エクセレントシティ南行徳1丁目ってどうですか？

[マンション検討中さん]

エクセレントシティ南行徳1丁目についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL:https://www.ex-ms.com/mg57/
所在地：千葉県市川市南行徳１-10-16（地番）
交通：東京メトロ東西線「南行徳」駅より徒歩5分
間取： 1LDK～3LDK
総戸数 57戸
面積：38.7m2～70.06m2
売主：新日本建設株式会社
施工会社：新日本建設株式会社
管理会社：株式会社新日本コミュニティー（予定）

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


【公式URLを追記しました。2019.9.26 管理担当】
【タイトルと本文の(仮称)を削除しました。2019.10.4　管理担当】

[1: 匿名さん]

単身者からファミリー世帯まで対象のマンションですね。
７階って、立地的に高さ制限があるのでしょうか。
駅から近いので、利便性も良さそう。
あとは、詳細の公開を待つだけですね。
販売は来年だから、当分は予告広告でしょうか。

[2: マンション検討中さん]

建設予定地の北東側に御手浜公園があり、ストリートビューで見ると
公園の東側角に謎の家がありますが、何かご存知の方はいらっしゃいますか。

[3: 匿名さん]

>>2 マンション検討中さん

これは。。
お隣さんは地獄ですね。自分だったらノイローゼになりそう。

マンションはあまり影響なさそうですけどね。

[4: マンション検討中さん]

謎の家は、このマンションの正面ではないし、特に心配はいらないかと！

それよりも、マンションの目の前に焼き肉屋があるので、臭い&ネズミとかGとかでないかの方が心配。

[5: 匿名さん]

Googleに「御手浜公園」と入れたらGoogle Suggestionsに「御手浜公園 ゴミ屋敷」と出たのでワラタ。

[6: 匿名さん]

この土地にあった賃貸マンション、まだ30年ちょっとだったのに何故取り壊したのでしょう？

[7: マンション検討中さん]

HP更新されましたね！
戸数から想像はついてましたが、3LDKの部屋は少なそう&高そうですね｡ﾟ(ﾟ´ω`ﾟ)ﾟ｡

[8: マンション検討中さん]

価格帯がきになるところですが、、、
2ldkで3000万代におさまっているなら
多少狭くても即買いたいなあ

[9: マンション検討中さん]

少しですが、間取りもHPで見れるようになりましたね！
3Lの部屋は良さげに思いました！

それにしても、あまり話題にならないですね。。

[10: 匿名さん]

サイトにもまだプランのみしか公開がないですからね…。
設備仕様とか出てきたら盛り上がるのかも。

マンションのデザインを見て目を惹いたのはルーフバルコニー付きの部屋なんですけど
プランを見ると2LDKなんですよね。Nrタイプって何階の部屋か分かる方いますか？
ファミリータイプのルーバル付きの部屋ってあるんでしょうかね。

[11: 匿名さん]

>>10
開口部やバルコニーの形状からみて最上階だと思います。
この位置なら隣と併せて100㎡超のプランも可能だったでしょうが、高額の部屋が売れる場所ではないので。
60平米未満で最上階でルーバル付き。
とても贅沢ですがお値段がどうなりますか・・・。

[12: マンション検討中さん]

ここのシリーズってディスポーザー付いてないですよね？

[13: 匿名さん]

>>12 マンション検討中さん

そうですね。エクセレントシティは基本ディスポーザー無しです。
仕様を落として低価格で販売するケースが多いですね。

[14: 命の守り人]

市川エリアは総武線以北じゃないとハザードマップ見るとやばいです。命を守る物件購入を。

[15: マンション検討中さん]

11月下旬販売開始予定だったのが、12月中旬になっている。

[16: マンション検討中さん]

エクセレントシリーズは、
数あるマンションブランドの中で
SS級の品質ですよね！

時計で言うならAP
宝石ならハリー

[17: 匿名さん]

>>16 マンション検討中さん

エクセレントシリーズを時計でいうとスウォッチでしょう。

[18: マンション検討中さん]

ホームページの天使が、
田舎のラブホテルの看板にしか見えない笑笑

[19: eマンションさん]

>>17 匿名さん
うまい！
座布団一枚

[20: マンション検討中さん]

駅、24時間スーパー、公園共に超至近距離にあり、立地は良いと思います。
価格がよっぽどでなければ、すぐ完売しそう。
早く詳細な情報が欲しいところです。

ただ、、ディベロッパーのセンスの無さが本当に驚かされる。
HPのトップにデカデカと「待望」って…
しかも「天使が恋するレジデンス」ってあまりにも意味不明。
誰が考えるとこうなるんだ…

[21: マンション検討中さん]

>>20 マンション検討中さん
私も同じ意見です。
立地は最高に良いですよね。
ただ、HPは何言いたいか不明ですね。

過去に、南行徳の新日本さんの物件見に行ったことありますがゴリゴリの営業でした。
今決めない理由を、凄く聞かれました。

反対に財閥系のマンションを見学した際は、営業の方は非常にスマートな接客でした。
説明をしてくれて、是非検討頂けるならどうぞくらいなスタンス。

どっちが良いかは、人によって違うんでしょうけどね。

[22: 購入検討中です。]

我家は子供３人ですが、立地が良いのでぜひ欲しい物件です。
幼稚園、小学校、中学校、公園が徒歩5分圏内にあるのはとても魅力です。
近くの富美浜小学校も評判良いみたいですね。
欠点は狭いところです。
とりあえず1番広い部屋で5000万くらいなら是非欲しいですね。
もちろん1番下の子が小学校卒業したら、売却する予定ですが、立地が良いのでそれなりの金額で売却できると思っておりますがどうでしょうか。
とりあえず資料請求は本日致しました

[23: マンション検討中さん]

南行徳で予算5000万って感覚が恐ろしい。
まあ、不動産高騰の時代の流れがあるのでしょうね。南行徳に限らず建築費と地価が同時に高騰してるから仕方ないのでしょうけど、、、

南行徳って個人的には3000円台から4500万円くらいまでの感覚です。

不動産価格は今がほぼピークの高止まりでしょうから、数年後元の相場に近い水準に戻る事を祈るばかりです。
私には5000万は高すぎて、いくら立地が良くても簡単には決断できないです。

[24: マンション検討中さん]

立地が良い＝高く売れる
この方程式にまちがいに間違いはありません。

但し、ここで重要となるのはいくらで仕入れ値をしたかです。
当然、駅から近いほど高く売れ、遠くなるにつれて不動産の価格は下落します。

極論を言うと8000万で南行徳で立地が良いものを購入しました。数年後それなりの金額で売却できますか。といっているようなものです。

現在は、不動産価格は高騰してます。このまま高騰が続けば数年後高い価格で売れるでしょうけど、相場が従来通りに逆戻りすれば4000万前後でしか売れないと思います。ただそれは誰にもわかりません。

[25: 匿名さん]

>>23 マンション検討中さん

金額出てるんですかね。
南行徳で、エクセレントシティで、5000万？？？
だとしたら全く理解出来ないです。

[26: マンション検討中さん]

エクセレントシティってのは知らないけど、
南行徳5000万は高いよね。
地元民もそんなに目線上じゃないと思う。

[27: マンション検討中さん]

数年前に発売された南行徳駅周辺の三井、住友、スターツの新築マンションの購入を検討し、もちろん各物件の販売価格を知っておりますし、中古マンション、戸建ても日々チェックしておりますので、南行徳駅周辺相場は自分なりに理解しているつもりです。
この物件は過去10年間で発売された物件の中で間違いなく立地は1番良いと思いますので、70平米で5,000万くらいの販売価格なら全く違和感ありません。
またこの先10年くらいで、南行徳駅周辺でここ以上の立地の良いマンションは、建てられそうな土地が無い為、建つ可能性は少ない思っております。
可能性があるとするなら南行徳駅南口すぐの畑と駐車場がある場所かと思いますが、駅から近すぎるのも子育てにはどうかと思っております。
10年前から南行徳周辺のマンション、中古マンションの購入を検討してきましたが、南行徳でこの金額は高すぎると私もずっと思っており、現実を受け入れられず今だに賃貸住まいです。
この物件近くにある築25年のマンションの家賃が約14万で、10年間住み続けておりますので総支払額が1,680万以上となります。
私としては、そろそろ高い高いと言い続けるのはやめ、現実を受け止め本気で購入したいと考えております。
引き続き情報交換をよろしくお願い致します。

[28: マンション検討中さん]

南行徳の駅力だと、リセールバリューは駅徒歩3分でも期待できない気がする。
東西線の沿線のリセール期待できる駅なんて、
西船、妙田、浦安くらいっしょ！
ぶっちゃけ。

だから、永住前提で検討しないと注意ですね

[29: マンション検討中さん]

天使が恋するレジデンス
ってどういう意味でしょうか。

[30: 匿名さん]

>>29 マンション検討中さん

特に意味はありません。

消費者を混乱させるという意味で、マーケティング戦略の典型的な失敗例です。大手と違って新日本建設はマーケティング部門が貧弱なんでしょう。

[31: マンション検討中さん]

確かにセンスがないですね。
まあ、言っても千葉の会社ですからね。

大手ほど予算がないのでしょう。

[32: マンション検討中さん]

色々と、気になったので現地をみたきました。検討されているかたは、周辺がどうなっているのか必ず確認したほうがよいと思いました。

※運営さん、これは検討している方にとってとても大切な情報だと思うので消さないでください。

[33: マンション検討中さん]

写真追加します。

[34: マンション検討中さん]

写真追加しますね。

[35: マンション検討中さん]

近所の凄い(笑)屋敷も別に隣接してる訳じゃないから気にするもんでもないと思いますけどね。
あれが隣接してたら流石に頭抱えますが公園の奥端っこだからね。

そんな事より見てきたっていってアップロードしてる「写真」ってどうみても某ナビのストリートビュースクショだと思うんですけど本当に見に行ってるんです？
普通に写真をとってアップロードしてくださいよ。
何か月前の「写真」アップロードしてるんでしょうか？
※運営さん、これは検討している方にとってとても大切な情報だと思うので消さないでください。ってコメントに悪意しか感じられませんね。

ご近所の販売中の物件の営業マンなんでしょうけど小細工が下手すぎ。
今は素人でもそれぐらいの判別はできますよ。
※運営さん　変な小細工してる人がいるって証拠にもなるしこのまま消さなくていいですよ別に(笑)

[36: 匿名さん]

>>35 マンション検討中さん

近所の物件の営業なら写真撮れちゃうんじゃないの？なんか指摘内容がいまいちピント合ってない気がするけど？

[37: eマンションさん]

>>34 マンション検討中さん
最重要な情報を提供下さり、
ありがとうございます。

こんな事とは知らなかったです、
ゴミ屋敷は大変な問題ですね。
火災、治安、臭い、雰囲気、
行政がいくら指導しても改善されないですからね。

[38: マンション検討中さん]

現地から遠くないところに住んでるので、見に行きました。
ゴミ屋敷、正直このマンションの場所から（少なくとも私は）全く気になりませんでした。
もちろん気にされる方も当然いらっしゃると思いますので、ご自身で確認頂くのが1番かと。
でも、この件で、希望者が減るのは私にとっては良い話です。
ネガキャン、今後とも是非よろしくです。

[39: 匿名さん]

>>38 マンション検討中さん
逆境をモロともしないなんて、
何という勇気の持ち主なんだ。。

[40: マンション検討中さん]

>>35さん
自分で撮影した写真とはどこにも書いていないような、、、
でも、周辺情報って気になりますよね。
知らないより、知っている状態で検討したいものです。

[41: 通りがかりさん]

>>40 マンション検討中さん
本当ですよね。
写真をあげる勇気ある行動
あなたは正義を貫いた

[42: マンション検討中さん]

同じヤツが名前変えて投稿してるのか？

[43: 匿名さん]

近所に住んでる知人に聞いたのですが、ゴミ屋敷の住人が公園で遊んでる子供たちにうるさいと怒鳴り混んできたことがあるらしいです。小さいお子さんがいる方は別の公園で遊ばせた方がよいかもしれません。すぐ近くに仁保育園がありますが心配ですね。単身者やディンクス世帯の人は気にしないと思いますが。

[44: マンション検討中さん]

俺がほらゴミ屋敷に
話してもやっぱり

[45: マンション検討中さん]

自社一貫システムってどーなんでしょうか。

[46: 物件探し中]

>>45 マンション検討中さん
自社で外注せずにすべて行っている割には、
価格設定が高いような気がします。

利益率が高いので、かなり儲かってる会社でしょうね。

[47: マンション検討中さん]

売主＝ゼネコンの関係だから
コスト管理が厳しいんでしょう。
エクセレントはどこの物件も竣工のよく翌月引き渡しがほとんどです。
竣工後の是正期間が短過ぎかと思います。
三井や野村は竣工後の期間はもう少し余裕があります。
ここが、財閥系の金銭的な余裕でしょうね。

[52: マンション検討中さん]

[No.48から本レスまで、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[53: マンション検討中さん]

間取りやアクセス面、街並みなどを考えて、出来ればガーデナが良いな?と思ってるのですが、どう思いますか？

[削除されたレスへの返信の為、一部テキストを削除しました。管理担当]

[54: 評判気になるさん]

>>53 マンション検討中さん
妙典は区画整理が行われ町も非常に綺麗で利便も整ってます。
立地、資産性は妙典が勝る気がします。

天使が恋するレジデンスは、前にも投稿がありましたが、価格は3ldk5000万って予想みたいですね。

後は、貴方がどの場所に住みたいか、そして予算で判断されると良いと思います。

[55: マンション検討中さん]

突貫工事のスペシャリスト集団だから品質は間違いないよ。
効率的でwin win関係

[56: マンション検討中さん]

天恋レジデンスはいったい、いつ始まるの

[57: マンション掲示板さん]

>>56 マンション検討中さん

天恋は待望して待ってて下さいだってさ！

[58: 検討板ユーザーさん]

個人的にはホームページのデザイン
サイケデリックっぽくて好きだですよ！

[59: マンション検討中さん]

販売開始時期が一度伸びているし、工事が遅れているのでは

[60: マンション検討中さん]

>>59 マンション検討中さん
モデルルーム入り口に
大きな天使を吊してそうですね。
なんなら、エントランスにも吊るして欲しい。
ヨーロッパ感が出ますよ

[61: 通りがかりさん]

>>58 検討板ユーザーさん
確かにサイケっぽいですね！

[62: マンション検討中さん]

諸々の事情で販売開始は12月の下旬から年明けの1月の予定です。
申し訳ございません。

[63: マンション検討中さん]

>>62 マンション検討中さん
マンションの売り子さんどうも。
天恋レジデンスは3ldkは4300万くらいで買えますか？

[64: マンション検討中さん]

この規模感で、駅からの距離で、この立地だったら逆に3LDKで4300万円以上だったら強気としか思えないな。妙典や浦安の徒歩5分以内ならまだしも南行徳の立地で、、、

[65: 評判気になるさん]

>>64 マンション検討中さん
相場的には、天恋レジデンスの場合3ldk
4000万くらいですか？

[66: マンション検討中さん]

もう要らん

[67: マンション検討中さん]

>>65 評判気になるさん
多分それくらいが妥当な金額じゃ無いかな?とは思う。ただ、妙典や浦安の価格に少し合わせようとしてくるはずだから、妥当金額より値を上げてくるかも

[68: 検討板ユーザーさん]

>>67 マンション検討中さん
参考になりました。ありがとうございます。
確かに4000万前半が妥当なエリアですね。

[69: マンション検討中さん]

過去事例ですが参考までに駅前のエクセレントシティは、徒歩１分で７階、７０平米ですと5,180万でしたね。駅からの距離、市況の影響でどのような価格水準になるのか、とりあえず情報を待ちます。

[70: 匿名さん]

>>69 マンション検討中さん

それが南行徳の相場です！
天使が恋するレジデンスは、実際
70平米で4500万が主流だとと思いますよ。

業者さんだって南行徳で3ldkを5000万円以上で出したら買い手が付かないことくらい容易に予想できるでしょうから。

[71: マンション検討中さん]

>>70 匿名さん
ただ、最近のマンション市場は少し狂った感じもするので、もしかしたらもしかすると、平気で5000万円代で出してくる可能性もあるのかな、とも思ってます。それでも上層階は売れるんですよね?

[72: 購入経験者さん]

いまの時代で南行徳が4500万円が主流？いつの時代の話でしょうか？
いまはおそらく5500万円から6000万円以上が主流になると思いますよ。

[73: マンション検討中さん]

場所が異なるのであくまで参考ですが、

①新日本建設の分譲
②竣工が近い
③駅チカ

この条件を満たすと、エクセレントシティ本八幡が値付けの参考になりますかね。

駅徒歩２分、４階、６５平米で４９９８万
https://manmani.net/?p=21758

場所が南行徳なので、もう少し安いかな？
高くてもこれくらいの水準なのかと思います。

[74: マンション検討中さん]

まあ、南行徳で5000万円以上の価格帯の物件は供給しても買い手がつかないですからね。

過去に新日本さんで南行徳1分の物件が4000万代でしたから、高くても4000万円後半が上限ではないでしょうか。

[75: マンション検討中さん]

それにしても、天恋全然ホームページ更新されないですね

[76: 通りがかりさん]

3LDKの価格帯は間違いなく5000万以上が主流になると思います。

皆さん、駅からの距離だけで他の物件や浦安、妙典地域と比較しているみたいですが、この物件の魅力は、評判が悪くない幼稚園、保育園、小学校、中学校が徒歩3分以内にあることだと思います。

つまり子供が安全安心で通学できることです。

さらに駅からは、信号無しの徒歩5分で、周りは住宅街で騒がしくなく、車の通りも幹線通りではないので少ない。

私は今までにこんなに高いレベルでバランスがとれた物件はみたことがないです。

[77: マンション検討中さん]

ま、実際、そうなるのかもしれないですね。
７０平米だと5,000～5,800万くらいなのかな？
高くても、５７世帯分の契約者を集めればよいだけだからなー

価格をみて仮に１０人に１人しか買いたいって思わないとしても、５７０世帯を集客すればいいんですもんね。

ま、これが現実だよね。

しかし７６さんの言い方は、なんか新日本建設の関係者みたいに感じます。よい場所だとは思うけど、ほめすぎな気がする。

[78: eマンションさん]

>>76 通りがかりさん

子供＝天使
つまり天使が心地よく住うマンション。天使が恋するレジデンスを体現しているとでも
いうのか。。。。。。。
そこまで意味があったとは、
これは企画担当者の素晴らしいセンスではないか。大量の天使が集い、商売繁盛することを願ふ。

[79: 匿名さん]

>>78 eマンションさん

本八幡のエクセレントスレでもレスしてますね。えらくエクセレント擁護してますが営業さんですか？ステマは邪魔ですよ？

[80: マンション検討中さん]

>>76 通りがかりさん
私は今までにこんなに高いレベルでバランスがとれた物件はみたことがないです。
↑
逆に今までどんな物件を見てきたんだって心配になったわ

[81: マンション検討中さん]

南行徳駅が東西線の中でも、資産性が低いエリアだからね。
急行は止まらないし、駅周辺の商業施設も妙典、浦安、葛西と比較しても少なすぎる。
東西線の中で、千葉の駅では一部しか資産性が乏しいと思います。
3LDKが5000万超えちゃうと
結構、厳しいと思うよ。

[82: マンション検討中さん]

>>81 マンション検討中さん

確かに資産性でいうとその通りかもですね。
逆に東西線千葉内での資産性が高い駅って今現在だとどこだと思います？

[83: 買い替え検討中さん]

浦安在住ですが、先程買い物ついでに建設現場を見てきました。日中でも非常に物静かで日当たりは良好。南行徳付近でもっとも価値のある商業施設はイオンだと思いますが、この物件は駅とイオンの間にあるという好立地。南行や東西線千葉エリアでこれ以上の立地のマンションは今後長らくなさそうですね。。

[84: マンション比較中さん]

営業の方は口がさけても言わないでしょうけど、イオン南行徳は閉店する話が出てるのでよく調べたほうがよいと思いますよ。

[85: マンション検討中さん]

>>84 マンション比較中さん

その情報は知らなかった！
まああそこのイオンは、いつも人が少ないですし、閉店するって聞いても不思議では無いかも。

[86: 通りがかりさん]

>>80 マンション検討中さん

是非聞きたいのですが、5分以内に最寄駅、保育園、幼稚園、小学校、中学校、公園があり、住宅街にあるマンションを具体的に教えてもらってよいですか？


ここ以上にバランスが取れた物件を沢山知っているんですよね？

[87: ご近所さん]

>>83 買い替え検討中さん

近所にすんでおりますが、この物件を購入した人はわざわざ割高なイオンの食料品等を買いに遠くまで行かないと思います。

駅周辺にはドンキホーテ、ナカムラヤ、ヤマイチ、ワイズマート、コスモ、アコレ等で新鮮で安い食料品は買えますので。

また皆様がおしゃる通り、小学校までちゃんと歩道がある通学路で1分、中学校まで3分のこのマンションは、子供がいる家庭であれば、魅力に感じない訳ないと思いますし、さらに駅から5分。

私も今までこれ以上に立地が良い新築マンションは見たことがありませんので、購入を真剣に考えております。

[88: マンション検討中さん]

天恋レジデンス欲しいなあ

[89: マンション検討中さん]

本当に欲しがってるなら、ポジティブなことを書かないのかと思ってしまう。倍率上がっちゃうからね。

ポジティブなことは、モデルルームでさんざん聞かされるから、気がつかないネガティブなことを知って、知った上でも欲しいと思えるなら買いたいな～

やたらほめてるのは、新日本建設の人間だよね。

よい物件だとは思ってますからね。
ただ、行徳駅前の物件の方が立地良いよね。。。

[90: マンション検討中さん]

>>89 マンション検討中さん

具体的に行徳駅前の物件のどこが、ここより立地が良いか教えてください。

私が思うこの物件のマイナスは、総戸数が57戸と少ないことと、売主が大手ではないことと考えます。

でも仮に売主が大手であると、1割以上販売価格が上がり、5500万くらいになっているなら、大手ではなく良かったと思ってます。

まぁ、この立地であれば多少高くても、57戸くらいなら建設前に完売したと思いますが。

皆さんが言うように、立地は悔しいけど、子供がいる家庭にとってはめちゃくちゃ良いと思いますよ。

[91: マンション検討中さん]

責任者様へ
物件名
天恋ズシティ南行徳一丁目で如何でしょうか。

[92: マンション検討中さん]

行徳駅、徒歩５分圏内にもふたつマンション分譲されるみたいですね。

[93: マンコミュファンさん]

>>91 マンション検討中さん
了解です。

[94: 検討板ユーザーさん]

天恋レジデンス

[95: 買い替え検討中さん]

ここの物件に限らずですが、東西線って元々田んぼのど真ん中に作った路線ですが、地盤って弱くないんですかね？

[96: 通りがかりさん]

>>95 買い替え検討中さん
東西線千葉エリアは地盤はゆるゆるズボズボ
ハザードマップ真っ赤っかエリアですよ！

[97: 買い替え検討中さん]

地震来たらどのくらい揺れるんですかね？

[98: 匿名さん]

1LDKの1番狭いお部屋でも、パンダ部屋は除いて約4000万円からです。

[99: マンション検討中さん]

>>98 匿名さん

情報ありがとうございます。
3LDKだとやはり5,000万からですかね。
想定内の金額なのでぜひ前向きに検討したいと考えてます。
昨日も現地行きましたが、駅近にもかかわらず、とても静かでびっくりしてます。
新築マンションを4、5年前から検討をしおり、30から40件くらいみましたが、駅、学校、スーパー、公園等が徒歩５分以内にあるハイレベルな環境の物件は初めてです。
是非引き続き情報をお願いします。

[100: マンション検討中さん]

立地とかを考慮すると、相場的にも妥当ではある。
…とは思うけど、南行徳で3Lでこの広さで、ディベロッパーも微妙で、本当に5000万超えだとしたら、中々手が出しにくい。
価格の絶対値と駅力の乖離が大きいなーと思ったんだけど、私だけ？