イニシア板橋 桜レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

イニシア板橋 桜レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.cigr.co.jp/pj/shinchiku/A10085/index.html

所在地：東京都板橋区本町29番地11 他16筆（地番）
交通：都営三田線「板橋区役所前」駅A1出口より徒歩9分
　　　都営三田線「板橋本町」駅A1出口より徒歩8分
　　　山手線「池袋」駅「池袋駅西口」バス停よりバス15分「上宿」バス停下車徒歩5分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.65m2～146.59m2
売主：株式会社コスモスイニシア　セコムホームライフ株式会社
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

川沿いに並んでた家々や区道や木密住宅、それにまだ築20年ちょっとのアークステージ板橋本町まで一括で建て替えるのですね。

東側の首都高がちょっと気になりますが、駅距離や商店街、目の前の石神井川など魅力的です。

[2: 匿名さん]

駅に無理なく歩けるしスーパー2軒使えるし南側に川と桜並木。浸水リスクに目をつぶれば買いかも知れない。

[3: 匿名さん]

地元じゃないのでよく分からないのですけど浸水リスクって建物の前の川から来るものなんですか？
ハザードマップを確認しておいた方が良さそうですかね。

デザインでは全貌がまだ出てないですけど、一階はエントランスと駐輪場、二階から住居という感じでしょうか。
横に長いマンションとなるわけですね。

「家族と共に成長する家」の参考プランはなかなか斬新なアイディアだと思いました…。
こういうのどうなんでしょう？？

[4: マンション検討中さん]

駅距離はあるが、立地は板橋区の中でも屈指の場所
仲宿、加賀がすぐの立地はすごすぎる
個人的にあえて難をいえば、普段使うスーパーはライフとセーヌしかないこと
個人的にはオーケー、西友の方が好きなので

[5: 匿名さん]

>>4
地下鉄駅8分だと距離があるとは言えないんじゃ？

[6: マンション検討中さん]

駅から商店街を通る道のり、駅距離10分未満、バリエーションあるプラン、良いですね。

ハザードマップ的には大丈夫そうですが、液状化が懸念材料でしょうか。
あと川近くなので、虫問題かな‥

[7: 匿名さん]

間取りが美しいですね。
完全アウトフレーム、広い玄関周り、手洗いカウンター付きトイレ。
これ、かなりな高級路線になりそう。
アトラス加賀より高いかも、

[8: 匿名さん]

バルコニーの仕切りはしっかり天井まであります。
南側リバービューだし、坪400超えてくる？

[9: マンション検討中さん]

70平米までの物件しかないんですかね？物件概要が最近変わったようです。前は140平米とかあって、地権者仕様だったのかな

[10: マンション検討中さん]

>>8 匿名さん
さすがに400はないでしょ
立地はいいけど、駅距離8分だし
イニシア桜木町、イニシア大森町、プレミスト志村三丁目、リビオレゾン板橋本町、リビオ成増あたりの価格から推察すれば、坪280?330になると予想するが、どうだろうか？
坪300だと70平米で約7000万
まあこの辺がこの地域のギリギリ価格だと思うよ
これでもかなり高いが、今はどこも高いからね

[11: 匿名さん]

イニシアはコストカットを最優先にはしませんからね。

[12: マンション検討中さん]

>>11 匿名さん
イニシアはそれがいいよね
個人的にはプラウドの次にデザインやコンセプトは好きだね
イニシア桜木町に比べるとスペックは多少落ちるからね
桜レジデンスは多分外廊下だと思うけど、もし内廊下なら坪単価300から350でも全く不思議はない

[13: 匿名さん]

>>10
たしかに立地的に上限狙いでチャレンジする場所ではない。

鍵になるのは等価交換に応じた元のマンションや戸建ての住民分。
分譲価格を高くし過ぎると地権者の部屋が狭くなる。
安くし過ぎると事業として成り立たない。

想像するに、地権者は割安な低層階を取得、分譲は中層以上がメインになる。（一部大口地権者や資金追加できた地権者は最上階になるかも）
よってアトラス加賀と同水準になると予測。

[14: マンション検討中さん]

検討してましたが今回の台風水害をみてしまうと川沿いに住むことを躊躇してしまいます…

[15: 名無し]

>>14 マンション検討中さん

私もです。さすがにあの氾濫ニュースを見てしまうと検討難しいですね。

[16: 匿名さん]

>>14
ハザードマップによれば荒川氾濫には強いですが集中豪雨の時は50cm～2mの可能性がありますね。

現実に台風19号では石神井川が氾濫危険水位を超えてしまい、流域は午後～夜までサイレンが鳴りっぱなしでした。
ここに限らず神田川、目黒川なども要注意下線です。

[17: マンション検討中さん]

地権者の割合が多すぎます。
外部からの購入者へ販売価格で転化され、相場以上の金額になること必至でしょう。
1番高い部屋で6,500万円、70m2でした。300超えて来ましたね。
物件自体は良いのでせめて5%以内であれば…残念でなりません。下町だから仕方ないのかな。
あと間取りのバリエーションはもう少し欲しかったなと感じます。

[18: マンション検討中さん]

たしか最上階の神部屋は地権者さんですね。

[19: マンション検討中さん]

A地権者1（プレミアム住戸）
B地権者2
C地権者6 （プレミアム住戸2）
D地権者0
E地権者0
F地権者1
G地権者0
H地権者6
I地権者10 （プレミアム住戸3）
J地権者3
K地権者5 （プレミアム住戸1）
J +K地権者1 （勿論プレミアム住戸）

比較的狭い部屋44平米くらいが地権者多い。
道路から離れると地権者が多い。
最上階打ち抜きI侵食の神部屋は120平米以上予想。桜レジデンスの神様。

[20: 匿名さん]

>>19 マンション検討中さん
H IJKタイプに固まっているのはなぜですか？

[21: マンション検討中さん]

>>20 匿名さん
首都高から離れているためです。
ただ地権者の選択階は低層階の割合いが多いと思いました。
ちなみに南側に石神井川があるので開けていますが（そこが売りなのですが）、どの住居からも首都高が見えますので、直に騒音、排ガスの影響はあるものと認識しました。

[22: マンション検討中さん]

高速寄りと高速から離れているところで価格差つけるみたい。階より左右。
高速よりは騒音もあるし価格差ないと買えない。地権者多いので全体的に高く、高速寄りの住戸は苦戦すると思う。

[23: マンション検討中さん]

一番安い部屋でいくらくらいなんですか？

[24: 名無しさん]

>>23 マンション検討中さん
3階44.40m2/1LDKで3800万円です。86.36万円/m2
13階70.1m2/3LDKで6500万円です。92.72万円/m2
11階以上はプレミアムフロア、2,3階をサクラフロアとして下層上層の価格差を抑えているとのことでした。

[25: マンション検討中さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[26: マンション検討中さん]

>>24 名無しさん
13階坪300万だったら、アトラスより
少し高い？

[27: 匿名さん]

>>16 匿名さん

石神井川は氾濫危険水位越えたとしても50%程度で、むしろこの台風をこのレベルで乗り切れるという証明になるので、安全性は高そうですがサイレンは鳴るんですね
今後も対策強化するみたいな話をどっかで見たような気がしますので、石神井川は比較的安全な気がしますね

[28: 名無しさん]

>>26 マンション検討中さん
そうですね、イニシアの方が少しだけ高い坪単価です。アトラスは74m2前後あるし。
しかしながら桜レジデンスは北側洋室もアウトフレームで有効な実際面積ではほぼ同じくらいと見ています。むしろ桜レジデンスの方が広く感じる？商店街に近く2駅使えるので暮らし易さを実感しやすい立地条件であると評価しています。

[29: マンション検討中さん]

>>28 名無しさん

今の市況だと、後発プロジェクトの価格は確実に
その前を超えてきますね。。

[30: 名無しさん]

>>29 マンション検討中さん
そうすると徒歩3分のクラストフィーネ板橋本町の角部屋上層階は7000万円オーバーですかね？

[31: マンション検討中さん]

>>30 名無しさん

クレストラフィーネは、あの！ゴールドクレストですからね。安くない事だけは確かかと。

[32: 匿名さん]

>>31 マンション検討中さん
不動産ですからね。デベ云々駅3分と8分の立地。どちらが価値があるかは明らか。

[33: マンション検討中さん]

かなり気になるけど坪300超えは無理だ

[34: マンション検討中さん]

部屋の形は良い！凸凹少ない。

[35: マンション検討中さん]

価格が載ってますね。周辺相場と比べるとだいぶ高いですよね？

[36: ご近所さん]

うーん、高い！

[37: 名無しさん]

>>36 ご近所さん

同じ徒歩８分のオーベルと1000万違うんですね

[38: マンション検討中さん]

駅8分、地権者多数なことを考えれば、坪270?280万が限界かね
それでもかなりの利益が出るはずなのに少し欲張りすぎかな

[39: マンション検討中さん]

モデルルームみてきました。
狭いけど間取りが綺麗なので住みやすそうでした。アウトフレームと下がり天井の少なさは開放的で良かったです。
惜しいのは玄関の扉が白で汚れそうですね。現地の空気感と地権者住戸が飲み込める価格設定に落ち着けば、すぐに引き合いがありです。

[40: 匿名さん]

どこぞのブロガーが書きそうな内容だな

[41: マンション検討中さん]

これは強気の価格設定…売れ残り必至ですね。
また他の方が言うように、地権者が多いのと間取りバラバラだから、賃貸も増えて10年後には荒れるんだろうなというのが容易に想像できます。

[42: マンション検討中さん]

検討中の者です。
建設現場に行ってみたのですが高速道路の音は大丈夫でしょうか。上の階数を検討しており、高速道路の音は下よりも上の階の方が聞こえるような気がするのですがそのような事はないのでしょうか。ご存知の方いればお願いします。

[43: 検討板ユーザーさん]

>>42 マンション検討中さん
私も気になったので測りに行きました。
iPhoneのアプリの簡易的な騒音計の数値ですが高速道路側では信号が青になると70デシベルを超えてました。正直うるさいですね。

[44: マンション検討中さん]

流石にサッシや窓はグレードの高いものを使っていると思いたい。マンションの前の遊歩道綺麗になると良いね。近隣住民の植栽は引っこ抜くのかな。無法地帯と化していたな。

[45: マンション検討中さん]

なんか価格下がったみたいですね。
駅から距離があるから当然かなとは思うけど、それでも割高感が否めない。
もっと価格下がったら検討の一つに入るけど、遠くて狭くて高いって1L希望の人しか買わなそう

[46: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
そりゃあの価格じゃ売れないでしょう。
元々の設定がおかしいから1期目検討者の評判を見て早期に是正したんでしょう。これは良いこと。
私は是正前の価格が高い、設備仕様がチープ、地権者割合が多い。以上3つを理由に検討をやめようと思います。早めに売れるといいですけど、是正前から10?15%は下げないと難しいと思います。

[47: 匿名さん]

>>45 マンション検討中さん

どのくらい下げたのでしょうか。

[48: 匿名さん]

>>45 マンション検討中さん
そもそも駅遠い1LDKなんて買っちゃダメでしょ

[49: 評判気になるさん]

>>46 マンション検討中さん
私も地権者割合が多いのは懸念材料に感じています。
提示された価格表を見ても中山道、首都高から遠い西側に地権者住戸が集中していることから、東側はよっぽど騒音が気になるのでしょうね。
地権者が西側に集中している価格表を見てから、騒音はあまり気になりませんよと言われても全く信用できませんね。

[50: マンション検討中さん]

近い未来車も静かになり快適に暮らせる日が来ると良いですね。
その頃は地権者がうるさくなりそうですので、バランス取れるね。修繕とかもめたら手に負えない、票数。地権者様に住ませていただく感覚が大事。