プラウド元代々木町ってどうですか？

[マンション比較中さん]

公式URL：https://www.proud-web.jp/mansion/a115320/?pws_com=10000066&pws_inf=a11...

＜全体概要＞
所在：東京都渋谷区元代々木町46－1
交通：小田急線代々木八幡駅徒歩8分、代々木上原駅徒歩8分、千代田線代々木公園駅徒歩9分
総戸数：19戸（非分譲3戸含む）
間取り：2LDK ～3LDK
専有面積：62.78m2 ～ 138.54m2
入居：2021年10月下旬予定

売主：野村不動産株式会社
施工会社：野村建設工業株式会社
管理会社：野村不動産パートナーズ株式会社

【タイトルを正式物件名称に訂正しました。2020.8.6　管理担当】

[1: マンション比較中さん]

価格・将来の資産性、周辺環境の住みやすさなどについてどう思われますか？ぜひご意見聞かせてください

[2: マンション検討中さん]

モノは素晴らしいと思いますが、駅から遠いのと坂がきついので見送りました。

車移動の人で有れば良いですかね。二人の子供の保育園の送り迎えを考えると現実的に厳しく。

[3: 口コミ知りたいさん]

1F住戸を狙ってましたが、残念ながら予算オーバーのため断念しました。2さんも書いていますが、物はとてもいいと思いました。

[4: マンション検討中さん]

小さい部屋いくらぐらいからでした？

[5: 匿名さん]

５年前に竣工したお近くのザ・パークハウス元代々木町は最上階の1番高いお部屋が100平米１億5300万円でしたね。
3LDKは8600万からありました。
平均坪単価は当時440万くらいでした。

下界のザ・パークハウス代々木上原はいきなりぶっ飛んで坪単価700万。

何がどうなってこんなに坪単価がぶっ飛ぶのかは分かりませんけど、ここは１番小さい62平米が１億円程度？

同じプラウドなら立地格上のプラウド上原の90平米3LDKが１億円で買えましたけどね。
それ思うとなんかねぇ…。

[6: マンション検討中さん]

62平米で1.1億円と聞きました
ちょっと高すぎますね

[7: 匿名さん]

ふう。。。
高過ぎますね。

[8: 口コミ知りたいさん]

検討者のみなさまは、森トラストの富ヶ谷の物件も検討されていますか？

[9: マンション検討中さん]

>>8 口コミ知りたいさん

フォレセーヌ興味ありますが、私は80-90平米ぐらいが希望なので、そのレンジがあまりなさそうですよね。拾いのばっかり。場所はフォレセーヌの方が渋谷に近いので、私は好きですね。

[10: 匿名さん]

フォレセーヌ凄いですが、あれだけの広さの物件を全部さばけるんですかね。
安倍首相自宅マンションが近いとこですよね。
億は億でも１億じゃとても話にならない？

[11: マンション比較中さん]

この物件は確かに良さそうです。かなり気に入りました。100㎡くらいの物件で2億前後ですね。ただ坂がきつい。年取ったら上原からは多分歩けない。

[12: マンション検討中さん]

2億円出せる方は、タクシー、自家用車移動がメインでしょうかね。

今の価格だと高くて予算オーバーなので、フォレセーヌと競合して多少価格下がらないかなぁと期待しています。

[13: 通りがかりさん]

駅から遠いと書いている人いますが、徒歩8分って遠いですかね？
駅近だと商業系の用途地域になるので、線路が近くなったり、クルマの往来が出てきます。都心のマンションは坂の上の方が評価高いですけどね～。
フォレセーヌは@800万円近くとかありえるのでは？

[14: マンション検討中さん]

>>13 通りがかりさん

車移動のお金持ちの方には関係ないと思いますが、徒歩移動の人には8分??急坂で検討から外れますね。未就学児がいる家庭もバギー移動は少し厳しそうですね

[15: マンション検討中さん]

口コミが少ないように感じますが、販売状況が芳しくないのでしょうか。

[16: 坪単価比較中さん]

説明会に行かれた方いませんか？価格面の情報ありましたか？

[17: ご近所さん]

プラウド元代々木とジオグランデ代々木の杜を検討しています。場所はジオグランデ、建物内装は元代々木かなと思っています。フォレセーヌが多分一番いいんでしょうけど、ものすごく高そうですよね。元代々木は見学に行きましたが3階は2.5?3億位、2階で1.3?2億位？の感じでしたよ。

[18: マンション検討中さん]

希望していた90平米位のお部屋は1.8億近く
修繕積立と管理費も12万円超えで高いなぁと思いました
親戚同士の地権者も何組か入居予定ですよね
戸数が少ないので気になりました

[19: マンション検討中さん]

駐車場は全邸あるのかな？

[20: マンション検討中さん]

3階の方と地権者は優先です
2階以下は抽選です
倍率はかなり高いかと

[21: マンション検討中さん]

>>18 マンション検討中さん
当初は地権者住戸が3戸でしたが、結局1つ減って2戸になったそうです。

[22: マンション検討中さん]

月々のランニングコストが非常に高く感じたのですが、低層マンションだと普通なのでしょうか。
抽選に当たればですが、これに駐車場代もとなると維持していけるのか心配で迷っています。

[23: 匿名さん]

元総理になる方の家の前の物件もでてきたり選択肢も増えますな

[24: 匿名さん]

>>22
そこを気にするならヤメた方がいいかと。
資産に十分余裕がある人、ビル相続して不労所得がありそれでローン賄える人とか
そんな感じの人が買うんじゃないかなと。

現在、給与収入だけで定年含めいつかその収入が途切れてしまう可能性のある人は
手を出しちゃいけない物件かなと思います。

[25: マンション検討中さん]

>>24 匿名さん
なるほど、そういった方向けの物件ということですね。とても参考になります。
エリアや外観等いいなと思っていましたが、他の物件含め幅広に検討してみます。
ありがとうございます。

[26: 匿名さん]

>>25さん
この物件は場所も良いですし欠点の少ない物件だと思いますが、この周辺という事では
少し範囲を広げると価格的には

・フォレセーヌ渋谷富ヶ谷
・プラウド元代々木町（本物件）
・ジオグランデ代々木の杜（値下げ交渉できる？）
・ブランズ代々木参宮橋
・ヴィークコート代々木参宮橋

って順番でしょうか。
一昔前からするとどれもかなり高いのですが、ここをご検討していたくらいの方であれば参宮橋の２物件ならそこそこ良い部屋を選べそうな気もします。
参宮橋だと周辺住環境が少し変わってしまいますが。

[27: マンション検討中さん]

>>22 マンション検討中さん
おっしゃる通り、私も高い印象を持っており、低層マンションの中でも高い方ではないでしょうか。
ただ、19戸という非常に少ない戸数、内廊下、ディスポーザー、コンシェルジュ、各階ゴミ捨て場など、いろんなサービスがてんこ盛りのため、やむを得ない気がしました。

[28: 買い替え検討中さん]

コンシェルジュは正直いなくてもという気がするのですが、その分管理費下がらないものか。。。購入層はどんなかんじなんだろう

[29: 匿名さん]

コンシュルジュが不要な場合は総会で管理会社の変更を提案して
定められた議決数を得られれば出来るんじゃないんですかね。

そのためには他の住民の支持を得られなきゃダメなんですが、
そもそも、ここを購入する人たちはコンシュルジュあってこその本物件
という事で購入する人たちもいる訳で、そういう人たちからすれば
「それならなぜ、あなたはこのマンション買った？」と白目で見られる
ことを覚悟しなければならないことも。。。。

このマンションのキング部屋を購入してたら少しは発言権も大きいかな？
どうなんでしょうね。

[30: マンション掲示板さん]

修繕計画の話を聞かれた方はいらっしゃいますか？
将来的にそこまで増加しないと聞いたのですが、実際のところが知りたいです。

[31: マンション検討中さん]

>>28 買い替え検討中さん
年齢層は30代、40代が多いって言っていました。

[32: 匿名さん]

>>30 マンション掲示板さん
うろ覚えなので、正確なところはデベロッパーに聞いていただければと思いますが、私が聞いたところ以下だった気がします。

・5年後、10年後に約70円/㎡の修繕積立金の増額
・30年後に2万円/㎡（この金額は記憶がかなりあいまいです）の一時金の徴収予定。逆に言うと、30年内は一時金の徴収予定はない。

[33: マンション検討中さん]

近隣の方の住み替えが多いと聞きました。
管理組合の意見形成も問題が少ないのではないか、という印象です。
レスが伸びないのが不思議ですが、いい物件ですね。

[34: 検討板ユーザーさん]

検討者は30代、40代の世帯年収2000万前後くらいの共働き夫婦が多いと聞きました。

とてもよい物件だと思いましたが、マンション自体の価格はともかくランニングコストの高さから購入を諦めました。

[35: 匿名さん]

>>34 検討板ユーザーさん

幾らの物件を検討してるのかは分かりませんが、その程度の年収だと厳しいような気が…
子供いるなら尚更のような。。

[36: マンション検討中さん]

こちらの管理費って、どのくらいですか？一番初期に行ったので情報提供がなかったので。

[37: 匿名さん]

>>36
管理費と修繕積立金の合計で10万前後だったと思います。価格よりもそこがネックだなと思いました。

[38: マンション検討中さん]

来週申込みが始まりますね。
出物が少ないエリアなので倍率高い物件になるかと思っていましたが、案外そうでもなさそうですね。。

[39: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん
3階の住戸はわからないですが、そのようですね。
私は1階 or 2階の住戸を検討していましたが、担当者の話しぶりから高い倍率という感じではなさそうでした。
上でも何人かの方がコメントされていますが、ランニングコストの高さが許容できませんでした。
ランニングコストを気にする人が買う物件じゃないと言われてしまえばそれまでですが。。。

[40: マンション検討中さん]

>>38 マンション検討中さん
このエリアって、意外に新築マンショの供給件数て、多いですよね？今も、野村、阪急、フォレセーヌ、コスモスイニシア、伊藤忠が出してますし。ベトナム大使館後が出るとか出ないとか言われてますし。

そう考えたときに、あの立地を買うかと言われると、意外にそれほど需要がないんじゃないかと思いますね。徒歩距離、急坂の時点で撤退しました。

[41: マンション検討中さん]

あの立地、すぐ隣は初台ですからね。。。駅からの距離も、急坂を考えるとなかなか遠い。西原2丁目あたりも同じ理由でなかなか。

[42: マンション検討中さん]

申込登録受付のメールが来てましたが、期を分けて販売するようですね。
この規模で分けるのはかなり珍しい気が。。

[43: マンション検討中さん]

私が話を聞きに行ったときには一括で販売するような前提で話しているように思いましたが。思ったより要望書入らなかったのかな？

[44: マンション検討中さん]

今日は抽選日みたいですが、第一期で売り切れるのでしょうか。
ジオの例があるので、残ってしまうかもしれないですね。

[45: 匿名さん]

土地の仕入れ、施工発注時は超バブル期だったのでそれを今の景気感で売るとなると辛いでしょうね。

大手共働きで無理して1.５億でしょうから、それを超える層はもうサラリーマン世帯じゃないでしょうし、そうなると今の市況でわざわざマンションを買うのかどうか。

[46: 評判気になるさん]

今後の周辺物件の市況を占う上で、ここの売れ行き状況かなり気になりますね。

[47: マンション検討中さん]

ウェブサイトが更新され、第1期2次のステータスに変わっています。
どうやら、第1期では一番高い31,800万円の家だけが売れ残ったようです。
個人的には駐車場優先権もついてるし、お金持っている人はコロナでもさほど懐痛んでないでしょうから、3Fの部屋から売れるのでは？と思っていたので意外でした。
フォレセーヌの方に流れたんですかね？

[48: 通りがかりさん]

第一期で結構売れましたね！
コロナだろうが購買欲がある人は買うということですね。

[49: マンション検討中さん]

ゆかいふるが導入されないのはなぜ？

[50: 匿名さん]

下の階は当初の予定価格から900万?1000万値下げして、一部駐車場までつけてようやく売れてる感じ。値下げしなかった最上階は売れず。やっぱりあの坂の上はかなり無理があるのかな。

[51: マンション検討中さん]

>>50 匿名さん
駐車場までつけてってどういう意味ですか？

[52: 匿名さん]

>>50
坂の下にあるようなマンションよりは。坂の上の方が良いと思うんですがどうなんでしょ。
更にあの場所は静かで周囲も豪邸ばかりですしあの辺りでは随一の場所かと思います。

>>51
駐車場が全戸分ある訳じゃないので駐車場優先権を付けるって事じゃないですかね。

[53: マンション比較中さん]

>>50 匿名さん
下の階ってどの部屋ですか？1階の60平米の一番小さい部屋？

[54: マンション検討中さん]

>>52 匿名さん

青山とか六本木とか、駅も坂の上ならいいと思うのですが、駅から急坂上がるような場所はあまりニーズがないと思います。全て車移動の方は関係ないのかもしれませんが。

[55: マンション検討中さん]

>>54 マンション検討中さん
近隣住民で車所有してませんが、上原からの坂は確かにきついです。でも、八幡からであればそんなに言われているほどではないと思いますよ。

[56: 周辺住民さん]

あまり販売順序の仕組みをわかってないですが、同じ野村のプラウド神田駿河台の板をみてると、第1期は買付申込書が入った住戸のみ販売ってことですか？
ご存知の方いらっしゃいましたら教えてください。

[57: 通りがかりさん]

>>56 周辺住民さん

基本的にはそのようです。

[58: 周辺住民さん]

>>57 通りがかりさん

ということは、第1期の販売住戸（10戸くらいでしたっけ？）以外の1/3くらいの住戸は申込書が入ってない状況だと思いますので、あまり販売状況は芳しくなさそうですね。

[59: 通りがかりさん]

>>58 周辺住民さん
全部で19戸（うち地権者2戸）です。

[60: 通りがかりさん]

盛り上がりに欠けるマンションですね。
それとも購入検討の年齢層が高くここを見ていないのか。

[61: 通りがかりさん]

先着順販売住戸、84㎡弱で修繕積立基金400万オーバーってのにビビった。
売却時の取得費に含められないから、実需で買うしかないね、、お金持ちが。

[62: 通りがかりさん]

スペックは悪くしないし需要はありますよね。
不動産市況不透明な部分もありますけど、坂下のパークハウスに比べると坪単価も抑えられてていい物件だと思います。

[63: 周辺住民さん]

>>61 通りがかりさん
この物件ってなんでこんなに修繕積立基金が高いんですかね？
他のマンションと比較すると、事前に徴収するので健全っちゃ健全ですが。。

デベロッパーに払うわけではなく、自分たちが所有するマンションの資産価値の保有のために使われるというのがわかっていても心理的には抵抗感があります。

[64: 通りがかりさん]

>>63 周辺住民さん
総戸数が少なくスケールメリットが無いと言われれば理解はできますが、一低の小規模マンションをよく分譲する積水ハウスでもここまではなってないですよね。例えば現在分譲中のグランドメゾン池田山でも。

野村の代官山もこんなもんですのでこれが代々木上原駅の格なのかもしれませんが、駅を挟んで反対の小田急物件は半分以下ですので、納得しがたいとこはありますよね。

[65: 通りがかりさん]

ヴィークコート代々木参宮橋の価格が出て注目されてるから、ここは厳しくなりましたね。

[66: マンコミュファンさん]

層が異なるのではないでしょうか。

[67: 周辺住民さん]

あと4戸ですね。
長期戦になるのでしょうか。

[68: 通りがかりさん]

この物件を買われた方は、きっとこの掲示板を見ないような人たちなんでしょうね。動きの少なさから余裕を感じます。

[69: 評判気になるさん]

>>67 周辺住民さん

高いところが残ってますね。

[70: マンション検討中さん]

90平米以上で2億以内の物件ってないのかな

[71: 通りがかりさん]

残すところあと1戸ですね。
管理費等ランニングコストの高い物件ですが、物件自体の坪単価は意外とお手頃だったのでは？と最近の市況を見ると思ってしまいますね。

[72: 周辺住民さん]

>>71 通りがかりさん
そう思います。最後まで検討してましたが、物件価格ではなくランニングコストが許容できず断念しました。とはいえランニングコスト自体も割高という印象ではなかったですが、私には過剰サービス過ぎました。少なくとも各階ゴミ捨て場やコンシェルジュは不要でしたね。

[73: マンション比較中さん]

完売したようですね

[74: 匿名さん]

この物件の近くでかなり広い土地でマンション計画されてますね。
サンウッドかな。

[75: マンション検討中さん]

>>74 匿名さん
三井住友銀行の社宅のところですよね？

[76: 匿名さん]

>>75 マンション検討中さん

あ、調べてみたらそこもなんですね。
私が見たのは元々、ヒルクレスト代々木っていうマンションがあったとこです。
スタイルハウス元代々木のお隣です。

そんなに供給が無い地域かとおもいましたが、結構立て替えますね。
どこも高そうですけど。

[77: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん
75です。サンウッドはそちらだったんですね。失礼しました。
三井住友銀行の社宅の方は看板を見ると新日本建設でした。

[78: 通りがかりさん]

しれっと竣工前に完売しましたね。
サンウッドは建替っぽいし、土地が不整形なのでどういう物件にしていくのか気になります。

[79: マンション検討中さん]

>>76 匿名さん

サンウッドの物件はいつ頃の竣工予定でしょうか？
看板等の写真をお持ちでしたら、共有頂けますと幸いです

[80: 通りがかりさん]

上原駅挟んで反対側のリーフィアが問題になってますね。管理費問題はあれど物件価格帯近いしこちらの方が良い買い物になったでしょうね。

[81: 通りがかりさん]

元代々木町では近隣にサンウッドが、大山には三菱地所が供給予定ですね。坪単価で見ると、こちらプラウドにしては割安だったのではないでしょうか。
中古が出たら検討したい物件の一つです。