ウエリス吹田千里丘ってどうですか？

[評判気になるさん]

ウエリス吹田千里丘についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://wellith.jp/senrioka/

所在地：大阪府吹田市長野東2042-1（地番）
交通：JR京都線「千里丘」駅徒歩9分
間取：2LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：70.68平米～102.24平米
売主：エヌ・ティ・ティ都市開発株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：未定

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

【施工会社を追記しました。2021.2.2　管理担当】

[41: 匿名さん]

修繕積立金から建替も検討されて足りない分は徴収、大規模修繕をしてたら50年で建替にはならない
建替や修繕について問題になるのはタワマンじゃない？
足場が組めないから費用が莫大で追加徴収となる

50年後に解体なら例えば40年過ぎて外壁ボロボロでも工事しなくなりそう
住み替えも進まないから最後は脱出できなかった老人ばかりが住むマンションになる
そういうデメリット含んでるから安いし避ける人が多いんんだろう

千里中央は定借でもすぐに売れた
安いし人気エリアだから定借でも売却可だからか？
ここは千里丘に思い入れあって資産がふんだんにある人向けっぽい
若い世帯に向かないのは納得

[42: マンション検討中さん]

リフォームもできる賃貸って感覚ですかね
千里丘に自由にできる家が欲しい、でも実家もある人にはちょうどいいのかな

[43: 匿名さん]

定借最近増えてるみたいですね。
安くて広い家に住めるのならそれだけでもメリットありそうな気がします。
千里丘の駅も再開発？されるみたいなので将来的にも期待できる地域なんでしょうか？

[44: 匿名さん]

>>43 匿名さん

リスクの割には安くないかなと

[45: 匿名さん]

>>44 匿名さん
いくらくらいなら安いんですかね？この辺の土地の相場ってどれくらいなのでしょう？

[46: マンション検討中さん]

定借ってそんなに問題なんですか？
問題があるのに定借のマンションがどんどん増えてきているのはどうしてなんでしょうね。

[47: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

ミスリード。言うほど多くない。

[48: 匿名さん]

>>46 マンション検討中さん

どんどん増えてきているんですか？
具体的にどこでしょうか？
人気エリアにはたまにありますが、千里丘で定借って凄いなと正直思います…
お金に余裕のある人か、お金に余裕はないけど老い先短い人がターゲットでしょうか

[49: マンション検討中さん]

>>48 匿名さん
千里丘で定借がすごいとはどういう意味ですか？

[50: 口コミ知りたいさん]

ここはどうして定期借地権70年とか長い年数にしなかったんでしょう？最近は50年以上の定期借地権のマンションも増えているのに。

[51: 通りがかりさん]

>>49 マンション検討中さん

定借って売れませんからね…
人気エリアなら定借でも安い事もあって売れますけど、元々地価の安い千里丘で定借って正直言って人気物件にはならなそうだなと
しかも50年となると若い世帯は避けるだろうから購買層も限られますよね

[52: マンション検討中さん]

>>51 通りがかりさん
やはりみなさんマンションは売る前提で購入されるのでしょうか？住み替えされる人が多いのかな？

[53: 匿名さん]

定借の割には値段が高い

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

最近の所有権物件と比べて1000万以上安いのでは？
価格的には定借のメリットはあるのかなと。
買った後のデメリットはさておき。

[55: 匿名]

借地同士の比較

シエリアタワー千里中央(2019年2月竣工)
千里中央 徒歩1分
8階102m2 6,640万円(北東角)

本物件(2020年11月竣工)
千里丘 徒歩9分
8階 102m2 5,800万円台(南西角)

当時より全体的に値上がっているのはあるにしても、駅力、駅距離からして千中1分が6,640万円ならここは5,300万くらいが妥当では…。

[56: 匿名さん]

>>55 匿名さん

比較ありがとうございます。
類似所有権物件との比較もよろしくお願いします。

[57: 匿名さん]

>>55 匿名さん
千里中央と比べると岸部や千里丘・摂津市付近は所有権マンションでも安いと思いますが…千里中央辺りが高騰しているイメージ。千里丘で似たような物件は他にあるんでしょうか？

[58: 匿名]

＜土地所有物件＞
ローレススクエア健都ザレジデンス
岸辺 徒歩5-7分
9階 86.09m2 5,557.6万円(南東角)
坪213万円

単純に平米広げたとして102m2で6,585万円
広い方が単価上がるので坪225万円なら6,942万円

ただし、駅からの距離が上記物件の方が近いので、徒歩9分だと6,700万円(坪217万円)といったところでしょうか。仮定を重ねているのであくまで参考値ですが。
土地込み6,700万円、土地なし5,800万円。

定借は駅近で地価が高いところの方が手放しやすくオススメです。

[59: 評判気になるさん]

定期借地権のマンションは何年くらい住めるものなんでしょう？解体するまでで50年なのですか？

[60: 通りがかりさん]

50年で解体するから退去だよね
普通は40年でエレベーター交換とかあるけど、高額だしあと10年で退去になるならやらなくなりそう…
最後の10年くらいボロボロのマンションな可能性もあり
そうなるといつでも引っ越せる賃貸でもいいような
50年で売却もできないと考えると千里丘にしてはかなり割高に感じる
中をリフォームする以外のメリットはあるのか単純に疑問
退職後の夫婦なら長くて残り30年くらいでちょうど良くて新築マンションに住めるしで人気出るのかな

[61: マンション検討中さん]

>>55 匿名さん
これ見ると、ここは相場の割にかなり高いですね
あと500万下げてもまだ高いと思います
シエリアタワー千里中央がお値打ち過ぎたのかもしれませんね
定期借地権物件なのに即完売だったようです

[62: 匿名さん]

高いという意見あるけど、昨今のマンション価格急騰からすると、70平米で税込3200万はかなり安いよね。

[63: マンション検討中さん]

>>62 匿名さん

定借にしては高いということでしょ

[64: 評判気になるさん]

高槻の定借は70年なんだよな。そこと比べると50年というところで購入するかどうか迷う。

[65: 匿名さん]

>>63 マンション検討中さん

そうなの？比較対象がないと分かんない。タワマンと比べても仕方がないし。

[66: マンション検討中さん]

親切な方が>>55に挙げてますよ
タワマンより板マンの方が安いですし、千里丘という土地柄と駅徒歩を考えるとかなり割高に思えます
最後の10年くらいは脱出できなかった住人だけが残り、修繕もろくにしていないマンションに住む事になりそう
50年後…今50代以上の方なら最期まで快適に暮らせそうなので高齢の方が多そう

[67: 匿名さん]

>>66 マンション検討中さん

いや、だから千里中央タワマンとの比較じゃよく分からん。

[68: 通りがかりさん]

駅近でもないのに機械式駐車場多すぎない？
維持費がかかることで今問題になってるのに。。
高齢の方が多いようだと駐車場契約者も減るから駐車場収入入らなくなって大変だよ。
10年～15年で100台分以上のパレット交換しないといけないのに。

[69: 匿名さん]

>>67 匿名さん

千里丘レベルで定借マンションってあるのかな
高槻市駅徒歩４分にも定借マンションできるみたいだけど
それぐらい駅力高い場所にはある

[70: 匿名さん]

>>68 通りがかりさん

駅近じゃないから駐車場が必要なのでは？

[71: 匿名]

借地マンション一覧です。
どこも駅近であったり駅力が高く地価が高そうな物件です。千里丘駅 徒歩9分と比較できる借地物件はないのではないでしょうか。

プラウド天王寺清水谷 (2019年11月入居予定)
地下鉄谷町線 谷町六丁目駅 徒歩5分
地下鉄長堀鶴見緑地線 玉造駅 徒歩8分
借地期間 70年

レジデンス大日ステーションプレミア (2020年12月入居予定)
地下鉄谷町線 大日駅 徒歩1分
モノレール 大日駅 徒歩2分
借地期間 80年

シエリア高槻松原町(2020年8月入居予定)
阪急京都線 高槻市駅 徒歩4分
JR 高槻駅 徒歩13分
借地期間 71年

シエリアタワーなんば(2020年12月入居予定)
地下鉄堺筋・千日前線 日本橋駅 徒歩8分
地下鉄御堂筋線 なんば駅 徒歩 12分
借地期間 70年

パークハウス神戸三宮 (2021年2月入居予定)
JR 三ノ宮駅 徒歩6分
阪急神戸線 神戸三宮駅 徒歩6分
神戸市営地下鉄 三宮・花時計前駅 徒歩4分
ポートアイランド線 貿易センター駅 徒歩4分
借地期間 70年

ジオ六甲道 (2020年9月入居予定)
JR 六甲道駅 徒歩3分
阪神 新在家駅 徒歩6分
阪急神戸線 六甲駅 徒歩12分
借地期間 71年

[72: 通りがかりさん]

>>70 匿名さん

駅近ではなく土地があるんだからもう少し平面式駐車場に増やすよね。
将来的に維持費がかさんで大変なんだから、あれこれ施設作るより機械式でなく平面式にする方が住民のためにずっといいのに。。
高齢者は運転免許返却した方がいいなんて言われている世の中なのに何故こんなに機械式ばかりにしたのか。。。

[73: 通りがかりさん]

>>69 匿名さん
10年後駅周辺が再開発される予定らしい。
それを見越してのことかも？
いずれにせよ他の定借がどこも70年以上なのに50年で購入する価値があるかどうかだな。

[74: マンション比較中さん]

>>71
>借地マンション一覧です。
>どこも駅近であったり駅力が高く地価が高そうな物件です。千里丘駅 徒歩9分と比較できる借地物件はないのではないでしょうか。

全く同感です。
定期借地のマンションは、嫌われることが多いですが、本当に貴重な立地でならまだ買う意味もあると思います。
ただ、ここは冷静に見てわざわざ借地のマンションを買う立地じゃないですよね。
普通の戸建てが多い場所ですし。
場所を考えればとくに借地分のデメリットを上回るほど安くはないですし、この値段で期間50年の定期借地だと、明らかに割が合わないと思います。

借地というだけで将来の売却が非常に不利なのは目に見えてますが、この普通の駅10分の戸建て立地で、しかも期間50年の定期借地だと、将来ほとんど売れないのを覚悟して購入しないと厳しでしょうね。

もちろん売却のためにマンションを買うわけではありませんが、いつでも換金しやすい資産性が保ちやすいことがマンション購入の一つのメリットでもありますから、将来のことを考えるとやはりこの点は大事なことだと考えています。
せめて70年なら、少しはリスク回避になったのでしょうが、この場所で50年の定期借地は厳しいですね。

[75: マンション比較中さん]

>>66
>>55
すでに同じような考えと分析をされている方がおられたのですね。
お二人にも同感です。

[76: 匿名さん]

定期借地は土地権利付より３割以上安くて普通
しかも、７０年の期間でね
ここは５０年で売り抜けは困難、立地も駅から遠くて地価も高くない普通の住宅街
買いたいから安くなっていると言い聞かせたい気持ちもあるけど
立地と期間を考えれば５０年の借地物件としては相当割高でしょ

[77: 匿名さん]

55、58、71です。デベも立地的に定借が不向きなことくらいわかるはずなのに、なぜ定借にしたか気になったので探求心からちょっと調べてみました。

NTTはつなぐTOWNプロジェクトというサ高住とセットのマンション分譲を過去5件やっているのですが、5件中3件が定借、どれもNTT社宅跡地などNTT保有地でしかもここ以上に駅アクセスが悪いです。（ここも社宅跡地ですね）

土地を定期借地にすると、更地にしておくよりNTTが払う固定資産税が大幅に安くなります。土地運用で儲けたいか、維持費を押さえたまま余剰地をキープしておきたいのか、そんな感じでしょうか。

お手頃にするための駅近定借とは目的が違うので、販管費の高いNTTが数字を積み上げたらこの価格になった、ということかなと思います。

それでもどれも苦戦、というほどでもないみたいですけどね・・

■ウエリス武蔵野関町（2017年4月竣工）※定借
NTT社宅跡地
JR中央線「吉祥寺」駅までバス15分、西武新宿線 「武蔵関」駅徒歩12分
竣工後6ヶ月で完売

■ウエリス武蔵野富士見町（2017年9月竣工）※定借
NTT社宅跡地
西武国分寺線・西武拝島線「小川」駅徒歩14分
竣工後1年2ヶ月で完売

■ウエリス仙川調布の森（2018年12月竣工）※定借
NTT保有敷地（NTT中央研究所隣接）
小田急小田原線 「成城学園前」駅までバス5分
竣工後6ヶ月で完売

[78: 匿名さん]

確かに苦戦というほどでもないですね。NTTが強気になるのも分かります。

[79: 通りがかりさん]

>>77 匿名さん
このNTTの物件も50年だったんでしょうか？
駅から遠いのに完売してるということは価格に魅力があった？いくらくらいで販売されてたのかがきになりますね。

[80: マンション検討中さん]

>>79 通りがかりさん

それらのNTT物件の過去スレを見てきましたが、70年のようです。
ただ、どの物件もここと同じように定借批判コメント満載でした。

[81: 77]

>>80 マンション検討中さん
代わりに答えていただきありがとうございます。期間も確認して記載すべきでした、申し訳ありません。

定借50年の事例を調べようとしたのですが、xxxx年まで、という書き方なので期間の長さでヒットさせるのが難しく断念中です。

NTTに限らず、定借物件は同様の批判が多いですね。定期借地権の法律は27年前に生まれたので、実際のところ50年後に何が起こるか誰も読み切れていないという側面があるのと、たとえ施行から50年経って状況が掴めてきたとしても、そこからまた50年後は時代も変わっているので借地終了時の状況が読みきれない、という不安もつきまといます。所有権は50年後の心配をする必要がそれほどないので、比較として借地物件が叩かれやすいのだろうと思います。

違う角度の考察としましては、売却するつもりの方に向けてですが、近年のマンション価格高騰に伴って定借物件が出てきているので、マンション価格が全体的に下落した場合、土地所有物件でも手が届くようになってくる中で定借に目を向けてもらえるか？というところが懸念点です。

所有権マンションだと、10年後でも15年後でも、市場の様子を見ながら賃貸にするなり売却するなり検討可能ですが、定借の場合(特にここは期間が短いですし)10年以内に売却となると、そのときに高く売れるか投げ売りになるか、ギャンブルになるのでは、と考えました。

[82: マンション検討中さん]

購入検討されている方の年齢層が気になります。
20代ファミリーで検討されている方いますか？

[83: 匿名さん]

定期借地権の固定資産税はどれくらいかかるのでしょうか？結局地代を払うなら所有権マンションと変わらないのでは？

[84: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん

遡って読まれるといいかと思いますが説明会にも20代は居なかったかと
最終的に老人と空室だらけのマンションになるでしょう

[85: 匿名さん]

>>82 マンション検討中さん
20代かはわかりませんが赤ちゃん連れの家族はいましたよ。

[86: 通りすがりさん]

>>84 匿名さん
マンションの最終なんて別に定借に限ったことではないのでは？

[87: マンション検討中さん]

定期借地権の期間がマンションとサ高住で違うのは、30年後また何か別の建物にする意図があるんでしょうかね？

[88: マンション検討中さん]

ギャラリーには我が家以外にも
小さなお子さんをお連れのご家族が
いらっしゃいました。確かに
解体積立金と地代は予想より
高く感じましたが債務とは違うし
解体費用は所有権でもいつかは必要。
84さんは興味のない定借マンション
スレにきて根拠のないコメントされ
てますね。様々お疲れ様です。

[89: 匿名さん]

嫌み言うのは止めましょうよ
マンションの質が落ちます

定借以上に機械式駐車場が気になります
メンテナンス費用が莫大な上、全戸数分あるので使わない機械式駐車場も多そうに思います
駐車場利用者が減って駐車場収入が入らなくても、機械式駐車場を修繕し続けないといけないのでしょうか
吹田市の法律が変わるといいんですけどね…
豊中市は100%の設置率じゃなくてもいいそうですし、吹田市も変わって欲しいものです

[90: マンション検討中さん]

>>86 通りすがりさん

ん？普通は長く快適に住むために修繕積立金を払うわけだよね。
50年後取り壊すマンションにどこまで修繕費を払えるか…年配の人が多いほど修繕費を出し渋るから一般的なマンションよりは手入れの行き届いた状態にはならないよ。
そういったリスクも含めた上での価格設定かと。

ただここは50年と短いし、駅力も低い千里丘の割に高い。資産価値もほぼない。
この土地によほど思い入れがあってこの時期にどうしても今買わないといけない人向けかな。
隣の施設に魅力を感じる高齢者にも良さそうだね。