神楽坂 THE RESIDENCE（神楽坂 ザ レジデンス）ってどうですか？

[評判気になるさん]

神楽坂 THE RESIDENCEについての情報を希望しています。
ご近所などの住環境や自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安など色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://kagurazaka22.jp/

所在地：東京都新宿区白銀町28-1（地番）
間取り：1LDK～3LDK
専有面積：45.15m2～80.81m2
テラス面積：5.90㎡～9.78㎡
総戸数：22戸（販売対象外3戸含む）
売　主：株式会社守谷商会
施工会社：株式会社守谷商会
管理会社：株式会社東急コミュニティー
竣工時期：2020年9月下旬予定
引渡時期：2021年3月下旬予定
交　通：東京メトロ東西線「神楽坂」駅徒歩4分,都営大江戸線「牛込神楽坂」駅徒歩5分,東京メトロ有楽町線・南北線・東西線、都営大江戸線、JR中央・総武線「飯田橋」駅徒歩7分

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。

[1: ご近所さん]

場所がいい
売主、規模、外観デザインがダメ

[2: マンション検討中さん]

>>1 ご近所さん
同意

[3: 検討板ユーザーさん]

ベランダの手すりとか、なんであんな賃貸マンションみたいな安っぽい仕様にしたんだろう…？悲しくなってくる。

デザインやクオリティがよければよかったのに。

[4: マンション検討中さん]

予想坪単価いくら？

[5: 検討板ユーザーさん]

資料届いたけど1LDKの間取り入ってない
モデルルームに行かないといけないの

[6: 匿名さん]

外観は良くいえばスタンダードで落ち着いたデザインという感じですかね。
個人的には嫌いではないですが流行りではないのだろうなあ。
デザインでいうと四階がちょっと寂しいと思います。
端の部屋だと庇はない上に隣家との仕切りは俗にいうペラボーだったりして…。
バルコニーに雨避けや日除けになるものが欲しかったですね。
設備仕様には期待できそうでしょうか。

[7: 匿名さん]

>>1 ご近所さん
ボロクソで草

[8: 匿名さん]

>>246 匿名さん
デべは長野県のゼネコンのようですがブランド力がなく、駐車場もないとなると厳しいのでは。大手のデべであれば良かったのに。残念な物件です。

[9: マンション検討中さん]

早く価格が知りたい

[10: 坪単価比較中さん]

現地見に来ましたが、マジで貧相すぎて賃貸ならいいですけど買うとはね。。。

[11: 周辺住民さん]

白銀公園が目の前。住環境や駅距離は神楽坂の中では良いですね。外観も好みがありますが落ち着いていて良いと思います。

[12: 匿名さん]

坪600万円なら撤退して、サンウッドかブランズいきます。
坪500万円なら、サンウッドとブランズと比較して検討します。
坪400万円なら即決します。

[13: 検討板ユーザーさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[14: マンション検討中さん]

全然販売に向けて動かないっすね

[15: マンション検討中さん]

引き渡し2月だったのが、3月末に変わってる。なぜ？
なんか、近所のあのマンションみたく販売時期もずれるのかな？！

[16: 検討中さん]

問い合わせしたところ、販売価格もどの部屋を売り出すのかも未だ決まってないとのことです。

[17: 検討中さん]

>>12番さんの意見、賛同ですねー。
やはり、神楽坂 The Residenceは坪単価400万円が現実的かなと、個人的な見解では思います。

中古マンション市況が既に上昇している今の状況で、坪単価はトワイシアヒルサイドで400万円前後、今年中古の売出があったヴィークコート神楽坂で460万円、パークコートレゼリアでも500万円前後。これらは、何も大手デベかそれに近い企業が手掛けており、ネームバリューというプレミアムがつくかなと。

一方、神楽坂 The Residenceは新築プレミアムはつくけど、駐車場が無かったり、マンションの規模の関係から設備が見劣りするなど、ディスカウント要素が複数ある印象です。その場合、築浅というプラス要素を除くと、上の3つの近隣マンションと同じ築年数に達した時、(市況がいい状況が続くという楽観シナリオでも)神楽坂 The Residenceは3つのマンションよりも価格が下回る可能性考えられる。

新築プレミアムを沢山払って、「何がなんでも新築！」という方なら、坪単価450万円超えとかでも購入されるかもしれませんが、、。

内覧/価格発表、楽しみにしています。

[18: マンション検討中さん]

予定価格出ました

■65.71m2　9,400万円台
■57.95m2　7,900万円台
■80.81m2　12,900万円台

[19: 匿名さん]

>>18 マンション検討中さん
坪400後半ですね、周辺と比べると安い。
上に400なら即決の方は即決するかな？

[20: 検討板ユーザーさん]

いやー、さすがにあの仕様とデザインでこの価格は強気すぎる…。
（ディスポーザーや床暖房、ビルトインエアコンとかはついてるのだろうか）

公園は子供の声で運動会状態だし、裏の消防署の救急車の音も気になるし。
億を出すなら別のマンションにしようと思いました…

[21: 検討中さん]

設備面とデザインであの金額・・・ない。
我が家は別の物件を買うことに決めました。

[22: マンション検討中さん]

救急車の音は結構するのでしょうか？

[23: 口コミ知りたいさん]

価格だけで他と比較するなら
ダントツに安い。
12月から販売、３月入居。
マンションもいよいよ完成売りの時代到来かな？

[24: 匿名さん]

そら、ノーブランドだから他よりは安いでしょ。

[25: 通りがかりさん]

白銀公園隣接、落ち着いて暮らせる環境ではないですね。うるさすぎて。ご存知ない方は、晴れた日の週末に現地をご覧になることをオススメします。

[26: マンション検討中さん]

行ってきました。
騒音系に関しては、北西向きの部屋に影響あるかもしれません。
土日の、白銀公園が騒がしいなか自分が見たのは南東の部屋ですが
音は全然問題なしでした。
元々あった外国人向けマンションを施工したのが守谷商会だった縁で、また新しくマンションを作ることになったそうです。
地権者さんは3戸、もちろん地階ではありません。
トランクルームは1帖ない感じで、月500円です。

[27: 匿名さん]

坪単が安く感じるのは一階の住戸が上階よりも2000万円ずつ安いから。実質地下なので妥当な値付け。2階以上の住戸は建物のスペック的にむしろ割高な印象を感じました。
天カセ、ディスポーザーなし、お風呂はミストサウナなしでドアがプラ素材。
こちらの方が駅近ですが、室内のスペックは圧倒的にブランズが上ですね。
2LDK、3LDKなら坪単も同等。確かどちらも460-470くらい。
ブランズは1LDKの坪単が高い。

[28: マンコミュファンさん]

>>27 匿名さん
スペックについては私も同意見です。あと駐車場が一台もないのはどうなのかなと。駐車場収入が入らないのに戸数が少ないので将来の修繕費の上昇率がすごそう。
ブランズ神楽坂の室内のスペックは番町エリアのブランズと同じスペックで作っていると説明されました。IoTで外から自動でお風呂掃除とかできるのも最先端だなと感じました。

[29: 名無しさん]

飯田橋駅からも近いし場所はすごくいいね
週末でも公園の騒音は気にならなかったです
公園側の部屋は日当たりはなし、って営業の人が言ってました
前にも書かれてるけど、半地下部屋は安めなだけで2階以上は高く、東南側は半地下以外は9000万超えばかりで予算オーバー、我が家は諦めました
かなりの人気らしいです

[30: マンション検討中さん]

バルコニーのパネルが透明で、洗濯物が見えたりちょっと恥ずかしいと感じた
また、目の前にブリリアが建っていて、内覧中たまたまベランダに出てきた人と目が合ってしまった
あと営業マンが言うには、南にあるアパートが将来取り壊され、マンションが建つ可能性大だそう
しかも5階以上
それも含めた眺望や日当りのデメリット込みの価格設定だとか
一応他の新築マンションの坪単も示してくれましたが、サンウッドが一番高かったです

[31: マンション検討中]

先程見学してきました。立地は良く、キッチンもハイスペックなのですが、賃貸感が否めないです。

[32: 買い替え検討中さん]

>>31 マンション検討中さん
結局外観デザインだよね。規模感があるとリセール良いってよく言うけど結局デザインとインパクト。しょぼいそこらの賃貸マンションと同じ外観だといくら安くてもリセールはイマイチになりがち。

[33: 匿名さん]

>>32 買い替え検討中さん
そうですね、マンションはやっぱ立地、外観、間取りの三つは最も大事だと思います。
この三つでまず興味を持ってもらわないといくら設備が良くグレードが高くても知ってもらえないからね。。

[34: マンション検討中さん]

>>32、33 匿名さん
おっしゃる通りだよね。
つまり、間取りと立地を重視する方はこのマンションに価値を感じるし、外観をもっと重視する方は他のマンションを見ればいいと思う。

[35: 匿名さん]

このマンション、耐震性はどうなんでしょうか？
杭を打ってる以外に耐震性の話を聞いておらず、崖の様な斜面に建設されている為不安です。

[36: 通りがかりさん]

1階は割安かと思うのですがいかがでしょうか？

[37: 匿名さん]

>>36 通りがかりさん
寝室に窓がなく、湿気まみれカビまみれになる可能性があるからでしょうね。
施工会社は地下の部屋を使った経験はないみたいなので、
どうなるかは未知数です。

[38: 匿名さん]

内覧した方やわかる方にお聞きしたいのですが、壁・防音は問題ないのでしょうか。

[39: マンション検討中さん]

抽選行かれた方いらっしゃいますでしょうか？

[40: マンション掲示板さん]

>>39 マンション検討中さん
コロナ禍のため、行かれた方はいないかと思います。
結果は電話連絡が来たのではないでしょうか。
うちは、抽選外れてしまいました?

[41: マンション掲示板さん]

>>40 マンション掲示板さん
最後、文字化けしてしまいました。
うちは抽選外れました！

[42: 匿名さん]

うちも外れました！
コロナ化で無観客となると抽選も何もやりたい放題な気がしてしまいますね。

[43: 匿名さん]

うちも外れてしまいました。平均して倍率どれくらいだったんでしょうか、申し込み多かったんですかね

[44: 匿名さん]

>>42 匿名さん
YouTubeなどで配信してくれるなどあれば面白そうですよね。不正抑止？にもなりそうですし

[45: 評判気になるさん]

皆さん外れてますね。うちもです（苦笑）。当たった方々、おめでとうございます。

[46: 評判気になるさん]

外れた方々、未販売の2階住戸とかに、希望出しました？

[47: 匿名さん]

外観からするとリセールは良くないかと思いますが安い分早めに完済して賃貸に出す、はかなり最適解だと思ってたのですが…外れてしまいました。

[48: 匿名さん]

どこが一番倍率高かったのでしょう？最上階の1LDKですかね？

[49: マンション掲示板さん]

>>44 匿名さん
録画してるらしいです。見せてくれと言えば、見せてくれるのではないしょうか。

[50: マンション掲示板さん]

>>46 評判気になるさん
希望出してないです。一階という名の地下は、正直リセールする際厳しいのではと思ってますし、うちは9000万台はきついので。。