「理事長に権限なし」って、対外的にも通用するのか

[輪番で次期理事予定]

「マンション管理組合の理事長には、どんなに権限があるのか」
という質問に、ネットでは
「権限などない。総会の決定事項を実行するだけ」
「せいぜい、総会の日程を決める権限ぐらい」
という意見が多いようです。それって、（組合内部では通用するとしても）対外的にも通用するんでしょうか。

たとえば、理事長が理事長としての公務中にマンション外の人に迷惑をかけてしまった。プライベートなら、「すみません」「失礼しました」とかすぐに謝るところ、公務中だと、謝るにも総会決議がいるのでしょうか。

あるいは、なんらかの商談（銀行融資なども含む）や交渉ごとで、責任者または代表者として理事長が出て行って、
「私には権限がないので、いかなる交渉もお約束もできません」
ではすまないと思うのですが。

また、私が以前、あるマンションと法的紛争になったときのこと。
先方の理事長が出てきたのですが、裁判官から和解の提案があるたび
「これを飲むかどうか、私の一存では決められません。総会を招集して承認をとらないと・・・」を連発しました。
それだけならまだしも、一度承認をとった案に１文字でも変更があると、また招集からやりなおすというのです。
（もちろん、『１万円』→『１億円』といった変更ではなく、誤字・脱字の訂正に近いものでも）
裁判官もあきれていました。というか、裁判官の心証を悪くしたように見えました。