グランドパレス一枝ってどうですか？

[評判気になるさん]

グランドパレス一枝についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://ichieda.com/
資料請求：https://realestate.yahoo.co.jp/new/mansion/inquiry/request/?cbid=00150080

所在地：福岡県北九州市戸畑区一枝二丁目8番2（番地）
交通：西鉄一枝小学校前バス停徒歩約2分（約100m）
間取：2LDK・3LDK・4LDK
面積：60.83平米～89.97平米
売主：第一交通産業株式会社
施工会社：株式会社川口建設
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

たまには久保建築設計以外で設計しないのかな？
ずっと低いレベルの安定では他社との差が広がるばかり
たまには別の設計会社を試して新しい血を入れないと

[2: 口コミ知りたいさん]

>>1 関係者の方ですね。アンチ久保建築設計なんですね。

[3: 検討板ユーザーさん]

レス2番目から関係者認定とか張り切りすぎでしょw

久保建築設計が悪いとは思わないけど、北九州では某エンハンスドコンドミニアムに外観もコンセプトも素敵な建物が多いから、グランドパレスも頑張って欲しいところ。ここは戸数も多いし、コンセプト次第で素敵なマンションになりそうだから続報が楽しみです。

[4: 匿名さん]

場所的にどうなのでしょうかね。交通機関がバスしかありませんし何かと不便そうですが。

[5: 匿名さん]

>>3
あれ程期待された黒崎駅前ランドマークスでいつもと変わらない間取りだったんで過剰な期待は禁物。
普通のグランドパレスだと思っていた方がいい。

[6: 匿名さん]

https://www.myliving.info/mansion2/37496/

売れ残りすぎて個別の値引きなんかでは対応出来ず、竣工から3年半経ってから新価格を発表したグランドパレス

このようにならないよう少しは物件や販売方法を工夫してください。かつては下に見てた大○産業の背中が見えなくなってしまいます。

[7: 匿名さん]

TVCMやってますね。なかなかゴージャスな感じです。
戸畑と言えば沖台になかやしきのアーティックスもできるようですが、こちらと競合するのかな？
元々こちらはJRへのアクセスは関係ないと言う人が多そうだから競合はしないかな？

[8: 匿名さん]

分譲開始しましたね。設備は大手町や黒崎と変わらないみたいですね。何より修繕積立基金が高すぎる。

[9: 検討板ユーザーさん]

最初から修繕積立金を高めに設定すること自体は悪いことじゃない。どうせ大規模修繕の１回目を経験したら当初金額では成り立たなくなるんだからね。
ただ、棟が二棟あることで修繕積立金が一棟のマンションより高くなるんじゃないかって懸念はある。

[10: 匿名さん]

>>8
初期の修繕積立金が安すぎる物件は売り易くする為の手段で場合によっては悪質デベロッパーの指標の一つになります。
新築分譲時に㎡あたり50円を切るような激安物件は修繕積立金不足から間違いなく大幅値上げに繋がり管理組合でもめる原因になったり値上げ後の修繕積立金の滞納に繋がります。
一般的に12年目前後の1回目の大規模修繕後には㎡あたり120円くらいになります。共用設備の立派な大規模物件やタワーマンションは200円くらいになる事もあります。

新築分譲時には㎡あたり80円から100円くらいのマンションが多く一般的なような気がします。＠70円を切るような物件は要注意です。

[11: 検討板ユーザーさん]

9だけど私が今住んでるマンションは築年数7年目で、修繕積立金は初期の金額のまま80円/m2です。

竣工後7年経つと、正直新築時から比べると外壁の塗装汚れが出てきたり、玄関やエレベーターに小傷が目立ってきたり、一部天井のシートに破損が出たりと、それなりに傷んできてるのを感じますが、初期金額のままだと細かい美観まで修繕するには積立金が少し足りなさそうな印象。うちの管理組合では初回の修繕工事を迎える前に既に値上げ検討が開始されてます。

当初から値上げの必要幅が少ない修繕積立金だと総会で揉めにくくて組合運営がスムーズだから、個人的には余裕ある積立金プランは悪くないと思いますよ。

[12: マンション検討中さん]

沢見で新日鉄もマンション販売するみたいですね。
沢見も待ってから検討したいですが、価格はどうなるんだろう。

[13: マンション検討中さん]

グランドパレス一枝リビオ沢見アーティックス沖台と戸畑の中で三社競合はいいですね。
ここ数年の仕様ではアーティックスが頭２つ抜け出ているようだけどグランドパレスやリビオシリーズがアーティックスクラスになるのかそれともオービジョンクラスになるのかそろそろ分岐点の様な気がする。戸畑の小規模マンション対決でどこが勝つのか楽しみ。
大英産業はもう大規模マンション（シティ）とコンパクトマンション（サンレリウス）で成功しつつあるから普通のサンパークには力を注がなそう。

[14: 通りがかりさん]

>>13
分譲開始などの情報はまだ分かりませんが、戸畑消防署付近の空き地にタイヘイのマンションができるみたいですよ！
かなりの金額で競り落としたみたいなので、高くなるだろうと言われています。

[15: eマンションさん]

大手町の方はややこしいことになってるみたい。

[16: 匿名さん]

>>13
やはりアーティックス沖台が設備的にも立地的にも抜けてそうですね。アーティックスシリーズで初めてバスTV完備で新たなチャレンジをしているようですし元々のアーティックスシリーズ同様床暖房完備、無垢挽板フローリング、1620バスサイズ、2.5mバルコニーなど相変わらず同価格帯の他社には無いちょっぴり高級感のある仕様になっています。
グランドパレス一枝は設備的には今までのグランドパレスと変わり映えしないものの3LDKで専有面積75平米程度をキープし一時の狭小イメージは無くなっています。バス頼りの立地からも価格をうまく抑えることができれば大手町公園に続き竣工前完売の快挙が可能だと思います。
グランリビオ沢井は詳細は分かりませんが一部間取りから判断するとようやくリビオシリーズ初のタンクレストイレの導入となりそうです。リビオではなくグランリビオを名乗っているので期待してしまう反面、高見七条の例もあるので大きな期待は禁物です。

[17: 見学者]

ほとんど売れてなくて、かなりヤバイみたい……

[18: 通りがかりさん]

>>17 見学者さん

竣工まで2年近くあるからへーきへーき。

[20: 口コミ知りたいさん]

近くの一戸建てに住んでいるものです！

だいぶ建ち上がってきてますね！
外観も少し見えて、通る度にワクワクしています！

[21: ご近所さん]

全く話題になっておりませんが売れ行きはどうなのでしょうか？黒崎も完売したので頑張って欲しいのですが、、、。

[22: 見学者]

まだ１００戸以上、残っているそうです

[23: 見学者]

売れ行きは、悪くないようです

[24: 見学者]

気になるなら、直接販売会社に聞いてみたらいかがでしょう

[25: 見学者]

私がお盆に見学に行ったら、まだ１００戸以上残っているって言われましたけど・・・

[26: ご近所さん]

見学者さん
何が言いたいの、、、。

[27: 匿名さん]

>>21
現在2期24戸って出てるからざっと100戸程度は残ってるのが普通でしょうね
竣工まで1年あるんだからボチボチ売れるといいよ
黒崎とはマンションとしての立地面で雲泥の差があるから参考にはならないと思う

[28: 通りがかりさん]

>>25 見学者さん
残っているのじゃなくて、残しているのですよ。期分け販売とは、そういうものです。

[30: マンコミュファンさん]

>>28 通りがかりさん
残している割には3期から進んでませんけど？小文字の方は順調に売れてるみたいだからやっぱり立地なんですかね。

[31: 匿名さん]

近く小倉北区にシティガーデン中井ってマンションができたけど、そこと比べると安くてよいんじゃないかな？中井は間取りも外観も好みじゃないし。。
小倉北区と戸畑では400万近くも差が出るものかな～
第一交通さんはしばらく待ったら値引きがあるとは聞きますが、今はどうですか？

[32: マンション検討中さん]

>>31 匿名さん

私もそう思ってしばらく待ったのですが、まっているうちに
希望のお部屋が、ぜんぶ売れてしまいました。。。
そうなるだろうと予告してた主人と、いま少し変な仲にな
ってます。。。
でも、値段次第ではまた考えたいと気を取り直しています。
また行ってみたいと思います！

[36: 名無しさん]

うちの場合は、百貨店です。
学友は、家具店で、
お隣さんは、福岡市内のインテリア業者とのこと。
いろんなルートがあって悩ましいところですよね、確かに。

[54: 口コミ知りたいさん]

だんだんうまってきましたね
私も値下げまで待とうと思いましたが
希望の部屋がなくなるのではと心配で悩んでます

[55: マンション検討中さん]

余裕で売れ残ってるのでまだ様子見で良いと思いますよ。2棟ではなく1棟で充分でしたね。

[56: 買い替え検討中さん]

>>３２ マンション検討中さん
うちも一緒になりそうです。昨日行ったらその通りでした、、遅かった…。

[57: マンション検討中さん]

>>56
まだどの間取りも複数未契約があるはずですよお盆前にMR行ったからその後の2週間弱で埋まってる事なんてないだろうし

[58: マンション検討中さん]

エースマンションさんの「独り言」にここのマンションのことが乗っていました。遮音性能は良さげですね。

[59: 買い替え検討中さん]

>>５７ マンション検討中さん
５６です。こんにちは！
ほっといてもらっていいです(笑)。ガチでショック受けてるんで…。
間取りじゃなくて階数ですから。。。

[60: 匿名さん]

まだ数十戸空いてましたが未契約分の修繕積立金や駐車場代、管理費の不足分は第一交通が負担してくれるのでしょうか？売れていない分は第一交通が所有してるという事ですよね

[61: マンション比較中さん]

６０番匿名さん

こんにちは！　分譲業者が最初に起草する原始管理規約で、「管理組合が設立された以降に未販売住戸があった場合、分譲会社は管理費や修繕積立金の支払い義務は免除される」といった旨が盛り込まれているのが、大手でも地場でも一般的です。

要は、分譲業者が管理費や修繕積立金を支払わなくても済むなどと都合いいような免除規定が果たして合法なのか、匿名さんと同じ様に私も疑問を持ち、以前調べたことがあるのですが、判例で分譲業者が作成した管理規約は有効であると認められているのが実際でした。。未登録新車の自動車税を、販売会社が払わなくて良いのと一緒みたいです。

で、我々消費者が確認すべきは、宅建業法施行規則16条の２に定められている「マンションに関して特に説明すべき事項」として義務付けられている9項目のうち、「修繕積立金、管理費等の費用を特定の者のみ減免する規約の定め」　についてどのように表現されているかをじっくり見れば良いということになります。こちらの物件はどう書いているか分かりませんが、たぶん他社さんと一緒だと思います。こんな感じで、直接尋ねられたら如何でしょうかぁ？

[62: 匿名さん]

うちは転勤族で手放す可能性がそこそこありこちらの物件の初期修繕積立金が200ヵ月分と高額だったので見送りました。初期修繕積立金をこれだけ多く集めることで修繕積立金の値上げを抑えるという考え方らしいです。第一交通さんは他にも黒崎ランドマークスのように修繕積立金の月額を最初から高額にすることで値上げを抑えるなど様々な方法を模索しているようです。
某デベロッパーのように売ってしまえばOKといった感じで修繕積立金を異常に安く設定し売り抜けようとするよりはるかに住民の事を考えてくれてると思います。

[63: 購入経験者さん]

中央の大手業者って、最初の大規模修繕のときに
不足金が出ないような修繕積立基金の設定になっ
ているみたいですね。
基金を抑えている地方業者の場合わ、買ったあと
数年で毎月の管理費・修繕積立金が２～３倍以上
になったり、大規模修繕のときに追加費用の徴収
でもめて、結局手付かず放置されたり、組合で借
金をして債務物件となって転売に影響があったり、
いろいろと弊害が起きてるようです。
こちらの物件は、修繕積立基金を最初にみんなで
がんばるという考え方なのでしょうね。基金は支払
いではなく貯金だし、第一回大規模修繕がクリアで
きれば新築から２５年まで大丈夫って言いますから、
後で泣くよりましかなと思います。
でも、大規模修繕前に手放すとすれば、不合理な
費用にもなりますね、確かに悩ましいところです。

[64: マンション住民さん]

>>62
我が家も転勤の可能性がありますがそういった手放す可能性の高い家庭には初期の修繕積立金が安いところの方が助かりますよ無駄なお金払わなくて済むので
おすすめは築浅中古の修繕積立金の値上がり前の物件ですサンパークシリーズなんかは最初の修繕積立金や管理費が安いからおすすめですよ値上げ前に引っ越してしまえば無駄な出費を抑えられます万一永住することになればちょっと負担増が重たいですけどね

転勤するなら賃貸の方がいいという意見もありますが今まで３度中古を購入し３度手放しましたが買値と売値で計算したら修繕積立金管理費込みの家賃換算で一般的な賃貸料金よりかなり安く質の高い分譲マンションに住めてます
条件としては確実に生活利便性の高いエリア+駅近ですけどね

[65: 匿名さん]

>>64 マンション住民さん
修繕積立金が貯まっていない物件は資産価値が維持できず永住前提の際には負担増が重たいってことですね！了解です。大手物件ほど最初の費用が高い意味が良く分かりました。

[66: 通りがかりさん]

購入検討しています。

購入された方住み心地は
いかがですか？

[67: eマンションさん]

>>66 通りがかりさん

文教地区&スーパー等が多いため非常に住みやすいです。
強いて言うなら日本製鉄の電車の音が少し気になります。

[68: 通りがかりさん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[69: ご近所さん]

>>66 通りがかりさん
私は、階が上のせいか、気にならないですね

[70: 通りすがり]

大手の分譲の場合は、未販売住戸に関しては、修繕積立金、管理費は負担することが一般的ですよ。修繕積立基金は購入者が購入時に支払うことが多いですよ。
逆に払わない業者があることにびっくりです。

[71: マンション掲示板さん]

5期分譲で49戸ってことは最終含めると50戸以上空きがあると言うことですか？ツインじゃなくてシングルタワーで良かったですね。

[72: マンション検討中さん]

新築で多く売れ残って中古扱いになり、大幅値引きしても売れ残り修繕積立金や管理費が想定の積立額を大幅に下回ってくるとさらに値下げしなければ売れない負のスパイラルになる
そうすると当該物件だけでなく同等クラスの周辺物件まで価値が下がってしまう『とばっちり現象』が起こり始める

[73: 匿名さん]

>>72 マンション検討中さん　　新築で多く売れ残って中古扱いになり、大幅値引きしても売れ残り修繕積立金や管理費が想定の積立額を大幅に下回ってくるとさらに値下げしなければ売れない負のスパイラルになる 　

って、いまどき福岡じゃ聞いたこと無いんだけど、事実だと言うなら具体的にどこの物件？

[74: 匿名さん]

>>73 匿名さん
東区のアーバンパレス、センターマークス　施工2年以上経過も在庫の山

[75: 匿名さん]

>>74 匿名さん
回答ありがとう！で、早速聞いてみました。
アーバンパレスは３２０戸中残９戸　
ん？これで在庫の山？

[76: 匿名さん]

>>75 匿名さん
2年以上経過、何百万円も値引いて、やっと9戸
在庫の山ですよね？

[77: 検討版ユーザーさん]

>>75 どこが？

[78: 検討版ユーザーさん]

>>76 ないない

[79: 匿名さん]

>>73
福岡の事はよくわからんが北九州ではよくあるよ
八幡西区の黒崎エリア以外の物件とか戸畑エリアの駅から離れた物件とか調べてみてね

[80: マンコミュファンさん]

>>79 キタキュウだと駅から離れてもマンション立つんだ

[81: 口コミ知りたいさん]

>>65 匿名さん
大手物件とかでは無く、売ってしまえばOKのデベロッパーか、先々の住民の事を考えているかの違いでしょう

[82: 管理担当]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]　

[83: マンション住民さん]

>>82 周辺住民さん
そういうのはいいですから。。。ていうか既に購入して住んでますけど、残念ながら周辺住民さんの想像とは違って現実は問題なく快適ですよ。もしご指摘のような状況が事実であるならば、すでに今頃訴訟が起きてマスコミが騒いで社会問題になってるでしょうね。煽り投稿に巻き込まないでくださいね、面倒事は嫌いですから。

[84: eマンションさん]

マンション購入初めてで、色々と迷いましたが、結果、良かったです　生活もしやすく、快適で大満足です

[85: 評判気になるさん]

>>75 匿名さん
２年経過して9戸売れてないって、すごいけど　www

[86: 匿名さん]

>>85 評判気になるさん
既に完売しますけど...。
福岡では結構ありますよ。
竣工後の空き住戸は。
南区の某マンションは竣工後3年ですがまだ在庫あります。
小倉南区もあるじゃないですか。
モノレール始発駅近くのマンション。
竣工3年ですがまだ残ってますよね。

[87: 匿名さん]

>>85 評判気になるさん
北九州には320戸規模のマンションは無いですもんね。
規模が違うのでww

[88: 口コミ知りたいさん]

>>85 評判気になるさん
早朝から，張り付きお疲れ様～　大変な仕事ですね～

[89: 買い替え検討中さん]

>>73 匿名さん
以和貴商事のHPより　以和貴マンション　総戸数24戸　販売戸数15戸　完成令和3年11月です。　因みに分譲マンションが月々3万円台で買えるそうです。

[90: 匿名さん]

印象操作はいけませんね。
毎月のモニター料が支払われて実質3万円台になるようですが、
当初2年間のみです。
3年目からはモニター料が無くなりますので支払は増えます。
また、モニター料を受け取るには毎月の住み心地レポートなる物の提出を義務付けられますので、場合によっては大変でしょうね。
2年間毎月レポート提出なんですから。

[91: マンション掲示板さん]

清水の舞台から飛び降りる思いで購入しましたが、毎日が大満足で、買って良かったと心から思います