結局買えないよ。 この物件は予算が合えば買いだと思う。 |
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| No.123 |
瞬間蒸発案件だよ。
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| No.124 |
ここの営業マンの感じの悪さを何とかしてほしい
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| No.125 |
営業の人、頼りないけど感じ悪くなかったよ。
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| No.126 |
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| No.127 |
8500?13000のレンジ内なら窪町学区なので瞬間蒸発でしょうね。
ここは本当に立地が良い。護国寺の習い事や民間学童も徒歩利用可能なので、送迎に時間をかけられない共働きにはかなり有利な立地です。 割高感があったとしても実需優先で購入される方が多いと思います。 |
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| No.128 |
>>126 匿名さん
う～ん でも、財閥系の売値はオープンの1～2割増だからね。 (財閥系がオープンの価格を参考にしているのか、その逆なのかは判りませんけど) オープンの売値で合わなければ『残念』と思うしかないのでは。 |
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| No.129 |
週末楽しみですね。75㎡で狙う人は多いのでは？
少しくらい高くても、この好立地だと資産価値も下がりにくいですし、転売を見越して子供のために買うパワーカップルが多そうですね。 本郷ヒルズのMR行った時に聞いたのは、小石川播磨坂が想像以上に瞬間蒸発だったため、こちらはさらに強気の値段ででると言っていました。 本郷買って欲しいがためのセールストークかもしれませんが、私が見ていたのは1.5億85㎡の部屋だったので、あながち1.3億は嘘じゃ無いかもしれませんね。 |
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| No.130 |
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| No.131 |
抽選確実かー
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| No.132 |
窪町小といっても、所詮は公立小学校の教員が教えるところだからなあ。期待値上げすぎないほうがよいかと
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| No.133 |
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| No.134 |
>>133 匿名さん
確かに、オープンのマンションはディスポーザーは付きませんが、それ以外の専有部の内装・設備の仕様は大手と比べても遜色ない、またはそれ以上だと思います。価格とQOL（生活の質）向上のバランスはとても良いと思います。その分、共用施設のスペックを最小限にしていますので、そういうところにも価値を求める層には、オープンの物件は刺さらないのかもしれません。 |
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| No.135 |
文京区はオープンじゃなくてもほとんど共用施設ないマンションが多いから大差なくて駐車場くらいじゃない？オープンは駐車場作らないから、近くに駐車場借りれるかは確認した方がいいね。この辺りは学校に囲まれてるから、そこはネックになるかもね。
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| No.136 |
子育て家庭にとっても最高の立地だと思う
実需で希望する人が殺到しそうな予感 |
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| No.137 |
駅まで5分もあれば着くし、お茶の裏で緑も多くてホントにいい場所にありますよね。抽選倍率すごそう。
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| No.138 |
3LDKが1.3億だったら教えてください。ノータイムで見送りますので。
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| No.139 |
1.1億以上なら見送ります
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| No.140 |
オープンハウスに坪500万以上出すのは相当な覚悟が要ります。
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| No.141 |
駐車場が来客用1台しかなく、あの辺は月極が少ないので、マイカー派はきついかも。
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| No.142 |
3LDKは1.1億以上はあると思う。だが、オープンで1.3億とか信じられないんだが・・。他の湾岸エリアでもタワマン高層階買える。
リセールするとしても75程度の大きさの中古を1.3億で買う人がいるのか？ |
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| No.143 |
湾岸と比較するかね
土俵が違いすぎる ここ買う人は、湾岸なんて見向きもしないよ |
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| No.144 |
142さんは湾岸エリアの物件と比較検討しているんじゃなくて、値段の話をしてるだけでしょう。
茗荷谷周辺の高台エリアは昨年4月以降も値段の高騰および中古の供給減少が続いてます。坪500の大台に乗りそうですから、値段を比較する場合に湾岸エリアが話題に上がるのは当然の流れです。 この辺を買おうとしてる人が湾岸なんか見向きもしないのは皆わかってる前提で皆さん話してますよ。 |
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| No.145 |
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| No.146 |
好立地とはいえ、安さが売りのイメージしかないオープンで1億超えはさすがに、、、。上の方も仰る通り、良い学区とはいえ所詮は公立。都の人事で動きますし、冷静に考えて人気の公立にだけ良い先生をあてがう訳はないので。教育費は中学以降にどっとかかってくるのに、大手デベでない・70そこそこのオープンに1億以上だせるのは余程資金に余裕がある方達なんだなと、、素直に凄いと思います。
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| No.147 |
お茶に進学予定だからここがベストです。予算が合えば。。
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| No.148 |
>>147 マンション検討中さん
お受験終わられたのですね、おめでとうございます！ |
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| No.149 |
>>146 匿名さん
上でも出てるけど、大手デベでこの立地だったらもっと高いだけ。茗荷谷の徒歩5分3LDKなら別のどこのデベでも1億くらいするし、ここの立地を加味したら1.1億で特段高すぎるというわけではない。買える人で買う、ってだけかと。 |
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| No.150 |
国立小合格世帯が採算度外視で買うのは理解できます
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| No.151 |
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| No.152 |
駐車場は小日向の個人宅やマンションなどで月極希望者を募集してますよ。
またカーシェアで良ければ、茗荷谷界隈から後楽園まででも相当数有ります。 車付きでこの物件の購入を希望されている方は郡林堂の大福など食べながらのんびり散策してみては如何でしょうか(本当に美味しい)。 |
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| No.153 |
公立ですが、中学受験を目指す子供・ご家庭が多く、それが普通、となって平均的に学力レベルが上がるのです。周囲の環境は重要です。
ここの坂を下って音羽を通り、椿山荘、日本女子大付近まで散歩するのは楽しいです。坂の下には、「コクリコ坂から」の名前の元になった洋食屋さんがあります。 |
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| No.154 |
ここは本当に価格次第ですので、高ければ教えてください。その時は見送りますので、ライバルが減ると思います。
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| No.155 |
HPの"お陰様で土日は2月21日(日)まで満席！"という真っ赤な文字が煽る煽る...
まあ文京区民でこの立地の凄さを理解しない人はいないからご近所に住んでいる購入希望者だけでもあっという間に捌けてしまうだろうという予感はする。 |
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| No.156 |
近所の文京区民です。。歩いていて見つけてご自由にお取りくださいパンフレットから入ったクチです。
前はどこかの会社のビルでしたっけ。 この場所の良さは地元民ならわかりますよね！ |
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| No.157 |
>>146 匿名さん
しょせん公立とおっしゃいますが、中学校でいうなら文京区の内申25と〇〇区の内申40が大体同レベルかと。 茗荷谷だと区立の窪町小学校ありますが、 小学生で英検3級程度はゴロゴロいますよ。 たま?にですが1級もいます。 私の姪っ子2人も3級と準2級取ってから小学校卒業してます。周りが良い環境を作ってくれるので勉強させるには文京区はかなり良いとおもいます。 |
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| No.158 |
近所です。窪町小を出てそのあと筑波にいきました。25年くらい前ですが。特に何か凄いとかは感じませんでした。普通の区立だと思うのは他を知らないからでしょうかね。
場所は静かでいいところだと思います。 音羽台ハウスの前の小日向に行く道もひっきりなしに車が通るわけでもなく、音羽へ抜ける坂も車はあまり通りません。緑が多くて静かなので歩いて気持ちがいい坂道ですよね。 音羽ハウスと昔の七中の崖というか壁が地震や大雨で崩れないかと冷や冷やします。 |
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| No.159 |
地方出身なので有名公立小の良さはわかりませんが、話題になっているので気にはなりますね。有名大学に入ったり、大企業のサラリーマンになったりの程度だったら、親が熱心であれば無名公立小からでも難しくないと思いますけどね。文京区は、環境がいいというよりかは熱心な親が多いってだけだと思います。
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| No.160 |
良いか悪いかは個々の判断に任せるとして、このエリアでは受験すること・塾に行くことを『がり勉』とか、親子共言わないこと(多分、思いもしない)も魅力の一つでしょう。
他人とはいえ、この様なことを友達から言われると子供は気にします。 子供が居ない方は、パチンコ屋などがないことによる治安面、必要であれば電車で直ぐに商業地・職場に行けるアクセスの良さが魅力なのでしょうね。 |
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| No.161 |
1億オーバーでしたので残念ながら撤退します（泣）
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| No.162 |
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| No.163 |
案内会には来週行くのですが、2LDKの金額が知りたいです。
さきほど現地を歩いてみて、やはり本当にいい場所だなあと思いました。 |
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| No.164 |
坪490万以下で買いたい。
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| No.165 |
価格は最終決定でないとのことしたが、価格が入っている部屋（最上階ではない）は坪５００万円をわずかに切る水準でした。これは大抽選会でしょう。撤退するか、冷やかしに行くか。いずれにせよ、買える気がしなかったです。
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| No.166 |
高くても大抽選会ですか。。
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| No.167 |
文京区で茗荷谷というと、学区が良いとか熱心な親が多いっていうのに、サピックス茗荷谷の毎年の合格者の悪さはどうしてなんでしょう？
早稲アカは未確認ですが、サピ茗荷谷の評判も悪めですし迷います。 |
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| No.168 |
誠之小学校区なんか、↓の状態。
https://www.youtube.com/watch?v=ff_uS2xZLIY 窪町小学校校区で、リーズナブルな新築が買えるチャンスがあれば、そら人気になるだろうよ。 |
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| No.169 |
千駄木ヒルトップの抽選で外れてたどり着いた者です。今度こそ、と気合いが入ってます。
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| No.170 |
地元は優先倍率扱いにしてくれないかな。ってそれはないか。
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| No.171 |
一期で@500は厳しいですね。
うちは説明会これからなのですが、HPに出ている以外の間取りはご覧になれましたか？ |
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| No.172 |
>>167 匿名さん
茗荷谷の習い事に通わせていますが、そこまで優秀なお子さんはあまりいないですよね。それとは別に港区の習い事にも通わせていますが、そちらは親御さんもかなり熱心で、優秀なお子様も多いです。国立、公立が主な地域ですから、ピンキリだとは思います。それでも文京区の中では良いほうなのでしょうが。 |
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| No.173 |
土日に話聞いてきたよ、なんでも質問どうぞ
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
100は詳しく教えてもらえなかったが、1.6億半ば?後半？（調整中）
80は1.4億弱（これも調整中） 地下以外の2LDKは8000万以下はなし （記憶曖昧で間違ってたらごめんなさい、きっと誰かが突っ込んでくれるはず） |
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| No.177 |
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| No.178 |
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| No.179 |
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| No.180 |
オープンなのにかなり強気な価格
しかも営業も下品だし、購入検討者もちょっと、、、ご近所さん大事です 同じ価格なら財閥の中古買ったほうが絶対いいですね |
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| No.181 |
安いのは半地下だけか。
ファミリー物件では半地下は避けるべし。 |
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| No.182 |
近所です。買えませんが、どんなデザインになるのか楽しみです。
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| No.183 |
情報ありがとうございます。
2LDKを狙ってましたが、8000万越えですか…。 予算範囲内ですが、立地が素晴らしいとはいえ、オープンの2Lにそこまで出すのは躊躇われるので悩ましいです。。 |
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| No.184 |
第一期が30日(土)からでしたよね。
結局何部屋くらい情報が公開されたのでしょう？？ |
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| No.185 |
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| No.186 |
坪400万割れくらいまでなら簡単に値下がりするリスクがあることを考えると、かなりの覚悟が必要ですね。
しかし、ここを買えるだけの余裕があるなら私立に通った方がいいのでは。。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
音羽の裏あたりに建たないかな。お茶も近いし。
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| No.189 |
やはり高いですね。。。
妥協して飯田橋買っておけば良かったかな。。 |
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| No.190 |
小石川播磨坂の教訓からかなり強気に出てますね
我々も冷静な消費者でありたいものです |
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| No.191 |
地下は部屋の窓は極小、地下に抜けた吹き抜けも一部分だけで小さく、採光というより換気扱いで、地下とはいえ、もう少しバルコニーを広げて採光するのかと思っていたので驚きました。
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| No.192 |
抽選にならないような値付けで来たか
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| No.193 |
2ldkは全部で何部屋ありますか？
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| No.194 |
抽選してくれなくて先着てこと？
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| No.195 |
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| No.196 |
私もこの価格なら見送ります。MR行きましたが、抽選になるとはいってませんでしたよ。抽選にならないように頑張りますといっておりました。頑張った結果がこれなのでしょう。
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| No.197 |
ちょっと高すぎな感じがしますね。自分も近所、というか目白台なので歩いて10分くらいはかかりますが、
そこまですごい立地かな？と思うようになってきたのは僻みですかね。笑 見送るか悩みます。 |
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| No.198 |
>>193 マンション検討中さん
2LDKはえーと6つありますが、そのうちの1個だけ64で他55ですね。 |
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| No.199 |
なんか文京区のマンションの売れ行きが異常だよな
完売までが早すぎる パークコートタワーの影響かな |
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| No.200 |
>>199 名無しさん
今築浅の中古もほとんどないから、実需で必要な人が多いんだと思う。区内の新築は小さい部屋は残ってても、3LDKはほとんど一期一次でなくなってる。文京ガーデンの竣工が近いのも影響してるかも知れないけど、とにかく売れるのが早い。 |
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