エクセレントシティ行徳駅前ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ行徳駅前についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.ex-ms.com/gs55/

所在地：千葉県市川市行徳駅前2丁目26番12（地番）
交通：東京メトロ東西線「行徳」駅より徒歩5分
間取： 1LDK～3LDK
面積：36.40m2～73.12m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[110: 匿名さん]

アウトフレームも謳うなら、共用廊下側もね。

[111: 匿名さん]

杭４０ｍ。まあ、埋め立て地だし。

[112: 匿名さん]

ディスポーザー無しの24時間ゴミ出し可。夏は臭うよ。

[113: マンション検討中さん]

凄く素敵な会社でした！
様々な建物を建てて社会に貢献している優良企業なイメージ。

[114: 匿名さん]

>113

緊急事態宣言中にも営業。

[115: マンション検討中さん]

なんかネガキャンの粘着がいるね（笑）なにが目的なんだろうかね、競合の不動産屋？

[116: マンション検討中さん]

ここ検討されてる方って、
行徳駅前、南行徳一丁目、プラウド浦安とかを比較されてるんですかね？

[117: 購入経験者さん]

良いところは高くても直ぐに売れるので、比較しようとしても無理です。

[118: マンション検討中さん]

私も東西線沿いで２LDK以上で中古で探してます。新日本建設はランキング上位の大きい会社ですよね。エクセレントシティだと、もう一つ手前の南行徳駅前にも中古で（築4年？）で駅前徒歩1分で出してました！

[119: 匿名さん]

>>118 マンション検討中さん

スレ違いですけど、言われている南行徳駅前の中古1LDK物件は2年位前から売り出されているものです。当初、4000万超でしたが、3400万まで値下げしましたね。

[120: 通りがかりさん]

>>119 匿名さん
そんなに値下げしたんですね。一人暮らしなので、今の狭い賃貸で家賃ずっと払うくらいだったら、築4年で駅徒歩1分はちょっと惹かれます。3,400万なら月9万円程度ですしね。。。新築と迷いますが。。。

[121: 匿名さん]

>>120
築４年なら2900万から3000万くらいが妥当。
行徳駅前と南行徳１丁目の1LDK新築売出価格を見て慌てて値下げしたのでしょう。
初めに4200万で売り出していましたが余りに高過ぎると思っていました。

[122: 買い替え検討中さん]

2年前なのにお詳しいんですね！
私も1LDK希望だったので、その物件、気になって見ていましたが、内廊下で、最上階、駅徒歩1分で、写真だと壁もモデルルーム並みに綺麗だったので、その位するのかと思っていました^_^;)
結局、事情が変わり離れることになりましたが・・・。

[123: 名無しさん]

このマンションに話を戻したいんですけど、徒歩5分って、実際に歩かれた方、体感でどのくらいでしたか？

[124: 匿名さん]

商店街を通り抜けて駅に行きますが、人の往来が多く、信号待ちもないので、駅が遠いとは感じません。

[125: 名無しさん]

>>124 匿名さん
ありがとうございます！
そうなんですね！私も実際に歩いてみたいと思います！

[126: 購入検討者さん]

>>121 匿名さん
2年前の売出価格までご存知で、すごいですね！レス違いで、他の見られている方に申し訳ないのですが、こちらとエクセレントシティ南行徳駅前を比較検討していて、価格交渉にチャレンジしたいので、3,000万円くらいが妥当とする根拠を教えたいただけると助かります！あちらは徒歩1分で、こちらは徒歩5分。また、あちらは内廊下で角部屋、10階の最上階です。通勤は毎日のことで、徒歩1分と徒歩5分では全然違うので、今よりも少しでも安くなれば、あちらも検討したいと思っていますので、アドバイスよろしくお願いします！

[127: 匿名さん]

>>126
家賃10万円/月かつ投資利回り４％で、10万x12ヶ月÷4%=3000万。
家賃9.7万/月かつ投資利回り4%で、9.8万x12ヶ月÷4%=2910万。
上記の価格に新築プレミアム10%から20％を上乗せすると、新築売出価格の目安です。

[128: 通りがかりさん]

>>127 匿名さん
横から失礼します。家賃が10万円のマンションは、南行徳駅に徒歩1分でありますが、7.7畳の1Kでした。あのマンションは設備が分譲仕様なので、最低でも家賃13万円以上はすると思います。
そうすると、家賃13万円/月かつ投資利回り４％で、13万x12ヶ月÷4%=3900万になるので、さらに新築プレミアム上乗せしたら今の3,400万円はかなりお得に思えるのですが。

[129: 購入検討者さん]

>>127 匿名さん
ありがとうございます！
そんな計算方法があるんですね！

>>128 通りがかりさん
情報ありがとうございます！
色々、考えてみたいと思います！

[130: 匿名さん]

新築売り出し時に参考にする賃貸家賃相場には分譲マンションのプレミアムは考慮せず、新築プレミアムに含めるのでは?
128はプレミアムを2重計算しているような気がしますが、一つの考え方なので、後はご判断下さい。

[131: マンション比較中さん]

先日見学に行きましたが残り僅かで焦りました。まだ売り出して間もないので半分以上残ってるかなと思ってたのでびっくり。価格は正直高いとは思うけど立地はすごくいいだけに悩み中、、行徳で新築買うんだったらここ良いですよね、、？

[132: 名無しさん]

行徳ならここ一択ですね！あと何戸くらい残っているんですかね、、

[133: マンション比較中さん]

>>132
そうですよね、、！ふんぎってみようかな。あと10戸ちょっとでしたね。

[134: 名無しさん]

>>133 マンション比較中さん
売れてるみたいですね。個人的にはディスポーザーがない以外は設備なども申し分ないと思います！

[137: 匿名さん]

もうそろそろ完売でしょうか。

[141: 匿名さん]

[NO.135～本レスまで、スレッドの趣旨に反する投稿、及び、削除されたレスへの返信のため、一部の投稿を削除しました。管理担当]

[142: 行徳太郎]

現地近くに住んでる者の感想として、
徒歩5分は、嘘ではなく、だいたいそんなもんです。

どなたかが、駅力って言葉を使って、妙典の方が良いということ書かれてましたが、
小綺麗に住みたいなら妙典かも
妙典の悪口ではありませんが、銀行店舗はないし、スーパーはイオンだけ？
いいのは、東西線の始発があるくらい？映画館はある

その点、行徳駅周辺含めると総じて利便性は良いかと思います。
（決しておしゃれな街ではないですが）
・各銀行の店舗あり（ネットで済ますよって方は気にしないかな）
・病院が多い
・スーパーあり（マルエツ2店、西友は駅前店は改修工事に入りそう　少し離れるがもう１店あり）
・美容院もそこらじゅうにあるイメージ
・駅前のファーストフード＆ファミレス多し
　（ここでもやはり、しゃれた街ではないからやね　スタバはない）

説明を聞きに行った際に、騒音の事を説明受けました。
東西線の音の事を、、、
線路沿いに住んでるわけではないので、今まで住んでて、
東西線の音を気にしたことはなく、
むしろ近くにある年中無休の消防署を気にした方がいいかも。
よく出動されます。
ただ、二重サッシのようだから、音は気にならなくなるかも

マンション前の公園は、子育て世代には凄くいいが、
年1.2回は、幼稚園か保育園の運動会あると思った方がいい。
（無料プールがあり、子供が小さい時は毎年利用してました。）

[143: 通りがかりさん]

行徳育ちの者です。
東西線沿いの千葉県でしたら行徳が1番住みやすいと思います。
24hスーパー、公園、飲食店も多く東西線も天候に強い方だと思います。終電ははやいですが。
東西線が止まれば市川塩浜にバスで行けばいいし。
南行、妙典は町並みが静かですがその分店が少ないので、そこは好みかと思います。
治安はパチンコは多いですが、ゲーセン、風俗が無いため溜まる場所はないですね。
ただ、外国人が増え街は汚くなりました。
平気で粗大ゴミを道端に放置し、駅前公園の噴水広場にゴミを放置します。自国へ帰ってほしいです。
自分もこのマンションを購入したいと思いましたが地元民としては高すぎると思い、路線と地盤と水害を考え他の地域にしました。
行徳は埋め立て地、海近とのこともありますので、新浦と比べるとましでしたが液状化もありましたよ。
ご参考になれば幸いです。

[144: 名無しさん]

一部足場の解体が始まっています。まもなくお披露目ですね。

[145: 匿名さん]

販売状況はどうなのでしょうか？
値段を見た時、こんなに高いのか！？と思っていたのですが、私が説明会に行った時は一番高いAタイプはすべて契約済でした。
近隣のプレシスやウィルローズの値段に比べると勿論坪単価は上がりますが、グレードや立地の割に安いな、とは思ったのですがどうなんでしょう？

[146: マンション検討中さん]

ここ買った人はいい買い物してると思います。こんな良い立地の新築なんてしばらくでないでしょうし。ウィルローズより少し高くてもこっち選ぶのが賢い選択でしょうね。

[147: マンション検討中さん]

そろそろ第２期と思うけど、残りは何戸でしょうか。

[149: 検討中]

>>148 検討板ユーザーさん
たしかに高いですよね。でも業者選んで手配したりする手間があるのでオプションで頼もうと思います。

[150: マンション検討中さん]

>>148さん
私はカップボードのみつけて、エコカラットはあとからでもいいかな、と思って業者か、旦那にDIYでやってもらおうかなと思っています。
自分でもカップボードは業者など探してみましたが、入居の時にはカップボードあると楽だし、色々めんどくさくなって、キッチンの化粧板と揃えたかったので高いとは思いつつ、つけました。

[151: 販売関係者さん]

　>>149
この人はいつも売り手側のコメントを書いている

[153: マンション検討中さん]

先日見学に行きました。
ホームページは第二期と開催されてて、間取りがたくさんあるように記載されてますが、実際にはあと2戸になってました。

[154: マンション検討中さん]

>>153
だからスーモにも間取り掲載されていないんですね。販売中なのに間取りが非公開になって、どうしたんだろう？と思っていました。
完売間近でしょうか。

[155: マンション検討中さん]

>>148 検討板ユーザーさん

我が家はカップボードとエコと床のコーティングは業者に頼みました。
水周りコーティングがサービスになったので手間はありましたが入居前に全て終わるようなので良かったです。

[156: 検討板ユーザーさん]

>>155 マンション検討中さん

わたしが頼んだところも水周りサービスしてもらえました！
あとショ－ル－ム来店値引きやその他のお値引きもしてもらえたので予算内で収まりました！

[157: 匿名さん]

完売したそうですね。
立地からしても申し分ないので、完売も納得。
コロナの年に完売する新築マンションすごいですね。
プレシスさん、ヴィルローズさんはまだ残っていると聞きました。

[158: 周辺住民さん]

ホームページも完売御礼になってますね。早かったですね！

[159: 購入した者]

立地、日射、周辺施設全て大満足しています。入居が待ち遠しいですね。