オープンレジデンシア小石川播磨坂ってどうですか？

[マンション検討中さん]

オープンレジデンシア小石川播磨坂についての情報を希望しています。
播磨坂に寄り添う高台立地のようです。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ms.ohd.openhouse-group.com/koishikawa-h/

所在地：東京都文京区小石川四丁目221番9他（地番）
交通：東京メトロ丸ノ内線「茗荷谷」駅 徒歩6分
間取：1R～3LDK
面積：28.16平米～99.68平米
売主：株式会社オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：未定
管理会社：日本ハウズイング株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[201: 匿名さん]

スミフはそもそも新築でも売れ残ってるのに、中古だと余程プレミアムな間取りじゃない限りリセールは無理だよね。

[202: マンコミュファンさん]

>>200 匿名さん
オプレジはそんなにリセール良いんですか??

[203: 匿名さん]

そういえばすみふの売れ残ってるシティハウス文京茗荷谷レジデンスも70平米1億の部屋があったね。そっちと比較して、中古になった時にどちらが売れるか検討してみるとリセールの参考になるかも。

[204: 匿名さん]

>>202 マンコミュファンさん
リビオがリセール率1位って主張してるランキングだったと思います。リビオ、オプレジ、三井くらいまでは団子状態で高く、モリモトとすみふが低く、地所レジや野村などはその間って感じでした。

[205: 匿名さん]

>>197 マンション検討中さん

本当に。この辺りの中古も強気価格すぎます。
立地、広さ、グレード感で比較すると新築との差が少ないです。

[206: 匿名さん]

>>205 匿名さん
文京区はファミリー層の実需が強くて基本長く住むから、そもそも3LDKの中古は需要に比べて少ないから割高になるんだよね。築25年の幹線道路沿いでも6000万前後くらいするけど、予算限られた中で区内に住みたい人は買ってくみたい。

[207: マンション検討中さん]

>>206 匿名さん
　
なるほど。
ファミリー層の実需は堅いのですね。

[208: 匿名さん]

>>207 マンション検討中さん
投資向きじゃないから港区や渋谷区みたいに高騰はしないと思うけど、底は堅いと思う。職住近接のトレンドで、治安や教育環境が良いとなると、ファミリー層のニーズにマッチしてるし、子育て世代も子供も実際増えてるね。

[209: マンション検討中さん]

沢山のコメントを見て、とても参考になってます。
近々に小学校に入学の需要があるなか、かつあまり物件のない中、こちらはいい選択になると感じます。資産価値を考える前にまずは目の前のニーズを見て、これからの10年の生活スタイルを考えたほうが良いと思います。
親としてしっかり働いて子供に良い教育環境を提供することは、今現在の使命です。
月曜日から頑張りましょう！

[210: 匿名さん]

奥さんと子供の笑顔はプライスレスだからな

[211: マンション検討中さん]

先着順は4部屋から2部屋に減りましたね。やはり実需が堅いか。

[212: 匿名さん]

>>211 マンション検討中さん
一期完売で先着ではなかったです。残りは億越えの第二期抽選ですよ。

[213: 匿名さん]

文京に来て10年経ちましたが、クレヴィア茗荷谷 文京の丘のときもあっという間でしたが、今度の物件の方がはるかに条件良いので時間の問題ですね。窪町学区はやはり人気ですね。うちは思うところあって（地元民に比べ学区目当ての移住者が多すぎるところ）別の学区にしましたが。一部の物件以外は、実需に支えられているところが文京区の物件の良いところだと思います。

[214: 匿名さん]

>>212 匿名さん
実際は抽選で買い手がいたのに、何かの都合で先着順として公開してたってことでしょうか？

[215: 職人さん]

うーん、めっちゃ強気だなぁ

[216: 匿名さん]

ということは売れ行きがいいってこと。
高く売れるなら、高く売るでしょ、あなたも私もオプレジも。

[217: 匿名さん]

窪町も誠之も、基本フットワークと即決が求められる。物件見に行って、持ち帰って一週間後連絡なんてしてたら普通に買い逃すよ。

希望の価格、学区、広さ、立地等々諸条件をピックアップし、８０点の物件が来たら買うしかない。見送り続けてもう５年も家を探しているなんて人もいるらしい。

その意味でオプレジは今回、価格が予算におさまるなら８０点かなという気はする。価格面で１億出すのが難しい人は、坂下の白山３丁目当たりにするか、借地権の戸建てにするか、５５平米の２LDKにするか、学区を変えるかどこかでかなり妥協するしかないと思う。

[218: マンション掲示板さん]

>>217 匿名さん

正論ですね。

[219: マンション検討中さん]

最近駅前で、住友の茗荷谷レジデンスの人がずっと宣伝してるね。一方でこの物件は、先月こそ駅前で宣伝(研修？)してたけど、第二期になってからは全く見なくなった。値段高くして尚これだから、よほど人気なんだろうね。

[220: マンション検討中さん]

ここのマンションを見ていると、世の中が不景気で、ということが全く信じられないな

[221: 匿名さん]

今、マンションが1番高い時期だから、その先、かなり落ちるよと不動産屋の人が言っていたのですが、この場所はずっと変わらないですよね？我が家は高台は買えないけど、落ちる可能性は知りたい。

[222: 匿名さん]

>>221 匿名さん

>>221 匿名さん
マクロ的には不動産価格が上がるか、落ちるかどうかなんてわからないよ、金融商品含めた全体の相場次第だから。

そういった前提は置きつつ、都心かつ実需が強いから下がりにくいと思う。この辺は長く住んでる富裕層が多いから、地元需要も強いだろうし。

[223: 匿名さん]

値上がりするとか値下がりするとかではなく、自分が住んだら良いのか悪いのかで判断するべきでしょう。自分にとって住みやすかったら他の人も住みやすいはずです。リセールも自分が住むとしたらどうなのか、と考えると良いと思いますね。住みやすいなら塩漬けにしてもストレスは少ないです。住みにくいのに値上がりを期待して買うのは最悪です。

[224: 匿名さん]

その点でここら辺は、閑静なうえに、大きなスーパーも直近にあるし、美味しいレストランやジムもある。
駅前のが利便性は良いけど、あそこら辺は人が多いし、スーパー2つとも狭くてごちゃついてるイメージだから、住環境では播磨坂のが良いかと

[225: 匿名さん]

播磨坂周辺の住環境良いよ。桜の季節も楽しみだし、夜のライトアップも圧巻。お洒落なカフェも点在してる。坂下まで歩けば小石川植物園でピクニックも出来る。豪華な中庭や共用設備があるマンションもあるけど、この辺はマンションこもってないで外でないと本当にもったいないくらい魅力がある。そういう意味でオプレジのコンセプトはかなりマッチしてると思う。

[226: 匿名さん]

この物件買うなら６０平米の３LDKだけはすみづらそうだからやめた方がいいと思うわ。いくらなんでも狭すぎ。

[227: 匿名さん]

>>221 匿名さん
港区は資産性あると言われているけど、リーマンで結構坪単価は落ちた。投資目的の売買があるからだと思う。

投資目的が少なそうなこのあたりなら、底は固そうと思われるけど、近隣の良いマンションの分譲価格は、７０平米で8000万という時代もあったし、その水準に戻るときが来れば、やはり下がることは下がると思われます。

[228: 匿名さん]

底値から25%しか上昇してないなら上昇幅はかなり控えめだから、下落幅も控えめだろう。むしろ、都心の他地域の上昇幅から考えるとだいぶ割安感あるね。

[229: eマンションさん]

底値から25しか上昇してない不良物件どこ…
複数物件持ってるけど、50はいってる。

[230: マンション検討中さん]

やはりこのあたりはファミリー層の実需がメインなので、2LDK以上が早々に売れるのは納得なのですが、シングル向け1LDKはけっこう残ってしまっているのでしょうか？

[231: 匿名さん]

投資用にしては利回りが低そうなので、単身向けも実需だろうな。近隣で戸建てをもて余した独居老人とかがキャッシュで買うことはあり得そうだけど。

[232: 匿名さん]

近隣に住む家族が、田舎の親を呼び寄せて隠居屋として与える可能性だってある
足腰が弱ってくると木造の老朽日本家屋は危険

[233: マンション検討中さん]

文教エリアの安全さと閑静さ、駅近とスーパー近の便利さが揃っているところなので、単身OLにも向いているのではないか。

[234: 職人さん]

プラス囲まれ感と日照の条件が良かったら、完璧だったんだが

[235: 匿名さん]

営業さんに、
この物件の狭めのお部屋はシングル女性がターゲットと言われました。
シングル女性で大学の教職や医者などのお硬めの仕事をしている方はこのエリア好みそうですね。

[236: 匿名さん]

子ども1人の3人家族だったら60~70平米でも十分住めると思うのですが、
子ども2人だったら狭そうですよね。
地方から出てきた都心共働夫婦だと、教育費の面だけでなく住宅費の面でも、
子ども1人じゃないと厳しそう。

[237: 匿名さん]

恵比寿なら中古戸建てとかのマンション。どちらを選ぶかとても悩むところ。子育てなら小石川でしょうか？

[238: マンション検討中さん]

この辺りに住むと、スーパーなどの物価も高く生活費も大変になるのでしょうか

[239: 匿名さん]

>>237 匿名さん
元恵比寿在住で、今は茗荷谷在住です。
好みと経済力によると思いますが、恵比寿は特に住みやすさは感じませんでしたね。ただしアクセスは抜群によかったです。東横線、山手線、りんかい線、日比谷線が使えたし、都内で色々勤務先が変わるとか、色々な場所にお出掛けするアウトドア派なら恵比寿かな。子供の中学受験までは、SAPIXとかの塾が多い茗荷谷のほうが良さそうだけど。

というか、茗荷谷と恵比寿って比較対象になりますかね？恵比寿の方が全然高くないですか？

[240: 匿名さん]

子育て環境を買うというのは大切だけど、
住宅費にお金かけすぎて、教育費と老後資金が不足しないように気を付けないとね。

[241: 匿名さん]

>>238
三徳は高級スーパーだけど富坂の下に行けばダイエーやドンキホーテなどで郊外並の物価で買い物ができますよ。播磨坂はたしか一本入ったところにスターフルーツがあるようなので、利用したことはないですが、お値打ち価格の野菜や果物が買えるはずです。ここらにウジャウジャあるまいばすけっともそれほど高くなかったかと思います。文京区は都心に数えられる割に物価もほどほどで暮らしやすい場所ですよ。

[242: 匿名さん]

スターフルーツは播磨坂の中腹道からやや入ったところにありますが営業時間が短いので昼間の時間が空いている専業主婦は行けるけど、外で仕事をしている層は寄れないでしょう。

[243: 匿名さん]

>>241 匿名さん
なかなかダイエーまでいけないんだよね。バスか自転車かな。

スターフルーツはいいよね。２千円以上で配達してもらえる。確か土曜日やってたはず。

[244: 匿名さん]

Googleで見ると9時から19時が営業時間となっているね

https://imachika.com/item/5ae54ee523679c2350b96ebb/

ダイエーは行きはいいんだけど帰りがね。伝通院の前の道を下っていくと非常に近い（坂の麓の交差点は自転車でも必ず一時停止が吉）が、帰りの坂がキツイ。ただ24時間営業なので使い勝手はいい。後楽園のドンキは家電も扱っているのでプリンタのインキやプリンタ用紙が夜中に切れた時にこちらも24時間影響で便利。いずれにせよ電チャリ一台でここはかなり便利になる。

[245: 匿名さん]

この辺は基本的な移動手段は電動自転車。1家に1台あれば便利で、複数必要な時は近くのシェアサイクル使えば良い。この近くだと茗台中あたりにあるね。ただ子供がいる場合は、ここの駐輪場の設置数が少なめだから少し注意は必要かな？

自転車あればダイエーは価格がこなれてるし、日用品も豊富だから一箇所で何でも揃って便利だね。近くのクイーンズ伊勢丹とは綺麗に商品が住み分けされてて、こっちは高めだけど、良質なものばかり揃えてるから使い分け出来る。

[246: 匿名さん]

豊島区の千川ライフダイエーどっちが便利かな？クオリティに差はありますか？

[247: マンコミュファンさん]

チャリ漕いでダイエー行って、年間いくら得して、何時間損してんのよ！！
だから、文京区は都心に舐められる。

[248: 匿名さん]

実際のところダイエーからクイーンズ伊勢丹の間くらいに商店街もあって店が揃ってるから、一回の買い物で目的に応じて買い物出来るから便利なんだよね。普段は三徳一択だろうけど。

[249: マンション検討中さん]

価格のタブが出てきましたね。これは契約済みの分なのか、第一期の売れ残りなのか、どっちですか。

[250: 匿名さん]

実際のところ、うちはほぼ生協とネットスーパーですわ。西友やイオン、ライフなら三徳より安いし。実店舗では、買い足しが必要なものやレア食材、魚だけ買う感じ。

駅と反対方向１分にあるスーパーよりも、駅から帰宅途中にある自宅から５分のスーパーのほうがありがたし。

[251: マンション検討中さん]

>>249 マンション検討中さん

両方あるんじゃない？

[252: 匿名さん]

>>250
生協、ネットスーパー、どちらも使っています。
西友は楽天市場のネットスーパーが西友なので、食品を買うと楽天スーパーポイントがつきます。ふるさと納税も利用して冷凍庫におとりよせ食材を保存しています。ダイエー、クイーンズ伊勢丹も利用できそうですね。いい環境！

[253: 匿名さん]

生協の発泡スチロール保冷ケースとか通い箱の扱いはみなさんどうしてます？あれが邪魔で邪魔で...

[254: マンション検討中さん]

第二期はいつからでしたっけ。第一期は直近動きが無さそうですが。

[255: 匿名さん]

>>253 匿名さん
あれはマンションだとシューズイン必須ですよね。

[256: 口コミ知りたいさん]

実際に働いていて茗荷谷駅を使う人で、安さを求めるなら駅裏スーパーのマルエツプチがいいのでは？品揃えはあまり良くありませんが。

[257: 匿名さん]

野菜なら実はデイリーヤマザキが安いかもねw
個人的に料理好きなので品揃えが大事で茗荷谷三徳が近いのが一番重宝するかな。丸魚、ベルギーエシャロット、生のハーブ、各種チーズ、中華エスニック材料と痒いところに手が届くんだよね。慣れとは恐ろしいもので特に三徳が高いと思わなくなった。

[258: 匿名さん]

本当にここは立地がいいよね。

通りから１本入っていて坂上で窪町学区
周辺では最も便利な三徳至近

ここで小石川パークタワー、プラウド小石川レベルの規模感かつ仕様の建物があったら個人的にはパークコートより欲しい。既存物件建て替えを期待するしかないのかね。

[259: 匿名さん]

>>258 匿名さん
この立地で財閥系だったら価格もパークコート並みの価格になりそう。

ここはエントランスだけでももうひと声頑張ってくれたら、かなりブランド感出たから悔しいね。

[260: マンション検討中さん]

>>259 匿名さん

#エントランス頑張って欲しい

[261: マンション検討中さん]

エントランスにはソファもないと聞いたので、億ションでそれなんだーと驚きました。

[262: マンション検討中さん]

>ソファーもないの？！ちょっとしょぽいね！折角のいい立地でブランドイメージのためしっかりしてほしいね！

[263: 匿名さん]

>>261 マンション検討中さん

億ションに不馴れなデベなので許してあげて。今の相場だと、億ションと言っても、高級マンションではなく単なる高額マンション。仕様は普通。

[264: 匿名さん]

>>263 匿名さん
オプレジは外観はこだわるんですが、エントランスホールまで頑張ってるのは珍しいですね。フォトギャラリー見ても、ザハウスの上級ラインくらい？ただ写真見てたら、やはりセンス良いのが多いので、シンプルでも高級感出るかもしれないです。

[265: 匿名さん]

せめて高級ラインにはオープンなんとかと名付けるのはやめて、別のシリーズ名にして欲しいな。メジャー７は社名入ってないし。なんとなく、オープンハウスのマンション住んでるのは恥ずかしいというか。億出してるように思われないよね。

[266: 匿名さん]

オープンハウスの狭小戸建と都心の億ションのイメージがちぐはぐなんだよね。マンションはセンス良いんだから、デザイナーズマンション的なブランド作りした方が良いよね。

[267: マンション検討中さん]

>267匿名さん
デザイナーズマンション的なブランドイメージがいいと思います。そのためにマンションの外観やイメージは単純なシンプルさではなく、なんらかのこだわりを入れた方が良いと思われます。将来的のリセール、つまり資産価値のためにもブランド価値も大事。逆にこちらのマンションは資産価値が高くなったら、オープンハウスさんにもいいブランド価値のサイクルになるよね！一石二鳥！

[268: 匿名さん]

デザイナーズマンションに一票だな。オープンは、基本的に大手が狙わない狭い土地や崖地等キワモノの土地を安く仕入れてマンション建てる商法だし。大手のようなブランド確立は、難しいでしょ。

[269: 匿名さん]

もしかしたらもう話題に出てるかもしれませんが。
共産党系がポスティングしてた新聞によると、播磨坂下の共同印刷敷地に区の複合施設もはいるようなマンションができるみたいですね。
定借と書いてあったし、駅からの時間は10分強、学区は窪町じゃないかも？、浸水危険エリアそばだけど、お値段重視の方はねらい目かも。

[270: マンション検討中さん]

第一期はもう完売？！HPでの開示がなくなったので

[271: 匿名さん]

>>269 匿名さん
共同印刷と日鐵興和不動産が定借で本社跡地の契約をしてるので、たぶんリビオブランドの定借マンションですね。学区は柳町小だと思いますが、校舎建て替え後になりそうなので窪町でなくても学区の魅力はありますね。

価格は駅距離、定借、日鐵と割安感でそうですが、複合開発、再開発エリア徒歩圏、小学校が新校舎と好条件もあるので読みにくいです。

坂下に複合施設が出来るのはこの物件にも好材料になりますね。

[272: 匿名さん]

先着順の住戸がないってことはそういうことでしょうね、播磨坂ブランドは強いね
知る人ぞ知るとはまさにこのこと

[273: 匿名さん]

区の複合施設ってなんだろう。保育園とか？

[274: 匿名さん]

>>271 匿名さん

情報ありがとうございます。
播磨坂エリアに活気が出そうですね。

[275: 匿名さん]

>>273 匿名さん

確か保育園と、老人系の施設と書いてあったと思います。

[276: マンション掲示板さん]

>>275 匿名さん

ネット上には関連情報が無さそうですが、紙新聞の記事をご覧になったんでしょうか。

[277: 匿名さん]

"共産党系がポスティングしてた新聞"

議員さんの撒いてる瓦版的なやつかな、どうせ何か建てるならその儲けの一部を吐き出して何か"市民"の役に立つ施設を作れ的な話でしょ。ここ文京区だからいるのは"区民"しかいないはずだけどね。
建通新聞あたりに記事が載らないのは多分何か不確定要素があるのでしょう。

[278: マンション検討中さん]

いずれにしても、会社の建て替えに留まらず、複合施設もできたのは播磨坂エリアにとってはプラスになりますね。

[279: 匿名さん]

保育園とか学童保育が増えるのはメリット大きいですね。
老人福祉施設ももし田舎の両親とかを呼べるならありがたい。

[280: 匿名さん]

複合施設の詳細楽しみだけど、学童保育は今後足りなくなりそうだからぜひ整備して欲しいね。定借マンションもそれなりの規模があるだろうから周りに色々な店が増えるだろうし、このエリア周辺はまだ伸びる余地ありそう。

[281: 匿名さん]

共同印刷のプレスリリースではどの程度の敷地が出るのかはっきりとは書かれていないけれど、もし仮に今フクダ電子のは言っているビルと、建て替えをしている敷地の間の広大な区間がそれだとするならば、是非ライフに来て欲しいね駐車場も１００台ぐらいは確保してくれると嬉しい。

[282: 匿名さん]

>>281 匿名さん
12000平米くらい。駅前の中央大学移転予定地は7000平米くらいなので結構デカい、

駅から遠いけど便利な買い物施設も入ってくれるとかなり嬉しいね。

[283: 匿名さん]

一期は完売。二期は抽選。70平米は2部屋あって共に1億400万弱。60平米で8700万とかだった。場所代だ。。。

[284: 周辺住民さん]

70平米お高い。。。上の階なんでしょうけど。
１期からかなり上げましたね。

[285: 匿名さん]

>>282 匿名さん
今更地になってるとこに新本社を建てて、完全に移転が終わったら残ってる部分を更地にして建てる、って感じかもしれませんね。そうすると結構分譲は先になりそうですが、今後数年は中央大の移転と共同印刷跡地の複合施設で周辺の人も増えるでしょうし、賑わっていきそうです。

[286: 匿名さん]

いつのまにか1期7次の販売期が追加されてますね。坪400万ちょっとでテラス付きっぽいので、地下部屋かな？地下でも高い。

[287: 匿名さん]

>>282
駅から遠い分、お洒落な店とかちょっと変わった店が入ると嬉しいですね。
スターバックスリザーブロースタリーみたいなコーヒー焙煎工場併設のカフェとかビールブルワリー併設のクラフトビール専門店みたいな準工地域である点を逆手にとったような面白い施設ができるといいですね。以前、この近所でクラフトチーズの製造販売を目論んでいた人もいたのでこういうことを考えている人は多そうです。

[288: 匿名さん]

冷静になると１億以上出せるなら３LDK１００平米くらいの戸建てが立つような…。

[289: マンション検討中さん]

>>286 匿名さん

これは本来第二期の販売対象なのに、先に小出しで売っていく感じですかね。第一期には比較対象がなく、値段の判断は難しいかと思いますが。

[290: マンション検討中さん]

>>289 マンション検討中さん
小出しで出た物件はすぐ消えてるみたいなので、すでに買い手がついてるのかもしれません。一期の坪単価よりは安いですが、地下住戸なりの価格ってことでしょうか。

[291: マンション検討中さん]

>>290 マンション検討中さん

平米数を見る限り地下住戸にあたります。地下住戸は最近のトレンドですかね。プラウド千駄木とかも同じで、高台こそ作れる感じ？

[292: 匿名さん]

地下住戸は湿気がこもりそう。
一般的に人気がないし将来的にリセールするなら避けた方が無難と思っています。
この近くのディアナコート竹早でも地下住戸の中古がずっと売れ残ってますよね。

[293: 匿名さん]

リセールに苦労というか、安く売れば売れるとは思うけど欲をかいて高値で売ることは難しいと思う。

[294: マンション検討中さん]

地下住戸はテラスが広かったり、ワイドスパンで全室にちゃんと窓がついてたら採光、通風がかなり改善されるから設計次第なんだよね。

ディアナ竹早はテラス広いのは魅力的だけど、グラウンドレベルからかなり掘ってる完全地下部屋な上、リビングの片方からしかまともに採光出来なくて、他の3部屋は真っ暗。

ここの地下部屋も安く設定されてるけど、間取りは注意しないと厳しそう。

[295: 匿名さん]

モデルルームで模型見せてもらったら、ここの地下部屋も完全な地下でした。

[296: 匿名さん]

地下住戸は確かに購入価格を維持して転売する事は無理です。
青田売りだからこそ、その価格で売れますが実物を見るとなかなか厳しいのです。

これはデベは関係ありません。
メジャーデベでも一階と地下のメゾネットのような間取りがありますが、これもリセールは厳しい結果となってます。

地下物件はリセールを気にしなくても良いと言う人しか手を出してはいけません。
故に安く取得する事が鉄則でしょう。

[297: 匿名さん]

地下は１階や北向よりも嫌がられるよね。庭や騒音の面で子供が小さい家庭に刺さるポイントはあるけど、それ以外の人には刺さらない。

[298: 名無しさん]

ジオ文京春日は地下部屋のテラス押しで2階住戸より高く価格設定してたけどね。ただあっちはテラスが相当広かったけど、こっちは狭いのでそういう売り方はできなそう。

[299: マンション検討中さん]

地下ってゴミ置き場と同じフロアだよね？
安くても絶対いやだ

[300: 匿名さん]

という目で他の住人からみられるかと思うと、嫌ですね。

マンションて人間関係濃いし。韓国のアカデミー映画でも地下暮らしは貧乏人の象徴ですし。

[301: マンション検討中さん]

階数差別をやめませんか。人はそれぞれのニーズあるし、そのニーズに合わせて自分自身が納得できる部屋を買えばいいのではないか。

[302: 名無しさん]

たしかにマンションは立地、建物、ブランド、抜け感、重視するもの、妥協出来るもの人それぞれだから、予算の範囲内でベストを選べば良いだけだね。

地下住戸はデメリット指摘されてるけど、メリットは遮音性が高かったり、プライバシー性が高いってのもある。オプレジはまさにそういったニーズ踏まえて売りきってるし、トレンドとしては一定数ニーズがあるんでしょ。

[303: 匿名さん]

億ションに地下室かぁと思うけど、億ションじゃなく高額マンションというのに妙に納得。

そもそもオプレジだししゃあない。

だけどディアナコートで地下は嫌だねぇ。

[304: 匿名さん]

まあ貶すのはいくらでもできるし、買わないのも自由。

だけど、マンション全体で見た時に地下室住戸をなくしてもっと少ない戸数になった時にここが幾らで販売されるのか、と思ったことはないか。

[305: 匿名さん]

まあ地下地下言うたらプラウド松濤なんて、地下一階、地下二階のメゾネットタイプがあるで。

ディアナコート竹早の地下物件の写真見たけど、床とか凝ってて全体的な内装がオシャレだったから価格が折り合えば充分に売れると思ったけど。

[306: 匿名さん]

プラウド千駄木でも似たような議論になってて、好意的な意見も出てたからチェックした方がいいね。

ディアナ竹早は日当たり気にしなければ結構いいよ、仕様も良い。ただ仲介手数料とローン減税考えると、新築と比較して+500万くらいかかるから。

[307: 評判気になるさん]

ここに限らず、最近多い地下に関する個人的所感

エントランスから地下に降りるさつなさ

購入時は広い庭感覚で夢と期待が広がるが、実際は、戸建ての庭と違いゴミや落ち葉で床掃除が大変

常に上から見下ろされてる気分になり、プライバシーやセキュリティは低く、思ったより庭に出ない

日当たりが悪く、雨も当たるので、洗濯物が干せない

でも、最上階と比べる坪100万ぐらい安いはずなので、立地を買ったと思えば我慢できるかもしれない

[308: 評判気になるさん]

あと、上階と比べて眺望がなく、風通しも悪く、湿気がこもる

[309: 匿名さん]

渋谷区とか港区みたいに高低差のある土地がある地区には普通に地下室マンション見るよね。それなりの値段で取引されていると思うけど、逆に地下室マンションが作れるってことは水害の危険性が少ないからじゃないのかな。水災のハザードマップにかかっていると個人宅で地下室掘るのはまず許可されないと思う。

[310: マンション検討中さん]

第二期はいつからですか。

[311: マンション検討中さん]

播磨坂の桜はいつ咲きますか。
桜が名所に住むのは、憧れの人も多いでしょうねね！

[312: マンション検討中さん]

ここって、バルコニーから播磨坂の桜は見えますか。

[313: 匿名さん]

桜の時期もそこまで混まないので、ここはいいですよね。

毎年お肉屋さんのお弁当を予約して食べてます。

[314: マンション検討中さん]

>>313 匿名さん

いいですね。
小学校学区目当ての方は多いと思いますが、引き渡し時にまだ小学校入学前であれば、保育園か幼稚園のことも考えなければならないので、この辺は入れやすいでしょうか。

[315: 匿名さん]

文京区の待機児童数は急激に減っているようですし、まだまだ保育園は増えるみたいですよ
https://jibunmedia.publishers.fm/article/20641/

幼稚園の人気も高いようですね。
https://bunkyo-life.com/2020/02/14/hoikuen-2/

[316: 匿名さん]

>>314 マンション検討中さん
播磨坂沿いに住んでいるママは、去年０歳でダメだったそうです。

播磨坂から駅に行くまでの途中にある保育園だと入りづらいと思います。

坂下のグローバルキッズ、こころぶんきょう茗荷谷、久堅保育園なんかは比較的入りやすそう。最後の手段は、２才までのちいさなおうちかと。ハッピーマムは駅近だけど不人気ですね。

[317: 匿名さん]

>>315 匿名さん
一昨年今年は茗荷谷、後楽園、江戸川橋で結構増えた。保育園の園長さんがいってたけど、文京区はエリアごとに一気に作る方針らしい。

共同印刷や中央大学にも保育園できるらしいですよね。選択肢が増えるのはいいことですね。

ただここ買う人なら、さくらインターナショナルとか、あえて認可外狙う人もいそうですけどね。

[318: 匿名さん]

文京区の保育園はほとんどが認可保育園で、しっかりと情報が公開されてますhttps://www.city.bunkyo.lg.jp/var/rev0/0188/4502/nateishiu2.15.pdf

点数も機械的に決まるので、自分で計算して近くの保育園に預けられるかはだいたい予想出来ますよ。

[319: 名無しさん]

本日発売の週刊ダイヤモンドのマンション特集で、文京区はかなり持ち上げられていましたね。

[320: 匿名さん]

なんだかんだ言って生活利便性が高く交通至便な割に実需中心のバリュープライスですからね。パークコートができたことで、昔とだいぶ様子が変わっていると気づくひとが増えたのでしょう。

[321: eマンションさん]

あそこのタワマンは、文京区の汚点だと思うよ。

[322: 匿名さん]

>>320
後楽園の再開発の影響か、播磨坂から後楽園方面に向かって春日通沿いに店が増えましたね。
傍目から見てなかなか苦労していたもようの再開発ですが、こうやって一つの成果ができあがると周辺地域への波及効果は大なるものがあります

[323: マンション検討中さん]

>>315 316 317 318の皆さん
ありがとうございます！
様々な選択肢と可能性があるとのことですね。自己採点して前向きに検討していきます。

[324: 匿名さん]

>>318 匿名さん
フルタイム共働き、親が区外在住、新規入園で第１子はほぼ26点の争いとなります。夫が単身赴任とか、子供が2人以上いるか、離婚別居か、育休から復帰した状態で半年以上待機するかでやっと１点加点。

同じ点数だと、年収低い人から優先されるのですがそのボーダーの年収は公開されていないので意味がないです。ただ５chの保活スレの書き込みは参考になりますけどね。

この物件買えるくらいなら世帯年収2000万近くあると思うので、基本厳しいと思います。

[325: 匿名さん]

>>320 匿名さん
練馬ナンバーだし見栄はりたい人には向かないけど実需のファミリーにはすごくいいところ。もう5年住んでるが個人的には茗荷谷は公園たくさんあるし小綺麗で品があってすごく好き。

[326: 匿名さん]

>>324
この辺は年収の高い世帯が多いのでわからないですよ。
そこそこの年収の不動産屋さんが一発合格したりしてますから...

[327: 匿名さん]

文京区の低収入世帯って、大学生とか院生の一人世帯、社会人でも女性の単身世帯（これ、文京区の特徴として結構多いです）、年金暮らしの老人世帯、などが含まれているので子育て世代は多いですし、高年収の士業世帯は専業主婦も多く、これだけ保育所ができるとかなり入りやすくなるはずです。

[328: 匿名さん]

>>327
>子育て世代は多いですし、

じゃなくて、
子育て世代は少ないですし、
が正しいよね、多分文脈的に

[329: マンション検討中さん]

>>319 名無しさん

その雑誌に掲載されている現在の新築マンションのあるあるコストカットの手法については興味深いですね。このマンションはどうでしょう。二重天井とか、二重床とか、逆梁とかHPには書かれていないようですが

[330: 通りがかりさん]

>>329 マンション検討中さん
この物件の詳細は分かりませんが、オプレジの物件は、二重天井・直床、順梁工法が多いようです。

[331: 匿名さん]

文京区全般、今でも保育園入りにくいです。楽観視はできませんよ。
旦那様が士業でも奥様もフルタイムではないにしろ働いている方多いですよ。
奥様も軒並み高学歴、高収入、国家資格もちだったりしますからね。

[332: 匿名さん]

フルタイムでないと基礎点が安くなっちゃうからますます認可保育園入れなくなるよな
田舎のおばあちゃんを呼び寄せている人も多いよね

[333: マンション検討中さん]

>>330 通りがかりさん

億ションならもっと頑張ってほしいな、ブランドの向上に繋がるし

[334: マンション検討中さん]

2期の販売価格どうなるんでしょうね。
どうにか売り抜けるのかな。

[335: 匿名さん]

戸数も少ないですし、竣工まで1年以上あるのでなんだかんだサクッと売りそうです。この辺の富裕層は医者も多いので、不景気はあまり関係ないでしょうから。

[336: マンション検討中さん]

3S 1K 窪町小学区ではありますが
そんなにこの小学校はよいのですか?
人数増えて目が行き届かないとかないのかなとか文京区の他の小学校も同じ区だし方針とか変わらないような?教育熱心な親御さんも多いからというのは文京区だし他の小学校も同じでは?実際どうなのでしょうか、、、

高額のため購入メリットが
このマンションにありますでしょうか、、、
悩みます
やはり窪町学区というだけで
価値さがらないのですかね、、、

[337: 匿名さん]

>>336 マンション検討中さん
3S1Kは大規模校という特徴以外は、その他の文京区内の学校を比較しても実態はそんなに変わらないと思います。文京区内であれば、基本どの家庭も教育熱心ですし、中学受験率も似たり寄ったりでしょう。ただ、それでも窪町小はブランドみたいなものなので人気があり、不動産価格に反映されてるみたいですね。

ここは学区除いても魅力は多い立地だと思います。ここは高額ですが、今の相場から大きく外れてる、って感じではないです。同じ茗荷谷最寄のジオやすみふの物件より立地は良いですから、オプレジブランドということを考慮してもこれくらいかな、という価格です。

[338: マンション検討中さん]

現在窪町学区内に住んでますが、ブランド小はとりわけ意識の高い家庭が集まるというのが魅力なんだと思います。
朱に染まれば…の諺通り、教養のある家庭のお友達から受ける影響は大きいと感じます。

[339: 評判気になるさん]

ここの学童は、茗台じゃないですよね。

[340: 匿名さん]

個人的には、小日向台町も低層住宅街にあり、真のお金持ちが集まるいい学区だと思う。あと東大関係者の多い本郷小、パークコート子息が増える礫川も今後は。

文京区は中学受験進学率がそもそも23区トップだし、受験率で言えば、どこも最低７、８割は越えていると思うし大差ないような。

学区よりSAPIXのような塾に入れて通いやすいことが重要な気がする。

[341: 匿名さん]

>>340
塾+塾
塾＋カテキョ
そんな人がゴロゴロいる文京区エリアです

[342: 匿名さん]

塾で言えば、茗荷谷はSAPIX、早稲田アカデミー、ena、栄光ゼミナールとか結構沢山ある。

意外なのが、後楽園があまりないんだよね。お茶の水はあるんだけど。巣鴨は、早稲田アカデミー、日能研、SAPIX、四谷大塚大手は全部あるよね。

[343: 匿名さん]

後楽園は啓明舎が一人勝ちだね

[344: 匿名さん]

ここより西片のオプレジのほうが良くないですか？

[345: 匿名さん]

>>344 匿名さん
立地的に白山や東大前は不便。窪町に買えない人が買うエリアですね。

[346: 評判気になるさん]

モデルルームや模型見てきました
構造はアウトフレームじゃないので狭く感じる
第二期登録会は昨日
地階だけは先着順です
二期は5部屋くらいだったかな、抽選です。でももう、ほとんど部屋なし
地階以外はすぐ売れてしまうと思います
手付10%で諸費用は地階でも1000万以上必要です
地階だけでいうとジオの方がましだったな。日影図作ってたし
窪町に通っている或いは通う予定のご家族が、ずっと待ち望んでいた新築マンションですね

[347: 評判気になるさん]

学区より親の金と地頭の方が重要なんだけど、それがないと学区に頼るよね。

[348: 匿名さん]

>>347 評判気になるさん
それはある(笑)でもこのあたりは世帯年収2000万前後は珍しくもない高学歴高収入が多いから。

三徳が入っているマンション、だいぶ古そうだけど建て替えしないのかなー。

[349: 評判気になるさん]

親の地頭は普通として、2000万なら金が足りないんですけど…

[350: 匿名さん]

大丈夫ですよ、子供が高所得者なら親も多分高所得者ですから。頭金程度は面倒みてくれるんじゃないですか？相続税対策としては悪くない方法です。

[351: 匿名さん]

日経平均の落ち方を見て誰かビビって手付放棄しないかな

[352: マンション検討中さん]

もう選択肢がないじゃない。もともとの第2期の6戸は2戸となり、残り3戸は先着順。。。

[353: 匿名さん]

どなたかご存じな方、ファミリー向け住戸は2期で販売終了ですか？
３期もありますか？

[354: 匿名さん]

坂下のパークコートに続いてここもほぼほぼ瞬間蒸発か...やっぱりマンションは立地だね

[355: マンション検討中さん]

播磨坂の桜祭りも中止になりましたね。次いでに現地を見に行こうかと思ったが、残念ですね。

[356: 匿名さん]

桜祭りの時は中央分離帯の公園がブルーシートで覆われて大宴会場になっちゃうので、普段とは一変してますよ。かえって普段のおちついた感じが見れて良いのではないかと思います。

[357: マンション検討中さん]

オプレジのオーダーシステム(リノベーション?)を使ったことある方はいらっしゃいますか。コスパなど実際はどうですか。

[358: 通りがかり]

>>357 マンション検討中さん
はじめまして(^O^)一年程前にオーダーシステムを利用し購入した者です。2LDKを1LDKに変更しました。主寝室はそのままで、リビングと狭い寝室の間の壁を取りました。壁を取るだけだと5万円のエントリー？料金だけらしかったのですが、将来貸すことを考え、スライド式のウォールドアにしました。3パターン位見積もりを出してもらい30万円位でした。
メリット
・入居前に完成した状態である為、自分で業者を手配したり管理組合に連絡する手間がない事
・木材の色味等が部屋全体と違和感ない事
デメリット
・価格が高い事
他にも色々オプション等をつけると部屋の数や窓の数にもよりますがお金がいくらあってもキリがありませんでした笑。

[359: マンション検討中さん]

>>358 通りがかりさん

詳細を教えていただき本当にありがとうございました！とても参考になりました！
ウォールドアが高かったとのことですね。廊下が長かった場合、壁をムーブするだけで安くて済むかな。

[360: 匿名さん]

基本的に今売っている3LDKはほぼ例外なく2LDKにした方が住み心地はよくなりますね

[361: 匿名さん]

オプレジのマンションが文京播磨坂に小石川播磨坂にと近い距離に二軒もあるんじゃ宅配とか郵便が大変だな誤配送増えるかも

[362: 匿名さん]

>>361 匿名さん
オプレジは文京区にかなり分譲してるから名前が似ちゃうんだろうね。今昔のスレみたら、文京播磨坂の方は駅距離あるけど、坪300万からになってて、ここ数年でかなり相場が上がったことを感じさせられたよ。

[363: 匿名さん]

相場が上がったことは確かですね。
しかし文京播磨坂の方は千川通り沿いの低地、水害ハザードマップでは要注意エリア。
駅からも遠いですし…。
この物件と立地の価値は大分違うと思います。

[364: 匿名さん]

播磨坂に面していないとは言え高台でハザードマップでも色がついていないからね。
三徳のほぼ真裏とお買い物も便利と言う事ないし、人気の窪町小の通学区域内なので少々高めの家賃で賃貸に出しても空室リスクは低いだろうね。

[365: 匿名さん]

>>363 匿名さん
東京都の下水道局が、窪町東公園の近くで貯留管？の工事をやっているから、改善される可能性も結構高いけどね。

[366: 匿名さん]

窪町東の下水工事は長いことやってるね。水害リスクが下がるのは文京区にとっていいね。春日後楽園エリアは結構色ついてるし。

千川通りもダイエーから播磨坂下までは小学校の建て替えと共同印刷跡地の新本社と複合開発でだいぶ変わりそう。複合開発も日鉄興和不動産の借地面積だけみたら1万平米超えてたから、単体ならパークコート以上の開発になりそうで、このエリアにかなり良い影響あると思う。

[367: 匿名さん]

地盤が悪くて水が出るというのなら、もっと早く再開発で生まれ変わらせないと...印刷工場などの工業系の施設を一か所に集約するだけでもどれだけ生産性が高まることか...

[368: 匿名さん]

ここはハザードマップでも色がついていないし、地盤も悪くないお屋敷の跡地...
こういういい場所にマンションが建って、地盤の悪い低地に木造の老朽住宅が建つというのは皮肉な話だね

[369: 評判気になるさん]

ここは良い立地だよね。坂下の再開発でさらに便利になるのも嬉しい。今日播磨坂通ったけど、蕾になってたから来週あたりには咲き始めるんじゃないかな？残ってる部屋も限られてるし、桜の時期に現地見に行ったら気にいる人も多そうだし、完売も近そう。

[370: 匿名さん]

コロナショックで投機筋の参入が減った分、本当に住むつもりの人にとってはチャンスと言えるでしょうね。文京区内の他物件でもコロナショックでもMRはバラの園になっていると話題です。

[371: 口コミ知りたいさん]

>>353 匿名さん

3期もありますよ

[372: 匿名さん]

三期もあるんですか？70平米の部屋はもう売れちゃったと思ってました。

[373: 匿名さん]

３LDK先着7380万の案内メール来たけど、６０平米２SLDKのことかな？

[374: 匿名さん]

>>373 匿名さん
地階の60平米の部屋だと思います。3LDK表記して良いのかはわかりませんが。他の2つの地階の部屋はもう売れちゃったみたいですね。

[375: マンション検討中さん]

コロナの影響でこのマンションの販売スケジュールが緩やかになってるみたいですね。
不景気が気になるところですが、新築は中古に比べたらある程度価格は落ちにくそうに思います。このマンションも第二期、第三期と販売価格が上昇しつつ普通に売れていくのかなと見ています。

[376: 匿名さん]

スケジュールが緩やかと言っても竣工まであと1年以上ありますからね。コロナでだいぶ株価が落ちてますが、ここは国立小や窪町小狙いで実需で買う人がメインなので影響は少ないでしょうね。中古もほとんど選択肢がないですし。

[377: 匿名さん]

>>374 匿名さん
ありがとうございます。やっぱりそうですよね。3LDKっていう表記がすごく微妙ですよね。さすがオープン。

[378: 匿名さん]

コロナウイルスで自粛とはいっても、欲しい人は欲しいと思います。
ボーナスやお給料がきちんと支払われていくなら、購入検討する家庭がほとんどと思います。
むしろ金利が安い時ほど借入はしやすいんですよね。
あんまり多額を借りてしまうといけないんでしょうが、購入チャンスなのかもと感じています。

3LDKはテラスの避難通路と書いてありました。
ここには物を置いてはいけないなどルールがあったと思っています。
植木鉢も置いてはいけないんでしょうか。

[379: 匿名さん]

長期金利は少し上がってきているので固定使う人は影響はありそうです。とは言っても、まだまだ低い水準ですが。

プランがホームページ上でも公開されましたが、Ctはなんで奥の行灯部屋が居室扱いになるんでしょうか。居室2つが行灯部屋で、北向き地階となると結構採光が厳しい感じがします。テラスは表記上9平米ですが、避難経路部分含めれば25平米くらいありそうですね。おそらく経路をふさぐようなことが出来ないくらいじゃないでしょうか。

[380: 匿名さん]

子供を遊ばせられるテラスは貴重ですよね

[381: 匿名さん]

安く買えれば買いたい人がじっと注視している、声にならない声が聞こえてきそう

[382: 名無しさん]

隣の古民家と隣の隣の駐車場の地権者は、皆さん確認済みですよね。
同じようなマンションが、近接して建つ可能性は高い。

[383: 匿名さん]

Ctタイプは確かに1LDK＋2S のような気もしますね。
窓が無いですしエアコンの室外機もどこにも置けないような？

[384: マンション検討中さん]

たしかに
地下であり湿気もたまるかもですし
このような間取りはどうしてるのでしょうか
他のマンションのひともどうしてるのか、、、
夏は我慢しかないのか、、、?

[385: 匿名さん]

高台だから湿気がどうのこうのと言う話は普段から聞きませんね

水道の方も湿気がどうとか言う人がいましたが、江戸時代ならいざ知らず、現代はアスファルトとコンクリートで固められて今は湿気を問題にする人はいないようですが

[386: 匿名さん]

Ctタイプはよく考えたら上の階でも行灯部屋2つに北向きの内廊下だから条件あんまり変わらない。湿度も内廊下側も居室内も24時間換気でほとんど差がないだろうし、眺望より広いテラスが欲しい人にはお得な気がしてきた。

[387: 匿名]

地階の内廊下はエレベーター横かつごみ捨て場に通じているのが少々気になります。。。
経験がある方がいらっしゃれば伺いたいのですが、窓がない部屋は使用目的にもよるかもしれませんが、かなりストレスではないですか？

[388: 匿名さん]

>>387 匿名さん

このタイプ、複数戸あるんですね。
どこのデベでも変わりませんが、地階物件は価格的に納得できて永住目的なら良いと思います。

>>387

書斎として使う分には良いのかも。
あとトレーニング部屋とか？

[389: 匿名さん]

あ、最初のコメントは　386 さんに対してです。
スレ消費すみません。

[390: 匿名さん]

>>388 匿名さん
地階ってそんなリセール厳しいですかね？ジオも地階がありましたが、一階より高い価格でも先に売れてました。プランによる？

[391: 匿名さん]

>>390 匿名さん
北東向きの地階を買うのであればリセールは期待せず、永住を覚悟した方が良いのではないでしょうか。
こればっかりは言っても仕方ないですが、市況も読みづらい状況ですし。。。

[392: マンション検討中さん]

残りのB1階1戸も売れたようですね。そして3期ほ予告も出てたので、実際何戸残ってるんですかね。プラウド千駄木は1期で完売したので、世の中何起こってるかはさっぱり追いついていない。。。

[393: 匿名さん]

三徳の真裏だしプラウドのあるあたりと比べるとだいぶにぎやかな感じもあるので少し趣が異なるんでしょうね。まだまだオプレジはブランドを磨く必要がありそうです。

[394: 匿名さん]

地階の部屋も坪400万で売れてるから凄いよ。好立地とコスパの良さでしっかりニーズを掴んでる。残りは条件の良い部屋が中心だろうから竣工1年前には完売するだろうし、このあと控えてる西片の物件売り始めるんだろうね。

[395: 匿名さん]

1期でこちらを購入した者ですが、高値掴みしたかな…と不安になっております。
不動産は一期一会だから難しいですね。

[396: 匿名さん]

同じく1期で購入した者ですが、なかなかここら辺新築が出てこない上に、2期の販売価格の上がりっぷりを見れば、なんとか1期でもさほどの高値掴みにはなっていないのかな...と思っておりますが...心配ですよね。

[397: 匿名さん]

395ですが、同じ方いらっしゃって気持ちを共有できて嬉しいです。
ここをキャンセルして中古を探すにしても、この辺りの築浅物件は早く手を挙げる競争が激しくて…。その労力を割かなくて良い分、気楽かなと思ったり…。
素人意見ですみません。

[398: 匿名さん]

この辺は新築、中古も供給が少なく、出産や小学校入学を目途にマンション購入を考える人が多いので、長く買い渋ることも出来ないのでファミリータイプは大きく下がることはないと思いますよ。あと、ここ買う人は基本的に長く住むと思うので、10年くらいのスパンで考えると仮に短期的には下がっても、また売り時も来るかと。

[399: 匿名さん]

395です。
そうですよね。将来的にも大きく値崩れはないと考え、冷静になりたいと思います。

[400: 匿名さん]

タイミング的に最悪だな。大手ほど余裕もないだろうし、2割くらい安くなるんじゃないか。