オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[291: マンション検討中さん]

>>290 マンション検討中さん

平米数を見る限り地下住戸にあたります。地下住戸は最近のトレンドですかね。プラウド千駄木とかも同じで、高台こそ作れる感じ？

[292: 匿名さん]

地下住戸は湿気がこもりそう。
一般的に人気がないし将来的にリセールするなら避けた方が無難と思っています。
この近くのディアナコート竹早でも地下住戸の中古がずっと売れ残ってますよね。

[293: 匿名さん]

リセールに苦労というか、安く売れば売れるとは思うけど欲をかいて高値で売ることは難しいと思う。

[294: マンション検討中さん]

地下住戸はテラスが広かったり、ワイドスパンで全室にちゃんと窓がついてたら採光、通風がかなり改善されるから設計次第なんだよね。

ディアナ竹早はテラス広いのは魅力的だけど、グラウンドレベルからかなり掘ってる完全地下部屋な上、リビングの片方からしかまともに採光出来なくて、他の3部屋は真っ暗。

ここの地下部屋も安く設定されてるけど、間取りは注意しないと厳しそう。

[295: 匿名さん]

モデルルームで模型見せてもらったら、ここの地下部屋も完全な地下でした。

[296: 匿名さん]

地下住戸は確かに購入価格を維持して転売する事は無理です。
青田売りだからこそ、その価格で売れますが実物を見るとなかなか厳しいのです。

これはデベは関係ありません。
メジャーデベでも一階と地下のメゾネットのような間取りがありますが、これもリセールは厳しい結果となってます。

地下物件はリセールを気にしなくても良いと言う人しか手を出してはいけません。
故に安く取得する事が鉄則でしょう。

[297: 匿名さん]

地下は１階や北向よりも嫌がられるよね。庭や騒音の面で子供が小さい家庭に刺さるポイントはあるけど、それ以外の人には刺さらない。

[298: 名無しさん]

ジオ文京春日は地下部屋のテラス押しで2階住戸より高く価格設定してたけどね。ただあっちはテラスが相当広かったけど、こっちは狭いのでそういう売り方はできなそう。

[299: マンション検討中さん]

地下ってゴミ置き場と同じフロアだよね？
安くても絶対いやだ

[300: 匿名さん]

という目で他の住人からみられるかと思うと、嫌ですね。

マンションて人間関係濃いし。韓国のアカデミー映画でも地下暮らしは貧乏人の象徴ですし。

[301: マンション検討中さん]

階数差別をやめませんか。人はそれぞれのニーズあるし、そのニーズに合わせて自分自身が納得できる部屋を買えばいいのではないか。

[302: 名無しさん]

たしかにマンションは立地、建物、ブランド、抜け感、重視するもの、妥協出来るもの人それぞれだから、予算の範囲内でベストを選べば良いだけだね。

地下住戸はデメリット指摘されてるけど、メリットは遮音性が高かったり、プライバシー性が高いってのもある。オプレジはまさにそういったニーズ踏まえて売りきってるし、トレンドとしては一定数ニーズがあるんでしょ。

[303: 匿名さん]

億ションに地下室かぁと思うけど、億ションじゃなく高額マンションというのに妙に納得。

そもそもオプレジだししゃあない。

だけどディアナコートで地下は嫌だねぇ。

[304: 匿名さん]

まあ貶すのはいくらでもできるし、買わないのも自由。

だけど、マンション全体で見た時に地下室住戸をなくしてもっと少ない戸数になった時にここが幾らで販売されるのか、と思ったことはないか。

[305: 匿名さん]

まあ地下地下言うたらプラウド松濤なんて、地下一階、地下二階のメゾネットタイプがあるで。

ディアナコート竹早の地下物件の写真見たけど、床とか凝ってて全体的な内装がオシャレだったから価格が折り合えば充分に売れると思ったけど。

[306: 匿名さん]

プラウド千駄木でも似たような議論になってて、好意的な意見も出てたからチェックした方がいいね。

ディアナ竹早は日当たり気にしなければ結構いいよ、仕様も良い。ただ仲介手数料とローン減税考えると、新築と比較して+500万くらいかかるから。

[307: 評判気になるさん]

ここに限らず、最近多い地下に関する個人的所感

エントランスから地下に降りるさつなさ

購入時は広い庭感覚で夢と期待が広がるが、実際は、戸建ての庭と違いゴミや落ち葉で床掃除が大変

常に上から見下ろされてる気分になり、プライバシーやセキュリティは低く、思ったより庭に出ない

日当たりが悪く、雨も当たるので、洗濯物が干せない

でも、最上階と比べる坪100万ぐらい安いはずなので、立地を買ったと思えば我慢できるかもしれない

[308: 評判気になるさん]

あと、上階と比べて眺望がなく、風通しも悪く、湿気がこもる

[309: 匿名さん]

渋谷区とか港区みたいに高低差のある土地がある地区には普通に地下室マンション見るよね。それなりの値段で取引されていると思うけど、逆に地下室マンションが作れるってことは水害の危険性が少ないからじゃないのかな。水災のハザードマップにかかっていると個人宅で地下室掘るのはまず許可されないと思う。

[310: マンション検討中さん]

第二期はいつからですか。

[311: マンション検討中さん]

播磨坂の桜はいつ咲きますか。
桜が名所に住むのは、憧れの人も多いでしょうねね！

[312: マンション検討中さん]

ここって、バルコニーから播磨坂の桜は見えますか。

[313: 匿名さん]

桜の時期もそこまで混まないので、ここはいいですよね。

毎年お肉屋さんのお弁当を予約して食べてます。

[314: マンション検討中さん]

>>313 匿名さん

いいですね。
小学校学区目当ての方は多いと思いますが、引き渡し時にまだ小学校入学前であれば、保育園か幼稚園のことも考えなければならないので、この辺は入れやすいでしょうか。

[315: 匿名さん]

文京区の待機児童数は急激に減っているようですし、まだまだ保育園は増えるみたいですよ
https://jibunmedia.publishers.fm/article/20641/

幼稚園の人気も高いようですね。
https://bunkyo-life.com/2020/02/14/hoikuen-2/

[316: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん
播磨坂沿いに住んでいるママは、去年０歳でダメだったそうです。

播磨坂から駅に行くまでの途中にある保育園だと入りづらいと思います。

坂下のグローバルキッズ、こころぶんきょう茗荷谷、久堅保育園なんかは比較的入りやすそう。最後の手段は、２才までのちいさなおうちかと。ハッピーマムは駅近だけど不人気ですね。

[317: 匿名さん]

>>315 匿名さん
一昨年今年は茗荷谷、後楽園、江戸川橋で結構増えた。保育園の園長さんがいってたけど、文京区はエリアごとに一気に作る方針らしい。

共同印刷や中央大学にも保育園できるらしいですよね。選択肢が増えるのはいいことですね。

ただここ買う人なら、さくらインターナショナルとか、あえて認可外狙う人もいそうですけどね。

[318: 匿名さん]

文京区の保育園はほとんどが認可保育園で、しっかりと情報が公開されてますhttps://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0188/4502/nateishiu2.15.pdf

点数も機械的に決まるので、自分で計算して近くの保育園に預けられるかはだいたい予想出来ますよ。

[319: 名無しさん]

本日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集で、文京区はかなり持ち上げられていましたね。

[320: 匿名さん]

なんだかんだ言って生活利便性が高く交通至便な割に実需中心のバリュープライスですからね。パークコートができたことで、昔とだいぶ様子が変わっていると気づくひとが増えたのでしょう。

[321: eマンションさん]

あそこのタワマンは、文京区の汚点だと思うよ。

[322: 匿名さん]

>>320
後楽園の再開発の影響か、播磨坂から後楽園方面に向かって春日通沿いに店が増えましたね。
傍目から見てなかなか苦労していたもようの再開発ですが、こうやって一つの成果ができあがると周辺地域への波及効果は大なるものがあります

[323: マンション検討中さん]

>>315 316 317 318の皆さん
ありがとうございます！
様々な選択肢と可能性があるとのことですね。自己採点して前向きに検討していきます。

[324: 匿名さん]

>>318 匿名さん
フルタイム共働き、親が区外在住、新規入園で第１子はほぼ26点の争いとなります。夫が単身赴任とか、子供が2人以上いるか、離婚別居か、育休から復帰した状態で半年以上待機するかでやっと１点加点。

同じ点数だと、年収低い人から優先されるのですがそのボーダーの年収は公開されていないので意味がないです。ただ５chの保活スレの書き込みは参考になりますけどね。

この物件買えるくらいなら世帯年収2000万近くあると思うので、基本厳しいと思います。

[325: 匿名さん]

>>320 匿名さん
練馬ナンバーだし見栄はりたい人には向かないけど実需のファミリーにはすごくいいところ。もう5年住んでるが個人的には茗荷谷は公園たくさんあるし小綺麗で品があってすごく好き。

[326: 匿名さん]

>>324
この辺は年収の高い世帯が多いのでわからないですよ。
そこそこの年収の不動産屋さんが一発合格したりしてますから...

[327: 匿名さん]

文京区の低収入世帯って、大学生とか院生の一人世帯、社会人でも女性の単身世帯（これ、文京区の特徴として結構多いです）、年金暮らしの老人世帯、などが含まれているので子育て世代は多いですし、高年収の士業世帯は専業主婦も多く、これだけ保育所ができるとかなり入りやすくなるはずです。

[328: 匿名さん]

>>327
>子育て世代は多いですし、

じゃなくて、
子育て世代は少ないですし、
が正しいよね、多分文脈的に

[329: マンション検討中さん]

>>319 名無しさん

その雑誌に掲載されている現在の新築マンションのあるあるコストカットの手法については興味深いですね。このマンションはどうでしょう。二重天井とか、二重床とか、逆梁とかHPには書かれていないようですが

[330: 通りがかりさん]

>>329 マンション検討中さん
この物件の詳細は分かりませんが、オプレジの物件は、二重天井・直床、順梁工法が多いようです。

[331: 匿名さん]

文京区全般、今でも保育園入りにくいです。楽観視はできませんよ。
旦那様が士業でも奥様もフルタイムではないにしろ働いている方多いですよ。
奥様も軒並み高学歴、高収入、国家資格もちだったりしますからね。

[332: 匿名さん]

フルタイムでないと基礎点が安くなっちゃうからますます認可保育園入れなくなるよな
田舎のおばあちゃんを呼び寄せている人も多いよね

[333: マンション検討中さん]

>>330 通りがかりさん

億ションならもっと頑張ってほしいな、ブランドの向上に繋がるし

[334: マンション検討中さん]

2期の販売価格どうなるんでしょうね。
どうにか売り抜けるのかな。

[335: 匿名さん]

戸数も少ないですし、竣工まで1年以上あるのでなんだかんだサクッと売りそうです。この辺の富裕層は医者も多いので、不景気はあまり関係ないでしょうから。

[336: マンション検討中さん]

3S 1K 窪町小学区ではありますが
そんなにこの小学校はよいのですか?
人数増えて目が行き届かないとかないのかなとか文京区の他の小学校も同じ区だし方針とか変わらないような?教育熱心な親御さんも多いからというのは文京区だし他の小学校も同じでは?実際どうなのでしょうか、、、

高額のため購入メリットが
このマンションにありますでしょうか、、、
悩みます
やはり窪町学区というだけで
価値さがらないのですかね、、、

[337: 匿名さん]

>>336 マンション検討中さん
3S1Kは大規模校という特徴以外は、その他の文京区内の学校を比較しても実態はそんなに変わらないと思います。文京区内であれば、基本どの家庭も教育熱心ですし、中学受験率も似たり寄ったりでしょう。ただ、それでも窪町小はブランドみたいなものなので人気があり、不動産価格に反映されてるみたいですね。

ここは学区除いても魅力は多い立地だと思います。ここは高額ですが、今の相場から大きく外れてる、って感じではないです。同じ茗荷谷最寄のジオやすみふの物件より立地は良いですから、オプレジブランドということを考慮してもこれくらいかな、という価格です。

[338: マンション検討中さん]

現在窪町学区内に住んでますが、ブランド小はとりわけ意識の高い家庭が集まるというのが魅力なんだと思います。
朱に染まれば…の諺通り、教養のある家庭のお友達から受ける影響は大きいと感じます。

[339: 評判気になるさん]

ここの学童は、茗台じゃないですよね。

[340: 匿名さん]

個人的には、小日向台町も低層住宅街にあり、真のお金持ちが集まるいい学区だと思う。あと東大関係者の多い本郷小、パークコート子息が増える礫川も今後は。

文京区は中学受験進学率がそもそも23区トップだし、受験率で言えば、どこも最低７、８割は越えていると思うし大差ないような。

学区よりSAPIXのような塾に入れて通いやすいことが重要な気がする。

[341: 匿名さん]

>>340
塾+塾
塾＋カテキョ
そんな人がゴロゴロいる文京区エリアです

[342: 匿名さん]

塾で言えば、茗荷谷はSAPIX、早稲田アカデミー、ena、栄光ゼミナールとか結構沢山ある。

意外なのが、後楽園があまりないんだよね。お茶の水はあるんだけど。巣鴨は、早稲田アカデミー、日能研、SAPIX、四谷大塚大手は全部あるよね。

[343: 匿名さん]

後楽園は啓明舎が一人勝ちだね

[344: 匿名さん]

ここより西片のオプレジのほうが良くないですか？

[345: 匿名さん]

>>344 匿名さん
立地的に白山や東大前は不便。窪町に買えない人が買うエリアですね。

[346: 評判気になるさん]

モデルルームや模型見てきました
構造はアウトフレームじゃないので狭く感じる
第二期登録会は昨日
地階だけは先着順です
二期は5部屋くらいだったかな、抽選です。でももう、ほとんど部屋なし
地階以外はすぐ売れてしまうと思います
手付10%で諸費用は地階でも1000万以上必要です
地階だけでいうとジオの方がましだったな。日影図作ってたし
窪町に通っている或いは通う予定のご家族が、ずっと待ち望んでいた新築マンションですね

[347: 評判気になるさん]

学区より親の金と地頭の方が重要なんだけど、それがないと学区に頼るよね。

[348: 匿名さん]

>>347 評判気になるさん
それはある(笑)でもこのあたりは世帯年収2000万前後は珍しくもない高学歴高収入が多いから。

三徳が入っているマンション、だいぶ古そうだけど建て替えしないのかなー。

[349: 評判気になるさん]

親の地頭は普通として、2000万なら金が足りないんですけど…

[350: 匿名さん]

大丈夫ですよ、子供が高所得者なら親も多分高所得者ですから。頭金程度は面倒みてくれるんじゃないですか？相続税対策としては悪くない方法です。

[351: 匿名さん]

日経平均の落ち方を見て誰かビビって手付放棄しないかな

[352: マンション検討中さん]

もう選択肢がないじゃない。もともとの第2期の6戸は2戸となり、残り3戸は先着順。。。

[353: 匿名さん]

どなたかご存じな方、ファミリー向け住戸は2期で販売終了ですか？
３期もありますか？

[354: 匿名さん]

坂下のパークコートに続いてここもほぼほぼ瞬間蒸発か...やっぱりマンションは立地だね

[355: マンション検討中さん]

播磨坂の桜祭りも中止になりましたね。次いでに現地を見に行こうかと思ったが、残念ですね。

[356: 匿名さん]

桜祭りの時は中央分離帯の公園がブルーシートで覆われて大宴会場になっちゃうので、普段とは一変してますよ。かえって普段のおちついた感じが見れて良いのではないかと思います。

[357: マンション検討中さん]

オプレジのオーダーシステム(リノベーション?)を使ったことある方はいらっしゃいますか。コスパなど実際はどうですか。

[358: 通りがかり]

>>357 マンション検討中さん
はじめまして(^O^)一年程前にオーダーシステムを利用し購入した者です。2LDKを1LDKに変更しました。主寝室はそのままで、リビングと狭い寝室の間の壁を取りました。壁を取るだけだと5万円のエントリー？料金だけらしかったのですが、将来貸すことを考え、スライド式のウォールドアにしました。3パターン位見積もりを出してもらい30万円位でした。
メリット
・入居前に完成した状態である為、自分で業者を手配したり管理組合に連絡する手間がない事
・木材の色味等が部屋全体と違和感ない事
デメリット
・価格が高い事
他にも色々オプション等をつけると部屋の数や窓の数にもよりますがお金がいくらあってもキリがありませんでした笑。

[359: マンション検討中さん]

>>358 通りがかりさん

詳細を教えていただき本当にありがとうございました！とても参考になりました！
ウォールドアが高かったとのことですね。廊下が長かった場合、壁をムーブするだけで安くて済むかな。

[360: 匿名さん]

基本的に今売っている3LDKはほぼ例外なく2LDKにした方が住み心地はよくなりますね

[361: 匿名さん]

オプレジのマンションが文京播磨坂に小石川播磨坂にと近い距離に二軒もあるんじゃ宅配とか郵便が大変だな誤配送増えるかも

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
オプレジは文京区にかなり分譲してるから名前が似ちゃうんだろうね。今昔のスレみたら、文京播磨坂の方は駅距離あるけど、坪300万からになってて、ここ数年でかなり相場が上がったことを感じさせられたよ。

[363: 匿名さん]

相場が上がったことは確かですね。
しかし文京播磨坂の方は千川通り沿いの低地、水害ハザードマップでは要注意エリア。
駅からも遠いですし…。
この物件と立地の価値は大分違うと思います。

[364: 匿名さん]

播磨坂に面していないとは言え高台でハザードマップでも色がついていないからね。
三徳のほぼ真裏とお買い物も便利と言う事ないし、人気の窪町小の通学区域内なので少々高めの家賃で賃貸に出しても空室リスクは低いだろうね。

[365: 匿名さん]

>>363 匿名さん
東京都の下水道局が、窪町東公園の近くで貯留管？の工事をやっているから、改善される可能性も結構高いけどね。

[366: 匿名さん]

窪町東の下水工事は長いことやってるね。水害リスクが下がるのは文京区にとっていいね。春日後楽園エリアは結構色ついてるし。

千川通りもダイエーから播磨坂下までは小学校の建て替えと共同印刷跡地の新本社と複合開発でだいぶ変わりそう。複合開発も日鉄興和不動産の借地面積だけみたら1万平米超えてたから、単体ならパークコート以上の開発になりそうで、このエリアにかなり良い影響あると思う。

[367: 匿名さん]

地盤が悪くて水が出るというのなら、もっと早く再開発で生まれ変わらせないと...印刷工場などの工業系の施設を一か所に集約するだけでもどれだけ生産性が高まることか...

[368: 匿名さん]

ここはハザードマップでも色がついていないし、地盤も悪くないお屋敷の跡地...
こういういい場所にマンションが建って、地盤の悪い低地に木造の老朽住宅が建つというのは皮肉な話だね

[369: 評判気になるさん]

ここは良い立地だよね。坂下の再開発でさらに便利になるのも嬉しい。今日播磨坂通ったけど、蕾になってたから来週あたりには咲き始めるんじゃないかな？残ってる部屋も限られてるし、桜の時期に現地見に行ったら気にいる人も多そうだし、完売も近そう。

[370: 匿名さん]

コロナショックで投機筋の参入が減った分、本当に住むつもりの人にとってはチャンスと言えるでしょうね。文京区内の他物件でもコロナショックでもMRはバラの園になっていると話題です。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>353 匿名さん

3期もありますよ

[372: 匿名さん]

三期もあるんですか？70平米の部屋はもう売れちゃったと思ってました。

[373: 匿名さん]

３LDK先着7380万の案内メール来たけど、６０平米２SLDKのことかな？

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
地階の60平米の部屋だと思います。3LDK表記して良いのかはわかりませんが。他の2つの地階の部屋はもう売れちゃったみたいですね。

[375: マンション検討中さん]

コロナの影響でこのマンションの販売スケジュールが緩やかになってるみたいですね。
不景気が気になるところですが、新築は中古に比べたらある程度価格は落ちにくそうに思います。このマンションも第二期、第三期と販売価格が上昇しつつ普通に売れていくのかなと見ています。

[376: 匿名さん]

スケジュールが緩やかと言っても竣工まであと1年以上ありますからね。コロナでだいぶ株価が落ちてますが、ここは国立小や窪町小狙いで実需で買う人がメインなので影響は少ないでしょうね。中古もほとんど選択肢がないですし。

[377: 匿名さん]

>>374 匿名さん
ありがとうございます。やっぱりそうですよね。3LDKっていう表記がすごく微妙ですよね。さすがオープン。

[378: 匿名さん]

コロナウイルスで自粛とはいっても、欲しい人は欲しいと思います。
ボーナスやお給料がきちんと支払われていくなら、購入検討する家庭がほとんどと思います。
むしろ金利が安い時ほど借入はしやすいんですよね。
あんまり多額を借りてしまうといけないんでしょうが、購入チャンスなのかもと感じています。

3LDKはテラスの避難通路と書いてありました。
ここには物を置いてはいけないなどルールがあったと思っています。
植木鉢も置いてはいけないんでしょうか。

[379: 匿名さん]

長期金利は少し上がってきているので固定使う人は影響はありそうです。とは言っても、まだまだ低い水準ですが。

プランがホームページ上でも公開されましたが、Ctはなんで奥の行灯部屋が居室扱いになるんでしょうか。居室2つが行灯部屋で、北向き地階となると結構採光が厳しい感じがします。テラスは表記上9平米ですが、避難経路部分含めれば25平米くらいありそうですね。おそらく経路をふさぐようなことが出来ないくらいじゃないでしょうか。

[380: 匿名さん]

子供を遊ばせられるテラスは貴重ですよね

[381: 匿名さん]

安く買えれば買いたい人がじっと注視している、声にならない声が聞こえてきそう

[382: 名無しさん]

隣の古民家と隣の隣の駐車場の地権者は、皆さん確認済みですよね。
同じようなマンションが、近接して建つ可能性は高い。

[383: 匿名さん]

Ctタイプは確かに1LDK＋2S のような気もしますね。
窓が無いですしエアコンの室外機もどこにも置けないような？

[384: マンション検討中さん]

たしかに
地下であり湿気もたまるかもですし
このような間取りはどうしてるのでしょうか
他のマンションのひともどうしてるのか、、、
夏は我慢しかないのか、、、?

[385: 匿名さん]

高台だから湿気がどうのこうのと言う話は普段から聞きませんね

水道の方も湿気がどうとか言う人がいましたが、江戸時代ならいざ知らず、現代はアスファルトとコンクリートで固められて今は湿気を問題にする人はいないようですが

[386: 匿名さん]

Ctタイプはよく考えたら上の階でも行灯部屋2つに北向きの内廊下だから条件あんまり変わらない。湿度も内廊下側も居室内も24時間換気でほとんど差がないだろうし、眺望より広いテラスが欲しい人にはお得な気がしてきた。

[387: 匿名]

地階の内廊下はエレベーター横かつごみ捨て場に通じているのが少々気になります。。。
経験がある方がいらっしゃれば伺いたいのですが、窓がない部屋は使用目的にもよるかもしれませんが、かなりストレスではないですか？

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん

このタイプ、複数戸あるんですね。
どこのデベでも変わりませんが、地階物件は価格的に納得できて永住目的なら良いと思います。

>>387

書斎として使う分には良いのかも。
あとトレーニング部屋とか？

[389: 匿名さん]

あ、最初のコメントは　386 さんに対してです。
スレ消費すみません。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
地階ってそんなリセール厳しいですかね？ジオも地階がありましたが、一階より高い価格でも先に売れてました。プランによる？