エクセレントシティ行徳駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ行徳駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ex-ms.com/gs55/

所在地：千葉県市川市行徳駅前2丁目26番12（地番）
交通：東京メトロ東西線「行徳」駅より徒歩5分
間取： 1LDK～3LDK
面積：36.40m2～73.12m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[122: 買い替え検討中さん]

2年前なのにお詳しいんですね！
私も1LDK希望だったので、その物件、気になって見ていましたが、内廊下で、最上階、駅徒歩1分で、写真だと壁もモデルルーム並みに綺麗だったので、その位するのかと思っていました^_^;)
結局、事情が変わり離れることになりましたが・・・。

[123: 名無しさん]

このマンションに話を戻したいんですけど、徒歩5分って、実際に歩かれた方、体感でどのくらいでしたか？

[124: 匿名さん]

商店街を通り抜けて駅に行きますが、人の往来が多く、信号待ちもないので、駅が遠いとは感じません。

[125: 名無しさん]

>>124 匿名さん
ありがとうございます！
そうなんですね！私も実際に歩いてみたいと思います！

[126: 購入検討者さん]

>>121 匿名さん
2年前の売出価格までご存知で、すごいですね！レス違いで、他の見られている方に申し訳ないのですが、こちらとエクセレントシティ南行徳駅前を比較検討していて、価格交渉にチャレンジしたいので、3,000万円くらいが妥当とする根拠を教えたいただけると助かります！あちらは徒歩1分で、こちらは徒歩5分。また、あちらは内廊下で角部屋、10階の最上階です。通勤は毎日のことで、徒歩1分と徒歩5分では全然違うので、今よりも少しでも安くなれば、あちらも検討したいと思っていますので、アドバイスよろしくお願いします！

[127: 匿名さん]

>>126
家賃10万円/月かつ投資利回り４％で、10万x12ヶ月÷4%=3000万。
家賃9.7万/月かつ投資利回り4%で、9.8万x12ヶ月÷4%=2910万。
上記の価格に新築プレミアム10%から20％を上乗せすると、新築売出価格の目安です。

[128: 通りがかりさん]

>>127 匿名さん
横から失礼します。家賃が10万円のマンションは、南行徳駅に徒歩1分でありますが、7.7畳の1Kでした。あのマンションは設備が分譲仕様なので、最低でも家賃13万円以上はすると思います。
そうすると、家賃13万円/月かつ投資利回り４％で、13万x12ヶ月÷4%=3900万になるので、さらに新築プレミアム上乗せしたら今の3,400万円はかなりお得に思えるのですが。

[129: 購入検討者さん]

>>127 匿名さん
ありがとうございます！
そんな計算方法があるんですね！

>>128 通りがかりさん
情報ありがとうございます！
色々、考えてみたいと思います！

[130: 匿名さん]

新築売り出し時に参考にする賃貸家賃相場には分譲マンションのプレミアムは考慮せず、新築プレミアムに含めるのでは?
128はプレミアムを2重計算しているような気がしますが、一つの考え方なので、後はご判断下さい。

[131: マンション比較中さん]

先日見学に行きましたが残り僅かで焦りました。まだ売り出して間もないので半分以上残ってるかなと思ってたのでびっくり。価格は正直高いとは思うけど立地はすごくいいだけに悩み中、、行徳で新築買うんだったらここ良いですよね、、？

[132: 名無しさん]

行徳ならここ一択ですね！あと何戸くらい残っているんですかね、、

[133: マンション比較中さん]

>>132
そうですよね、、！ふんぎってみようかな。あと10戸ちょっとでしたね。

[134: 名無しさん]

>>133 マンション比較中さん
売れてるみたいですね。個人的にはディスポーザーがない以外は設備なども申し分ないと思います！

[137: 匿名さん]

もうそろそろ完売でしょうか。

[141: 匿名さん]

[NO.135～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[142: 行徳太郎]

現地近くに住んでる者の感想として、
徒歩5分は、嘘ではなく、だいたいそんなもんです。

どなたかが、駅力って言葉を使って、妙典の方が良いということ書かれてましたが、
小綺麗に住みたいなら妙典かも
妙典の悪口ではありませんが、銀行店舗はないし、スーパーはイオンだけ？
いいのは、東西線の始発があるくらい？映画館はある

その点、行徳駅周辺含めると総じて利便性は良いかと思います。
（決しておしゃれな街ではないですが）
・各銀行の店舗あり（ネットで済ますよって方は気にしないかな）
・病院が多い
・スーパーあり（マルエツ2店、西友は駅前店は改修工事に入りそう　少し離れるがもう１店あり）
・美容院もそこらじゅうにあるイメージ
・駅前のファーストフード＆ファミレス多し
　（ここでもやはり、しゃれた街ではないからやね　スタバはない）

説明を聞きに行った際に、騒音の事を説明受けました。
東西線の音の事を、、、
線路沿いに住んでるわけではないので、今まで住んでて、
東西線の音を気にしたことはなく、
むしろ近くにある年中無休の消防署を気にした方がいいかも。
よく出動されます。
ただ、二重サッシのようだから、音は気にならなくなるかも

マンション前の公園は、子育て世代には凄くいいが、
年1.2回は、幼稚園か保育園の運動会あると思った方がいい。
（無料プールがあり、子供が小さい時は毎年利用してました。）

[143: 通りがかりさん]

行徳育ちの者です。
東西線沿いの千葉県でしたら行徳が1番住みやすいと思います。
24hスーパー、公園、飲食店も多く東西線も天候に強い方だと思います。終電ははやいですが。
東西線が止まれば市川塩浜にバスで行けばいいし。
南行、妙典は町並みが静かですがその分店が少ないので、そこは好みかと思います。
治安はパチンコは多いですが、ゲーセン、風俗が無いため溜まる場所はないですね。
ただ、外国人が増え街は汚くなりました。
平気で粗大ゴミを道端に放置し、駅前公園の噴水広場にゴミを放置します。自国へ帰ってほしいです。
自分もこのマンションを購入したいと思いましたが地元民としては高すぎると思い、路線と地盤と水害を考え他の地域にしました。
行徳は埋め立て地、海近とのこともありますので、新浦と比べるとましでしたが液状化もありましたよ。
ご参考になれば幸いです。

[144: 名無しさん]

一部足場の解体が始まっています。まもなくお披露目ですね。

[145: 匿名さん]

販売状況はどうなのでしょうか？
値段を見た時、こんなに高いのか！？と思っていたのですが、私が説明会に行った時は一番高いAタイプはすべて契約済でした。
近隣のプレシスやウィルローズの値段に比べると勿論坪単価は上がりますが、グレードや立地の割に安いな、とは思ったのですがどうなんでしょう？

[146: マンション検討中さん]

ここ買った人はいい買い物してると思います。こんな良い立地の新築なんてしばらくでないでしょうし。ウィルローズより少し高くてもこっち選ぶのが賢い選択でしょうね。

[147: マンション検討中さん]

そろそろ第２期と思うけど、残りは何戸でしょうか。

[149: 検討中]

>>148 検討板ユーザーさん
たしかに高いですよね。でも業者選んで手配したりする手間があるのでオプションで頼もうと思います。

[150: マンション検討中さん]

>>148さん
私はカップボードのみつけて、エコカラットはあとからでもいいかな、と思って業者か、旦那にDIYでやってもらおうかなと思っています。
自分でもカップボードは業者など探してみましたが、入居の時にはカップボードあると楽だし、色々めんどくさくなって、キッチンの化粧板と揃えたかったので高いとは思いつつ、つけました。

[151: 販売関係者さん]

　>>149
この人はいつも売り手側のコメントを書いている

[153: マンション検討中さん]

先日見学に行きました。
ホームページは第二期と開催されてて、間取りがたくさんあるように記載されてますが、実際にはあと2戸になってました。

[154: マンション検討中さん]

>>153
だからスーモにも間取り掲載されていないんですね。販売中なのに間取りが非公開になって、どうしたんだろう？と思っていました。
完売間近でしょうか。

[155: マンション検討中さん]

>>148 検討板ユーザーさん

我が家はカップボードとエコと床のコーティングは業者に頼みました。
水周りコーティングがサービスになったので手間はありましたが入居前に全て終わるようなので良かったです。

[156: 検討板ユーザーさん]

>>155 マンション検討中さん

わたしが頼んだところも水周りサービスしてもらえました！
あとショ－ル－ム来店値引きやその他のお値引きもしてもらえたので予算内で収まりました！

[157: 匿名さん]

完売したそうですね。
立地からしても申し分ないので、完売も納得。
コロナの年に完売する新築マンションすごいですね。
プレシスさん、ヴィルローズさんはまだ残っていると聞きました。

[158: 周辺住民さん]

ホームページも完売御礼になってますね。早かったですね！

[159: 購入した者]

立地、日射、周辺施設全て大満足しています。入居が待ち遠しいですね。

[161: 購入者]

近々の内覧会が楽しみですね。
内覧会時に内覧業者さんに依頼される方いらっしゃるのでしょうか？
依頼したい気持ちもありつつ費用のことも考えると、自分でチェックシートを作成して臨むか悩んでいます・・

[162: 購入済み]

>>161 購入者さん
内覧業者って高いですね。我が家は費用面でやめました。チェック項目をスマホにメモして臨もうと思います。

[163: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[164: 購入経験者さん]

>>161 購入者さん
以下では、内覧業者は、不要としています。（特別な場合を除く）
https://ameblo.jp/y-kameda27/entry-11451380202.html

新日本建設は、内覧会前に事前チェックをしっかりやっているとの印象です。（自分は新日本建設の回し者ではありません）

[165: マンション掲示板さん]

内覧会はいかがでしたか？
当方、一次取得者なので、内覧会自体が初めてでドキドキ、いろんな掲示板やサイトを見て業者呼ばなかったけど本当に大丈夫かな、と思いましたがイメージ通りで大満足でした。
対応してくださった方もすごく良い方でした。本当に若干の傷や汚れはありましたが、もっと汚れや傷、不具合ってあるものだと思っていたので良い意味で期待を裏切られました。
若干のお直しは快く対応してくださり、入居がますます楽しみです^^

[166: 匿名さん]

当方も内覧会が初めてで見落とさないか緊張していましたが、そもそも心配していたより不具合もなく安心しました。若干の指摘箇所はありましたが、それも軽微なものなので安心しました。
しかしながら造りとして気になる箇所があり、システムクローゼットが天井までの高さなのに隣のウォークインクローゼットはそれよりも低かったり、システムクローゼットが２つ並んでいるところでもハリの関係で一方だけ低かったりと、アンバランスな感じが美しくないと思いました。人それぞれでしょうが、個人的には収納容量が減ってもいいから扉の高さは合わせてほしかったと思いました（間取りによると思いますが）
リビングと隣の洋室を仕切る間仕切りの、「枠の色」ですかね。枠の色が無ければもうちょっとスッキリ見えるので、プチリフォーム等、手を入れていくつもりです（いずれ扉も変えたい）
色々言いましたが、とはいえ、立地と景色の観点から良い部屋を買ったと思います。あとは自分の理想に近付けるために、内装や建具等に手を入れていこうかと思っています。

[167: 通りがかりさん]

当初、モデルルームオープンもコロナの流行の出だしと被り、更に価格が高すぎるが故？に過激な意見も多く、完売しないだろうとの声も多かったですが、案外早く売れましたね。
立地も日当たりも良いし、スーパーもコンビニも病院もなんでも近くで揃い、子育て世代には嬉しい小学校や中学校も近い。後発のプレシスやウィルローズの価格を見ていても、もう少しここの価格は高くても売れたのではないかと今になって思います。

[168: 匿名さん]

>>167 通りがかりさん

ここは立地が良かったからなあ。遅かったか

[169: マンション検討中さん]

ここはまだ中古で売り出されいない。いい物件のようです。同時期に販売の南行徳一丁目は既に4軒も中古販売済。

[170: 匿名さん]

売りに出たら購入したいですね。

住みやすそう。
住人さん同士とかはトラブルなどはないのでしょうか？
↑騒音問題など。

小学校も近いし駅も近いし、眼科や小児科、スーパーも近い立地は最高ですね。

[171: 匿名さん]

騒音はありますよー。上からの足音が聞こえますが、隣は本当に住んでるのか？と言うくらい全く聞こえない。
うちは、上階からの音は、生活音だろう、くらいの許容範囲内ですが、他の部屋は、上から早朝に楽器を叩いているみたいな音がするって、管理会社に相談した人もいるみたいです。

それよりも子どもが共用老化を叫んで走る方が気になります。昼寝してたら目が覚めます。笑
まあ、しょうがないか、と思ってなんも言ってません。
お母さーんって子どもが締め出しくらって泣き叫んでる声が数日おきに聞こえた時は、流石に管理会社に相談しようと思ったくらいですね。

あと、わんこがずっと吠えててうるさいと近隣からクレームあったと張り紙してた。たしかに、うるさかった。笑

ただ、断熱効果がすごいのか、前の家より広いのに光熱費下がったし、管理人さんも感じ良いし、総合的には住みやすい。ファミリーマンションだから騒音は想定の範囲内だと思ってるのもあるかも知れないが。