＜契約者専用＞プレミスト東銀座築地 Arc Court

[契約済み]

プレミスト東銀座築地 Arc Courtの契約者専用スレッドです。
情報交換しましょう。

物件スレ：https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/649422/

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/t117/

所在地：東京都中央区築地7丁目4番1、32（地番）
交通：都営浅草線「東銀座」駅から徒歩10分
　　　東京メトロ日比谷線「築地」駅から徒歩4分
　　　東京メトロ有楽町線「新富町」駅から徒歩6分
間取：2LDK～3LDK
面積：55.25平米～99.91平米
売主：大和ハウス工業株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

[21: 住民板ユーザーさん1]

まだ残り25%程度、というところのようです。おっしゃる通り、実物が見られるようになって販売が加速するといいのですが。
仮に値下げがあるとすると、どの時点でどの程度残っていたら判断が下されるのでしょうね。しっかりと完売してほしい一方、値下げが行われるのは良い気がしません。

[22: 住民板ユーザーさん1]

内覧会と前後して検討者に棟内見せ始めるだろうしちょうど決算期でもあるのでその頃ですかね。購入者としてはすみふのようにゆっくり売ってもらった方がいいのでしょうが有明の例もありますからね。

[23: 住民板ユーザーさん1]

ご高察ありがとうございます。勉強になります。
有明とは規模が異なりますし、それを決算間に合わせで、値下げされるのはいただけないですね。ただ有明は（これも販売状況が違いますが）全戸下げているので、それであれば公平感のところは納得できますが。
エッジコートもまだ売っているので、残ってもせめて、暫くは継続で頑張ってもらいたいと個人的には思います。この辺りの動きは注視したいですね。

[24: マンション検討中さん]

内見まで１月切りました、新築の醍醐味ですね内見のドキドキは。あのMRしか見ていないので、自分の部屋を見たときの落差がちょっと怖いですが。HPにBタイプの部屋が少しでているので、それで慣らしてる最中です。笑

[25: 契約済みさん]

確かに、あの最上階からの風景写真と貼り詰められた白い床タイルは目に焼き付いてます。笑

[26: 住民板ユーザーさん3]

検討板でいつもキレイな写真を上げていただいていますが、近所ということもあり現物もちょくちょく見てテンションを上げています。本当に入居が待ち遠しいですね！
先月の説明会は無くなってしまったわけですが、入居前にご近所となる皆様と顔を合わせるような機会は通常無いものでしょうか？
初めての購入につき、非常識なことを言っておりましたらすみません。

[27: 住民板ユーザーさん6]

>>26 住民板ユーザーさん3さん
たしかに残念ですよね、、
せめてもですが、内覧会の時間が同じになった方には積極的に挨拶しようと思っています。。。

[28: 住民板ユーザーさん6]

>>26 住民板ユーザーさん3さん
たしかに残念ですよね、、
せめてもですが、内覧会の時間が同じになった方には積極的に挨拶しようと思っています。。。

[29: マンション検討中さん]

共用部って何ができるものでしょうか。
水回りがあったりするかご存知の方いらっしゃいますか？

[30: 住民板ユーザーさん]

>>29 マンション検討中さん
CGだとカウンターに水回りありそうな雰囲気ですが、そういえば確認したこと無かったです。内覧会でチェックですね！
とりあえずちょっと座れる空間だろう、程度に思っていました。理事会とかで空いてないことも多そうですが。

ちょっと座れると言えば、そもそもエントランスにそういった備品が欲しかったですね。

[31: マンション検討中さん]

>>30 住民板ユーザーさん
なんとなく、ハイテーブルのところ
水回りありそうですよね！笑
ありがとうございます…！内覧会で答え合わせしましょう！！

[32: 住民板ユーザーさん]

内見が楽しみですね。
今日は工事もなく静かでした。

[33: 住民板ユーザーさん3]

>>32 住民板ユーザーさん
いつもありがとうございます。カッコイイ！

>>27 住民板ユーザーさん6
内覧会でご一緒になる方々、ご挨拶させていただきます。「こんにちは～」だけですが笑
よろしくお願いします！

[34: マンション検討中さん]

マンションが見事にまわりからういてますねー　W　　長谷工見直しました。

[35: マンション検討中さん]

ついに内覧会まで1週間切りましたねー
感慨深いです。

[36: 住民板ユーザーさん]

直近契約したため、内覧会が来月末の者です。皆様のレポート楽しみにしております。

[37: 住民板ユーザーさん3]

内覧会、ひいては入居が楽しみで、現場を見に行ったり変わりもしないHPの設備ページを何度も眺めたりで時間を浪費して、我ながらヤバいと思っていたのですが
同じようなことしてる書き込みが散見され、そんなもんだよなと安堵しています。皆様結構ヤバいw
皆様、よろしくお願いしますね～！（高揚感）

[38: 住民板ユーザーさん]

今後のマンションライフを想像していてふと思ったのですが、コンシェルジュの有無って資産性等に影響するものでしょうか。

全く勝手な偏見ですが、中央区にお住まいや来られる方々って要領の良い人が多いと思っておりまして(笑)
コンシェルジュが提供できるサービスの範囲で、管理費の4分の1も払うほどの価値はないのではと。資産性等に影響があるのであれば、その限りでもないのですが。
特にないなら、同額の出費をするにしても、他のことに使われた方が所有者みんなハッピーになるのではないかなと思いました。

特に、当マンションにコンシェルジュがいる点を評価した方や、いないのはあり得ないと思う方のご意見を伺いたいなと。
知識・経験不足の視野狭窄で思い込んでしまっているだけかもしれないので・・・

[39: 住民板ユーザーさん4]

>>38 住民板ユーザーさん
まあ確かにコンシェルジュのメリットは？、、、ってなるわな。そんなに経費かかるんやろか？？

[40: 住民板ユーザーさん]

>>39 住民板ユーザーさん4さん
私はあまりメリットを思いつけなかったので、本当にそうなのか？と気になってしまいました。
管理費総額約289万円/月のうち、コンシェルジュで約76万円/月ですかね。76万円が税抜きなら、管理費の29%を占めるまでになる計算ですが。

[41: 住民板ユーザーさん5]

>>38 住民板ユーザーさん
私はコンシェルジュの居ないマンションに今まで住んだことがありません。居てくださることで、便利で安心する事たくさんあります。

[42: 住民板ユーザーさん]

>>41 住民板ユーザーさん5さん
ありがとうございます！
まだ具体的にはわかりませんが、住んでみると何か感じるものがあるんですね。

私は今までコンシェルジュ付きのマンションには住んだことがありません。ただ管理人さんが素晴らしい方ばかりで、それで十分だとの延長で想像していました。

[43: 住民板ユーザーさん]

引越し業者さんの手配をはじめられた方いらっしゃいますでしょうか。提携業者さんが良いのかどうか判断したく、ご意見伺いたいです。

[44: 住民板ユーザーさん2]

>>38 住民板ユーザーさん

中古で売却するときのことを考えてもコンシェルジュの有無は部屋の坪単価の計算には入ってきませんが、どうしてもコンシェルジュがあるマンションじゃないと買いたくないという購入者がいらっしゃれば他の周辺物件に対する差別化にはなるのかもです。ちなみにコンシェルジュサービスは幅があり、ホテル並みのフルサービス（荷物郵便の代理受取り、発送、部屋へ荷物の配置、タクシー手配、クリーニング、来客の車の誘導などなど）で24時間常駐から、マンションによっては荷物の代理受け取りもしてくれない場所もあります。こちらのマンションは確か日中だけコンシェルジュがいらっしゃると聞いてますが、どこまでのサービスなんでしょうね。。
別の場所でフルサービスに近いところに住んでいますが、大変助かっています。一方で世帯が少ないと、いつ誰が家を出て帰宅したか、来客がいつ来たか云々、、プライバシーが若干なくなることは否めないですね。理事会もやっていますがフルサービス24時間常駐はスタッフの確保が物凄い大変で、ローテーションを組んで休みをどう確保していただくかなど、課題もあります。

[45: 住民板ユーザーさん3]

>>43 住民板ユーザーさん
早めに手配しましたが、幹事会社はかなり吹っ掛けてきたので、他のところにしました。（売主さん、怒った方がいいと思います。。。）
少々面倒かもしれませんが、一括見積もりサイトなどで見積もりを取り比べた方がよろしいかと思います。
お金を一切気にしないのであれば、クオリティ等は幹事会社でも別にいいと思います。

[46: 住民板ユーザーさん2]

>>43 住民板ユーザーさん
うちは過去の苦い経験から安い業者は使わないことにしました。今回はすでにマンション共用部は養生が済んでいると思いますが、やはり新築の部屋の壁や床を傷つけられたくないので信頼できる佐川急便さんにしました。
佐川さんはダイワさんの提携業者の一つで直接問い合わせをしたら当物件担当の部署に回してくださり、料率も一般で契約するより割安だとのことでした。4月初旬は当然ですが、かなり混み合っているみたいですので、割高になるとのことです。ご参考まで。

[47: 住民板ユーザーさん]

>>44 住民板ユーザーさん2さん
ありがとうございます！
当マンションに理事会経験者の方がいらっしゃるというのは、心強いですね！

こちらは月～金の7:30~15:30、金~日の12:00~20:00となっていますね。週末は2人いる時間もありますね。改めて見ると、10時~15時ぐらいって皆さん利用するんですかね・・・。ご参考までに、業務内容を含めて詳細は「管理委託契約関係資料」に記載されております。
コアな受付系の業務は管理人さんの業務と重複、掃除やゴミ捨ては当然管理人さんの業務になっています。他のサービスを考えたときに、宅配ボックスはありますし、近くにコンビニやクリーニングもありますし、タクシー含めた手配や調整も、今は手間なく自分ですぐにできるなと。因みにコンシェルジュも生鮮品の受け取りはできないようです。そもそも平日は15時半に終業なら仕事終わりの受け取りも無理・・・？（書きながら改めて考えたりして、取り止めなくなってしまいました。すみません。）
”安心感”等は、今まで経験がないので言及できないですが、少なくとも利用価値でキャリア代2~3回線分は厳しいかなと想像していました。300戸とかの規模があれば、まだいいのかもしれませんが。
それであれば例えば、コンシェルジュの分を修繕積立にでも充てた方が、永く住む方にも中古で売却することになる方にもメリットあるのではないかなと。

ただ考えが偏ってるかもしれないので、違う考え方など、色々と皆様から聞けた方がいいなと思い、投稿してみました。つらつらと長文で失礼いたしました。

[48: 住民板ユーザーさん1]

>>43 住民板ユーザーさん

私は事前に幹事会社以外の2社から見積もりをとりましたが、思ったよりも高かったです。最終的に他社の見積もり額よりかなりクグッた価格を出してくれた幹事会社さんにしました。
相見積もりしてることを伝えないとノーマル価格で出してくると思います。
（選んだ引越し日が4月初旬の中でも1番高いような日だったのでマケてくれたものの高かったです、、笑）

[49: 住民板ユーザーさん1]

>>47 住民板ユーザーさん

私もコンシェルジュサービスの実生活上の費用対効果については疑問に思っています。
一方、別のマンション検討スレを見ていると、この坪単価でコンシェルジュがいないなんて、、といったコメントを目にすることもあり、資産価値を考えるとコンシェルジュさんがいてくれた方がいいのかなとも思ったり、、笑

[50: 住民板ユーザーさん7]

このマンションに管理人さんはいないのでは？
その業務を、コンシェルジュの方が兼務されると思います。

コンシェルジュ有りのマンションに住んでいますが、何かと便利です。
管理規約に抵触する、しないなどは、コンシェルジュの方に聞いたら解決しますし、住民に言い難いこともコンシェルジュの方が対応して頂けます。
その他、いろいろな細々としていることはして下さってありがたいと思っております。


内廊下なので、流石にいないと思いますが、現在の外廊下だと私物を出されている方がいて、コンシェルジュの方が、注意喚起して下さっている状況です。

当該人は全く聞く耳持ちませんが‥。

そもそも、このマンション検討する上でコンシェルジュは有となっているので、いらなければエッジコートにするなり、私はこう思っているので、こうしたらこのマンションは良くなると言う主張は理事会入って皆さんの意見聞くなり、あまり先走らない方が宜しいのかと、個人的には思いました。
仰る様に資産価値として向上するのであれば、賛成しますが。

色々な意見を欲しいとの事で書きましたが、私は費用対効果を含めコンシェルジュは居てくれた方が良いと思います。

[51: 匿名さん]

>>43 住民板ユーザーさん

時期によるかもしれませんが、引っ越し侍利用しましたが、まずは提携業者が仕切っているらしく、他の業者は及び腰でした。

実際提携業者が一番安かったです。
因みに、荷物増えたんですが、今住んでいるとこに一人暮らし用で出した費用よりも安かったです。

[52: 住民板ユーザーさん]

>>49 住民板ユーザーさん1さん
ありがとうございます！
そうなんです、提供サービス内容を見ると、コンシェルジュに頼みに行く手間（以下）で、手元でサクッとできることが殆どだと思ってしまい。違う話ですが、家事代行とかなら、もっと費用乗せても喜んでお願いしたいですけどね(笑)

ただなるほど、資産価値はそういう世界なんですね！今後もこのエリア/価格帯を検討する方々の多くがそういった考え方なら、売却のことを考えた資産性維持費として捉えるのも一理ありますね。ありがとうございます。
例えば修繕積立に回す方がどの方も恩恵を受けられていいと思ったのですが、資産価値って、合理的（現実的？）な要素よりも雰囲気みたいな要素が大きいようで、難しいですね。。。

[53: 住民板ユーザーさん]

>>50 住民板ユーザーさん7さん
ありがとうございます！
管理人さんはいらっしゃいます。平日週5日間、8:00~17:00の勤務でいてくださいます。加えて別途、日常清掃員さんがいらっしゃいますね。

なるほど、住民間の調整を担っている部分もあったりするのですね。管理人さんができない範囲に踏み込む等が必要であれば、いらっしゃる方がいいかもしれませんね！（そもそもトラブルなんて起きてほしくないですが(笑)）
現居でのご苦労は心中お察しいたします・・・。

ご指摘ご尤もです。先走ってしまい、失礼いたしました。アークコートに決めたのは、物件としてのハードの魅力に惹かれての判断で、より良いものとするために、ソフトは改善等していけばいいと考えていました。仰る通り、それも理事会が発足してからの方が適切ですかね。住民板の使い方を履き違えてしまったかもしれません。改めて、失礼いたしました。

皆様のご意見を聞くことができ、考え方が広がりました。ありがとうございました。

[54: 住民板ユーザーさん7]

>>53 住民板ユーザーさん
こちらこそ申し訳ございません。
管理委託契約関係資料を見ると管理人はいるみたいですね。

今のとこがコンシェルジュと管理人兼務みたいなとこでしたので勘違いしておりました。

理事会なり、ここなり、皆さんで話し合い、良い環境づくりに力添えしていきたいと思います。

[55: 住民板ユーザーさん]

>>54 住民板ユーザーさん7さん
とんでもございません。
お示しいただいた内容であれば恐らく、通常のいわゆる管理人さん業務としてカバーしていただけるかと思います（少なくとも私の現居ではそうです）。
皆様お忙しいとあの書類に目を通されるのは骨が折れるかと存じますが、これからお金を支払っていくソフトの部分に関することなので、意外と重要かもしれません。

私も、皆様で良い環境にしていきたいと心から思っております。もしそれが変な形で溢れ出てしまっておりましたら、申し訳ありません。反省いたします。
どうぞ、引き続きよろしくお願いいたします。

[56: 住民板ユーザーさん2]

>>55 住民板ユーザーさん
引っ越したらサクッとコンシェルジュ無くしてもいいかもしれませんね。
良いアイデアはないものか、、、

[57: 名無しさん]

なくしましょーか

[58: 住民板ユーザーさん]

>>56 住民板ユーザーさん2さん
購入者の2/3が不要だと思えば、当マンションとしては不要となるんですかね？
大変ですが、まずは契約者の皆様が資料に目を通していただき、委託契約の内容と、それぞれに対して皆様が負担する費用を認識してもらうことですかね・・・。（私が企業側の人間なら、できるだけ目を通して欲しくないですが(笑)）その上で、考えていただく他ないのかなと思っていました、、、。我々含む、購入者みんなのマンションなので！

私は読んだ結果、「とりあえず」毎月支出するぐらいなら、必要なサービスを必要な時に受ける対価を支払うためのバッファとして各人もっておく方がいいかなと思いました。もしタクシーの手配等々、生活のコツでお困りな方がいらっしゃれば、2階のラウンジで勉強・情報交換会を開催してもいいのではないかとか(笑)

ただもし許されるなら、修繕管理費の合計金額については皆様納得しているかと思うので、お金の使い方を変える方がより良いとは思っています。例えば1. 修繕積立費として回す、2.管理人さんを週7日の勤務にしていただく方が、皆様により現実的なメリットがあるのではないかなと思いました。コンシェルジュを無くす話とは別の話になってしまいますが・・・。

1.に関して、修繕費が最初が安くどんどん上がっていく設計って、1.新築のデベの売り易さ、2.上がるタイミングを見据えた売却のインセンティブを生むだけで、長く住む方へのメリットが特に思い当たりません。中古での売却に際しても、古くなるのに月額費用が増える前提なので、今みたいな市況であれば、それなら新築買おうかなともなり得るなと（あれ、結局デベが得しますね）。キチキチではなく、最初から少し余裕のある形で均等に、皆様のために使われるお金が貯まるのであれば、それこそ現実的な”安心感”につながるのではないかなと思います。

2.に関して、実際に清掃やゴミ捨てなどで綺麗なマンションの維持に努めていただける管理人さんにいていただいた方が、皆様にとってもいいのかなと。因みに現居では週7日/2人の管理人さんに担当していただいており、困りごとの相談できますし”安心感”も強いです。
全く感情的な話ですが、清掃やゴミ捨ても担っていただいてる管理人さんは、コンシェルジュよりも委託単価が3割以上も安いようで、”社会”を感じます...。

すみません、入居前には不適切ではと諭していただいたにも関わらず、返信を書いていたら長い意見となってしまいました。申し訳ありません。

[59: 住民板ユーザーさん]

内覧会を目前にして、雰囲気を壊してしまっていたら、申し訳ありません。
当日は冷静に点検をしつつ、やっとご対面？する住処を愛でましょう！(笑)

[60: 住民板ユーザーさん2]

>>58 住民板ユーザーさん
各戸がスマホ2?3回線分の料金払うのはアホらしいですもんね。

[61: 住民板ユーザーさん7]

横からすみません。

コンシェルジュについては、ここでそんなに詰めなくてよろしいのかと思いました。

管理人とコンシェルジュの業務範囲も、全然把握していないですけど、分けていると言うのはそれなりに意味があるのかと。
管理人さん2人と言うのも、コンシェルジュの業務までやるなら、賃金上げろと言う話になるかもしれませんし。

コンシェルジュ有りということで購入されている方もいらっしゃるかもしれませんし、実際にこのサービスいるかいらないかも、入居してから判断でよろしい気がします。

もちろん無駄であれば皆様の為になる様に資金運営するべきだと思います。

あと余談ですが、コンシェルジュカウンターに誰が座るんでしょう？
イメージで申し訳ないですが、管理人だと作業着のおじさんが座るイメージになってしまいます。

[62: 住民板ユーザーさん]

>>61 住民板ユーザーさん7さん

ホントです！あの通りから見えるコンシェルジュ席に、作業着はないです。。
1億越だして、コンシェルジュ居ないマンションはちょっと…。

[63: 住民板ユーザーさん7]

>>61 住民板ユーザーさん7さん

今、改めて管理委託契約関係資料を見ましたが、作業着は言いすぎたかもしれませんが、制服着用の制服がどの程度か分かりませんでした。

あとは前投稿の内容だと管理人業務で事足りるのは確認致出来ました。ありがとうございます。

うまく伝わらなかったのは申し訳ないですが、実際に現在コンシェルジュのいるマンションで暮らす中で、この資料の中の日常生活に関わるサポート、緊急時や不在時に関わるサポートが、便利だと思い管理人2人に取ってかわれるものだとは思いませんでした。

他土日2人はいらないんじゃないかとかと、平日は17時ぐらいまではいて欲しいとかありますけど、それはやはり理事会で皆さんの意見を聞きながら検討出来ればと思います。

押し付けの意見になってしまいましたら申し訳ありません。

活発な意見交換を期待しております。

[64: 住民板ユーザーさん10]

>>58 住民板ユーザーさん
今日初めてこのスレ見ましたが、理事会にこういう人がいるのかと思うと買って後悔しました。

丁寧な言いようで周囲の意見を伺いながら傾聴する姿勢を見せているように見せていますが、、、
現実では自分の力でネットから必要なサービスを選べないような所謂情報弱者を頭ごなしに少数派と見なし、自分が合理的と考える道筋を理詰めで言い負かすタイプなのでは？と勘繰ってしまいました。

仰る通り2/3の同意が得られれば仕組みを変えることは可能です。ですがあなたの考えを伝えるのは勝手なものの、やり方を間違えればマンションに居づらくなることもありますよ。
会社での立ち振る舞いと理事会での立ち振る舞いを混同した結果、居辛くなり自らマンションを去った人も私は見ています。

コンシェルジュ、私は良いと思いますけどね。1億以上出して管理人だけじゃ味気ないでしょう。家にいいインテリア置きたくなる、それと同じ感覚です私は。

[65: 住民板ユーザーさん1]

ちょっとギスギスしてますね笑
まぁ所詮はネット掲示板。
本当に契約者かもわからない&文字だけのやりとりなので、あまり真に受けすぎず、そんな意見もあるのだなーくらいに捉えるようにします！少なくとも私は！
（100戸ちょっとのマンションでも意見の相違とその空気感を感じ、つくづくタワマンにしなくてよかったと思いました笑）

今日はついに待ちに待った内覧会なので、感想報告します！（私は写真はあげないようにします）

[66: 住民板ユーザーさん]

>>64 住民板ユーザーさん10さん
ご忠告ありがとうございます。仰る通り、現実に勘繰り通りの態度？でしたら、マンションの風紀を乱しますし、居づらくなっては元も子もありませんので、十二分に留意いたします。一つ、理事会の発足も役員の選出もされてはおりませんので、どうぞ後悔などなさらないでいただけると。

色々と御託を並べてきましたが、コンシェルジュデスクに誰もいなくなるのは味気なくなるなという思いは、正直私も心の中にございます。反対を考えたときにはデスクのデザインが壁に溶け込んでいる点を唯一の救いと思うしかなかったです・・・

マンションは当然オーナー系会社の中とは違いますし、一住民のものでも理事会のものでもないので、各人の意見はあっていいと思っています。ですので、入居後に様子を見た上で一住民として「コンシェルジュは必要だと思いますか？」と皆様にお伺いするだけだと思っています。その際に、この掲示板での種々の意見ややり取りも参考にことがあると思い、つらつらと頭の中を書いた次第です。（>>61 住民板ユーザーさん7さん　書き込むのも、再三にわたって諭していただいている通り、入居後に話題にする方が適切でした。申し訳ありません。）
念のため、その結果可決されようが否決されようが、暴れるようなことは決してないと誓約いたしますので、ご安心くださいませ。

これまでの書き込みが不適切・無益と判断される場合には掲示板管理人様のご判断で削除いただければと存じます。
内覧会で盛り上がっていくこのタイミングを最後に、私からこれ以上、こちらの話題に関して自分の意見は書き込みません。ギスギスするような雰囲気を作るきっかけになってしまい、申し訳ありません。

内覧会、楽しみましょう！

[67: マンション検討中さん]

エレベータホールと内廊下は余裕があって、壁面装飾も独特でいい感じでしたね。専有部もいい仕上がりでした。共用ルームは使い方のイメージが良くわかりませんでしたがトイレは要見学！　明日以降の方は楽しんでください。

[68: 名無しさん]

皆さん内覧会どうでした？
正直私は下り天井は予想通りでしたが共用部等期待以下の出来と言わざるをえませんでした。

[69: 住民板ユーザーさん1]

共用ルームはたしかにどう使うかイメージが湧きませんでした笑
ないよりはマシなんですが笑

期待以下だと思われた部分はどんなところでしたか？？

[70: マンション検討中さん]

広さ以外は全て満足でしたW