マンション1階店舗に対する管理組合の過度な優遇について

[水道橋]

築15年のマンションです。1階に1区画だけ380㎡の商業施設があります。
この区画は管理組合所有ではなく、どこかの不動産会社が所有しております。
今まで、喫茶店や保育施設の2業種が入居しましたが長続きせず、
ずっと空き家のままでしたが、4年前に大手コンビニが入居しました。
すぐ近くに24時間営業のスーパーや、半径400ｍ以内に他ライバルコンビニ3店舗もあり、
我がマンションの方向は、主要駅から徒歩8分に位置しておりますが、夜は人通りが少ないため、
十分予想されたことですがコンビニ開店当初から昼夜を問わず苦戦を強いられています。
いつ見ても閑古鳥です。

そんななか、理事会でこのままコンビニが撤退してしまうと資産価値が低下してしまうという言いだし、
理事会便りで、マンション住民1世帯につき月3万円以上マンションのコンビニで購入するように、
またコンビニレシートを管理組合に提出させる書類まで作成しました。

さらには、店舗区画の修繕積立費や管理費用の減額案まで出る始末です。
コンビニオーナーがマンション住民ではないようです。

マンション管理組合所有でもない店舗区画に、そこまで優遇するのか疑問です。
掲示板にもマンションコンビニを利用を推奨する広告が貼られていて
ここまで来ると不快です。

私はコンビニ開店以来、一度も利用したことがありません。
すぐ近くのスーパーに買い物に行っています。
管理組合に購入する店舗を指定される筋合いはないと思います。

みなさんは、こんな様な事案ありますか？

[1: 匿名さん]

組合員である外部オーナーの不動産屋の貸店舗を大手
コンビニに賃借した。マンションの居住者にとってみ
れば身近なところに生活用品のお店があることはこの
上なくありがたいことですし資産価値にも貢献してい
るでしょう。
今回理事会で居住者に対して月額３００００円以上を
このコンビニから商品を購入するような強制力を匂わ
せる購入した証のレシートを理事会に提出する事が可
決されたとの件ですが。
これは従う必要はありませんし理事会で決める問題で
もありません。
勿論規約を設定しても、総会で可決しても無効である
と解釈します。
しかし、これがコンビニにや家主である外部組合員の
事情を考慮して、管理組合としての居住者とコンビニ
との共存共栄を図るためにできるだけ購入をしてくだ
さるお願いに留めるならば居住者や組合員は反対する
理由はないと解釈します。

[2: 匿名さん]

理事会のおいてコンビニの貸主である組合員に対して
管理費・修繕積立金の減額の動きについて、
区分所有法19条において、各共有者は、規約に別段の
定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に
任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。とあります。
お宅のマンションの管理規約に専有部分タイプ別管理費
等負担割合表が添付されていますので確認してください。
区分所有法19条では管理費等の組合員の負担割合は共
用部分の持分割合ですが、規約にこれと異なる割合を
設定できると規定されておりますが、ほとんどのマン
ションの規約は区分所有法と同一で規定されています。
たまに店舗部分を理事会で勝手に減額しているマンショ
ンもありますので争われています。規約を確認してくだ
さい。
区分所有法通りの規約であれば店舗部分の減額は規約の
変更に該当しますので、
総会に規約変更案を提出して区分所有者総数及び議決権
総数の四分の三以上の賛成が必要です。
理事会で決めたなら無効になります。

[3: 匿名さん]

ヒドい理事会だね。
「できるだけ利用しましょう」って呼びかけなら理解できるがレシート提出とは何を考えてるのやら。
かと言って声をあげると面倒そうだから黙ってスルーしていいと思う。
たぶん当該コンビニが撤退すると困る理事（高齢者？）の個人的感情でやってることだろうから。

それにしても幡ヶ谷の秀和マンションの騒動といい、理事会の暴走が最近多いですね。

[4: 匿名さん]

>>3 匿名さん
うちなどは管理会社ＴＣと組合員が共謀して偽理事会が
誕生して偽理事長が組合を運営している。
異論を言うとマンションに住めない状態である。
買い替えする経済力がありませんので黙秘している。

[5: 水道橋]

皆様、ご投稿ありがとうございます。
私もレシートの提出を無視していたのですが、
先日提出を催促するチラシが集合ポストに投函されました。
「資産価値を維持するために月額3万円以上のコンビニ利用とレシート提出は義務です。」と明記されていました。

以前から管理会社の意向に忖度する住戸は廊下のポーチに何を置いてもお咎めなし
反対する住戸には、例え年寄りの杖でも即時強制撤と酷い扱いを受けます。

[6: 水道橋]

すいません訂正します

「資産価値を維持するために月額3万円以上のコンビニ利用とレシート提出は住民最低限の義務です」

と書かれてあります。

私は無視を決め込んでいますが、管理会社や理事会の意向に賛同する人は、
①玄関前のスペースに何を置いても無罪放免。
②来客者駐車場の優遇
③自転車置き場希望優遇
など、いろいろ区別されます。

私はものすごく腹が立ってきていますが、何かと面倒くさいので無視を決め込んでいます。
管理費用から町内会費を支出、街灯費用負担、街灯リニューアル事業支出。
管理組合主導で管理費用から理事会の懇親会という名の飲み会費用支出。

いろいろ腹が立ってきます。
資産価値維持かもしれませんが、住民同士の軋轢を生んでいると思います。

[7: 匿名さん]

大規模物件でマンション住民専用のコンビニを維持するために管理組合から補填って話は時々あるけど、テナントが出て行かない様に購入を強制って違法じゃないかな。理事会のやり方に反対してる人もいると思うから協力して法律相談受けるとか。自治体で無料の開催してると思うけど。

余談だけどレシート提出って会社の経営がよくなかった時期に自社製品を購入してってのがあったのを思い出した。義務ではないといってたけど評価に影響しそうで従うしかなかった。

[8: 匿名さん]

理事会は資産価値維持のためといってるみたいだけど、こういったブラックな運営してること自体が資産価値落とすと思うけど。

[9: 匿名さん]

店舗って元の売主が所有してるってケースが多いと思うけど、管理会社は売主の系列かな。管理会社が理事会を傀儡化してるって事例を聞いたことがあるけどそういうことなないのかな。

[10: 水道橋]

皆様、ご意見ありがとうございます。
以前調べたところ、コンビニ区画所有者は管理会社とは一切関係がありません。
登記簿謄本で確認しました。2回程所有者が変わっています。

管理費が不足しているとか言う理由で1回値上げがあり、
また駅へと続く、歩道橋のエスカレーターの電気代を一部支出など
不明な支出が結構あります。

何度か住民総会に出席しましたが、管理費用に疑問を呈する住民が発言すると
理事会メンバーが声を大きくして反発し、最終的には無関心の出席者の委任拍手に
消されてしまいます。

組合員のなかには、携帯プランの「シニア割」のように
高齢住民の管理費用を割引するべきだと本気で意見するものも現れ、
開いた口がふさがらない経験をしました。

理事会便りに、店舗区画の管理費や修繕積立費用の削減と
住居区画の管理費用と修繕積立費の価格改定（値上げ）にお次回住民総会の議題に
上がるようです。

[11: 匿名さん]

あれっ、今年の理事会が暴走してるんじゃなくて継続的におかしな運営してるの。理事会メンバーって決まった人がずっとやってて変わってないのかな。もしそういう状態なら住民の無関心が問題。

悪い評判が立って資産価値下がる前に売った方がいいかもね。

[12: 水道橋]

>>11 匿名さん
>>あれっ、今年の理事会が暴走してるんじゃなくて継続的におかしな運営してるの。

1年毎半数改選ではありますが、理事会は基本的に今までに意向を踏襲しています。
住民総会において、なにかと初代理事長の発言力が強く
管理会社も担当者が付きっきりです。
管理会社の意向も代弁してくれる、まるで株主総会の総会屋のような感じです。

[13: 匿名さん]

このレスのタイミング、頓珍漢なやり取り、質問君だね。お久しぶり。

[14: 匿名さん]

>>13 匿名さん
頓珍漢なやり取りではありません。
分譲マンションの管理の核心に迫った意見が多いです。
今後に期待します。

[15: 通りがかりさん]

そんな義務なんか当然無効だし、脅されてるなら脅迫で刑事事件にしてまえ。

[16: 匿名さん]

>>15 通りがかりさん
そんな義務なんか当然むこうだしの意味が解りません。
なんの義務でしょう。

[17: 匿名さん]

>>15 通りがかりさん
脅迫で警察沙汰になるような投稿は見当たりませんが、
貴方は何を言っているのですか。

[18: 匿名さん]

複合用途型マンションでは規約とは異なり店舗（事務所）等
に対する優遇処置として管理費等が格安にしたるして手厚く
してあるマンションは多いです。
規約では専有部分の床面積の割合となっているのを理事会で
勝手に決めているケースが多いです。
規約違反を長年黙認していたものです。中には組合員よりも
管理費等が5分の1も安いマンションもある。
管理会社に部屋タイプ別管理費等負担額一覧表・駐車場区画
別使用料一覧表等の提出を請求しても理事会が個人情報の保
護法を盾に許可しないらしいので、
ある理事が理事長に立候補しても、管理会社が他の理事に手
を回して理事長就任を妨害している。ケースもある。
組合員はそこら辺の理事会と管理会社の動きを見抜くべきで
しょう。