東五反田二丁目第3地区再開発事業について語りましょう。
住所：東京都品川区東五反田二丁目
事業協力者：竹中工務店
Ａ地区（業務棟）……… 地上20階、高さ約110ｍ、延べ約70,000㎡、事務所、店舗
Ｂ地区（住宅棟）……… 地上40階、高さ約150ｍ、延べ約41,000㎡、住宅、保育所
Ｃ地区（公園）
◆２０１６年３月………準備組合設立
◆２０２０年……………都市計画決定（予定）
概要：https://www.skyskysky.net/construction/202706.html （日本の超高層ビル）
建設委員会資料：https://gikai.city.shinagawa.tokyo.jp/wp-content/themes/shinagawakugik...
[スレ作成日時]2019-10-10 11:37:04
注文住宅のオンライン相談
東五反田二丁目第3地区再開発事業ってどうよ？
| No.1 |
by 匿名さん 2019-10-10 13:28:45
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削除依頼
グランスカイの斜向かいですが、リバーサイドで駅徒歩5分以内っぽいので、分譲坪単価は平均でも500万を超えてきそうですね。
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| No.2 |
川沿いってどうなのですかね？また線路も近いしうるさそう・・・
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| No.3 |
>>2 マンション比較中さん
南 川を挟んでオフィスビルとお見合い 東 再開発ビルとお見合い 西 川を挟んでルサンクとお見合い 北 日野学園で高い建物なし。ただし、島津山（清泉女子大）は標高20メートルはあるのでやや圧迫感あり。 |
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| No.4 |
周りの高層建築物は高さ100mぐらいなので（グランスカイ、パークシティは同程度の150m）、高層階なら眺望抜けそうですね。
電車の音は位置的にグランスカイと同じくらい聞こえそうですが、室内ならあんまり気にならないのかな？ |
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| No.5 |
この辺りは外にいると電車の音はかなり音はうるさいですね。
羽田新ルートも真上ですが、電車は深夜まで運行するので音の影響はより大きいです。 川沿いなのは基本的には大丈夫だと思います。散歩するにもいいですよ。 |
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| No.6 |
>川沿いなのは基本的には大丈夫だと思います。
目黒川はたまに氾濫するので心配ですね。その辺りだと大丈夫なのでしょうか？ |
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| No.7 |
浸水の可能性が相対的に高くなるのはリバーフロントの宿命ですね。
大崎五反田のタワーマンションはどれもほぼ目黒川の浸水区域内ですが。 ■品川区浸水ハザードマップ https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/ct/pdf/hpg000020939_1.pdf |
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| No.8 |
五反田エリアは高層ビルが少ない印象があります。
この再開発事業が完成したら、かなり街の雰囲気も変わるでしょうね。 駅前とかあまり治安がいいイメージがないので。 事務所や店舗が入るとしても賃料も高そう。 空き室とか出ないのでしょうかね。 |
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| No.9 |
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| No.10 |
五反田は駅前にホテル作ってるけど、再開発ってほどじゃないし、やはり中小規模の雑居ビルが多い印象。
パーク24のビルとかゆうぽうと跡地とかTOCとかデカいのは駅からちょっと離れてる。 まあそのあたりが五反田の町の独自性で大崎とは違った良さでもある。 ここの再開発は五反田にも大崎にもアクセスが良いので五反田の艶っぽいところも大崎のモダンも楽しめるということで。 |
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| No.11 |
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| No.12 |
>>11 マンション検討中さん
五反田から大崎に歩くと高層ビルだらけというのはそのとおりだと思いますが、目黒川沿いの整備された歩道は公園とかもあって個人的には好きですね。 今はイルミネーションもやっているので夜歩きがおすすめ。 |
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| No.13 |
五反田はポテンシャル高いはずだけど、駅前の開発は失敗したね。あまり使いたくない駅だよ。
①改札が二つしかない（しかも目黒寄りにはない） ②東口の無駄に広いロータリーと人であふれる狭い歩道 ③八つ山通りの不便な横断歩道 ④自転車置き場とホームレス 特に、③はこのマンションへのアプローチにとってかなりのマイナス |
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| No.14 |
五反田の悪しき所は有楽街が再開発されないことですよね。
数年前かな、目黒寄り箇所開発の青写真までできていたのに頓挫し、いろいろな事情があると政治家の方から聞きましたが。 とはいうものの、東急なりJRなりが頑張ってくれて、アトレや駅ビルなど建てていただければ駅前の雰囲気もガラッと変わると思いますが。。 そうすれば必然的に不便な改札や歩道橋も変わるのかなーと思っています。 近いうちにドンキホーテができるということで、、無理ですね。。。 |
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| No.15 |
五反田駅近くで再開発エリアのタワマンとしては最後かな。
高さ的にもグランスカイを超える地域NO1が狙えるでしょう。 あとは、大崎駅西口のスミフタワーが予定されているけど、大崎?五反田エリアでは競合も少ないから希少性はあるはず。 |
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| No.16 |
五反田駅のホテルメッツが外側見えるようになりましたけど、見た目かなりしょぼいですね。
あとドンキホーテは計画なくなったらしいです。 |
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| No.17 |
五反田リバーステーション、クリスマスにリバークルーズやってましたね。
定期運行はじまるといいな。 |
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| No.18 |
仮称 ドンキホーテ五反田駅東口店
だそうですよ… アルバイト募集ですって 
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| No.19 |
ドンキ、遅れていただけなんですね！
24時間営業みたいだし、助かりますね。 |
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| No.20 |
三丁目の野村の開発が動き出した
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| No.21 |
ドンキ五反田、いよいよ
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| No.22 |
コロナはこちらの再開発計画にも影響を及ぼしそうですね。年内の都市計画決定は難しいかな。
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| No.23 |
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| No.24 |
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| No.25 |
五反田ドンキ、思ったよりも売り場面積があって品揃え豊富。
食品スーパーしかないこのエリアでは貴重な存在。 |
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| No.26 |
ドンキからこのマンションまで結構距離ありますよ。あと有楽街の中に入らないといけないので、タワマン住民にとっては生活圏内から外れ。
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| No.27 |
これからマンション作っても売れないよ
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| No.28 |
都市計画がそろそろ告示されるはずですね
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000... |
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| No.29 |
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| No.30 |
8月3日に地区計画は決定されたみたい。
https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kankyo/kankyo-toshiseibi/hpg000... 北向高層階は東京タワービューかな。北向以外は中層の展望が悪そうだから南側のて低層もいいかも |
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| No.31 |
東側も高層階なら東京湾や羽田空港も見通せるかな。西側南側低層はリバーサイドビューで人気ありそう
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| No.32 |
線路側は、電車の音が意外にうるさいですよ。
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| No.33 |
>>32 ご近所さん
線路側はリバーサイド、南向き、桜で一番高値で売ると思う。地球温暖化してても未だに南向き信仰は根強い。 でも一番いいのは北側だと思う。 あとは仕様がどうなるかかな。パークシティ、グランスカイは占有部がなんかショボかったから。 |
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| No.34 |
ここ数年、大崎五反田エリアは新築の供給無かったし、パークシティやグランスカイの中古も坪500万前後で売り出されていることを踏まえると、仕様上げてブリリアタワー目黒の坪600万あたりを狙ってきてもおかしくない。
山手線駅徒歩5分新築タワマンは絶滅危惧種。 |
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| No.35 |
ここの計画をみると、床面積がグランスカイの約半分になるから、規模としてはそんなに大きくなく、グランスカイより坪単価はかなり安くなるのではないかなと思っている。
さらに、相場もこれから数年かけて一度底を付けてくると思うから、そこそこ値頃感のある設定にしないと売れないと思う。 五反田・大崎の再開発はこれでほぼ完成となるから、街並みがどう変わるかは非常に楽しみ。 |
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| No.36 |
スケジュールは未発表ですよね。いつ頃できるんだろう？
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| No.37 |
規模がグランスカイの半分でも、大崎駅にはちょっと近いし、坪単価で下回ったら瞬間蒸発でしょうね。武蔵小山で坪500万の時代ですから。
まあ分譲するのは数年先で、今から価格の話しても仕方ないですが。 |
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| No.38 |
坪単価あげていいから仕様はケチらないで欲しい。
と言っても価格抑えるために微妙な仕様になるんだろうな。 大崎西口に新しく建つスミフタワマンにスペックで完敗。立地で圧勝になる予感。 |
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| No.39 |
ここができると近辺で大分眺望がさえぎられてしまうタワマンがあるのかなあ。
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| No.40 |
一番影響があるのは、グランスカイだろ。住民向け説明会あったけど。
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| No.41 |
建設新聞に記事が出てますね。
https://www.kensetsunews.com/archives/480813 |
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| No.42 |
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| No.43 |
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| No.44 |
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| No.45 |
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| No.46 |
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| No.47 |
大崎駅のほうが近いけど住所は東五反田。
ブランズタワー大崎 ブランズタワー五反田 どちらにするんでしょう？ |
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| No.48 |
東急も色合いを合わせてくるのでしょうかね。
この一帯はブランド横断的に調和のとれた色調なので崩してほしくないです。 |
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| No.49 |
東急不動産はいいマンションつくるから、天カセ標準実装でリビング天井高2600くらいはクリアしてくんじゃない
ブリリア目黒の壁掛けエアコンと低天井で坪600万円と比較したら失礼だと思う |
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| No.50 |
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| No.51 |
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| No.52 |
>>51 匿名さん
グラスカも歩くと五反田の方が近い |
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| No.53 |
ブランズタワー東五反田で確定やろ
竹中の施工だと建物は期待できる |
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| No.54 |
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| No.55 |
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| No.56 |
北 グランスカイ（住所:東五反田）
北東 大崎フォレストビル（住所:東五反田） 東 オーバルコート大崎（住所:東五反田） 南 アートビレッジ大崎（住所:大崎） やっぱ再開発イメージのある ブランズタワー大崎なんじゃない？。。。 |
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| No.57 |
五反田の名称をマンション名に入れてほしい。
グランスカイとか東京サウスとか卑下してるとしか思えない。 |
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| No.58 |
普通にブランズタワー東五反田じゃないですかね。
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| No.59 |
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| No.60 |
城南五山でくくれない住所だから三井はグランスカイとかの物件名にしてるんでしょ。アドレスは弱い。実際、大崎の方が再開発で街として成熟度増してるし。
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| No.61 |
大崎・五反田でグランスカイとかパークタワーが分譲された頃は、単に地名をマンション名につけないのが流行りだった。五反田だからじゃなくて、他の湾岸地域もみんな同じ。ワールドシティタワーズとかその最たる例。
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| No.62 |
>>61 マンション検討中さん
それは違う 港南のマンションは、名称に品川はつけても港南はつけない。港南をつけたら売れない、売りにくいのが理由でしょう。五反田も港南ほどではないけどにたような感じ。住所が東五反田のマンションは、可能なら島津山、池田山、高輪台を名乗っている。名乗れない時は、大崎であったり東京サウスであったり五反田を感じさせない名称にしてきた。最近は五反田の地位が向上して少し流れが変わってきたかも |
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| No.63 |
WCTが最寄り品川なのに品川という名称じゃない時点で論破されてますよ
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| No.64 |
>>62 匿名さん
確かに港南という表記からは、近所に汚れた川が流れていて地歴も悪く、治安に難がありそうなイメージがありますね 五反田もそれに近いということでしょうか 地元民にとっては東五反田は北品川と併せて高級住宅街の感覚もあるのですが、一般的ではないのかもしれませんね この場所で池田山を名乗るのはちょっとやり過ぎでしょうか |
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| No.65 |
そもそも隣が「オーバルコート大崎」って名乗ってるんだし、メインエントランスは北側だけど、目黒川沿い緑道にでる南側にも出入りできるようにするでしょ。そうすると御成橋渡れば大崎駅の方が近い。オフィス棟は、メインエントランスが目黒川側で、大崎駅には近いね。まあ、どちらにもでられるのでどっちでもいいんだけど、どう考えても一般的には五反田という名称のイメージは悪い。
最も、再開発でオフィス棟と一体なので、新たな名称作るような気がしないでもないが。 
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| No.66 |
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| No.67 |
出自を隠す発想はあまり好ましくないですね
堂々と東五反田を謳ってもらいたいものです |
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| No.68 |
躍起になって大崎か五反田か議論しているけど、マンション名なんてどうでもいいよ。マンションクラスタ（笑）はこういう本質じゃないところで、ウダウダ議論しているだけ。
ここは再開発進んで雰囲気もいいし二駅使えて全く問題なし。あとは、スペックと価格。 |
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| No.69 |
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| No.70 |
ここ解体も全く未着手ですが、いつ頃できるんでしょうね？
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| No.71 |
一応、2026年に竣工する予定みたいですね。
イマジカが移転して、解体をしてしまえば、公園と住宅棟は先に着手できると思うので、その流れを期待していますね。 ちょっと2026年は遠いんですよね、24、25年に住宅棟だけでもできたら最高。 |
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| No.72 |
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| No.73 |
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| No.74 |
六本木、渋谷、表参道のシンボリックなマンションは軒並み坪1000万円超のトレンドなので、ここも3年経つと600は超えてくるんじゃないですか。東急不動産は強気だと思いますよ
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| No.75 |
>>74 匿名さん
現在のパークシティ大崎ザタワーの中古相場が坪500前後です。さほど駅からの距離が変わらない再開発タワーなら、現時点売り出しでも、坪600でも妥当な感じじゃないでしょうか。仮に上昇相場が続くなら、坪660くらいになるかも。 |
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| No.76 |
西口のすみふタワーのほうがこちらより先に始まりそうですが、そこで周辺相場が引き上げられそうですね。
タワーはパークシティ大崎から10年ぶりだし周辺タワーからの買い替え需要も多そう。 |
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| No.77 |
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| No.78 |
パークシティ大崎ザタワーは、大崎と言っても御殿山でブランドもあるので、そこと比較するのは筋違いかもしれません。
グランスカイと比較するのが妥当だと思いますが、ここは結構長期で中古の在庫を抱える傾向があって実売価格はかなり低くなっていっています。 たとえこれから徐々にインフレ方向になったとしても、世帯年収の平均は寧ろ下がる予想なので、不動産は今がピークと考えられます。 サイクル的にも5年後は、ちょうど底を打ってくるようなイメージでいます。 デベロッパーはそれも踏まえると可能な限り早く販売を始めるべきですね。 そう考えると、ここは予想よりも安く買える可能性が高いと思います。 その時が来たら、参戦を考えてもいいかもしれません。 |
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| No.79 |
失礼。パークシティ大崎ザタワーは北品川アドレスなんですね。
うーん、やはり今の坪単価だったら、白金高輪の開発ラッシュに乗った方が絶対に賢明ですね。 |
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| No.80 |
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| No.81 |
大崎西口にはスミフの150m35階建タワーも出てきましたね
https://www.watch.impress.co.jp/docs/news/1312/206/amp.index.html こっちの方が眺望は抜けてるかな |
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| No.82 |
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| No.83 |
ちなみに、ここと同じ延床面積と高さ、戸数に近いタワーマンションが、ブリリアサウスタワー目黒なんですよ。
そう考えると、悪くないなぁと思いますね。 個人的には、700戸以上は息苦しいんですよね、実需で住む時に。 この辺は、水辺広場の雰囲気とかも素晴らしいし、商業施設も五反田も大崎も充実してるので、個人的には楽しみだし、前向きに検討しています。 あと、価格で言えば、私も3~5年後は底を打ってくると予想しています。 上がり続ける相場も、永続的な金融緩和もあり得ません。 いずれにしても、市況を見ながら新しい情報を楽しみに待ちます。 |
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| No.84 |
3-5年後には底を打つでなく、天井をつけるの書き間違いでは
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| No.85 |
>>79 販売関係者さん
パークシティは御殿山ではなく単に川沿いの低地ですよ・・。知ったかは恥ずかしいです。御殿山はパークシティから少し入ったまさに山の低層住宅街の地域です。ごっちゃにしてはダメですね。 あのあたりは昔は工場地域でした。 |
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| No.86 |
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| No.87 |
>>86 評判気になるさん
おっしゃるとおり。ここの再開発やら、ソニー跡地やら、この辺りは、どんどん綺麗になっていく。山手線沿線でこの清潔感は、他にない。既に高級住宅街ですよ。駅遠で道が細く電柱だらけの高台より既に高いです。 |
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| No.88 |
いやいや。
綺麗になったからと言って勝手によその地名を名乗っちゃだめでしょ。御殿山は文字通り”山”だから御殿山なんですって。山の下のマンションが高台を名乗るなんて恥ずかしいです。 |
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| No.89 |
御殿山が高級住宅地だったのは環境が良かったからなんだよ。高台だからというより環境が良かったから高級だった。今は坂下も環境が良くなってるから、大崎の雰囲気は高級住宅街で間違いない。
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| No.90 |
これから目黒川沿いの桜がきれいな季節ですね。遊歩道も整備されてるし、いいところです。目黒駅近くまでいくと桜に韓流押しの提灯ついて変な感じですけど、この辺はそういうのもなく落ち着きます。
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| No.91 |
目黒川の桜と水辺を望むリビングからの光景が目に浮かんできますね
御殿山小に通う子供との幸せな暮らしをついつい思い描いてしまいます まさに未来予想図II |
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| No.92 |
日野学園でしょ、ここ。
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| No.93 |
>>91 匿名さん
ここは2丁目14なので、日野学園ですね。 「目黒川の桜と水辺を望むリビング」は、低層の南側になるんだけど、結構電車うるさいよ。窓閉めれば大丈夫だろうけど。 その「桜と水辺を望む」低層70㎡で、1億2?3千万ってとこかな。買える？ https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/PC/kodomo/kodomo-gakkou/kodomo-gak... 【御殿山小学校】 北品川 4丁目（全域） 5丁目（全域） 6丁目（全域） 東五反田2丁目（16番～22番） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー 【日野学園】 東五反田 1丁目（全域） 2丁目（1番～15番） 3丁目（全域） 5丁目（27番、28番） 大崎 ＊5丁目（2番） 西五反田 1丁目（1番～10番） 2丁目（1番～21番） ーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーーー |
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| No.94 |
確かにここは電車の音が結構響くんですよね。
ルサンク大崎なんかは相当キツいんじゃなかろうか。 飛行機も文字通り真上を通過しますからね。 この辺は、最寄駅が五反田になるので、どうしても五反田に住んでると言ってしまうのだが、その時の相手の反応はそれぞれですね。 お笑い芸人の発言がこの辺の価値を毀損しているのは間違いない。 実際に、東急スクエアからグランスカイ方面に行く場合は、ルートによっては大人のお店を通らなきゃいけないところもファミリー層の評価を落としている。 だから、その辺も評価すると、そんなに高くならないんじゃないかな。 実際に西新宿周辺の地価を下げている要因はそれが一番だし。 デベも強気の価格は出しにくいはず。 土地をどれくらいで仕入れるかにもよるけど。 自分は購入するなら、実需で100平米くらいを狙っているので、少し願望も入っているのだけど。 |
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| No.95 |
>>94 マンション検討中さん
御殿山小でなく、山手線の音が聞こえ、五反田の歓楽街が通学ルートとなるのは親の立場からは、多少気が引けますな 御殿山小、線路脇でなく、大崎駅利用のパークシティ大崎の中古の方が無難なのかなぁ 中上層階はリビングから目黒川の水辺も桜も望めることだし |
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| No.96 |
品川区は隣の学区に越境入学可能です。御殿山小学校へも希望出せば入れますよ。
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| No.97 |
築5年のパークシティ大崎が坪500超に対して、築10年超のルサンク、グランスカイ、プラウドタワー東五反田が坪450前後の中古相場ですね。
なので新築のここは坪600で決まりでおけ？ |
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| No.98 |
>>96 匿名さん
御殿山越境は空きがないと枠がありませんし、枠があっても抽選で倍率高いので、ギャンブルです。 |
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| No.99 |
小中一貫の日野学園は人気ですよ。あと、越境はそもそも難しいのと、越境を希望するにしてもは転校だと無理だから、子供の年齢と入居時のタイミングが合わないとダメですね。
五反田駅は横断歩道やら歩道橋やら動線が悪いから、大崎駅の方がストレスフリーだし、山手線始発とか路線も多いので利用価値が高い。まあ、これは両方使えるから、好きな方を使えばいいだけなので、他人がとやかく言うことではないですね。失礼。 |
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| No.100 |
>>99 匿名さん
日野学園は昔いじめ自殺があったりして評判良くないですよ。公立の小中一貫は教員の目が届かないので避けた方が良いです。だからみんな御殿山越境したがるのです。 |
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| No.101 |
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| No.102 |
>>100 匿名さん
ここらの人が日野避けて、みな御殿山希望するとか初耳。一方で日野に入りたいと越境希望多数なのに贅沢ですね。小中一貫もマイナスなのですね。自分のこどものが入学してた頃と時代が違うのかな？情報をアップデートしないと。皆さん、そうらしいので100の方の言うことを聞きましょう。 |
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| No.103 |
越境入学の数は公表されてるので、嘘はバレますよ。
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| No.104 |
調べてみましたがここ2年は日野も御殿山も定員オーバーで越境不可ですね。
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| No.105 |
やっぱり御殿山小区域のパークシティ大崎の中古の方がよさそうだな
奥さんは子供の学区にうるさいでしょ でもパークコートでない点がちょっと気になるかな |
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| No.106 |
パークシティ大崎の居住者が参戦して、パークシティに乗っ取られてますね。あそこは三井のタワマン の中でも開口部が狭く、仕様が低いことで有名なので、買い替えニーズが高いことはよくわかりますが。
しかし自分たちを御殿山住民と見做しているのは少し笑えますね、 |
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| No.107 |
随分、ひねくれたら見方ですね。中古相場は、新築相場に遅れて追従するから、ある程度、最近の新築相場を反映している。大崎の中古相場では、パークシティ大崎ザタワーがNo1だから、ここで話題になるのは自然。
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| No.108 |
管理組合で名称をパークシティ大崎からパークコート御殿山に変えてみて、中古価格に影響がでるかどうか検討すべきだよな
御殿山小の隣なんだから御殿山でいいし、住民もそれを望んでるんなら特別決議でも可決するでしょ |
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| No.109 |
PC大崎はスペックが低いことで有名ですよ。
おまけに川沿いの低地なのに免震でもなかったコストカットマンションです。 https://mansion-madori.com/blog-entry-2155.html ここ（ブランズタワー五反田？）はきちんとしたスペックにしてほしいです。 |
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| No.110 |
パークシティ大崎ザ・タワーは、この辺で一番値上がりしたマンションなんですが、逆に言えば、建物自体の価値はかなり低かったのは事実だと思います。
共有施設は立派に見えるのですが、パークコートを名乗らなかったのは、他の部分がコストカットだらけだからなのかもしれません。 |
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| No.111 |
PC大崎は屋上庭園とか御殿山小学区とか奥さん受けに全振りしてるのがプレミア価格の要因かと。
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| No.112 |
マンション検討中さん、熱心に連投してるけど、予算はいくらなの？そもそも買えるの？
高級マンションがよければ、わざわざ大崎で探さず、他にいくらでもあるでしょうに。 |
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| No.113 |
>>110 マンション検討中さん
コストカット自体は効率性と読み替えればそう悪いことではないのでは。 要は顧客である買い手が評価するかどうかで、その評価が中古流通価格として反映されているわけで、その流通価格が坪500万円超であるから、結果としては良いと思うよ。 ここは竹中が事業協力者で建物プランを入れているから、妙な小細工はしてない分、仕上げは東急不動産のセンス次第ということでしょう。 |
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| No.114 |
>>112 匿名さん
それでいうと、予算というのは、気に入ればいくらでも。 田舎に小さい投資用のマンションを複数棟持ってるんですが、恥ずかしながら自宅はこの辺の賃貸なんですよね。 そちらのレバレッジを最大限に効かせるために、2-3年は自宅を購入しない方針ですね。 実需として買うならこの辺がいいなぁと思ってまして、大崎西口に建つ予定のマンションも検討しています。 |
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| No.115 |
>>112 匿名さん
もしかしたら、私は連投はしていないので、別の「マンション検討中」さんですかね。 IPで対象とか判別できるんですかね。 別の人に対する質問だとしても、「買えるの？」という質問は匿名の場でもいかがなんでしょう。 買えないのに検討する人なんていないと思います。それに貴方よりも稼いでる人は、貴方が思うよりも多いものですよ。笑 |
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| No.116 |
>>114 マンション検討中さん
当面は大崎西口のスミフタワーとこちらの東急住宅棟の比較だな。 パークシティ大崎を意識して、免震構造、天カセエアコン、タンクレストイレ、リビング天井2.7m、食洗機、浄水器、ディスポーザー標準装備がスタートラインだろうな。 あとは駐車場や宅配ボックスでどこまでサービス充実を図るかですかね。 |
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| No.117 |
>>116 匿名さん
そうですね、着工・竣工時期も重なってくるので、そこがベンチマークとなってくると思います。 おっしゃる通りのスペックがスタートラインだと思います。 ブランズは最近だと豊洲が有名ですが、まだまだ高級タワーとしての知名度が低いので、デベロッパーにはここで本気を見せてほしいです。 五反田には東急スクエアもあるので、東急のブランディング戦略に期待ですね。 気になるのが大崎西口の方は地下3階と記載されているのですが、こちらは地下に関する記載が無いのですよね。計画書を見るに車の動線は、日野学園方向からマンションに向かっているので、さすがに地下を通っての機械式になると思いますが、平置きが出来るかが個人的には少し気になります。 |
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| No.118 |
>>116 匿名さん
それだと免震と天井高以外、パークシティと同じじゃん。差をつけるなら、全室天カセ、主寝室床暖房、ミーレ食洗機、全熱交換換気、ジャクソン浴槽、折上げ天井くらいしないと。つまりザコート神宮外苑スペック。 |
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| No.119 |
>>118 匿名さん
神宮外苑スペックまでいけば、天井高が低く、壁掛けエアコンのブリリアタワー目黒の居住者から羨望の眼差しを受けるでしょう。 大崎西口は地下に3フロアあるなら1フロアくらい自走式駐車場にして住戸附設タイプにするかもね。 朝、急いでるのにもたもたしてるオヤジの後で機械式駐車場の前で10分とか待たされるとかマジありえないので。 |
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| No.120 |
パークシティの最大の残念ポイントは逆梁なのに賃貸仕様のサッシ高で中住戸は開放感が全くないことと、全室リビングインな点です。角部屋はよかったですよ。パークシティは外観や共有だけミエを貼ったハリボテマンソンです
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| No.121 |
どうでもいいけど今マンション高すぎて
ここ5年の上がり方見ると明らかにバブルの様に感じてしまう か え な い 涙 |
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| No.122 |
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| No.123 |
ここってメグロマークと別のとこだったのですね、五反田周辺再開発多いですね
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| No.124 |
ここはまだまだ時間かかりそうですね。
解体が始まりそうな気配も無いですし。。。 |
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| No.125 |
大崎駅東口第四も計画進んでるらしいですね
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| No.126 |
>>124 評判気になるさん
参加組合員予定者が東急不動産に決定してるから、まもなく再開発組合が設立されるよ 東急不動産の保留床単価の条件がいいので合意形成は意外と早く進むから、取り壊し（権利変換認可）は来年夏くらいじゃない |
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| No.127 |
目黒マークスよりこっちの方がいいかな？
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| No.128 |
目黒MARCの価格が参考になりそうですね
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| No.129 |
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| No.130 |
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| No.131 |
イマジカはどこに行くのだろう。。。
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| No.132 |
>>131 eマンションさん
オフィス棟だろ |
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| No.133 | ||
| No.134 |
>>133 匿名さん
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| No.135 |
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| No.136 |
目黒マークは目黒価格だから高いんでしょ
目黒は何故かブランド力高いしね ここは五反田大崎だから目黒マークよりは安くなると思う。坪600～650じゃないかな 大崎西口のやつが550～600と予想 |
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| No.137 |
大崎はタワマンや再開発のイメージ強いですが、タワマンはパークシティ以来の10年ぶりですね。
買い替え需要も結構あるんじゃないかな。 |
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| No.138 |
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| No.139 |
五反田という文字見ただけで笑ってしまう
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| No.140 |
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| No.141 |
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| No.142 |
ブランズ目黒川ってのはどうよ？
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| No.143 |
東京都都市整備局
東五反田二丁目第３地区第一種市街地再開発事業（品川区決定） https://www.toshiseibi.metro.tokyo.lg.jp/cpproject/field/sinagawagaiku... 報道発表資料 2022年02月08日 東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合の設立を認可します https://www.metro.tokyo.lg.jp/tosei/hodohappyo/press/2022/02/08/10.htm... 国税庁 法人番号公表サイト 東五反田二丁目第３地区市街地再開発組合 https://www.houjin-bangou.nta.go.jp/henkorireki-johoto.html?selHouzinN... 品川区 令和２年７月２０日 東五反田二丁目第３地区における都市計画の決定ならびに変更 https://www.city.shinagawa.tokyo.jp/contentshozon2020/04_168setumeisir... |
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| No.144 |
イマジカ、去年のうちに竹芝に本社移転してた
いよいよ解体ですね |
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| No.145 |
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| No.146 |
分譲するタイミングの市況にもよるけど、西五反田アドレスの目黒MARCやアトラスタワーが650～700だよ。今の市況が続くと仮定したら最低でも750。現実的には770～850あたりに落ち着くんではと思うな。
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| No.147 |
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| No.148 |
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| No.149 |
原価はアトラスより高いだろうから高値更新前提でしょうね。
このあたりは近隣公立小学校に通わせたいファミリー層の底堅い実需もあるし、大規模開発計画もしばらく無さそうだし、じっくり売るんじゃないでしょうか。 |
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| No.150 |
購入を検討するのにあたり風の揺れが気になる。現在も近くに住んでおり風が吹きやすい地域。戸数が少ないのに高さがあり、その事が気になる
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| No.151 |
今のうちにプラウド五反田かっておいてからの住み替えでしょ
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| No.152 | ||
| No.153 |
囲いができて、いよいよ解体が始まりますね。
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| No.154 |
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| No.155 |
こちらは第三日野小校区ですか？
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| No.156 |
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| No.157 |
めちゃくちゃ楽しみにしてます！
坪850くらいかなぁ、、、 それで収まってくれればいいんだけども。 |
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| No.158 |
>>156 eマンションさん
三日野越境は倍率高くてまず無理。募集ゼロの年も多い。 |
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| No.159 |
本当のマンション検討者があえて実態から乖離した高単価を予想するメリットが浮かばない。
デベロッパーがこの掲示板で、市場調査をする事はよく知られているから、安易に騙されない方がいいと思う。 目黒ブランドを冠した目黒Marcですら、売れ行きがギリギリだった事を考えても、これから来るだろう金融引き締め、アメリカ金融危機を考えても、ここが平均坪単価600を上回る世界は想像できないな。 市況によっては、数年前の350水準に戻ってもなんらおかしくない。 城南メインで物件を死ぬほど見てきた自分としては、ここにそんなエッジはないと思う。 デベロッパーさん、バレバレだから、出ていってね。 |
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| No.160 |
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| No.161 |
>>159 マンション検討中さん
誰だよ こんな掲示板で市場調査なんてするわけないだろ笑 目黒マークは竣工半年前で完売しそうだけど何がギリギリなの？ 金融引締？日本で？しばらくないよ、そんなに日本経済強くない。植田総裁も言っていた通り。 市況によっては350水準はアホすぎて話にならない。 >城南メインで物件を死ぬほど見てきた自分としては、ここにそんなエッジはないと思う。 この言葉から察するに肝っ玉小さくて観察しかできずに、上昇相場に乗れなかった可哀想な人なんだろうね笑 お気持ちお察しします。 全く参考にならない僻む方は皆のために出ていってください。 |
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| No.162 |
>>161 評判気になるさん
要するに目黒MARCやアトラスタワーより高くなるから坪800は覚悟せにゃならんつーことだろ 西新宿のシティタワーですら坪800なんだから東五反田二丁目が坪800でも不思議ではないがな |
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| No.163 |
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| No.164 |
なるほど、27年竣工なのね。
それならさすがに市況の予想は無理だな。 2012年からの上昇相場が10年以上続くとも思えないし。このまま上がり続けるという前提の人が多いのであれば、逆張りの方が良さそう。歴史が証明してるしね。大衆はいつも間違える。 もし、仮にその価格帯で出るとすると、さすがに選択肢が多くて確実に埋もれそうだ。 私は、次は実需でプレミアムフロアを買おうと思ってるから、平均坪単価の1.5倍は覚悟しているが、それでも投資と考えたら論外だな。 |
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| No.165 |
>>159 マンション検討中さん
この人、都市伝説や陰謀論とか信用しちゃうタイプなんだろうな。「よく知られている」とか「デベロッパー」とか、それが正しいと主張するだけの裏付けのある根拠を持ってるのかなー。 |
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| No.166 |
350があり得るのかは周辺価格の推移を見ないといけないし、デベが掲示板に書き込んでるかも知らないが、価格を決めるうえでの重要な資料になってるのは本当。
私は金融の仕事をしてるけど、デベとの付き合いは深い方だから。 ゼネコンは諸々のコストから一定の利益を乗せて、論理的に予算を決めるが、デベは結構いい加減なもんで、800で買いたい人が多ければ850、500だったら600みたいな感じで割と恣意的に決めてるもんだよ。それが仕事の全てと言っても嘘じゃないから。 で、掲示板は、その情報が詰まってるから、結構見ているらしい。 個人の中古マンション売主はいくらでも価格調整できるけど、デベはそうもいかないから。 自分で手の内を明かすなんて、バカな行為はしないから、私は予想坪単価なんか言わない。 まあ、ただ800でも700でも、デベからしたら予想外だと思うよ。目黒マークは目黒ブランドのプレミアムがついての価格だからね。 |
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| No.167 |
>>166 マンション掲示板さん
目黒マークは目黒ブランドついてるけど、線路に挟まれているかつ坂下で決していい場所ではないから目黒の中では高くない。 ブリリアタワーズは900-1000で中古売れてるらしい。。。 |
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| No.168 |
この掲示板の一番最初の投稿が、
「分譲坪単価は平均でも500万を超えてきそうですね。」 になってるけど、当時は違和感なかった相場感。 2027年の相場が350だろうが別におかしくないよ。それが相場というもの。 価格高騰予想の材料に建築材の高騰を原因に入れている人は完全に素人。 そんなの大した原因じゃない。 それはデベロッパーの最高益更新が表している。 みんなカモなんだよ。この相場感に麻痺してる。 投資は安く買って、高く売るが原則なのに、あえて逆の事をやろうとする愚か者が多いのはなぜだ？ ここにいる人達はどんな金持ちの集まりだ？ そして、安く買おうとしてる人が貧乏人だとなぜ決めつける？ 悪いが、自分は常に多数派の逆をやって成功している。たった年収2000万そこらで2億円の買い物とかイカれてる。 別に不動産じゃなくてもその時その時に適した投資はある。600で買ったとして、本気で利益が生まれると思っているとしたらとんでもないバカだ。 なんなら大損確定だよ。長期で保有する資産なのに。自宅だろうがなんだろうが不動産投資である事を自覚した方が良い。 |
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| No.169 |
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| No.170 |
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| No.171 |
>>166 マンション掲示板さん
坪単価を書き込んでいる集団の人数、属性もわからないのに、参考にするあほな企業があるんですね。笑）しかも、販売開始まで何年もある物件の。笑）会社の会議で、販売価格の決定根拠に、匿名掲示板の書き込みです！ってどや顔で言うんですか？ 私はてっきり、販売開始直前の新築、中古市場の売買データ（市況）から予定価格を決めて、後は事前案内会の来場者の反応で微調整するのだと思ってました。（つまり、参考にするのは、直前の市況と来場者という母集団であって、何年も前の市況なとか匿名掲示板とか論外だと思ってました！） |
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| No.172 |
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| No.173 |
あほな金融の仕事をしている人ｗ
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| No.174 |
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| No.175 |
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| No.176 |
現地見たけどとんでもない規模ですわこれは。
目黒マーク670 アトラスタワー五反田710 なら今売ったら750と仮定 2028年3月竣工なので2026年の販売かな？ 緩やかに上昇（年3%）と仮定すると810程度か。 割と違和感ない価格だね。 |
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| No.177 |
ロールス凄いですね。いつの間にやら
大塚＞＞＞東池袋 となっていたのですね。。。。 まぁ、エキリョクは断然大塚だし、丸の内線も入口入って１０秒でホームだし、雑貨や食品も駅ナカで全部完結するし。 すみふの板マンがツボ７００も納得です。 富裕層やDINKSは大塚 カツカツの子育て世帯は、東池袋ですかね。 |
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| No.178 |
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| No.179 |
池田山は4,５丁目だけどな
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| No.180 |
アトラス五反田が最終期で800万弱まで上げてきたことを考えれば坪850万円前後でのスタートと予想
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| No.181 |
いやー、マンクラの2LDKさん予想の坪平均700万円くらいが現在の市況が続くと仮定しても限界かなー。私は当時の目黒Marcと同等と予想し、650万の予想です。
それに、39階のプレミアムフロアを狙っているので、それぐらいじゃないと困るし、他にも選択肢が多すぎる。笑 中古を含めると尚更。 どちらにしても楽しみですね！！！ |
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| No.182 |
>>180 匿名さん
だいたい、そんなもんでしょう 坪850万ね。 168レベルの見立てて値付けもされるだろうから、至極妥当な気がします。 東急不動産も参加組合員コンペで頑張った甲斐があったということでしょう。 |
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| No.183 |
40階で延床面積が43000しかないのが気になる
細長マンションの風対策は |
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| No.184 |
ここはかなり高いでしょう。
雰囲気良いし。900万くらいまで伸びるかもなあ。流石に1000万はないだろうけど。 再開発案件は強いね。 |
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| No.185 |
ここ現地の雰囲気良いですよね。
やたら周りは高い建物に囲まれてるので上しか開放的ではなさそうですが。 1000万は無いにせよ900万円台はあり得ると予想。 |
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| No.186 |
なんか、坪単価をやたらと引き上げたい人がいるのはなぜ？一般人ではなさそう。
地権者かデベロッパーか。 900万も800万もあり得ないと思うのだが、さて。 |
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| No.187 |
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| No.188 |
今販売すればいくらくらい、なら周辺相場から言えても、数年先の相場なんかわからないだろ。販売中の物件でさえ、期が進むにつれて値上げしてるんだからさ。仮に今の勢いが続くなら、凄いことになる。
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| No.189 |
建て替え延期・9月に営業再開のTOC五反田ですが
見直し計画には分譲レジデンシャル事業も加わるとのこと 10年先の話ではありますが。。。 https://www.kenbiya.com/ar/ns/region/tokyo/7826.html |
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