アトラス西日暮里道灌山ってどうですか？

[マンション検討中さん]

アトラス西日暮里道灌山についての情報を希望しています。
山手線内側の立地で西日暮里駅まで徒歩三分の物件です。
公式URL：https://www.afr-web.co.jp/atlas/mansion/nishinippori/index.html/

所在地：東京都荒川区西日暮里三丁目1065番1、21（地番）
交通：JR山手線・京浜東北線「西日暮里」駅 徒歩3分
　　　東京メトロ千代田線「西日暮里」駅 徒歩3分
間取：1K～3LDK
面積：25.90平米～66.03平米
売主：旭化成不動産レジデンス株式会社
施工会社：株式会社森組
管理会社：未定

物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

よろしくお願いします。

[スムラボ 関連記事]
アトラス西日暮里道灌山｜山手線内側+山手線駅から徒歩3分 最終一邸！【クリスティーヌ】
https://www.sumu-lab.com/archives/16846/

[41: 匿名さん]

令和相場が理解できない昭和おじいさんばっかやな。
そんな相場観やからいつまでもマンション買われへんねんで。

[42: 匿名さん]

急いでないなら西日暮里の再開発タワマン待った方がいい気がしますが、向こうは住居棟10階から上だから同じ階で見ると価格の逆転もあり得るかと。もちろんこの後相場上がる可能性もありますが、その場合株価とかも連動して上がるのでこれの頭金800万くらいを日経平均とかに突っ込めばヘッジ出来るかと。

[43: ご近所さん]

価格の逆転はねーよ、山手線直結再開発タワマンだぞ
日暮里タワマンの価格調べて来いやｗ

[44: 匿名さん]

直結のほうが安いとか不動産キッズすぎて失笑もん

[45: マンション検討中さん]

>>41 匿名さん

私たちは値段が高いと言っているだけなのに、なぜ攻撃的な発言をされるのか理解に苦しみます。
もしかして、業者の方ですか？

[46: マンション検討中さん]

>>43 ご近所さん

値段調べてきました。
2LDK
61.29m
13階
8,280万円で売りに出されています。
発売当初よりも高いですよね、きっと。
西日暮里の地下を考慮すると、逆転の可能性はありませんかねぇ？

[47: 匿名さん]

>>43
今年の1月にステーションガーデンタワー
3ldk 75.58平米、25階
売出8980万、成約8300万　坪363万で成約ですね。過去成約見ても坪360-400くらいじゃないですか。

[48: マンション検討中さん]

令和価格とはいえ相当な高額ですね。
この界隈で坪単価400万以上とは。
一般人ではもはや手を出せない価格ですね。

これから人口減、貧富の差はますます拡大中。
リセールバリュー云々言っても売主が言ってるだけで、
確実な話は何もないし。
この価格だとリセールで出しても、買い手がつかないのでは。
購入できるのも富裕層のみだと思うけど、
富裕層はそもそも、このエリアには目を向けない。
リセールなんてとてもできないと思いますけどね。

[49: マンション検討中さん]

西日暮里駅付近の再開発って本当？
あのごちゃごちゃしたエリアを整理するの、相当な時間を要しそうな気がする。

こういう再開発ってそれこそ
30～40年くらい掛るのでは？

[51: マンション検討中さん]

[No.50と本レスは、スレッドの趣旨に反する投稿、および、削除さえたレスへの返信のため、削除しました。管理担当]

[52: マンション検討中さん]

>>49 マンション検討中さん

公式サイト（荒川区）によると2027に完成予定ですが、コロナの影響で遅れる可能性があると聞きました。

[53: マンション検討中さん]

自治体が発表する、そのような予定はあてにしないほうがいいかと。
日暮里・舎人ライナーも構想発表から、着手まで20年。完成したのはその10年後です。

[54: 匿名さん]

ここのいいところって第一日暮里小学校に通えるってところもあるのかなと思いました。近隣中古マンションでここの学区の売り出しはほぼないので。ネットで調べた感じ学校の評価はいい気がしましたが。

[55: 匿名さん]

>>48
| リセールなんてとてもできないと思いますけどね。
リセールをどう考えるかによると思いますけど。例えば10年後ここの3LDK 8000万円が7000万円で中古で売却なら十分現実的な想定だと思いますし、10年後のローン残債は約6000万円なので仲介手数料とか入れてもある程度まとまった金額のお釣りは出るかと。

ただここの営業は資産性の話を前面に押し出して、あたかも価格が買値より上がるみたいなトークをしてたのでちょっと言い過ぎじゃってのが説明会の感想でした。(もちろん西日暮里の再開発の恩恵で8500万円とかになる可能性は否定しませんが)

[56: 買い替え検討中さん]

山手線西日暮里から東京駅方面、千代田線西日暮里から大手町方面の電車は、朝混むのでしょうか

[57: 匿名希望]

>>56 買い替え検討中さん
混んでます。
逆に、朝、都心に向かう電車で空いている路線があれば教えてください。

[58: 買い替え検討中さん]

>>57 匿名希望さん
始発でない限り、どれも混むでしょうね。

[59: マンション検討中さん]

今はコロナ禍で多少空いてるかもしれませんが、北千住から大手町間は激混みです。
JRに乗り換えできる西日暮里で人が降りて、またドッと乗ってくる感じです。

[60: マンション検討中さん]

リセールは価格も重要だけど、要は買い手がつくか。
その価格を出せる人が、西日暮里という場所、ブランド名でもやや劣る、更には賃貸向けの部屋もあるこのマンションに関心を向けるか…でしょうね。

[61: マンション検討中さん]

単身者向けの賃貸部屋があると、マンションの運営管理が悪化する可能性が高いね。

[62: 匿名さん]

ここも建替え事業なのに高いな

[63: マンション検討中さん]

この物件、どの部屋も狭いですよね。
購入しそうなのは、

結婚を諦めた独身者
子供が1人の家族
子供がいない夫婦
子供が独立した高齢世帯
不動産投資を予定している人

あたりですかね。
このご時世、あまりに高額だと、下手したら全室埋まらないような気がします。

[64: 匿名さん]

日暮里で上手くいったから少し調子に乗っちゃったかな。駅近以外、メリットがない。

[65: 匿名希望]

>>63 マンション検討中さん

全室埋まらないと、長期修繕計画も大変になりますよね。。。

[66: ご近所さん]

>>57
山手線の、西日暮里から池袋新宿方面は空いてますけどね。
池袋から混むけど降りる人も多いので、2回に1回は池袋から座れるほどですよ。

山手線の上野東京方面も、上野東京ライン開通以降は常識的な混み具合になりましたし
千代田線の混雑も町屋→西日暮里間が激混みなだけで、ここから乗るのはそんな苦ではないはず。

山手線沿線なので当たり前ですが、通勤環境は都内では相当贅沢な方かと。

[67: 口コミ知りたいさん]

不動産投資で買うに駅の逆側で線路沿いとはいえ徒歩3分新築2ldkが18万で募集出てるこの辺の相場だと厳しいんじゃないかな。利回りだと3.2%くらいかと
https://suumo.jp/chintai/jnc_000064671198/

[68: eマンションさん]

この辺は山手線の内か外かで武蔵野台地に乗るか乗らないか決まるけど。
買うならともかく借りる奴は対してハザード気にしないですしね。

投資目的なら外側のが断然有利かと。

[69: 匿名さん]

そうなんですよね。
借りるだけならば、妙にアップダウン無いほうが楽だと思う方は多いと思います。
永住目的だと、
坂に対しては嫌だと思うよりは、台地の上で安心、というのはあると思うし。
最初は実需で購入するにしても、
貸したり、リセールの可能性が０ではないならば、ありだと考える人はいらっしゃると思います。

[70: 匿名さん]

気づいたら1期1次終わってましたね。13戸売り出して今先着順が2戸なので11戸売れたのかな？販売35戸なので大体進捗率1/3で結構いいペースなのかな。

[71: 購入者]

先日ここの物件を購入しました。
この掲示板では散々言われていますが、来年からこのマンションで平和に暮らし、10年後には今よりも高値で売るつもりです。
再開発だけは何がなんでも実施して欲しいと願っています。

[72: ご近所さん]

再開発は確定したのでご安心を。
むしろ再開発で駅チカのタワマン住戸が大量供給されたほうが、この物件的には危機かと思うけど。

[73: 匿名さん]

再開発の位置的にこの物件の方が駅ホームまでは到着は早いですけどね

[74: マンション検討中さん]

>>71
貧富の差は拡大。何より人口減少。
買い手がつくといいですね。

[75: マンション検討中さん]

駅反対のオプレジ坪単価365万て。
2択ならこっち購入で正解？

[76: ご近所さん]

ラブホ至近京成騒音格安デベのオプレジより圧倒的にこっちが正解。
真の情強は駅前のタワマン待つけどね。

[77: 匿名さん]

新築と学区のこだわりなければこの単価出すなら
ステーションガーデンタワー、33階、 8280万円 、75.58m2、坪360万
https://suumo.jp/ms/chuko/tokyo/sc_arakawa/nc_95817445/
でも良いのかなと。

[78: 周辺住民さん]

>>77 匿名さん
まぁ、そうなるわな。
西日暮里の再開発待てんやつはステーションガーデンorポートの中古買えばいいし
再開発待てるやつは再開発後の駅前新築買えばいい。大規模タワマンの方が売却も楽。
ここの資産価値が仮に10年後にあがるというなら、駅前タワマンはもっと上がってる。

マンマニさんもよく言ってるけど、駅前のランドマークとなる物件の完全下位互換にならんかどうかはよーく確認したほうがいい。

[79: マンション検討中さん]

これからの時代を考えたら、タワマンの売却が楽だなんてお世辞にも言えないけどな。

[80: マンション検討中さん]

マンション検討はじめた最初のころに、修繕など高層タワマンは大変だとか、大規模なマンションだと管理の意思疎通が大変だとのことで、それを鵜呑みして、このアトラスのような規模(にもかかわらず眺望も抜けてる)がいいのかなと思って検討しておりますが、どういう点ではタワマンの方が有利なのでしょうか？
ランドマークだと、あれ欲しいという認知度が高い、規模の恩恵で管理費修繕費が安い点で、築浅ならとくに小規模のアトラス西日暮里より売りやすいということでしょうか？
よければ教えてください！

[81: 匿名さん]

将来売却する場合、どのような物件が価値が上がるのかというのは不動産業界でもわからないそうです。
こういう時期ですが、中古マンションバブルといわれているくらい、コロナ中でも売れ行きがいいそうですよ。
良いマンションを買ったとしても結局、売る時期によっては低い値段になってしまいます。
逆に将来性が心配されていたマンションでも、売る時期によっては高値で売れたり。
他の方の意見に左右されず、自分が住みたいと思ったところを購入するのが一番ですよ

[82: マンション検討中さん]

わからないから買っちまえではなく、
複数の情報の中から自分なりに腹落ちする結論を出した上で購入するのが大事かと。

[83: 匿名さん]

西日暮里駅まで徒歩3分。アクセスを優先に考えると良い物件ですね。
家族で住むとなるとAタイプの3LDKかなと思うのですが
全体的にちょっと狭いような感じがしました。
今はコンパクトなマンションが流行っているのかな。
部屋を上手く配置されていて良いのですが、狭い部屋は使い勝手が悪いかも。

[84: 評判気になるさん]

いや、少なくとも流行ってはいないｗ

[85: 評判気になるさん]

>>83 匿名さん
単価を上げる為に、面積を絞ってグロスを抑えているだけです

[86: 匿名さん]

ファミリーでAタイプ3LDKに住む場合、洋室（2）か（3）が子供部屋になるかと思いますが
この広さでお子さんが納得するかどうかでしょうかね。
一応それぞれにクローゼットはあるので洋服はそこにしまったとして、問題は学習机とベッド…。
家具レイアウトを見てみましたけど、本当にこれ置けるの？という感じです。広さ的には色々厳しいですね。

[87: 評判気になるさん]

もうちょいずれれば文京区なのにここは荒川区。でも値段が文京区のそれなのが悲しいなここ。
道灌山なんて荒川区民以外聞かん地名だし。

[88: 匿名]

近くに住んでいたことがあり気になるのですが、いくら家が駅から近くても買い物が駅から遠かったのですよね、、、。専業主婦ならともかく、通勤帰りにどこのスーパーに寄ったらいいのですかね？

[89: 検討板ユーザーさん]

>>88 匿名さん
まいばすが少し先にある

[90: 戸建て検討中さん]

>>88
日々の買い物は山手線その側のまいばすへ、大きめスーパーに行きたくば、
山手線に乗って田端のマルエツか、日暮里舎人ライナーに乗ってグルメシティやライフへどうぞ！ｗ