グランリビオ芝大門（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト

[マンション検討中さん]

公式URL：https://nskre.jp/shibadaimon/
売主： 新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：株式会社淺沼組東京本店
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ

所在地：東京都港区芝大門1丁目537番5他（地番）
交通：都営浅草線・大江戸線「大門」駅徒歩3分、
都営三田線「御成門」駅徒歩4分、
JR山手線・京浜東北線「浜松町」駅徒歩7分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.04㎡～86.65㎡

ライオンズマンション芝公園隣接地に建設予定の、
「グランリビオ芝大門」（仮称）港区芝大門1丁目プロジェクト
についての情報が調べてもほとんど得られなかったので、
このスレで情報収集したいと思います。

大門駅徒歩３分の利便性があって、
芝大門、芝大神宮、芝公園、増上寺、東京タワー至近という立地。

車の通りが少ない整備された通りに面しているので静かに便利に過ごせそう。

[181: 匿名希望]

楽観的な投稿が多いけどさ、将来、住み替えを考えたときに、こんなはずじゃなかった！とならなければね。あくまで自己責任で！

[182: 匿名希望]

いやいや悲観的な投稿が多いけどさ、将来、価値が上がったときに、こんなはずじゃなかった！とならなければね。あくまで自己責任で！

[183: 匿名さん]

まぁ、無用なリスクは取りたくないんで、所有権物件にしとくわ

[184: 匿名さん]

神社でもないと土地でないよ
ビル何棟かまとめて建て直ししても、地権者住戸がほとんどになるし選択肢は少ない
新橋のマンションの営業に聞いたけど、地権者は値上がりがわかっているから権利を売ったりしないそうだ

[185: マンコミュファンさん]

>>184 匿名さん
不動産関係者から私もそう聞いてます。さらに神社や寺が貸す土地なら安心と聞きました。昭和時代からの借地が多く、旧借地法が適用されるので、借主の権利が絶対的に強いのが理由のようです。地代を払うことになりますが、ここいらであれば固定資産税よりも地代の方がずっと安いですからね。

[186: 名無しさん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[187: 匿名希望]

場所至近、建築年至近ではパークコート浜離宮がありますが、パークコート浜離宮の販売総戸数が361戸、グランリビオ芝大門のそれが35戸、と10倍も違います。このようにグランリビオの方はもともとの販売総戸数が少ないなら、1つ売れ残りがあっても多いように見えるだけ。販売総戸数に対する売れた「割合」で比較してみたら大して変わらない。

[188: マンション比較中さん]

35戸しか売らないからですかね、宣伝に金かけてないですよね。モデルルームも必要最小限という感じでした。ど派手だったパークコート浜離宮とは違いました。

[189: マンション検討中さん]

まぁ売れてないのは事実なのかな。他物件に比べて広告費が質素だから、というのはあるでしょうね。あと今は、同じ普通借地物件でもどうしても神谷町・虎ノ門周辺の方が目立つよね。ブランズとか。当然値段も高いわけだけど。。それぞれの東京タワービューの部屋で比べてみるとよくわかる。
ただ、三田線、大江戸線まで4分で、山手線までも7分という点で、改めて考えてみるとここの立地はかなりうらやましい。車寄せか、各階ゴミ置き場のどちらかでもあったらな。。

[191: マンション比較中さん]

[No.190と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害す投稿、および、削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当]

[192: マンション比較中さん]

>>188
パークコート浜離宮の分譲が361戸で、グランリビオが35戸。そんなに違うのか。。。
借地権の影響は知らないが、35戸なら、業者の方も、営業マン投入して広告費かけて、急いで売る必要なくなるね。。

[193: 匿名さん]

コンセプトムービー、公式サイトの方で出していたんですね。
販売がストップしていたので、少しでも情報提供をみたいなことなのかもしれないです。

分譲数、少ないんですね。
戸数自体はとても多いので、意外でした。
そこまで急いでは販売しないんじゃないかなぁ、ここは。
落ち着いてからゆっくりだろうに。

[194: 匿名さん]

古いストリートビューを見ると、小規模の建物がこの一角にいくつも建てられていました。
その建物の方たちが
等価交換でこのマンションの物件を持っているということなんでしょうね。
だから、戸数に比べて分譲数が多くないと。
2013年のストリートビューに、再開発地区という看板が見えました。

[195: 名無しさん]

>>194 匿名さん
分譲が少ないのは、下層階を販売しないで売主が賃貸運営するからですね。

[196: 匿名さん]

地権者さんは下層階なんですね。

間取りを見てて思ったのは、トランクルームについて…
玄関の外から取り出せるのは確かにそれはそれでいいのだけど、
家の中の収納も特に多いわけではない場合も多い
家の中にそのスペースを持ってくれば良かったんじゃないかなぁという風におもう間取りもありました。

[197: 検討板ユーザーさん]

2期販売は2戸だけみたいですね。1期の売れ残りも沢山あるし値下げする流れになるのかな？

[198: 匿名さん]

トランクルームは実際に使用した経験がないので何とも言えませんが、
家の中に置きたくない荷物を保管するスペースなのでは？
車のタイヤやキャンプ用品や工具など。
実物を見ていないので保管可能なサイズ感が掴めませんが、
どのような説明になっているんでしょう。

[199: 匿名さん]

借地権のマンションに地権者住戸なんていないでしょ

[200: 匿名さん]

下層階は賃貸部屋になるんですか？

物件概要を改めて確認すると総戸数は113戸（非分譲住戸77戸含む）だそうなので

実質賃貸マンションのように見えてしまうかもですね。

心配なのは管理組合ですが果たして36戸で回していけるのか、実は人数が少ない方が楽なのかしら。

[201: 口コミ知りたいさん]

そもそも過半数をデベに握られて管理組合の存在意義がないように思えますが。
毎月地権料も払って気分は賃貸ですね。

[202: 購入経験者さん]

130～のコメントを読んでください。議決権は傾斜配分なので、売主所有住戸をまとめても過半数にはまったく届きません。事実と異なる書き込みはやめましょう。

[203: 名無しさん]

>>202 購入経験者さん
本当に届かない？
下層の賃貸部屋と、上層の一般販売しない(神社が持ってるかもしれない)住戸の議決権を足してみた？

[204: 購入経験者さん]

届かないはずですよ。モデルルームで確認されると議決権割合の資料と一緒に説明してもらえると思います。

[205: 匿名さん]

ここら辺に住みたいなら、ここが賃貸で出ればはいることがあるかもしれない、
でもそれならここを買う必要はなれない

[206: マンション検討中さん]

もう売れ残りは、賃貸でいいんじゃね？
そもそも、賃貸マンションと大して変わらない感じだったでしょ

[207: 匿名さん]

アクセスの良い立地を優先に考える方には良いマンションですが

間取りや価格を見ると購入者は限られてくるでしょうね。

入居開始は来年ですし、売れ残るかどうかはわかりませんが

コロナもあって完売には時間を要するように思いました。

[208: eマンションさん]

>>207 匿名さん
間取りは気に入りましたが、やはり借地＆大量議決権者の存在がネックでした。
1割価格が高くても借地じゃ無ければ買ってたなー。

[209: 匿名さん]

[住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害するため、削除しました。管理担当]

[210: 匿名さん]

借地権は仕方ないよ
虎ノ門も借地権でしょ
大きな土地持ってたらてばなさないよ

都心は、土地売った人もほぼ地権者として交換するらしい

[211: マンション検討中さん]

このマンションに興味があって、スレッドを通して拝見しましたが、なんだか定期的に同じネタで荒れてますね(笑)。無視されるような物件ならここまで荒れないでしょうから、意識される物件であることはわかりました！

[212: 匿名さん]

販売提携(代理)に(株)アドバンテージ・アール・エーが紛れてる。

[213: マンション検討中さん]

ここで話題になっていた議決権割合が気になったので確認しました。
全議決権数は159で、上で書かれていたとおり、部屋タイプによって傾斜配分。2～8階の賃貸住戸（売主保有）の議決権合計は70。9階以上の非分譲住戸（事業協力者？）は3戸のみで、それらの議決権合計は5。差し引きで分譲住戸の議決権合計は84になるので、過半数を確保できているようでした。
立地と環境を気に入ったので一応検討対象に残していますが、個人的には、浜松町の再開発で新しくスーパーができるのかどうかが気になっています。。

[214: 口コミ知りたいさん]

分譲区分を売主が一定数以上もつ可能性も否定できないよね。
売るときは聞こえのいい事言って、蓋を開けてみれば雁字搦めの売主天下になることも予想される。
法的にはそれで文句言えないのだから仕方ないか。

[215: 匿名さん]

販売提携(代理)(株)アドバンテージ・アール・エーの営業が惚けた回答しますから楽しみに聞きましょう。

[216: 匿名さん]

>>215 匿名さん

もっと詳しく
その会社に何があるの？

[217: eマンションさん]

>>213 マンション検討中さん

ホームページに、113戸（非分譲住戸77戸含む）
とあるけど？
騙されるのは勝手だけど、他の人巻き込まないようにね。

[218: 口コミ知りたいさん]

借地権は権利関係でモメそうだから嫌だ。
だから安いんだろうけど、ここは安くない。リスクに対してコストが見合ってない。

[219: マンション検討中さん]

＞＞217 eマンションさん
一戸当たり一議決権ではなくて、部屋のタイプに応じて、複数の議決権が付与されている部屋があるということですよ。

[220: マンション掲示板さん]

>>219 マンション検討中さん

213さんに非分譲が70＋3って営業が説明したんでしょ？
実際は70＋6なのに。
上層階は議決権大きいし、売主＋地主ゆかりの非分譲の議決権が逆転するんじゃない？

[221: 職人さん]

>>1 匿名さん
あなたがやり直してくださいね。

[222: 匿名さん]

こちらでちょくちょく話題に出ている議決権とは何ですか？
部屋の専有面積が広ければ広いほどマンションの理事会で発言権があると言う意味合いで合っていますか？
こちらの場合、議決権に売主が関わってくるようですが何が問題になるのでしょうか。

[223: 匿名さん]

さっき近くに行ったから写真とってきたぞ
前の建物邪魔だね

[224: マンション検討中さん]

>>222 匿名さん
いまさらまとめる気もありません。
スレを1から読んでください。

[225: 匿名さん]

凸型の敷地の西側の部分でしょうか？
結構接近してますね。
茶色い建物の端っこの部屋だとリビングからはここのマンションしか
見えないことになっちゃいますけど大丈夫だったんでしょうか…。
公式サイトのデザインの紹介ではまだ全貌が見られませんが、資料等には出ているのでしょうか。
東側にも建物があるようなので、どんな感じで敷地が配置されてるか気になりますね。

[226: マンション検討中さん]

>>225 匿名さん
現地かモデルルーム行けば分かりますが、全く問題ないですよ。
エントランス部分は緑地になるのでライオンズマンション側から見れば緑が目の前に来るだけで、むしろ前より良くなります。

[227: 匿名さん]

>>226 マンション検討中さん

私有地につき侵入禁止になっていて、写真の裏側に回れなかった
写真右側の細い道は、限定の私道なのかと思った

[228: 匿名さん]

今日も近くに行ったから撮って来た
裏側です
こっちが正面玄関だな
芝大神宮側から行けた
間のビルが手放してしまった土地なんだ
上手くやれば、もっと価値上げられただろうに、細切れにしちゃって

[229: 匿名さん]

223さんが上げて下さった写真を拝見しましたが、マンションの前に居酒屋が入ったマンションがあるのでしょうか。
写真を見る限りかなり距離が近い気がしますが前のマンションに重なる部屋の採光は大丈夫そうですか？

[230: 匿名さん]

>>229 匿名さん

彩光は、入らないでしょう
内廊下なので、窓のいらない玄関側にするのかな
四方道路に囲まれていて、左側(芝大神宮)は道幅あるので角部屋は、彩光バッチリでしょう
そもそも眺望が悪い低層は、賃貸だから分譲されないですね

[231: 匿名さん]

芝公園を走ったついでに時間あったから、まだ撮っていなかったエントランス側の写真をアップします

小さいと思っていたら、幅が広すぎて写真1枚におさまらず、3枚になった

とても静かでいいとこだよ
神社借地権逃すと、もう新築の購入は無理だと思う
まだ上がる前だから、時間のある人は良いかもね
来年3月完成のよう

まあ、高いから好きなとこ買ってよ

[232: 検討板ユーザーさん]

坪500万以上に加え毎月の借地料。
パークタワー芝公園や赤羽橋界隈の所有権マンションが買えちゃうからな。
どうしても芝大門に住むみたいなメリットもないし。

ちょっと食指が伸びない。

[233: 匿名さん]

写真のアップをありがとうございます。
エントランスの造形はわかりませんでしたが、建築資材が整理整頓されている事はよくわかりました(^^)
定借マンションは価格の安さがメリットだと聞きますが、こちらが割高な理由は何ですか？
土地が高いのか、マンションのグレードが高いのか、どのような理由でしょう？

[234: 匿名さん]

立地の希少性が触れられていた
分かる人がいて嬉しい
増上寺、芝公園、区役所が使い放題です
しかし、借地権でも高いね

グランリビオ芝大門【足元から東京タワーを望む港区の「穴場」的ポジション】15階87㎡18,100万円（坪単価691万円）

https://mansion-madori.com/blog-entry-6967.html

取り上げるのは2020年になってしまいましたが、2019年ちょっと気になるマンション（その他デベロッパー編）で「芝大門一丁目計画」として取り上げたもので、その立地の希少性はかなりのものです。

[235: 口コミ知りたいさん]

ちょっと高すぎなのは皆が思うところ。愛宕・虎ノ門の影響を受けてるのか。
その利便性に高い金を出せる人がどれだけいるか・・・。別にここである必要性も感じないし。

[236: マンション掲示板さん]

>>233 匿名さん
部屋数少ないから、高くても売れちゃうかも？というチャレンジ価格で出してるのでは？
下の方は初めに言ってた値段より下げたりしてるし、ギリギリ完成までに売り切れるよう調整してると思う。

[237: 口コミ知りたいさん]

>>236 マンション掲示板さん
え、ここって値下げしてるんですか？

[238: マンション掲示板さん]

>>237 口コミ知りたいさん
「値下げ」ではなくて、未売出の部屋を当初予定していた価格より下げて売り出した、ですかね。
売れ残りの価格はまだ下げていないはず。

[239: マンコミュファンさん]

もう竣工まで半年なんですね。
借地権ですしゴクレばりの長期販売も難しいでしょうから価格面で動きがありそうですね。

[240: 匿名さん]

なるほど。
あまりここの場合は借地権だから
値段の動きはないんじゃないかと思いました。
これからまだ動きがありそうなら
買いやすくなる人も
出て来るのかもしれないですね。

[241: マンコミュファンさん]

3期発表されませんね。要望書が全然来ないのかな？
やはり借地の割に価格設定が高すぎましたね。

[242: 口コミ知りたいさん]

>>241 マンコミュファンさん
ここは普通借地なので、所有より割り引かれるとしても定期借地とは天地の差があるわけで、「借りにするのはミスリードかと。。。
まぁ、この価格帯の販売は、周辺のブランズ愛宕虎ノ門も含めてなかなか苦労しているようですね。
グランリビオ千代田平河町は完売したようですが。。

[243: 口コミ知りたいさん]

>>241 マンコミュファンさん
ここは普通借地なので、所有より割り引かれるとしても定期借地とは天地の差があるわけで、「借地」と一括りにするのはミスリードかと。。。
まぁ、この価格帯の販売は、周辺のブランズ愛宕虎ノ門も含めてなかなか苦労しているようですね。
グランリビオ千代田平河町は完売したようですが。。

[244: 匿名さん]

良いとこだよ。

【東京さんぽ】竹芝?浜松町の朝をゆるりめぐる
https://lifemagazine.yahoo.co.jp/articles/49685

[245: 匿名さん]

普通借地と定借は、全く違う制度ですよね
普通借地のほうが、基本的にはずっといいと思います。
店子側の権利もきちんとあるという風に見ていいです。

この辺り、落ち着いていて良いですよね。
ひょっこりと神社もあったりして
散歩していて面白いです。

[246: 匿名さん]

竹芝に犬の散歩がてら行って来たけど、夜も綺麗で良かったよ。
広々として海が気持ちいいからリフレッシュ出来る。
近くにいい施設出来たね。
そしてこれから芝公園を攻める。

[247: マンション検討中さん]

>>245 匿名さん
「返還がマストとなる定期借地権とは異なる普通借地権なので、所有権と比べ大きな差があるわけではありません」
https://mansion-madori.com/blog-entry-6967.html

モモレジさんがブログ書かれたときに情報がオープンになってなかった議決権（非分譲78戸、分譲35戸ゆえ、一般分譲の所有者には議決権があってないようもの？）の点は、213の方が詳しく説明されています。

山手線内側、港区アドレス、自然環境抜群、駅チカの穴場的立地なので、問題は価格だけでしょう。お値段は、西側の東京タワー丸見えビューの部屋に盛られているので、その他の部屋は今の近隣の新築マンションの相場と比べて、むしろ安めと思います。ビュー（抜け感）の無さを割りきれればですが。西側はコスパは良くないですが、お値段を除けば、素晴らしいです

[248: マンション検討中さん]

周りを歩いてみましたが、最寄りの大門駅から浜松町駅の目の前まで地下通路で行けるのが地味によかったです。大門駅直結になっていれば売れ行きも全然違ったでしょうね。
数年後に出る浜松町再開発タワマンは浜松町駅＆大門駅直結になるのでしょうか？

[249: 販売関係者さん]

芝公園界隈でもマンション計画が進んでいるよ。
ここは周辺のオフィス賃料に引っ張られて高額になっているエリアだから待つのが吉だと思うな。

[250: 匿名さん]

そういうことなんですか。
マンション価格が高いのは、港区だからなぁと思っていてその原因をあまり考えていなかった。
普通に住宅も
オフィスの価格にすごく引っ張られてしまうものなんですか。
それでもなんとなく、この辺りは需要はありそう…

[251: 評判気になるさん]

興和不動産はケチだからね。

[252: 口コミ知りたいさん]

借地権が普通だから、云々よりも毎月借地料を払わないといけないのが頭にくる。
ずーっとローン+借地料だよ。もっといいところ買えるじゃん。
借地料だって総額いくらになるのよ。

[253: 匿名さん]

地代払っても、その分販売価格は安いでしょ

底地の固定資産税相当分じゃないの？

[254: 匿名さん]

芝大神宮・増上寺への初詣でのついでに見学してきました。だいぶ出来つつありました。写真だと伝わりにくいかもですが、スタイリッシュで格好よかったよ。大門駅から徒歩至近の割に静かな良いところでした～

[255: 匿名さん]

この方角が東京タワー向きですね。
芝公園からの東京タワーが、一番綺麗な東京タワービューだと思う。

[256: 販売関係者さん]

特別商談会という名の値引きキャンペーンが始まりましたね。
底地が永遠に自分のものにならないんですからもっと安くあるべきだと思います。

しかし昼に前を通ったら周辺に勤めるサラリーマンばかり。
ここ住むところ？という場違い感のある立地でした。間口の狭さゆえか高級感もあまりない。

[257: 口コミ知りたいさん]

>>256 販売関係者さん
値引きし始めてるんですか？それってもう契約しちゃった人への補償は無しなんでしょうか。

[258: マンション検討中さん]

>>257 口コミ知りたいさん
新築マンションって値引きすると、既に購入した人から文句出るって言うけど、契約時点で合意しているのに何で後から自分も値引きしてとなるのだろうか。デベも何でいちいち相手するのだろうか。
販売途中で値上げしても、既に販売した住戸に追加請求出来ないのに

[259: 匿名さん]

まずは値引き情報は表に出さない契約になってるでしょ

広告で堂々とするなら、パターンがある

スミフはいい条件の部屋から出しているからと言うことで、後からの値引きは先の販売に影響させない

スミフ以外の場合は、色々だな

その前に、安くはないが、高くもないけどね
条件の良い部屋、悪い部屋、上手い値付けだと思う
この辺りにマンション建つこと、数十年はないくらい希少だよ

[260: マンション検討中さん]

>>256 販売関係者さん
今在庫って何戸ぐらいなんでしょうか？

[261: eマンションさん]

第1期で買われた方はつらいですね。

[262: 職人さん]

>>260 マンション検討中さん
3部屋です。

[263: ご近所さん]

>>256 販売関係者さん
現在、このあたりはテレワーク中心になっていて、会社員はかなり減ってます。昼に前を通ったら、なんて、嘘言わない！　同業他社さん。

[264: マンション検討中さん]

>>262 職人さん
ホームページ見ると売れ残り5戸＋まだ販売すらしていない部屋複数なんですけど、、、

[265: 口コミ知りたいさん]

>>264 マンション検討中さん
どこのページを見て仰ってますか？公式には3部屋しか載ってないようですが。。？

[266: マンション検討中さん]

物件概要に先着5件ってありますけど？そもそも高い部屋は要望入らなくて売り出しすら出来てないからこの物件は完全な不人気、売れ残りだらけですよ？

[267: マンション検討中さん]

沖式では資産価値、値上がり率ともに高いんですが、、

[268: マンション検討中さん]

>>267 マンション検討中さん　
すまいサーフィンは、e-mansionみたいに、他社さんのコメントとか、愉快犯とかが荒らしたら、すぐ削除されるので、情報の精度が高い気が。

[269: 購入経験者さん]

>>268 マンション検討中さん
マンコミは間違いだらけ。他社からの誹謗中傷ばかりなので、情報サイトとしてほとんど価値ないね。訴訟も起きていると聞きます。

[270: 匿名さん]

立地は最高ですが、借地権付きの物件なんですね。

それでいてこの価格帯。

普通のサラリーマンでは、なかなか購入できない価格です。

資産価値を…と思っても、借地権物件では意味がないかなと思います。

[271: ちさ]

>>270 匿名さん
このあたりは7、8年前に比べると相場が格段に跳ね上がり、普通の会社員では購入しにくい価格になってしまいました。同グレードの分譲マンションのパークコート浜離宮で、同クラスの部屋を見比べてみれば、こっちは借地権なりのディスカウントされた価格になってるという印象ですかね…

[272: 検討板ユーザーさん]

>>267 マンション検討中さん
これですね。
https://www.sumai-surfin.com/search/ranking/new/wealth/

全物件中1位かはともかく、悪い物件ではないということでしょう。場所の希少性と周りが再開発だらけですからね。

[273: マンション検討中さん]

同点一位がブランズ愛宕で笑ったわ。
これも借地権不人気マンションだよ。
所有権だと思って評価してるのかな？
このサイト全くあてにならないですね。

そもそも人気があれば新春値引きキャンペーンなんかしませんよ。

[274: 匿名さん]

借地権だから返すと言わない限り半永久じゃないのかな
建て替えの承諾料は、一般的に更地価格の数パーセントらしい

[275: デベにお勤めさん]

>>273 マンション検討中さん
このマンコミュの方が1000倍あてにならないでしょう（笑）。サーフィンの方は誹謗中傷があれば、チェックが入って削除されてます。273のような荒らしはありません。269にありましたが、マンコミュは削除に関する訴訟や要請が頻発して当然な気はします。

[276: デベにお勤めさん]

>>275 デベにお勤めさん
確かに（笑）。一般公開されてないキャンペーンの情報をつかんでる時点で同業社だわ。

[277: デベにお勤めさん]

>>275 デベにお勤めさん
そうそう。でも、もしかしたらキャンペーンの書き込み自体が「作り」かもね。

[278: 匿名さん]

先日話を聞きに行ってきましたが、もう殆ど成約済でしたよ。
東京タワーマンションビューの部屋は1部屋しか残ってませんでした。
Fタイプは北向きですが、ちょうど9階から少しずつ空が開けてくる感じですね。

[279: 購入経験者さん]

>>274 匿名さん
借地権にも種類があることを知らないか、知ってるけど荒らしが目的の競合他社か（あるいは買えない人か）どちらか。「借主の権利」の観点からしたら、定借と普通借地なんて全く違います。普通借地はトータルで考えて悪くない選択肢と思いますよ。老舗のメガバンクも住宅ローンの融資します。と真実を書くと、また定借という前提で、いろいろ悪意の書きこみありますかね（笑）

[280: 口コミ知りたいさん]

永遠に自分のものにならないけどな！
一生借地料を払い続けていかなければいけない。年々上がる管理費修繕費と共にジワジワと生活を圧迫していくことでしょう。