ネストピア東比恵駅前IIってどうですか？

[マンション検討中さん]

ネストピア東比恵駅前IIについての情報を希望しています。
リバービューの物件です。
開放感があってよさそうですよね。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.newnest.co.jp/nestpia_higashihie2/index.html

所在地：福岡県福岡市博多区東比恵1丁目3-5（地番）
交通：地下鉄空港線「東比恵」駅徒歩4分
　　　JR「博多」駅徒歩9分
間取：1LDK・2LDK
面積：30.40平米～55.37平米
売主：株式会社 ネスト
施工会社：株式会社内藤工務店
管理会社：株式会社ネストルームサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 照葉民]

何気に博多駅に徒歩圏内
ネストピア東比恵も完売早かったけど
ここも余裕で完売しそう。

[2: 南区民]

空港線沿い&博多駅徒歩圏で都市高インター目の前か。立地はいいけど、ネストピアって内装とかどうなのかな？

[3: マンション検討中さん]

サニー東比恵の隣の、ネストピア東比恵が出来たばかりで早いですね
1の完売が早かったから、すぐ決めたんでしょうね
東比恵は博多駅の近くで福岡空港1駅だから利便性が良く、完売が早いケースが多い。
ただ、マンションは土地がなくてなかなかでなくて希少。

[4: 南区民]

博多駅徒歩圏かつ空港線沿線で２LDK以上で探してます。
こちらの物件はモデルルームはないですか？
他のネストピアシリーズと内装の違いはあるのでしょうか？

[5: マンション検討中さん]

博多も近いし、空港も近いし、将来性高いですね。

[6: マンション検討中さん]

このマンション、半分以上は投資用のようですが、分譲で買って住むのってどうなんでしょうか。
賃貸で住む人にもよると思いますが、うるさかったり共用部の使い方が汚くなるのか、など気になります。

[7: 口コミ知りたいさん]

>6
川沿いですし、飛行機も上を通らないので、うるさくないと思います。
たぶん、DINKSや博多駅に事務所を構える大手起業の転勤者による社宅に利用されると思いますので、子供は少ないと思いますのでそういった点でも足音やエントランスがうるさくなく
常識がある大人が住むでしょうから、気楽だと思います。
博多駅近なので、博多駅勤務の人は徒歩でもチャリでも通えて楽だと思います。

[8: デベにお勤めさん]

博多駅徒歩１０分内と立地はよさそうですね。天神エリアいくにも東比恵徒歩５分内はポイント高い。ただリバービューとありますが、川沿いというより少し奥に入ったところに建つようですね。
左右にマンション建ったら見晴らしという点では微妙な感じですね

[9: 口コミ知りたいさん]

東比恵って意外に穴場ですよね。友人も住んでいて、すごく便利だと言ってましたし、悩みますね。ただ60㎡はほしかったですね。ここは投資用ですかね。ひとつ前の物件は2LDKもここより広かったような気がします。

[10: 照葉民]

たぶん資産価値は将来的に高いと見込めると思う、この立地はすごくいい。駅近なのに博多駅徒歩圏内は多分買った金額と変わらない金額で10年後も売れる立地。2L DKの賃貸に毎月8万払うならここ買って10年先に売った方がトータルはお得だと思います。

[11: 名無しさん]

>>8 デベにお勤めさん
現地を歩いてみましたが、川までの間に道路と細長い土地しかないので、見晴らしは変わらないのではないでしょうか

[12: 照葉民]

>>11 名無しさん
川沿い真っ直ぐ行ったら1分以内に、都市高速入り口
徒歩8分位で博多駅。
目の前に何も立たないので日当たりは確保されている。SONNYやガスト、ジョイフル、松屋、いきなりステーキ、ドラックイレブンも近いし
良い物件。

[13: 職人さん]

>>12 照葉民さん
東比恵にマンションが出るたびにすぐ完売するが
博多駅と福岡空港の間の地下鉄空港沿線で、都市高速やバス等の利便性が良いので資産価値を重視して迷うDINKSは、この地域を買うのが九州では一番良いと思う。

[14: 評判気になるさん]

川沿いの道路がもう少し広ければ完璧だけど仕方ないか。むしろ狭いから交通量も少なくて静かと考えた方がいいのかな

[15: 匿名さん]

三笠川沿いの道路を広げて遊歩道を設置したら良いのにね。

[16: デベにお勤めさん]

内装は特筆するところないかな
キッチンディスポーザーと床暖房ついてたら即買い
居住スペースの割にベランダ広めなのは良い
周りに高層のビルがないので博多駅徒歩圏なのに見晴らしはよさそう
将来的に価値上がりそうな立地に期待
検討最有力物件

[17: 照葉民]

>>13 職人さん
東比恵エリアは東比恵交差点を中心に建て替えラッシュですね。道路も綺麗になったし、電柱も地中化されてるし
東比恵エリアは、資産価値を考えると
博多駅や合同庁舎周辺の再開発の期待も含めて
ディンクスには九州で1番オススメなエリア。

[18: 照葉民]

>>14 評判気になるさん
川沿いの道路は、まっすぐ行くと都市高速だから
広げると百年橋道路から都市高速へのショートカット
もしくは都市高速降りて、博多駅側の右に曲がらず
まっすぐ行く選択肢も広がり
バンバン車が通る事になると思います。
広げるのは、すぐできると思うけど
あの位が、ショートカットに使う人が減って
静かで調和を保って丁度いいと思います。

[19: 博多勤務]

博多駅から物件の間にコンビニ・ドラッグストア・飲み屋は多数。徒歩５分圏内に公園やカフェが増えるとさらに魅力が増す。スターレーン跡地はでかいビルに変わるようだけどおそらくカフェは入るよね。合同庁舎の移転等筑紫口の再開発がこのマンションの価値に直結すると思うとやっぱりいい立地ですよね。

[20: 匿名さん]

川沿いにベイサイドまで遊歩道を通す。
ついでにビアガーデン用の船を浮かべる。

[21: 購入検討者]

>>19 博多勤務さん
スターレーン跡地は公園というか大きめの広場ができるそうですよ
カフェはもちろんイルミネーションとかキッチンカーとか
徒歩３分の場所にこういった施設があるのは嬉しいですよね

https://www.nttud.co.jp/news/detail/id/n25037.html

[22: 評判気になるさん]

東比恵は住みやすそうですよね。今後の発展も高い街ですしね。

[23: 購入検討者]

川沿いのバルコニーが広いといいなぁ
どれくらいの奥行があるかご存じのかたいますか？

[24: マンション検討中さん]

もう結構売れてるんでしょうか？
サンプルルームのようですが、実際のと全然違う、などとなったりしないものでしょうか。

[25: 購入検討者]

現地で実際のモデルルームがみられるのは10月以降のようです
そのとき売れ残りがどれだけあるか・・
高層階は売れていそうですね

[26: マンション検討中さん]

川沿との事で、ハザードマップ見ると微妙に氾濫地域に該当してるような。台風来てるので気づきましたが、平置きになる車が少し心配に思います、まぁ台風は予期出来るので車を立体駐車場まで動かしたり出来ますけどね。武蔵小杉のようにトイレの水が流れないとか大丈夫かな。それ以外は立地含めすごく良いマンションだと思います。

[27: 購入検討者]

>>26 マンション検討中さん
氾濫リスクは博多駅前でも同じくらいですね。
２階まで水がくることはないにしても確かに車は心配ですね。
氾濫するようなことがあればヨドバシにでも避難ですね

[28: デベにお勤めさん]

もうちょっと広ければなぁ。立地はいいんだけど。。

[29: マンション検討中さん]

ここ中部屋は大体いくらから始まるんですかね。
Aタイプが2500万からなので、2300万ぐらいからですかね?
見た感じAタイプより部屋の大きさも小さそうな気がしますけど。

[30: マンション検討中さん]

ガラスが網入りらしいのですが、最近の新築では珍しいですよね。
賃貸にする時もデメリットにならないものでしょうか。あまり気にしないんですかね。

[31: 匿名さん]

網入りガラスにするのは防火ガラスが指定されているからですが、すべての窓が網入りなんですか？面する道路の中心線から〇メートル以内は必要とかいろいろ条件があります。
なお、入居後に網入りではない透明の防火ガラスに交換する手はあります。（網入りより数倍価格が高いです）管理組合の許諾が必要です。なお、防火対応でない普通の透明ガラスには変更できません。（違法であり防火上危険です）

[32: 購入検討者]

網入りガラスは新築あり得ないですね。高層階は景色を買っているようなものなのに。

[33: 匿名]

消防法で網入りガラスにしないといけない箇所だから入っているんですよ。新築なのにとか関係ないでしよ。

[34: マンション検討中さん]

分譲で買ったら自分の家なのに、ガラス変えるのに管理組合の許諾が必要なんですか…
高層階は透明ガラスにすればよかったのに。

[35: 匿名さん]

共同住宅ですから、自分の資産だからといって何をやってもいいわけではありません。
自宅部分の壁の色を変えたりしたら、全体の調和がとれなくなりますよね。ガラス交換も微妙に見た目が変わる工事ですので。最初から透明の防火ガラスにすれば済む話ですが、けっこうなコストアップとなりますから。１円でも安く建設したいのが普通のデベです。

[36: マンション検討中さん]

都市ガスではなくプロパンにしているデベですもんね。景観より安さ重視なのかな、と感じてしまいます。

[37: 購入検討者]

Ａタイプの中～高層階を検討しています。網入りガラスというのは本当なのでしょうか？違法にならない透明ガラスに交換するならどれくらいかかるものなんでしょうか？

[38: 匿名さん]

ガスがプロパンというのも明らかなコストカット、ここは投資用マンションの位置づけですね。間取りもすべてがコンパクト、Dタイプ以外アルコーブもありません。A、D以外は単身用のようです。Aも厳しいかも。だから駐車場も半数分で充分ということでしょう。

[39: マンション検討中さん]

網入りガラスかどうかは、間取りタイプにもよるのかもしれませんが、高層階でも網入りのガラスのタイプもあるみたいですね。

[40: 匿名さん]

ホームページ見て気づきましたが、窓サッシの説明がありませんね。最近の新築マンションは必ずサッシがＴ1またはＴ２サッシで、遮音性に優れているとかアピールしますし、ガラスもペアガラスが普通になっています。防火対応なら片面がそれになります。ここは普通のサッシで１枚ガラスかもしれませんね。

[41: 職人さん]

ここの商品はT1防音ｻｯｼでガラスは1枚ですね。先日販売されていた1号棟もそうでしたしﾓﾃﾞﾙﾙｰﾑもそうなってました。
ｶﾞﾗｽについては2019年3月末までの物件は耐熱強化仕様のガラスを使えば大丈夫だったみたいですけど、改正で現行はどのサッシメーカーも対応できないと思います。

[42: 匿名さん]

>>41職人さん
どのサッシメーカーも対応できないとは、結局どうなるのですか？
サッシはＴ1だけど、それに合うガラスが存在しない？？
網入りガラスの件はどうなったのですか？

[43: 職人さん]

網入りで。違法建物にならないように注意してください。

[44: 匿名さん]

さっぱり意味がわかりません。
１回の投稿で誰でもわかるように説明お願いします！

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
あなたがね。しょうもない

[46: 匿名さん]

>>45
あんたがね。ホントしょうもない

[47: 職人さん]

東比恵は、都市高速や博多駅も近く地下鉄空港線もあり
資産価値の維持が期待できるエリアだと思います。

[48: マンション比較中さん]

>>46 匿名さん
ガキの喧嘩ならよそでやれ。見ててしょうもないわ

[49: 購入検討者]

>>43 職人さん
うちのマンションも角部屋は網入りガラスです。透明に変えてくれとお願いしたら防災法上無理とかなんとか言われて断念しています。防火性の高い規格が認証を受ければ取り換えができるようになるとか言ってましたが値段はかなり高くなるみたいです。網入りガラスは気温差でヒビ割れすることも多く、景観も悪いのでいいこと一つもないですよね。。。

[50: 職人さん]

>>49 購入検討者さん
基本、変更は無理ですね。勝手に変なのと交換すると違法建築物になりますしね。基本、仕方ないことですね。

[51: マンション検討中さん]

網入りガラスは熱割れおこしやすいようですね。錆割れというのもあるとか。

立地的には資産価値も落ちにくそうですし、ガラスが熱割れしても経費にできるし、投資用マンションには向いてるかもしれないですね。

[52: マンション検討中さん]

これを見てると、1年前に出ていた東比恵駅に徒歩2分のモントーレ東比恵という物件は、ここよりも設備も良く、価格帯もかなり安かったなー、しかも広いし(-_-;)　2LDKは即完売してたような。今思えば、あれはかなり買いだった、、、このエリアは今後発展も予想できるしね。

[53: 購入検討者]

>>52 マンション検討中さん
博多駅徒歩圏外、景観無しの時点でかなり評価は下がる気がする

[54: 購入検討者]

この物件は東比恵の発展よりも筑紫口再開発の恩恵をかなり受けると思う。
スターレーン跡地や合同庁舎跡の開発に伴って就業人口も増えるでしょう。
そうなると通勤徒歩５分前後の物件として需要は高まるはず。買いたかったけどもう完売？

[55: 匿名さん]

>>54 購入検討者
便利で静かで将来はベストでしょう。いいマンションです。

[56: 購入経験者さん]

>>53 購入検討者さん
最寄駅までの距離が資産性維持等は特に大事だから
ここは博多駅まで9分より東比恵駅に近いことが武器なのでは？
博多駅徒歩約10分は付加価値程度なのかなと・・・。

むしろ、川近く（御笠川）が近いから、雨水による浸水や洪水での被害を警戒した方が良い。福岡市の洪水ハザードマップでみると「家屋倒壊等氾濫想定区域」に該当していることがネックになり、評価は下がると思いますよ。福岡はたまに大雨が降るからですね。
一度、浸水等したり、洪水の影響を受けると色々大変。

でも東比恵駅にも近く、博多駅にも歩いて行けるのは良い物件でだと思いますが。
難しいところですね。ただ博多区は博多駅を中心にどんどん発達はしていくでしょうから。
住居が少ない博多駅周辺では少し徒歩でも行ける物件や、隣の駅というのはかなり
今後の評価は高いのかもですね。

[57: 購入経験者さん]

川の近くなので3階以上を購入すれば良いと思います。

[58: 職人さん]

>>44 匿名さん
東比恵駅前ⅠもⅡもT1防音ｻｯｼではあるが、窓ガラスで隣地から5mの範囲に有るものについては建築基準法で防火設備にせねばならずⅠもⅡも網入りガラスでの防火サッシ
（防火設備）となってますね。
2019年3月末までは網入りガラスの替わりに耐熱強化ｶﾞﾗｽを使用する事で防火サッシとなっておりましたが、現在は防火の取扱いが変り耐熱強化ｶﾞﾗｽへの変更は出来なくなっているようです。これは日本全国どのメーカーでもどの販売会社でも共通する事なので、耐熱強化ｶﾞﾗｽを採用していない、ではなく、採用できない
が正解ですね。

[59: 匿名さん]

>>56 購入経験者さん
海抜２メートルが気にはなりますす。
３階以上は浸水の被害は少ないでしょうけど、
被害は全員の負担になるからね。
保険等の対応は必須でしょう。

[60: 評判気になるさん]

高層階からの眺めはどんな感じなんでしょう？空港が見えると営業さんから聞きましたが遮るものがないのでしょうか？

[61: 評判気になるさん]

火事でガラス割れるやろ？バルコニーなかったら下までガラス落ちるやろ？
せや！網いれとったら飛び散り方が押さえられるんちゃうか！？
ってことで防火関連で網入りガラスになるんやで


たぶんな

[62: 販売関係者さん]

>>56 購入経験者さん
筑紫口勤務の私は職場まで徒歩６分。
空港や中洲、天神へは東比恵から地下鉄で。
都市高入口まで1分。
いままであまり注目していないエリアだったけどこの物件て実はものすごく立地いいですよね。

[63: 買い替え検討中さん]

>>62 販売関係者さん
東比恵は立地は抜群。かなり穴場で商業地域かつ準工業地域もあり今後発展がある街でしょう。

[64: 販売関係者さん]

近くにコンビニ少ないですよね？帰宅時に寄って帰るにはいいですが、マンションからだとサニーの方が近いのか。。近くにセブンできないかぁ。

[65: 職人さん]

東比恵交差点と、東福岡高校の所にセブンがあるかと‥徒歩圏内ですね。
しいていうなら、博多駅も徒歩圏内だし、ヨドバシ前にもあるかと‥

[66: 周辺住民さん]

博多駅からだとローソンファミマセブンが帰宅路沿いにありますね。ドラッグストアも。
欲を言えば東比恵駅からの導線上にできないかなぁ

[67: マンコミファン]

何気に凄く良い立地
筑紫口の再開発で就業者増えるし
賃貸に出しても損は無さそう

[68: 評判気になるさん]

ここのマンションはプロパンガスですよね
地震や災害の復旧が速いらしいから都市ガスより良さそうですね

[69: 周辺住民さん]

床スラブが15センチと20年前の賃貸クラスなんですが
なんかの理由があるのですか？
将来のスクラップ費用が安くなるとか

[70: 坪単価比較中さん]

>>68 評判気になるさん
えっ？プロパンなの？めちゃランニングコスト高くなるやんけ

[71: 匿名さん]

分譲マンションでプロパンとは何でまた
都市ガスとは月額で5千円ぐらい違ってきそう

[72: 周辺住民さん]

このクラスの分譲は投資効率優先ですよね？
さすが永住しようと考える人が買うマンションではないと思う

[73: 周辺住民さん]

今職人さんたちが駐車場とかの最終仕上げ工事してますね
空港が川の向こう側で離着陸の様子が見れれば最高だったのになあと思う
そしたら上層階は飛行機好きに5000円くらい家賃上乗せして貸せたかも

[74: 匿名さん]

東比恵や東光って治安が悪いイメージがあるけど今は気にならないのかな
昔は治安が悪く立地のわりに家賃が安かった

[75: ご近所さん]

>>74 匿名さん
昔と比較するとおかしい。今は普通。どこもそうですが、街も学校も変わってきます。

[76: 評判気になるさん]

どうなんだろ
少なくともずーと福岡に住んでて
もし子供がマンション購入しようと相談されて
このエリアを勧める親がいるだろうか
いるとすればかなり少数だと思う

[77: マンコミファン]

>>76 評判気になるさん
博多駅周辺で働く親が早く帰って来れるし
子供との時間が取れるのは良いですね。
あと、共働きの場合、奥さんがパート辞めても
コロナ禍でも働き口があり
旦那の副業や奥さんのWワークで稼げる地域。
これからの働き方にはマッチしそう

博多駅前や東比恵あたりは
博多駅や合同庁舎で働く人も多くて
経済的に豊かな人多いですね

[78: マンション比較中さん]

ここのマンションとは直接関係ないんだけど
博多区奈良屋町4-2に築10年チョイのネストピアがあるんだけど
ほぼ全室ベランダのガラス製手すりが荒れてて凄いよ
あれだけ見ると築30年くらい経ってそうに見える
合わせガラスの中のフィルムが原因かわからないけど
投資用とはいえあれでも分譲なんだよね
大規模修繕で直すんだろうけどなんか凄い
ストリートビューでも確認できるし
現状は撮影時よりかなり悪くなってるよ
暇な人は現地で見てみて勉強になるよ

[79: 口コミ知りたいさん]

>>77 マンコミファンさん
W-ワークの共働きならもう少し水回りが他の分譲並みの設備のマンション買ったほうが奥さん喜ぶかもしれない
他にもプロパンガスや薄い床スラブを見ても単身赴任や転勤等数年で引っ越す賃貸向けだと思うけどな

[80: 通りがかりさん]

近所に住んでいる住人です。
とても良い場所にあると思います。特に角部屋じゃなくとも眺めは良いはず。
あまり広い部屋ではなさそうですが、病院も博多駅もスーパーも徒歩圏内なので車がなくても生活が出来ます。
博多バスセンターへ行く時は、大通りからバスに乗れば１００円で５分程度乗れば行けます。
マンションの位置から考えると時間帯を考えずに車の出し入れはラクにしやすいと思います。
最大の欠点とすれば、深夜になってもパトカーのサイレンや救急車の音などで賑やかな時があるので都会ならではと思って生活してもらうと良いと思います。投資物件としても気になる物件です。

[81: 評判気になるさん]

とにかく設備が賃貸並みか部分的にはそれ以下だからなあ
どういう人をターゲットにしてるんだろうと思う

[82: マンション検討中さん]

賃貸でもプロパンは少なくなってるのに分譲でプロパンって
投資物件としても将来売却にしても強力なデメリットになるだろうに
プロパン屋と業者との強力な繋がりがあるんだろう（笑）

[83: 周辺住民さん]

>>68 評判気になるさん
え、普通は光熱費が高くなるから嫌がるものかと思ってました。そういう考え方もあるんですね。。

[84: 周辺住民さん]

>>73 周辺住民さん
空港方面は開けてると聞きましたがどうなのでしょう？
見えないのかな？そろそろ上層階からの眺めとかアップしてくれないかぁネストさん

[85: 周辺住民さん]

>>71 匿名さん
建築費が安いんでしょうね

[86: 周辺住民さん]

まだ完売はしてないのかな？

[87: 買い替え検討中さん]

プロパンガスのインパクトが凄すぎて、
もはや立地や眺望など興味なくなった。

[88: マンション比較中さん]

ホームページ見たけど、
販売会社が投資向けと販売していた他の物件とこの物件に躯体や設備で違いは無いように感じるけど、ここがもし投資向けでないとするのであればその違いを知りたい。

[89: 名無し]

東比恵あたりは博多駅には近いから
賃貸に出しても借りてはいるし
資産価値は高いと思います。

[90: 周辺住民さん]

投資向け物件みたいですね
他の分譲知っててここの設備に満足する人は少数ですよ

[91: 周辺住民さん]

>>87 買い替え検討中さん
そうですよねぇ。住むにはメリット少ないかなぁ。もっと駅近の物件もあるし。
プロパンて高いイメージですけど金額はどうやって決まっているのでしょう？地域によって差があるとか？この物件はどうなるのか、、

[92: 買い替え検討中さん]

2000年4月の品確法施行で床スラブは18～20センチが標準となりました
最近では20センチが標準でしょう
このような状況でこのマンションなぜ15センチなのか
プロパンにしても床スラブにしてもここの販売会社は
安く作って売ることが第一優先なのかと思ってしまう

[93: ご近所さん]

ほぼ完成してますね。
エントランスのドアがアルミの両開き戸みたいだけど、
私みたいな年寄りは自動ドアが良いと思う。
若い人はドア開けるの不便に思わないのかな？

[94: 匿名さん]

今どき手で開けるエントランスドアのマンションあるんですか？？

[95: ご近所さん]

>>94 匿名さん
道路から見えるドアは手開きですね。
その中にオートロックがあって、その扉は見ていませんがさすがに自動ドアでしょうね。

[96: 販売関係者さん]

>>94 匿名さん
新築でも風除室の扉が手動は普通にありますね。オートロック部分は自動ドア。

[97: 匿名さん]

そういう意味だったんですね。納得。

[98: マンション掲示板さん]

>>78 マンション比較中さん
現地確認してみました。
印象良くないですね、あれって合わせガラスの中に貼ってるフィルムじゃなくて表面に貼ってるフィルムが経年劣化でボロボロになってるみたいですね。
どなたか住んでる方いらっしゃらないですかね？

[99: マンション掲示板さん]

>>91 周辺住民さん
私はプロパン業者でも何でも無いですが、プロパン利用をそこまで否定する気持ちが解らないです。自宅マンションの給湯器交換の際の見積差が15万ほど都市ガスとプロパンで有りましたが、福岡はＳガスさん独占なので言いなり単価です。
単価差額でこの金額を取り戻そうとすると10年以上掛かるわけで。

[100: マンション掲示板さん]

>>82 マンション検討中さん
分譲マンションなのですから、プロパン嫌なら区分所有者の3/4以上の議決を持って都市ガスに変えれば良いんじゃ無いですかね