マンション管理士に求めるものは？

[マン管マー坊]

マンション管理士は管理組合の合意形成をサポートする役割と思っています。
管理会社の経験を得て、プラスとして管理組合へ提案することもマンション管理士の役割と思っています。
そのなかで、実際管理組合の皆さんはマンション管理士に何を求めているかをお聞きしたいと思ってスレをあげました。
皆さんの意見を聞かせてください。

[21: マン管マー坊]

>>20 マン管マー坊さん
?は文字化けですので、気にしないでください。

[22: 通りがかりさん]

>>21 マン管マー坊さん
マンション管理士はマンション管理業としては、管理会社と同じですよね？
大別すると違いは個人か法人かで…
ほとんどのマンション管理士がそうであるように管理会社のアラを探して委託費減額で存在感を示す以外には工事関連もマンション管理士でなくても良いですしね…○○の資格を持つマンション管理士で○○がメインになるというか…

一定規模の管理会社が現在に至るまでどれだけの社員と金と失敗と試行錯誤を積み重ねてきているかご存知でしょう？管理組合はそのノウハウに金を支払っているのだと思います。仮に嫌なフロント担当者だったとしてもです。担当者ベースではマンション管理士の方が優れているケースがあることは認めますが、組織としての管理会社とは全く勝負になりませんよ。
区分所有管理士という前身の資格を活かせなかったのにマンション管理士という資格が活かせるのかなと思います。資格自体は管理業務主任者があれば今のマンション管理士の方々も充分仕事ができるのではないですか？こと更に２つの資格が違うことを強調しなくても。

[23: マン管マー坊]

>>22 通りがかりさん
ご意見ありがとうございます。
皆さん、いろんな意見をお持ちですね。
さて、マンション管理業の広いくくりでは管理会社とマンション管理士は同じですが、狭くみたときはその業務内容は大きく異なります。
管理会社の業務は、管理組合の運営サポートから設備の点検などマンション全体をサポートしますが、マンション管理士は管理会社が行う事務的な運営サポートではなく、合意形成のためのサポートになります。
一昔前のマンション管理士は管理委託料の減額で存在感を示していましたが、いまはそれではいけません。いかに管理組合に有益な情報の提供や組合員間の管理組合の運営に関心を高める提案をすることがマンション管理士の指名だと思っています。
最後に、管理業務主任者があればマンション管理士も十分に仕事ができるのではないですか？と記載がありますが、管理会社で働くのであれば十分に仕事はできます。
ただ、管理会社のマンション管理士は管理会社の立場でしか意見を言わない(または言えない)ので、管理不全マンションや役員の担い手不足などのマンション内の問題は、独立した第三者の立場のマンション管理士が必要だと感じています。

[24: 匿名さん]

>>23 マン管マー坊
マンション管理士は管理会社の事務的な運営サポートではなく、
合意形成のためのサポートですか。具体的に細かくご教授ください。

[25: 通りがかりさん]

>>23 マン管マー坊さん
組合員と理事会が当事者で管理会社もマンション管理士も独立した第三者でしょう？まさかマンション管理士は管理組合と管理会社に対しての第三者的立場だと？助言と否定と評価だけなら誰でもできますよ。管理業務本体こそが大変なのではないでしょうか。
弁護士や会計士など他の士業のように大学卒など学歴の要件もなく実務経験も不問で試験合格さえすれば得られる資格で管理業を生業にする法人に意見を言うのはいびつな構図だと思いませんか。
管理会社のマンション管理士有資格者は、この資格にそこまでの価値を見出していませんよ。

[26: マン管マー坊]

>>24 匿名さん
理事会だったら理事長に他の理事が意見を言いやすい環境を作るようにアドバイスしたり、場合によっては理事会の進行をして理事の方々に意見を聞いて、意見交換しやすい場の雰囲気をつくることです。
また、総会にかける議案について理事会の運営の可視化ということで、議事録配布はしていると思いますが、みない組合員もいると思いますので、見やすくて分かりやすい新聞みたいなものを作成して回覧することなどです。
上記は一例で、すべての管理組合に当てはまる訳ではないので、管理組合と試行錯誤しながらやっていくことになると思います。

[27: マン管マー坊]

>>25 通りがかりさん
ご意見ありがとうございます。
一点だけご指摘させていただきますと、理事会と管理組合は当事者ではなく一心同体です。
管理委託契約で当事者は管理組合と管理会社になります。
さて、フロントマンの経験もありますので、いろいろみてきていますが、管理組合と管理会社の関係はイーブンが本来の姿だと思いますが現状は管理会社は管理組合とは縦の関係になっています。
管理委託契約を解約されないように管理組合の役員の顔色をうかがいながら業務をしています。ただ最近は、その縦の関係が逆転しているところもあり、採算があわない管理組合や管理会社にとって反りが合わない管理組合とは契約を解約する方向になっています。
では、管理会社に見捨てられた管理組合はどうすればよいのでしょうか？
管理組合の運営は止まることはできません。止まってしまったら建物自体が朽ち果ててしまいます。
このような場合こそマンション管理士の活躍の場だと思います。
コメントのなかに助言と否定と評価は誰でもできると記載がありますがその通りです。それは誰でもできます。
以前のコメントにも書きましたが、マンション管理士と管理会社は一定の距離を保ちつつ共存関係でなければならないと思っています。

[28: 匿名さん]

適正化法施行前のマンションと施行後のマンションの対応は異なります。
施行後のマンションは簡単に変更できる。
ただし理事の過半数の賛成は確保しなければなりません

[29: 通りがかりさん]

>>28 匿名さん
そうなんですか？不勉強で申し訳ないのですが、理事会は法律上は、全員出席全員一致ではないのですか？勿論、現実的には違うと思いますが。理事会の成立や決議の法的条文（標準ではなく）があるなら教えてください。

[30: 匿名さん]

私のマンションの管理規約では、
理事会は理事の過半数が出席すれば成立する
知事会の議案はその出席理事の過半数が賛成すれば成立する。

管理会社の変更の議案は理事の過半数が出席してその過半数
で賛成されれば臨時総会又は通常総会を招集するかで普通決
議で賛否を問うことができます。

理事の選任方法は法令には規定はありませんが、規約に区分
所有法31条に基づいて設定、変更できます。

ほとんどのマンションでは役員の選任方法との記載が多いようですが、
私のマンションでは役員と理事の違いをはっきりするために、
あえてマンションの管理を主な仕事をするには理事会との表記の方が
適切と考えて、役員会と理事会を分けております。

[31: 通りがかりさん]

>>30 匿名さん
非常に興味深いです。
役員と理事は別なのですか？
役員会と理事会があるのですか？
私の認識では理事会を構成するのは役員で、役員の役職に理事長だとか理事がいるのだと思っていました。

[32: 匿名さん]

理事会のメンバーの中には監事もはいっています。
だから役員会といってるんでしょう。

[33: 通りがかりさん]

>>27 マン管マー坊さん

>>27 マン管マー坊さん
やはり明らかに間違った認識で仕事に臨んでいると感じます。
だんじて理事会と管理組合は一心同体ではありません。理事会プラス一般組合員の方々が管理組合なのです。わかっているようでよく間違うところです。理事会の考えイコール管理組合の考えと手順を飛ばし勘違いさせるマンション管理士が厄介なのです。理事会の考えはあくまで素案でしかありません。在任期間が長い理事会に常に進言するのはそこです。結果として承認されるケースも多々ありますが、面倒臭くても手順を守ることが間違いや傲慢な運営を防止するのです。結果を先取りするマンション管理士に限って民主的とかみんなでと口にします。

[34: 通りがかりさん]

>>32 匿名さん
イマイチ飲み込みが悪くて申し訳ありません。
一般的な役職で言えば理事会メンバーは、理事長、副理事長、会計、監事、理事ではないですか？監事に関しては入れなかったり、入れても発言権がなかったりはするとは思いますが。
役員会が想像つきません。

[35: 匿名さん]

>>32 匿名さん
監事は理事ではありませんので理事会のメンバーではありません。
ただし、理事会に出席して意見を述べることはできます。
マンションの役員のメンバーは、自治会長、防火管理者、監事、理事（理事長含む）です。

[36: マン管マー坊]

>>33 通りがかりさん

>>33 通りがかりさん
ご指摘ありがとうございます。
理事会と管理組合の関係について認識はズレていました。
私が心がけているのは、おっしゃるとおり理事会の意見=管理組合の意見ではありません。
例えばある工事が理事の方からあったとします。問題なのはその工事が理事以外の組合員にとって必要かどうかです。
私なら、それを必要かどうか判断するものとして、アンケートの実施を促します。
そのアンケート結果によってさらに検討することが手順だと思っています。
その為には、理事会運営の可視化が大切だと思います。
管理組合によっては理事会が何をやっているかわからない方もいらっしゃいますからね。

[37: 匿名さん]

>>35 匿名さん
マンションの役員のメンバーは、理事長、理事、監事ですよ。
理事会メンバーは言われたとおり、理事長と理事だけですね。
自治会長と防火管理者はマンションの役員ではないです。

[38: 匿名さん]

>>35匿名さん
追記ですが、いまの標準管理規約では監事は理事会に出席が義務となっています。
??
4 監事は、理事会に出席し、必要があると認めるときは、意見を述べなければならない。
※標準管理規約より

[39: 匿名さん]

自治会と防火管理者も役員になるんですか。
しかし自治会員の中には区分所有者でない者もいますからね。
理事会は理事会であってそれ以上でもそれ以下でもありません。
諮問委員会として専門委員会として意見を聞くためにあらゆる層から
意見を聞くために設ける役員会といいますか、諮問機関なら問題は
ないと思いますよ。ただし、理事会が単なる参考意見として求めるもの
であって、その役員会で決められたものは単なる参考意見ですけどね。
そこで提案されたものを理事会で検討し、必要なら総会に議案として
提案することになります。
しかし、自治会員は外した方がいいと思います。

[40: 通りがかりさん]

>>35 匿名さん
自治会長は、地方により町内会長と同義ですよ。町内会を自治会とよんだり各組を班といったりします。他にも呼び名はあるかもしれません。やはり標準的に理事長と呼んだ方が誤解がなくて良いと思います。