ピンハネ業である「管理会社」は必要ない？！ーー自主管理の方法も

[自主管理の方がイイ]

【ピンハネの定義】＝付加価値のない、もしくはほとんどない単なる中抜き行為。（継続的な外注業務＝定期清掃、エレベーター点検、管理員業務、また設備の更新事業、大規模修繕の事業者への発注業務など、直接契約すれば格段に安い場合も）

区分所有者が管理会社に委託費として支払う管理費・修繕費はサービスの対価としての金銭譲渡ではなく、
プールしておくものです。その中から、管理会社は管理業務の対価として委託管理費を報酬としてもらいます。
そのほかの管理費の中からは管理員業務の委託費やエレベーターのメンテナンス費、清掃費などを支払っていて、
場合によって、防犯カメラなど、設備の更新業務などを請負ます。しかし、それらはもちろん手数料が上乗せされています。この手数料率は再委託のコストから１０?５０％、場合により、青天井で利益が上乗せされます。さらに大規模修繕はロットが大きいので、元請け業者になるように、理事会に営業攻勢をかけてきます。従って、波風立てようとしない御用理事会は、区分所有者の立場から見ると、損をすることになります（管理会社にとってはそれが仕事です。要するに利益相反の関係）。

もちろん、付加価値があり、管理会社を通した方がメリットがあれば、通した方がいいでしょう。しかし、実際は、ただの発注業務で、管理組合自ら契約した場合のサービスの質の変化は基本的にはありません。管理会社フロントは１人につき１０?２０物件を担当しています。要するに、１物件単位では片手間でできる作業しかしていないことが分かります。実質的に管理組合のメリットになるのは理事会業務と利益相反にも繋がる提案業務でしょう。それに対して、管理費の３０％以上を常時支払っているのはやはり賢明ではありません。

管理業務は、清掃や管理員、エレベーターの保守点検などは協力会社に継続的に発注しており、手間がないにも関わらず、管理会社と契約している限り、直接契約では不要な手数料を毎月、上納している形です。管理組合から見れば極めて馬鹿らしい状態です。それどころか、材料費や値上がりなど、もっともらしい口実を付ければ「このサービスと相殺すれば値上げはありません」などと、サービスが間引きされ、間引きした分だけ、管理会社の利益に繋がってしまう構図です。例えばエレベーターの保守費用が倍に上がったので「毎月の点検から、ふた月に１回にしましょう」などと提案があったとすれば、その費用はあくまで管理組合からの受注費であってそれは管理会社の匙加減で調整できます。しかし、管理会社からの再委託費は間違いなく減るので管理会社の利益に繋がります。サービスの多い高級マンションでサービスが次々廃止されるのはこう言う理由があると考えられます。

また、必要性の低い例えばエントランスの空調の更新の提案など、壊れてから修理でもさほど問題ないものを耐用年数できっちり交換し、その度に管理会社に手数料が入る構図です。仮に１５年持つ物を１０年で交換していたっら３０年間で１回分、損することになります。要するに一般的な感覚から「不必要な提案」と言えるでしょう。万一に備える必要のない更新の提案は「不必要」です。

これら不要な中抜きがまかり通るのも、結局管理組合側の無知、無関心にも問題があって、そこにつけこめてしまう状況にも問題があります。

そこで正直、もう不要な中抜きに目を瞑って管理会社に任せるより、多少手間はあっても自主管理の方がトータルでいいのではないかと言う問題提起のスレになります。自主管理はもちろん、リスクもあり、管理がズボラになったり理事会が暴走するなどデメリットはありますが、それは管理会社に頼んでも、管理会社が暴走して利益相反に繋がる可能性もあり、何とも言えません。ただ、理事会に透明性を持たせられれば、管理会社へ払っていた利益や不要な提案が減る分、節約できて、いい気がします。どうでしょうか。会計業務なら税理士、建築知識なら建築士・マンション管理士、管理ノウハウならマンション管理士など、専門家を顧問とすることで、知識不足は解決されます。また最近では三菱地所開発の自主管理アプリも出てきています。

＊なお、管理会社関係者にとっては不都合な内容であるため、妨害や荒らし行為があると思いますが、徹底的に
スルーでお願いします。あくまで目線は管理組合や区分所有者にとって得かどうかです。

[6267: 匿名さん]

>>6265 ご近所さん
文章が幼稚で内容も幼稚。
幼稚園児ののいたずら投稿だろう。

[6268: 匿名さん]

適正利潤はピンハネとはいわない。
しかし、例えば店で物を買うとき、Ａという商品の仕入れ値は
７０円で売価は１００円と値札が表示されていれば嫌だね。

[6269: 6097]

>>6260 デベにお勤めさん

質問の時間は終わりだよ～

答えられないなら答えなくて結構。
誰も困らない。

[6270: デベにお勤めさん]

>>6269 6097さん

うん。最初から荒らしだって分かってるからどうでもいいよ。
障害持って生まれてかわいそうだね。しかも他人に迷惑かけて嫌がらせに精だして楽しいんだもんね。

[6271: 匿名さん]

>>6262 デベにお勤めさん
管理費を安くした具体例は一切出せないのか。つまりどっかのだれかが安く出来たと言い張っている無根拠のものを必死になって風聴していたのか。

管理の質を下げていないと書いているだけの全く具体性のない情報を盲信するわけか。まぁメーカー系保守会社と独立系保守会社の違いも分からないくらい優れた知能を持っているのだから仕方ないか。

[6272: 6097]

>>6270 デベにお勤めさん

＞障害持って生まれてかわいそうだね。しかも他人に迷惑かけて嫌がらせに精だして楽しいんだもんね。


はいはーい、全文再掲しとこう。
引き出し空っぽになって建設的反論ができなくなると
結局は相手を病気だの障害者だのと揶揄して煙に巻く。

それが管理会社アンチである以前のキミの本性っしょ。
総会マターの議論を仕切れる器ではないのだよ。
正しい検討を阻害する詭弁は今後も論理的に蹴散らす所存。

[6273: 匿名さん]

>>6272 6097さん

管理会社が適正利潤であることの、自身の実践的な証拠を教えてよw

[6274: 評判気になるさん]

>>6272 6097さん

なんで管理会社シンパをやってるの？何でそんなに管理費払いたいの？あ、管理委託費か。

[6275: 匿名さん]

管理会社への支払いは適正価格です。
契約した委託費は支払うのが当然だよ。

[6276: マンション検討中さん]

>>6275 匿名さん

6097は頭がおかしい人ですよ。ピンハネの証拠ってなんなんですかね。よくそんな事長文で書き込めるよね。

[6277: マンション検討中さん]

ピンハネの証拠って言われても確かに出しようがないよ。ピンハネ自体、感想だからね。ぼったくりだって感想。電通がピンハネって言われても、ピンハネの証拠なんてないからね。

[6278: 6097]

>>6264 評判気になるさん

委託契約がボッタクリの免罪符だみたいなこと言ってるトンチキと一緒にすんな（笑）
どうせお前さんが俺のフリをしてバカなこと書きまくってんだろ？


さあさあ、キミみはやるべきことがあるだろう。
その高尚なる理想とやらのために（笑）

[6279: 6097]

>>6277 マンション検討中さん
＞ピンハネ自体、感想だからね。

まあ実際、アンチ君が「ボクはそう思う」というだけのこともあるだろうけど、項目ごとの金額が不自然に高い原因を調べた結果…ということもあり得るわな。デべ系ではダメだという論理の根幹にも、企業間の関係性が過剰なマージンの温床になっているという構図はある筈。俺は元々このスレはそういうケースを実例としてまな板に乗せることを目指していると思ってたし、それならそこそこ建設的な内容になりそうだと思ってたんだが。それを「具体例ってなに？」のオウム返ししかできないアンチ君ではねえ……

証拠などない、事象として説明できないことをどうやって改善すんだろ？　あ、改善も目的ではないとか言いそうだな（笑）　じゃあ、何がしたいんだｗ

[6280: 匿名さん]

>>6279 6097さん

ピンハネの証拠w

あんたの頭の悪さの証拠はすべての書き込み内容にあるけどねw

[6281: 匿名さん]

>>6279 6097さん

>項目ごとの金額

これは何ですか?

[6282: 6097]

>>6281 匿名さん

さあ？
ひとつ上にいるアンチ君に訊けば？
ピンハネがあると言うからには根拠もお持ちだろうから。
当然「不当なマージン」が乗ってる項目も特定してるんでないの？

まあ君もそいつの分裂キャラなんでしょうよw

[6283: 匿名さん]

>>6282 6097さん

自分の書いたことすら答えられないんですか？

[6284: 匿名さん]

日曜日だよ！
ここでおバカ比べなんかやっていないで、太陽の光を浴びてきなさい！

[6285: 口コミ知りたいさん]

>>6284 匿名さん
だったらなぜここにいるんだ。( ´艸｀)

[6286: 匿名さん]

>>6282 6097さん

ピンハネって上前を跳ねるという意味。
つまり、ほとんど何もしてないのに、料金をもらっていく行為。

その意味では、基幹事務以外で中間マージンやバックマージンの部分は全てピンハネだと思うよ。証拠じゃなくて、どう解釈するか。

例えば、エレベーター保守が、管理会社の業務委託だとすれば、その中間マージン部分に管理会社が価値のあるサービスを提供していれば分かるが、別に業者が現地に行って帰ってくるだけだから、ほぼ何もしてないのに、毎月そこから料金を得ていれば、完全なピンハネですよね。