パークハウスつくば研究学園 Part7

[匿名さん]

真剣に検討している方たちで引き続き意見交換をしていきましょう。

なるべく物件そのものに関連した情報を、紳士的に書き込むようにしましょう。
引用元はURLを書くようにしダラダラコピペするのはご遠慮ください。

エリアねたはまちBBSへどうぞ。
地域比較は関連スレかさもなくばバトル板に自分で立ててください。


荒らしはスルーして削除依頼　http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/27446/

■過去スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25161/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25146/
Part 3 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25131/
Part 4 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25070/
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■住民板のパークハウスつくば研究学園スレ
Part 1 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/47022/
Part 2 http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/53559/

■関連スレ
[免震・制振]茨城県の地震に強いマンション[都内勤務]
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25033/
TX沿線茨城区間について
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25030/
つくばのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25058/
つくば周辺では　一戸建て？　マンション？
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/25103/



施工会社：鹿島建設
管理会社：三菱地所藤和コミュニティ

[814: 匿名さん]

本人が満足していないから検討版に張り付いているんだろ

[815: 匿名さん]

そりゃお気の毒・・・買った人はこの板見ないほうがいいね。体悪くするよ。

[816: 匿名さん]

都心回帰する高齢者専用住宅の存在すら知らないってわけね。世間知らずだからパークを高値で買っちゃう・・納得ｳﾝｳﾝ。

[817: 匿名さん]

正直後悔してるよ。一年でこんなに下がるとは思ってなかった。

職場のみんなにも、良いところ買ったねと言われたけど、
内心はどう思ってるのか判らない。

でも、営業の人に「あなたのような人に住んでもらいたい」って
言われてその気になって・・。
みなさんは、そんな言葉に踊らされないようにしてくださいね。

[819: 匿名さん]

アウトレットマンションと呼ばれているのは、一年以上売れ残ってるマンションの事ですよ。投げ売りするマンションという意味合いで使っているのではなくて、未入居なのに完成から一年以上経過して、新築から中古扱いになった物件を、アウトレットマンションというのです。だからパークは今年の１月からはアウトレットマンションなんです。

大手デベだって、売れなければ採算割れだって誰かに買ってもらわなきゃならないでしょ。株主居るんだから、放置は出来ないでしょ。

[820: 匿名さん]

↑
何を言い切っちゃってんだか…。
不況下で生まれてきた言葉だから、定義も曖昧だよ。

一般的には大量の在庫処分に困ったデベロッパーや、経営破たんしたデベロッパーから再販業者が格安で買い取って販売する投げ売りマンションのことだよ。
その意味でリスモが商標登録出願中。


それと未入居なのに完成から一年以上経過して、新築から中古扱いになった物件ってのも間違い。
新築、新古、中古の定義もまちまち。例えば不動産ローンを組む際の金融機関によってもバラバラ。

[821: 匿名さん]

>>819
1年以上売れ残り＝アウトレット　ではありません。
必要条件ではあっても、十分条件ではない。
そもそもが俗語で明確な定義もない。
私も８２０さんも言っているように、再販業者が売っているということが
重要だと思いますがね。

[823: 匿名さん]

売れないのは行き先不透明な「一寸先は闇」の経済情勢下で庶民がローンを組むことに不安があるからだろう。

[824: 匿名さん]

823さんに同意。潜在的な購買層や実際に購入しようとした層があっても今は銀行も慎重だからね。
購入希望者も後々の支払いが不安。銀行も貸し倒れが不安。
これじゃデベも長期戦にせざるを得ない。

しかしこの物件は三菱地所とNTT都市開発が上手い具合にリスクの分散を計ってるから
売り急ぐ材料に乏しくそれが余計に販売を長期化させてますね。
しかもデベ自体がもともと売り急ぐ会社じゃないし財力があるから
余計に長期戦にしてしまうんでしょう。

[825: サラリーマンさん]

>今は銀行も慎重だからね

ちょっとちがうなー。
融資に慎重なのは企業融資であって、庶民の住宅ローン融資は積極的だよ。
住宅ローン変動金利の利率のキャンペーン見たらわかる。1%切ってる。
だけど、その庶民が住宅ローンを借りないのだ。

[826: 匿名さん]

庶民のローンって大体20〜30年くらい？
そうなら、返済中に少なくとも今回みたいな不況が
2、3回はやってくるものと思っていないと危ないな。

[827: 物件比較中さん]

今はローン返済最終年の年齢が８１歳未満までみたい。
３５年ローンを使う場合は４５歳までということみたい。

[828: 匿名さん]

でもサブプライムショックもリーマンショックも日本にとっては突然来た。
３５年なんて途中に何があるか分からない。
期間で余裕しゃくしゃくで３５年ローンが組める住宅購入層の３０代がローンに慎重になってるのじゃないか？

[829: 匿名さん]

免震の段ボールハウスがあればいいのだが・・・・

[830: サラリーマンさん]

３０代で残業０に給料・ボーナスカットじゃきついな。

[831: サラリーマンさん]

そうなると「つくば」に未来を見いだせないと無理かも。

「しくばみらい」なら希望が持てそうだ。

[832: 匿名さん]

価格や金利だけみたら今は絶好の買い時だけどな。

[833: いつか買いたいさん]

だから怖くて買えないのだってば！

[834: サラリーマンさん]

年々年収が下がるのなんでだろう？

[835: 匿名]

不況なのは皆一緒なので、それでも売れてるマンションと残ってるところがあるのは、単に欲しいか欲しくないかですよね。

[836: 匿名さん]

ちがうよ。

[837: 匿名さん]

デベはもうこれ以上下げないと思う。
あとは再販業者に一括で売るか賃貸にするだろう。
早く収束させたいからと行って、原価割れで叩き売りや投げ売りはデベの面子があるからしないはず。
そんなことしたら、デベの他物件に悪営業をもたらすから。

[838: 匿名]

多少の値引きじゃ原価割れなんてしないのでは？

[839: 匿名さん]

>>820

「新築、新古、中古の定義もまちまち」

これは品格法という法律で定義が決まってます。「品格法第２条（定義）第２項」
品確法では未仕様でかつ竣工から１年以内のものを新築と定義しています。

それ以外を中古と良います。


「何を言い切っちゃってんだか…。
不況下で生まれてきた言葉だから、定義も曖昧だよ。」

定義が曖昧なら、819さんが言ってることが間違ってるとは言えないのでは？
曖昧に正解はありませんよ。

[840: 匿名さん]

研究学園駅周辺の建売も売れてないみたいですね。

つくばに10年以上住んでれば10年特使って安い土地が手に入るから、
わざわざ価格の高い所にって感じなのかな？

東京在住の人からすれば、こんな地方に都落ちしたくないって思うだろうね。

[841: 匿名さん]

↑10年特例です。すいません。

[842: 匿名さん]

パークは「アウトレット」じゃなくて「アウト」マンションでしょ。

[843: サラリーマンさん]

「アウト」マンションなんて書いたら、可哀想でしょ。

TXのマンションは、どれもちょっと建てる時期が早過ぎただけだったんじゃないかなあ。もう少し駅周辺の建物や環境が整ってから建設・販売したら、もっと人気が出たのでは？

パークハウスは将来的には、羨望のマンションの一つになるのではないかしら。

[844: 匿名さん]

東京（秋葉原）までの運賃が安くなれば、もう少し人気がでるかも。

[845: 物件比較中さん]

再販業者に渡りアウトレットマンションになるのを待ってる。
名より実を取る、そんな人も多いのではないでしょうか。
そもそもこの物件、最初から価格設定に無理があると感じていたので。

[846: 物件比較中さん]

業界が違うと価格体系が違うからなんとも言えないけど、
オレの推定ではマンションの原価は初っぱなの売値の半分じゃないかと思う。
要するに粗利５割、だから売れないと初っぱなの価格から２割引きくらいは出来るのでは？
不動産販売は販促コスト（宣伝等）がものすごくかかるし、販売代理なども入るし、
粗利５割くらい取らないとホントの利益は出ないと思う。
粗利１,２割だと不動産は経常ベースでは赤字だろう。

[847: 物件比較中さん]

TX沿線は筑波山に近づくほど「つくばおろし」がきついのでは？

[848: 匿名さん]

よく筑波山から吹き下ろす風を筑波おろし等と言われますが、
この地域が際だって風が強い訳ではないですよ。
ただ、そっちの方向から(つまり北風)吹いてくる風をその様に呼んだりするだけです。

よっぽど赤城おろしなんかの空っ風の方が厳しいと感じますし、
つくば市内なんかより筑西市の方が突風が吹いたり天候が荒れる事が多く感じますね。

[849: 匿名さん]

この物件は再販業者も二の足踏んじゃうと思うよ。

一年以上経っても半数以上が売れ残りで、どうやら駅前開発もこれにて終了。

さらに売れ残りは、アホほど高いさくらが大半を占めている。

大きな敷地のとれないつくばのマンションなら仕方ないが、研究学園駅前は空き地ばかりなのに、
なぜか機械式駐車場。戸数を欲張りすぎて駐車場は二の次だったのか？

これじゃあ、再販業者も捌ききれないでしょう。

[850: 匿名さん]

↑研究学園駅前は空地ばかりと言っても駅前でアソコ以上にまとまって広い土地は取れないです

ただ、壱番館前の現在コインパーキングになってる駐車場をまとめて買収出来なかったのは痛かったですね

[851: 物件比較中さん]

機械式駐車場は維持費が高い。それが管理費に跳ね返ってくる。

[852: 匿名さん]

維持費が高いと言っても機械式駐車場はごく一部しかないですし、この物件は全体割りすれば大した額にはならないですよ。

[853: 匿名さん]

快速停車が決定したんですか。

[854: 周辺住民さん]

＞８４５

同意。
土地の魅力はあるが、あまりに青田買い過ぎる。
野球で言うと高額なドラフト一位を指名したが、結果が出るまでの４、５年は様子を見ざるを得ない感じ。
活躍するか、それとも埋もれるか、分りかねますな。

[855: 匿名]

三菱地所の都内の同じ様な仕様と広さの物件のお値段はどの位なのでしょうね？その差額は土地代？

[856: 匿名さん]

都内の高級な物件って、部屋数を少なくして主寝室をもう少し大きくし、収納スペースもゆったり取った
余裕ある間取りのものが多い。
ここは全てファミリー向け間取りといった印象。
子供が独立した裕福層を対象にした間取りがないように思う。

[857: 匿名さん]

そうそう。１１０㎡以上のスペースで２ＬＤＫとかね。
寝室やクローゼットはもちろんだけど、とにかくＬＤＫが広い。

[858: 物件比較中さん]

そんな広い居間はいらない、結局はデッドスペースになるだけ。

[859: 匿名さん]

↑わかっちゃいないね。

地所は都内の高級タワーマンションが得意な会社。高級マンションの売りはズバリ都内の夜景が堪能できる事。
で、億近い価格のマンションが買えるのは富裕層のエリート！当然来客も多いので、リビングは大きめなのですよ。

地方のパークハウスというパークもどきのマンションとは、住む住民の質が違うから設計も違うんですよ。

しかし、このパークハウスは無理やりファミリー向けに部屋を仕切ってるから、一つ一つの部屋が狭いですね。

[860: 近所をよく知る人]

ほんと無理して筑波に作る必要ないな。

[861: 匿名さん]

>>858
あなたみたいに広いスペースを持て余す人が多いのでしょうね。
インテリアなども何の拘りもなさそう。

[862: 匿名さん]

>>859

わかっちゃいないね。

地所が作った都内の高級タワーマンションで億近いのなんて買いたくないよ
せっかく夜景が奇麗な都内の高級タワーマンション買うなら軽く億は超える物件じゃないと広さといい魅力無いよ


>地方のパークハウスというパークもどきのマンションとは、住む住民の質が違うから設計も違うんですよ。

そもそも都内の高級タワーと地方のマンションじゃコンセプトもターゲットも違うよ
住む人の質が違うから設計も違うというけど、じゃなぜこの物件はわざわざ安く外注に出さず
三菱地所設計を使ったの？
そこらへんを考えればあなたの理解が足りないのに気付くでしょ？

この物件は、結果的につくばでは高額だったために売れ難い状況になってるけど、
地所としての気合いの入れ方は大きかったのですよ。
それだけに物件としてモノは良いだけに現在の売れ方は少し残念ですね

[863: 匿名さん]

新市庁舎が開庁する前の今が買える最後の
チャンス
じゃないかな。
もう選択の余地は少なくなっているかも知
りませんが。
客観的にはそのように感じられます。
ちなみに販売関係者でも購入者でもありま
せん。