ジオ山科椥辻ってどうですか？

[マンション比較中さん]

ジオ山科椥辻についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://geo.8984.jp/yamashina/

所在地：京都府京都市山科区椥辻東浦町21番1（地番）（ノース）　
　　　　京都府京都市山科区椥辻東浦町21番3（地番）（サウス）
交通：京都市営地下鉄東西線「椥辻」駅 徒歩5分
間取：1LDK＋F(N)～3LDK
面積：54.38m2～73.55m2
売主：阪急阪神不動産株式会社
施工会社：株式会社かねわ工務店
管理会社：阪急阪神ハウジングサポート株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[21: 匿名さん]

https://geo.8984.jp/outline/yamashinann.html

ジオ山科椥辻 ノース［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/yamashina/
所在地 京都府京都市山科区椥辻東浦町21番1（地番）
交通 京都市営地下鉄東西線「椥辻」駅 徒歩5分
総戸数 36戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上11階建
敷地面積 412.58m2
建築面積 327.86m2
建築延床面積 2,941.10m2
用途地域 商業地域
防火地域、31M高度地区、町並み型建造物修景地区
地目 宅地
建ぺい率 79.47％（許容建ぺい率100%）
容積率 595.38％（許容容積率600%）
竣工時期 2020年11月中旬（予定）
入居時期 2020年12月中旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
販売提携（代理） シアーズ株式会社
管理会社 阪急阪神ハウジングサポート株式会社
管理形態 管理組合結成後、阪急阪神ハウジングサポート株式会社に委託（通勤予定）
建築確認番号 第ERI-19005417号（平成31年3月27日付）
施工会社 株式会社かねわ工務店
設計・監理 （意匠）株式会社アクセス都市設計、（設備・構造）株式会社かねわ工務店
駐車場
（賃貸以外の台数） 台数等：2台（来客用1台、サービス用1台）
自転車置場 台数等：44台（サイクルラック下段27台・上段17台）
使用料：未定
ミニバイク置場 台数等：2台
使用料：未定

●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。
●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。
●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。
●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。

予告 / 予告広告 / 販売概要
販売開始予定 2019年9月下旬
販売戸数 未定
価格 未定
間取り 1LDK＋F(N)～3LDK
専有面積 54.38m2～73.55m2
バルコニー面積 4.83m2～8.51m2

本広告を行うまでは、契約又は予約の申込には応じられません。
また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
※一括販売・期分け販売等が確定していないため、販売戸数は未定です。
上記データについては今後供給予定の全住戸のものを表示しています。
確定情報については、新規分譲広告（本広告）にて明示いたします。

情報登録日等
情報登録日 2019年7月8日（月）
次回登録予定日 2019年7月15日（月）

お問い合わせは …
お問い合わせ 「ジオ山科椥辻」　マンションギャラリー
フリーダイアル 0120-15-8984
営業時間 10：00～18：00
定休日 水・木曜日

広告主
売主 阪急阪神不動産株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（15）第395号
（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0017　大阪市北区角田町1番1号（東阪急ビルディング内）
TEL：[phone]

販売提携（代理） シアーズ株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（3）第7589号
（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
京都市中京区烏丸通御池下る虎屋町566番地1
TEL：[phone]

[22: 匿名さん]

https://geo.8984.jp/outline/yamashinans.html

ジオ山科椥辻 サウス［全体概要］
物件公式サイト https://geo.8984.jp/yamashina/
所在地 京都府京都市山科区椥辻東浦町21番3（地番）
交通 京都市営地下鉄東西線「椥辻」駅 徒歩5分
総戸数 36戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
地上11階建
敷地面積 417.78m2
建築面積 333.89m2
建築延床面積 2,995.90m2
用途地域 商業地域
防火地域、31M高度地区、町並み型建造物修景地区
地目 宅地
建ぺい率 79.93％（許容建ぺい率100%）
容積率 599.66％（許容容積率600%）
竣工時期 2020年11月中旬（予定）
入居時期 2020年12月中旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
事業主 阪急阪神不動産株式会社
売主 阪急阪神不動産株式会社
販売提携（代理） シアーズ株式会社
管理会社 阪急阪神ハウジングサポート株式会社
管理形態 管理組合結成後、阪急阪神ハウジングサポート株式会社に委託（通勤予定）
建築確認番号 第ERI-19005412号（平成31年3月27日付）
施工会社 株式会社かねわ工務店
設計・監理 （意匠）株式会社アクセス都市設計、（設備・構造）株式会社かねわ工務店
駐車場
（賃貸以外の台数） 台数等：2台（来客用1台・サービス用1台）
自転車置場 台数等：44台（サイクルラック下段27台・上段17台）
使用料：未定
ミニバイク置場 台数等：2台
使用料：未定

●広告掲載の交通所要時間には、乗り換え・待ち時間は含まれません。また、ラッシュ時等時間帯により多少異なる場合があります。
●広告掲載の完成予想図等は実際とは多少異なる場合があります。また写真・イメージイラストの家具・備品等は価格に含まれません。
●専有面積は壁芯面積であり、登記面積は記載の専有面積より若干少なくなります。予めご了承ください。
●駐車場の空き区画等の状況については、係員までお問い合わせください。

予告 / 予告広告 / 販売概要
販売開始予定 2019年9月下旬
販売戸数 未定
価格 未定
間取り 2LDK～3LDK
専有面積 56.71m2～73.46m2
バルコニー面積 5.02m2～7.84m2

本広告を行うまでは、契約又は予約の申込には応じられません。
また、申込の順位の確保に関する措置は講じられません。
※一括販売・期分け販売等が確定していないため、販売戸数は未定です。
上記データについては今後供給予定の全住戸のものを表示しています。
確定情報については、新規分譲広告（本広告）にて明示いたします。

情報登録日等
情報登録日 2019年7月8日（月）
次回登録予定日 2019年7月15日（月）

お問い合わせは …
お問い合わせ 「ジオ山科椥辻」　マンションギャラリー
フリーダイアル 0120-15-8984
営業時間 10：00～18：00
定休日 水・木曜日

広告主
事業主 阪急阪神不動産株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（15）第395号
（一社）不動産協会会員（公社）首都圏不動産公正取引協議会加盟
〒530-0017　大阪市北区角田町1番1号（東阪急ビルディング内）
TEL：[phone]

販売提携（代理） シアーズ株式会社
宅地建物取引業者免許番号：国土交通大臣（3）第7589号
（公社）全国宅地建物取引業保証協会会員（公社）近畿地区不動産公正取引協議会加盟
京都市中京区烏丸通御池下る虎屋町566番地1
TEL：[phone]

[23: 匿名さん]

ノースとサウスって
同じ団地の中の別の棟じゃなくて
全く赤の他人のマンションって扱いなんだな

[24: 匿名さん]

ノース、サウス、どちらにするのかを迷いそうです。
幼稚園のお迎えバスは、ノースとサウス一緒になるか・・・。小学校だと別マンション扱いで分団や班が違ってきそう。

ノースは1LDKからあり、サウスは2LDKからありますが、微妙な違いを気にした方がいいのかどうか。
子育てするのにいいのはどちらになるんでしょうね。住む人次第で違いもありそうですし、本当に迷ってしまいます。

[25: 評判気になるさん]

駐車場がないのは痛いかな。

場所も凄い駅近でもないしね。

[26: 買い替え検討中さん]

京都では目下唯一の新築ジオ物件。阪急らしい、都市開発につながるような壮大なビジョンのもとで建設を進めてほしいと切望します。

[27: 匿名さん]

この立地を便利と感じるかどうかは
生活スタイルで決まってくるのかなと思います。
電車通勤をしているdinksの人にはいいのかもしれませんが、
マイカー中心生活の人にとっては、他で駐車場を借りてまでは住もうと思わないでしょう。
特に子供がいると治安なども心配かなと思いました。

[28: マンション検討中さん]

この辺は歩道などで通行人や自転車とのすれ違いの時に譲り合いの意思がある人間が明らかに少なく感じます。椥辻通りのように一方通行でない狭い道路も多く、人がいても車がすれ違いの為路側帯に突っ込んでくるので歩道がない道路は極めて危険です。その点、ジオと椥辻駅の往来は比較的安全ですね。契約前には周辺のスーパーの客層も要チェックです。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん
山科の道路は狭くても対面通行です。
対向車とすれ違いで路側帯にクルマを入れないと、後ろからも前からもクルマが来て道路が詰まります。道路によっては、すれ違い出来る場所が限られていますので、私は歩行の際も注意しています。

[30: 匿名さん]

公園やスポーツ施設が近いなど周辺環境は悪くないですね。
買物施設も徒歩圏内にありますし。
イオンが近いのは魅力。
ＨＰで公開されている間取りしか見ていませんが、販売価格が同じくらいなら、ノースのほうが南向きなのでいいかな。

[31: マンション検討中さん]

ムショは皆さん気にならないんですか？？

[32: 匿名さん]

駅に近いし、買い物も便利なところは良いポイントだと思います。
ファミリーに需要がある街だと思いました。
小学校もそれなりに近いのですか？
登校班について、棟が違うと別マンション扱いになるのでは？とありますが
そこは学校と相談して、でしょうね。

[33: 検討板ユーザーさん]

>>31 マンション検討中さん
山科に住むと案外、気にならなくなるものです。当たり前の存在になります。

[34: 匿名さん]

>>31
価格にも反映されていると思いますし、気にならないですよ。
生理的に気になってしまうならやめておいた方がいいと思います。

ただ、大通りからは見えない1本裏手にあります。
敷地も広いですしトラブルがない限りは気にならないと思います。

[35: 匿名さん]

親目線でいえば、教育上好ましいと思います。子供が悪さをしたとき
「あそこに入れられちゃうよ」と叱れば、まっすぐ育ってくれるのではないでしょうか。

[36: マンション比較中さん]

一番広い間取りでも4人家族だとかなりきついですね
ターゲットはDINKSでしょうか

[37: 匿名さん]

玄関入ってすぐ浴室とトイレがあるのが良い。
浴室がリビングに面していると、帰宅してリビングに入ってから足を洗ったりとなってしまうので、
入ってすぐあると、汚れて帰って来た子供も浴室で足を洗ってから、リビングに行けるのが良い。
代表間取りは64㎡なのでファミリー世帯にはちょっと狭いかな。各洋室もちょっと狭いので、子供は一人が理想ですね

[38: マンション検討中さん]

金額が魅力的なので見に行きました。ガレージがないのはわかっていたので諦めましたが間取りの使い勝手がひっかかりました。お勧め頂いたのですが、どう考えてもベット2つ置くのが難しかったです。もう少し間取りの工夫はできなかったのか残念です。ファミリーには向いてない気がしました。

[39: 評判気になるさん]

ジオもプレミストも、百歩譲っても山科駅徒歩圏内に建つべきだと思うけど、なぜ椥辻？刑務所移転に伴って椥辻周辺再開発の壮大な構想でもあるのか、それとも山科駅周辺でさえもう適切な土地が見つからないのか…

[40: 匿名さん]

駅力としてはどうなのか知らないので何とも言えないですけど
駅から5分の距離でこのお値段はたしかに魅力的だと思います。
たしかに平米数よりも癖のあるプランが目立つなという印象です。
部屋数は2つか3つあるのでファミリーがターゲットになっているのだとは思うのだけど。
ベッドや家具を置くことを考えると難しそうな部屋が多いのかな。
玄関のクランクとアウトポールの部屋がちらほら見られるのは良いと思います。
何と言っても利便性と価格の魅力が大きいのではないでしょうか。

[41: マンション検討中さん]

70㎡超えているのにバスが1317ってのはどうだろう。1418は標準だと思いますが。

[42: 匿名さん]

確かに、一番広い間取りでも1317しかありませんね。
ファミリー向けマンションなら1418が多いのではないかなと思います。
一番広い間取りなら1620あるのが理想。
それを考えると、やはりここのマンション単身、DINKS向けなのかなと思いますね。

[43: 匿名さん]

S-Frのように、広めに作られているタイプでも、浴室サイズはあまり大きくないようです。
こちらは基本的には、風呂に面積を取るよりは、
その分、居住スペースに広さを割くというスタンスなんだろうと思います。
風呂は広めのほうが好まれるのではないかなぁとも思いますが、
そこまで狭すぎるというほとでもないので、許容範囲？

[44: 匿名さん]

3LDKで60㎡台の間取りは狭い年か言いようがない気がします。
もちろん、707㎡の間取りもありますが、ほぼ狭い面積の間取り。
これで3人家族や4人家族で住むのは考えにくいでしょう。
ファミリー層向けとはなかなか考えにくいかも。

[45: 匿名さん]

考えにくくても家族向けなんだよ。

[46: 口コミ知りたいさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[47: 匿名さん]

2棟構成になっているのが面白いと思いました。
そんなに広い土地ではないのにあえて2棟構成にしたってことなのでしょうか。
全角住戸にもなって、各部屋の独立性が高くて住む側にとっては良いかなと思いますが。
かなり贅沢な建て方に思えました。
全角住戸とはいっても隣と密着して建っているので真ん中寄りの部屋は採光面は望めないでしょう。
とはいえ、遮音性などの面ではかなり効果がありそうですし、通風性は望めそうに思います。
小さな窓があるのと無いのとではけっこう違いがあるのではと思います。

[48: 匿名さん]

前に語られていたお風呂の件、節約の面から言うと1317の方がいいのかも。
というのは、毎日の水道代、大きい浴槽よりも小さい浴槽の方が使う水の量が少なくて済むからです。

注文住宅の時、実家がお風呂の浴槽の大きさで悩んでショールームに通っていました。
その時も1317と1418で悩んだんじゃなかったかな。
1620は大きすぎる気が・・・
夫婦2人や子供が1人でお風呂に入れるなら1317でもいいような気がします。
あくまでも個人的感想ですけど。リクシルなどのショールームで比較できるので行ってみてはどうでしょう？

[49: 匿名さん]

不思議なこと言う人だなあ。
注文住宅なら戸建てだよね。戸建ての場合、風呂は最低でも１坪（1616）でしょ。
ふつうは1.25坪（1620）にするよ。
マンションの場合、バスタブを使わずシャワーで済ませる人がけっこう多いけれど、
それでも1418ないと、リセールのとき敬遠されます。つまりマンションの格の問題。
高級マンションだと1620は当然ってことになる。

[50: 匿名さん]

広いバスだと、湯上り後の掃除に時間がかかって結構面倒です。カビが気にならないのなら浴室乾燥使えば終わりなんですけども・・・。

[51: 名無しさん]

そんなんことありませんよw
単純に専有面積のもんだい。高級マンションでも1317もあるよ。

[52: ご近所さん]

例外はある。でも、めったにない。

[53: ご近所さん]

1317は単身者用で50㎡台からせいぜい60㎡台前半まで。それが標準。研究してください

[54: 匿名さん]

まあ3LDKで2900万円台だから、阪急阪神も露骨にグレード落としてますね。
5000万以上と以下では、ジオブランドは別物だと思ったほうがいい。

[55: 通りがかりさん]

1620てどこのマンション引き合いに出してんのよ笑怒涛の返信もおもろいし

[56: 通りがかりさん]

70㎡以上なら1418にしなくちゃって話じゃないの。1620は戸建ての話でしょう。

[57: マンション検討中さん]

スムログにこんなタイトルの記事がありますよ「1620にすべきか1418か、それが問題だ」
https://www.sumu-log.com/archives/1199/

[58: 匿名さん]

浴室の話ばっかりで恐縮ですが、こんな記事もありますね↓
https://www.sumu-log.com/archives/17551/

[59: マンション検討中さん]

同じ山科椥辻でもプレミストの物件は65㎡以上ならバス1418あります。

[60: 匿名さん]

ジオのマンションはある意味ブランドマンションというイメージでしたが
立地によってはそうでもないのでしょうか。
他の方も書かれていますが、キッチンなど水回りの設備が
イマイチ高級感がないというのか、悪く言えば賃貸でもあるような感じがしました。
価格を抑えるとどうしても仕方ないのでしょうけれど、ジオとはあまり感じない物件ですね。

[61: 名無しさん]

>>60 匿名さん
トイレの仕様も落としてるし、ペラボーだし。

[62: 匿名さん]

このマンションの場合、浴室の広さだけが問題なのではないんですよね。
ファミリーなら絶対に1418というわけでもないですし。
61さんの言うようにトイレ仕様も若干グレードダウン。それが値段に反映しているかどうかが問題なのだと思います。

多分、消費者はかなり厳しく見ていて、グレードダウンするなら安くないと買わないです。
立地がよくても生かすかどうかはマンションを建てる側。
ジオブランド、周囲では評判いいのですが、室内の仕様によるのかなと感じます。
販売してから売れ行きでわかると思うので、気に入らない人は買わないまでなのかなと思っています。

[63: マンション検討中さん]

トイレはわかるけどキッチンは普通じゃない？
グレードダウンがわかる所ってどこ？

[64: 匿名さん]

風呂以外は悪くないよ。
内廊下設計だし、全邸角住戸。ベランダの戸境が上まできちんと閉じていれば
申し分なかったね。

[65: 匿名さん]

トイレがタンクレスじゃないくらいで、あとは水回り、普通に見えますが…
浴室ももっと充実していてもいいのかもしれないな、くらいですね。
浴室なども、何かしらのオプションにできたりすることができればいいのですが。
パネルの色を変えるだけじゃなくて、例えば浴槽を保温効果の高いものにするなどなど。
コレばかりはデベ側に聞いてみないとわからないことですが。

[66: マンコミュファンさん]

資料請求したら、営業からひっきりなしに電話かかってきます。よほど売れてないんでしょうね　笑笑

[67: 匿名さん]

資料請求したら・・・そうですか。
たぶん、この物件に限らずどの物件であったとしても
一度資料請求すると、営業さんは必死に連絡してこられるでしょうね。
なので、じっくりホームページで内容を確認してから見学に行こうと思っちゃいます。

[68: 匿名さん]

株式会社アクセス都市設計って結構一流の設計会社だと思ってたのに
なんでこんな設計しちゃったんだろ。部屋の形は悪いし風呂は狭いし。
新人に力試しさせてみたのかな。

[69: 匿名さん]

ファミリーで住むなら、最低でも3LDKの広さは必要だと思います。
3LDKで通常は70㎡ありますが、こちらのプラン内容を見ていると
同じ3LDKでも70㎡のものと70㎡以下のものとあるようです。
でも、やはりこれは狭いですね。

地下鉄は利用しやすいのですが、
それだけではちょっと購入する決め手に欠けるかなと思いました。

[70: 匿名さん]

70平米以下の３LDKは、二人暮らしで書斎が必要っていう人だったら
ちょうどよい広さ…というか、ゆとりを持って空間を使っていけるだろうなと思いました。
あと3人暮らしだったらいいと思います。
4人だと
やはり70平米以上って言う風になっていくでしょうね。