パークシティ武蔵小山 ザ タワーに行ってみた − モデルルーム見学記

[納]

駅近物件を検索していて、今更ながら「パークシティ武蔵小山ザ タワー」を知ったので、せっかくなので見学に行ってきました。
もう販売が始まって時間が経っているので、かなりの住戸が契約済みとなっていたのですが、それでも販売している部屋はあり、もちろんちゃんとモデルルームも見学することができました。
この見学記を投稿しているマンションコミュニティでもコメントの数も2万近くあり、面白そうだったので興味を持ったということもあります。
　大崎から歩いてレジデンシャルサロンに伺いましたが、ここがカフェのような外観で、雰囲気に圧倒されて少し入るのに躊躇するくらいでした。

映像とその後の営業さんの説明から、このマンションの概要や周辺情報を得ることができました。

こちらは武蔵小山の駅前の再開発プロジェクトで建てられるタワーマンションの一つで、この「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」(三井不動産レジデンシャル・旭化成不動産レジデンス)が一番最初に建設され、その後その横に住友不動産のタワーマンション、さらにパルム商店街側に三菱地所レジデンスと新日鉄興和不動産のタワーマンションが建つ予定です。
品川区が指定した再開発エリアにタワーマンションがこの先建設されていくわけですが、基本的にこの周辺は高い建物はなく、その中でまず最初に建つ「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は地上41階、地下2階建てのものになり、現地に行くともうほぼ完成しているように見え、駅前の雰囲気は現時点で大きく変わっていると感じました。

さて、サロンでは「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」について説明を聞きましたが、3つの「感じのいい」を集めた「感じのいいタワーマンション」というコンセプトを持っているそうで、「感じいい街」「感じのいい広場」「感じのいい建物」というコンセプトでパンフレットもまとめられていました。

興味を持った理由としても書きましたが、この「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」は駅から1分の距離になり、住宅と商業施設が一体になった再開発プロジェクトとなっています。
商業施設の方には店舗が40以上入り、元々この場所にあった店舗なども入る一方で、新しい店もたくさん入る予定だそうです。
現時点で駅ビルにも便利な店舗が入っており、もちろん武蔵小山といえば有名なパルム商店街(全長約800m・約250店舗が入る品川区でも人気のある商店街)がありますからショッピング環境は抜群に良い場所になることが分かります。

※店舗棟の前には駅前広場が、上には元々の地権者用の居住エリア(タワーとは別になるマンション)も建設されます。

また、武蔵小山の駅から1分という環境に対して、駅前で商業施設が一緒に建つと環境が心配になりましたが、駅の喧騒に関しては、目黒線は地下鉄化されているので、電車の騒音などは問題ないと思われます。
さらに、駅の反対側に林試の森公園も近く、緑に関する環境も良く、また場所柄治安も良いエリアとなるので、環境問題で躓くことはなさそうです。
現地の真後ろにはお寺があるため、部屋によってはお墓が見える可能性があり、その点を気にする人はいるかもしれませんが、上記したすべてを「感じのいい街」として表現していました。

「感じのいい広場」は、この「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」が駅前の立地で、店舗棟と高層住居棟からなる設計になり、店舗棟の前には「広場」を作ることから、人が集まる場所としてのイメージで考えられているようです。
武蔵小山の駅からエスカレーターで昇った先に広がる広場で、地域のイベントなども行われるようです。
また、駅の周辺は再開発によって電柱が地中化されるなど、整備されており、現時点でもとても綺麗で、駅ビルも便利に使うことが可能ですし、駅前にはロータリーがあり、そこにバスやタクシーが乗り入れています。
元々車の往来が激しいような道路には面していないので、駅自体が少し静かな印象で、環境は静かで人の往来数はある駅なので、さらに広めの広場ができることで、さまざまなイベントに使われる場所になるのではないでしょうか。

「感じのいいタワー」になるためのデザインとして、武蔵小山のイメージに合わせたアースカラーの色彩デザインを採用し、またインナーフレーム構成で建物をスリムで軽やかに見せ、一方で最上部にカーテンウォールサッシュにして、ランドマークとなるような象徴的なデザインにしたそうです。落ち着いた色味は、現地に行った時にもなじんでいるように感じました。
内廊下式で4方向に部屋が配置される設計になり、セキュリティは管理人もいる上でダブルオートロックが採用されます。
各階にゴミ置き場が設置され、24時間、外に行かずにゴミ出しができるそうで、また同じく各階に防災備蓄倉庫も設置されるそうです。

「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」の構造などの説明をしておきます。
高層棟の基礎構造は、武蔵野礫層というとても強い支持地盤に、杭を打たない「直接基礎」が採用され、建物を支えるのですが、その基礎との間に免振装置が入るそうです。
これを鹿島建設が施工しているのですが、鹿島建設といえば、免振・制振構造が偽装されていたという問題がニュースになっていたことを思い出してしまいました。免震構造のビルのゴムが問題になっていたニュースも過去にはありましたが、こちらの建設に関しては問題ないそうです。
他にも、東日本大震災以降のタワーマンションは、停電になっても自家発電などでエレベーターが動くようになっているそうです。
震災関連については、気にする人もかなり多いようで、以前のタワーマンションとは違う、ということを熱心に話してくださいました。

タワーマンションのイメージの一つに、共用施設が充実しているだろう、という考えがあったのですが、こちらの「パークシティ武蔵小山 ザ タワー」にも、マンション内に、広いエントランスホール、ガーデンラウンジ、ゲストスイート(2室)、フィットネスルーム、パーティールーム、キッズルーム、スカイテラス、コーチエントランス、が用意されます。
また、住居棟から店舗棟を通って、パルム商店街まで直結する設計になっているので、雨に濡れずに商店街から自宅まで帰ってくることができるなど、居住者が使いやすい設計になっていると思います。

模型の写真をまとめて載せておきます。

モデルルームはふたつありました。
2LDK+WIC+SIC+S+TR(76.19㎡)の76Aの部屋と、1LDK+WIC+TR(113.06㎡)の113Aの部屋だったのですが、両方とも間取りを変えたモデルルームになっていました。
ふたつのモデルルームは、多くの写真がHP上で公開されており、特に113Aのモデルルームの写真は、HP上に全て載っているので、76Aの部屋のHP上に載っていないと思われる写真を載せていこうと思います。
76Aの部屋は、360度パノラマ写真を使ってモデルルームを疑似体験できるという物が公開されています。

バルコニーです。
上層階と下層階、また各方角で雰囲気はかなり変わると思いますが、しかし広いバルコニーはワイドスパンが全てに採用されている為、どの部屋でもこの解放感を味わうことが出来そうです。
また、全ての居室に窓がついている、という設計になっている為、部屋が明るいことが魅力になるでしょう。
最終的に北東と南西側にはそれぞれ、住友と三菱のタワーマンションが建つことになりますが、先にこちらが建っていることから、どちらも自身の居住棟が一定の距離を取る設計になっているとのことでした。
つまり、こちらから「近い」と感じるということは、相手もそう思うことが想像できるわけで、一番先に建っているからこそ、周囲の方が計算・検討して建ててくれる、ということのようです。
また4階から9階までの下層(3階までは共用施設や店舗など)だったとしても、目の前に広場や駅などがあるだけで、羨望は良いと思われます。

クローゼットとシューズインクローゼットです。
全ての部屋にウォークインクローゼットがあるなど、収納力のある設計になっていました。
これ以外に、トランクルームが玄関横についており、そこにも普段使わない荷物などを入れることができます。
トランクルームは内廊下に面している為、室内と同じように空調管理がされていることが魅力的だと思いました。

洋室です。
76Aのモデルルームのメインの寝室は間取り変更によって7.2帖になっており、こちらはもうひとつの洋室で5.2帖の広さになっていました。

トイレです。

モデルルームの写真以外に、平面図や管理費などの資料も載せて行こうと思います。

まずは平面図です。
下層階(4階から9階)と中層階(10階から40階)、そして最上層階(41階)です。
部屋の間取りタイプの表記は、部屋の広さ+A～Xまでのタイプで表されています。

立面図です。

価格について、知ることができたところだけ載せておきます。

404号室(61B)　61.18㎡　7930万円
417号室(60E)　60.83㎡　7980万円
701号室(60A)　60.5㎡　8210万円
1005号室(83B)　83.74㎡　12330万円
1008号室(82A)　82.84㎡　11815万円
1104号室(77A)　77.35㎡　10105万円
1108号室(82A)　82.84㎡　11820万円
1211号室(61D)　61.18㎡　8280万円
1304号室(77A)　77.35㎡　10115万円
1305号室(83B)　83.74㎡　12355万円
1403号室(65A)　65.80㎡　9010万円
1503号室(65A)　65.80㎡　9015万円
1508号室(82A)　82.84㎡　11840万円
1510号室(63A)　63.49㎡　8355万円
1512号室(76B)　76.33㎡　10705万円
1603号室(65A)　65.80㎡　9020万円
1610号室(63A)　63.49㎡　8360万円
1712号室(76B)　76.33㎡　10705万円
1911号室(61D)　61.18㎡　8315万円
2302号室(61C)　61.18㎡　8508万円
2312号室(76B)　76.33㎡　10768万円
2313号室(67A)　67.30㎡　9378万円
2710号室(63A)　63.49㎡　8498万円
2812号室(76B)　76.33㎡　10928万円
2903号室(60A)　60.5㎡　9178万円
3011号室(61D)　61.18㎡　8458万円
3111号室(61D)　61.18㎡　8468万円
3411号室(61D)　61.18㎡　8498万円
3513号室(67A)　67.30㎡　9648万円
3612号室(76B)　76.33㎡　11168万円
3710号室(63A)　63.49㎡　8598万円
3810号室(63A)　63.49㎡　8608万円

3814号室(107A)　107.28㎡　17700万円
4103号室(108A)　108.96㎡　20590万円
4107号室(90A)　90.09㎡　15990万円
4108号室(95A)　95.10㎡　16890万円
4110号室(98A)　98.18㎡　18790万円


下層階にも最上階にも部屋を残して、着実に販売をしていることがうかがえると思います。
中層階の中でも上の方でも、60㎡台の部屋を作って販売価格が1億を越えない部屋をいくつも用意しています。
それでもどちらにしても8000万前後が基本の金額に設定されています。
しかし都心に近い都内の物件で100㎡を超える部屋なんて、そもそもタワーマンション以外ではもう販売されないのでは、とも考えてしまいました。

管理費、駐輪場・バイク置場、駐車場の資料です。
この規模のマンションでは普通なのかもしれませんが、電気自動車用の充電にも対応しているということに驚きました。

現地の写真をまとめて載せておきます。
駅からあがって、広場の辺りを撮ったもの、その位置(マンションの西側)から撮ったもの、北側から撮ったもの、裏手にまわって東側から撮ったもの、です。

以上が見学記で、最後に感想をまとめようと思いますが、良い感想と悪い感想を分けて書くことにします。

良いと感じた点から。
とにかく駅近で、元々人気のある商店街に隣接するマンションが、今手に入るということ自体が奇跡だと思いました。
この場所自体にもプレミアムがつくと思いますし、今後武蔵小杉などのように再開発でさらに便利になるのだと考えると、3本建つタワーマンションの中でも一番最初に建設・販売されるこの「パークシティ武蔵小山ザ タワー」が注目されるのは必然だと思いました。

・都心からも近くアクセスも良い上に、目黒線は地下鉄なので騒音の心配もなく、住環境としては文句のつけようがない。
・またマンション自体の構造としても、安心の直接基礎+免震構造、その上で全部屋がワイドスパンのバルコニーによって解放感もあり、もちろんタワーマンションの醍醐味でもある羨望がどの部屋からでも手に入る。低層階だったとしても、周辺に高層の建物はなく、開けた視界を得ることができる。
・パルム商店街も近く、現地の裏手にはスーパー(オオゼキ)、もちろん敷地内の店舗棟も便利に使えることを考えると、買い物環境が抜群によい。

上記の点からも資産価値がとにかく高く、購入して損はない物件ではないか、と感じました。

悪い感想として。
個人的には、タワーマンションや大規模マンションは今まで検討に入れてこなかったので、見学する分にはとても面白い物件でしたが、しかし、感想としては「高い」につきます。
都内で駅直結、とても便利で広い、ということを考えればこれくらいが当然なのでしょうが、しかし個人的には金額的については高いと感じてしまいました。
坪単価が450万円前後。ここまでして購入したいかどうか、または購入できるのかどうか、が問題ですね。
三井不動産(売主)と鹿島(施工)というブランド、駅の利便性、将来性などから考えれば妥当なのかもしれませんが、将来資産価値が大幅に上がるのだとしても、元々手が出にくい、という気持ちが本音です。
それでも販売総戸数487戸のうち、自分が見学に行った時点で残り37戸となっていたのですから、気が付くと自分はこれを購入できる人の多さを考えていました。
また、この先に販売される住友の「シティタワー武蔵小山」の坪単価はこちらよりもさらに100万円程高い550万円前後になりそうだと考えると、こちらがお買得に思えてしまうのも不思議です。
レジデンシャルサロンの契約済みを示す、バラの花をつけたマンションの部屋を表したポスターが、花が多すぎてどの部屋が残っているのか一目ではわからない、という状況がとても印象的でした。

以上です。