ザ・パークハウス 鹿児島中央タワーってどうですか？

[匿名さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-kagoshima/

所 在 地：鹿児島県鹿児島市中央町19 番40（地番）
交 通：JR 九州新幹線・鹿児島本線・指宿枕崎線「鹿児島中央」駅徒歩1 分
用途地 域：商業地域
施 行 区 域：約0.7ha
計画敷地面積：約4,400 ㎡
延床面 積：約47,000 ㎡
構造・規 模：鉄骨造 一部鉄筋コンクリート造・地上24 階地下1 階建
建 蔽 率：約90％
容 積 率：約850％
用 途：商業・サービス系施設、ホール、住宅、駐車場
参加組合 員：南国殖産株式会社、三菱地所レジデンス株式会社、株式会社大京、株式会社穴吹工務店
設 計：三菱地所設計・東条設計・竹中工務店設計共同企業体
施 工：株式会社竹中工務店

＜住宅部分＞
総 戸 数：210 戸
間 取 り：1R～4LDK
専有面 積：40.28 ㎡～222.94 ㎡
販売戸 数：未定
販売価 格：未定

【公式URLを追記しました。2020.2.3　管理担当】

[101: 通りがかりさん]

リビングだけ広くて、メインベッドルームが6帖無いとかw
日本人は馬鹿すぎ。そんな間取りしか設計しないデベロッパーもクソ。
田の字でつまらない間取りばかり作る。
何が設計士だよ。
ルームプランに魅力無い物件増えすぎ。

せっかくの分譲マンションなのに、アルコープがないとか特徴が無さ過ぎる。
安易な設計ではなくきちんと設計してほしい。
期待する方がダメなのかなw

いま住んでる所は新築分譲時に作る段階で壁ぶち抜きでメインベッドルーム12帖にしてもらいました。
リビングにカウンターテーブルなど造作してもらい、そこで子供は勉強してます。

小さな部屋だけが多くて、リビングだけ無理して広くして。実際は廊下までスペース入れてる物件多いから、そのリビングも狭いとか増えてる。

無難な間取りが主なのは理解してるけど、全てがそうだと魅力なさすぎて残念です。

80平米無くても素敵な間取りは以前は有ったんだけどね。

[102: マンション購入検討中]

以前東京の中央線沿のタワーマンションに住んでいました。
独身時代に購入したので、仮に結婚・子供が1人の3人で10年は住めることを考え、かつ賃貸か売却できる物件という事を考え購入しました。
96さんが言われるように、60m22LDKで6800万円でした。
結果的には家族3人で6年住んで7000万円強で売却できました。

ただ、これは東京という土地だからこそ可能な状況で、鹿児島でいくら駅前といっても投資や利益目的のマンション購入はメリットはあまりなさそうですね。


ちなみに昨日モデルルームを見に行きました。
価格帯は2000万円～33000万円と幅があります。
個人的に気になる点を以下にあげます。

・24階建てマンションで外廊下。
駅前であり、部屋へ移動する際には騒音が気になるかもしれない。
あと、高層階で外廊下って安全性は大丈夫？？
・この規模のマンションでコンシェルジュは管理費の問題で今のところ不在の予定。
管理費は1m2あたり300円くらいとの事なので、150m2くらいになると管理費が4万5千円とかなり高め。一番小さい部屋でも1万2千円程度。
もし今後コンシェルジュをつける予定になると管理費だけでさらにプラス1・2万円くらい上乗せ？？
・駐車場が60台のみ。
億ション部屋は優先権はあるが、平置きはないので、車種によっては機械式は使えない。
その際にはアミュの駐車場か近隣の駐車場を利用。
ただ、アミュの駐車場は決まった場所は確保できないらしく、毎日駐車位置が変わる可能性あり。
・100m2超えの部屋は10部屋位で、現状おそらく全ての部屋が抽選の可能性あり。
・20階以上にも3000万円代の部屋はあるが、同階は億ション部屋ばかりなので、何となく住みずらい？

業者の方が各階にゴミ捨てステーションがある事を強調されていましたが、タワーマンションでは一般的であり、逆に例えば24階に住んで、毎日7階までゴミ捨てにいかないといけないマンションは大変過ぎて購入欲はそがれるのではないかと感じます。

モデルルームは80m2タイプしかないので、同程度の部屋を希望されている方はイメージが付きやすいかもしれませんが、それ以上の部屋を検討されている方は図面だけで検討しないといけません。
価格を考えると、それだけで決めるにはリスキーな気もします。

ただ、そうはいっても場所は非常に便利であり、あと天井も最上階は270cm、それ以外も250cmと一般のマンションより高めなので、それはメリットだと思います。
あとは鹿児島では少ないディズポーザ付きです。

個人的には対費用効果を考えると購入はないと思いましたが、あとは各々の考え方、生活スタイルによると思いますので、ご参考になれば幸いです。

[103: マンション検討中さん]

100m2以上の部屋は２０部屋くらいですよ。
外廊下の安全性もだけど、何より冬は風がとんでもなく強くて寒くて大変かもね。

管理、修繕、駐車場も入れるとそれだけで家賃相当になりそうですね。
賃貸回しを考えてる方はその辺もよく考えた方がいいかもね。

[104: 匿名さん]

最高価格が3億3000万は凄すぎる・・・
大阪の梅田や北浜、淀屋橋のタワーマンションの最高価格と変わらないのでは？

[105: マンション検討中さん]

鹿児島のマンションにそこまでの資産価値があるとは到底思えないけどね。
駐車場６０台しかないも含めてちゃんとマーケティングしてるのかね？とは思う。

[106: 匿名さん]

管理費も高めですよね。固定資産税とかも考えるとすごいことになりそうですね。

[107: マンション検討中さん]

3億3千万ってもしかして九州内で最高価格？
今福岡の大濠公園の側で180平米前後が3億2千万とかで
ずっと売れ残ってるから鹿児島で3億が売れるとは思えんが
地元愛強い金持ちが買うんだろうね

[108: マンション検討中さん]

ハイクラスの部屋はプレミアで上乗せしすぎかな。
3.3億の部屋は2億くらいが妥当なとこじゃないのかなー。

[109: eマンションさん]

>>107 マンション検討中さん

大濠公園側のマンション
専有面積＝181.44㎡＝56坪＝3.2億＝坪単価＝約571.4万

鹿児島再開発マンション
専有面積＝222.94㎡＝68.8坪＝3.3億＝坪単価＝約479.6万

坪単価で計算すると福岡より断然お安くなってますが、それでも高過ぎるので仰る通り地元愛溢れるお金持ちの方が購入されるのでしょうね。

81㎡のお部屋を坪単価479.6万で計算すると約1.2億に、、、明らかにプレミア価格が過ぎると思いますが、それでも買う人はいるという想定でしょうし、抽選するくらいですから実際売れるのでしょうね。

[110: マンション検討中さん]

庶民なので買えない物件ですが早くHPにならないかなあ

[111: マンション検討中さん]

5月にあった初めての説明会で外廊下とお聞きした時は？と思いました。
ただ今回のモデルルーム内覧に伺って担当していただいた方から詳しく説明して頂き納得しました。

内廊下で設計出来ない事は無いけど色々プランニングの結果、外廊下で設計する事に。
やはり、鹿児島特有の桜島の火山灰の影響考慮してとの事。
分譲時は内廊下の方がもちろん火山灰は中には影響はないでが、カーペット敷きだとどうしても靴や服など時間経過事の
メンテナンスが3倍程度必要。其れを管理修繕費で上乗せしてまで、メリットがない。
外廊下で設計して、火山灰の後綺麗に掃除してメンテする方が良いとなったとの事。
ここ数年は爆発回数は少ないですが、年に900回以上の年もあるので。
あと、下に商業施設がある関係で火災の影響考慮しての一面も有るとの事。

もちろん雨、風対策は考慮して設計して有ると図面でも説明は受けました。

[112: マンション検討中さん]

ホームページもまだでお得意様やその紹介のみでのモデルルーム案内だとなかなか敷居が高いですね
水面下でいろいろ動いてそうで鹿児島県民的にはないがしろにされてる感があります

[113: マンション検討中さん]

>>112 マンション検討中さん

たしかに、お得意様以外は蚊帳の外ですね。
でも、説明会に参加された方がここで情報をくれるので、非常に参考になります。

ここのカキコミのように、お得意様たちの反応が思ったより良くなくて、価格を決めかねてるんじゃないですか？

一般公開もそろそろだと思うので、もうしばらく待ちましょうよ。

[114: 買い替え検討中さん]

維持費が高いな、鹿児島のサラリーマンには無理じゃないかな
価格は100万単位の誤差はあるけど決定してる
一般公開は来月末か来年初めだと思う

[115: マンション比較中さん]

鹿児島の平均年収400万だから買える人は一握りだよ
値段気にせず買える人うらやましいなあ～
買えないけど中を一度拝見してみたいけど買えないからサイトのモデルルームを見て羨ましがろう

[116: 通りがかりさん]

3億の物件に対して固定資産税って年間いくらなんでしょうか？管理費、修繕積立費、駐車場代等を考えたら、庶民には手がでないでしょう。

[117: eマンションさん]

>>116 通りがかりさん

固定資産税、管理費云々は抜きに3億の物件を庶民が買えるわけないよね。

[118: マンション検討中さん]

3億だと固定資産税は概ね年300万

法人契約でしようが

[119: マンション検討中さん]

>>115 マンション比較中さん
年収2000万台の自分でも流石に駐車場割当ない（あっても一台）相場より1500万前後高い、罰ゲームみたいな物件買う気にならんよ
タワマンは利便性と景色が売りもんなわけだけど、鹿児島の場合は駅そばが立地条件いいと言わない。
景色も唐湊とかちょっと高台に立てれば手に入れられる。
そもそも25階建で外階段ってないわ。公社ビルやアーバンポートビルの13階あたりでゾッとするのに。

[120: マンション検討中さん]

再開発現場がニュースでよく出てきますね。
販売開始に向けた話題作りでしょうか。