【真剣検討者のみ】パークコート文京小石川 ザ タワーを語ろう

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米

物件エントリーしている人、事前案内会に予約した人、もう銀行に融資相談に行った人等、
真剣に本気で本物件の購入を検討している人だけのスレです
煽りたい人は、「どうですか？」スレへどうぞ

このスレから契約者・入居者専用スレへと移行します（笑）
真剣に購入を検討しているからこそ、質の高い情報交換が出来ると思います
よろしくお願いします

[1: マンション検討中さん]

真剣に購入を検討しています
「どうですか？」スレがありますが、
煽りが酷くて見るに堪えず、こちらを立てました

15日以降、案内会が始まるので、生の情報が続々と入るはずです
煽りレスで見にくくなるのは、
真剣に購入を考えている人ほど、ストレスですよね

本気の人はどうぞこちらを使ってください
契約者・入居者専用スレまで（笑）、末永くよろしくお願いいたします

[2: 匿名さん]

こういうスレを立てる事自体が皆んなを煽って
楽しんでいるようにみえるな。

[3: マンション検討中さん]

煽り等の変なレスは、無視かスルーでOKです

[4: 匿名さん]

>>1 マンション検討中さん

武蔵小山さん、スレ立て乙

[5: 匿名さん]

>>1
レジデンシャルサロン、近くを通ったので、
見てきました
目の前、黄色いビルですね

外から見ただけだけど、
ただのサロンなのに、雰囲気出てましたよ

[6: マンション検討中さん]

>>5 匿名さん
私も待ちきれず見て来ました。
かなりしっかりした造りですよね。
あれ作るのに何億かかってるのか。
仮に3億とすると、500戸で割ると1戸あたり60万かかるのかと思うと高い、と思ってしまいます。

[7: マンション検討中さん]

そこはコールセンターも兼ねているそうです

[8: マンション検討中さん]

スレッド乱立させるとか、煽りレスとか以前に迷惑行為なんですが、辞めてもらえますか。

[9: マンション検討中さん]

名刺交換でもしようと思って、
図々しくも中に入らせてもらいました(笑)
タワー用の名刺はまだ用意出来てなかったようですが、
色々とお話しを伺う事が出来ましたよ

[10: マンション検討中さん]

3Lや4Lがそれぞれいくつあるか、
まずそれだけでも早く知りたい
初日15日行く人、upお願いいたしますm(_ _)m

[11: 匿名さん]

なんだかんだで、販売まで3ヶ月くらい

案内会が年内で良かったわ
色々と分かるはずだし
危うく悶々とした年末を過ごすとこだった

[12: 検討板ユーザーさん]

三井営業さん情報です

予定価格から最終的にどこまで下がるか、
最近特に予想がつかないとのこと。
高属性と思われる人でも、融資でコケることが少なくないみたいで、
ますます価格付けが難しくなってるというような話をしてました

[13: マンション検討中さん]

まぁ、販売開始後でも人知れずしれっと値下げとかあるし、
小石川でもあるでしょう
西側は個人的にちょっとな～というのはあります
カーテン開けないで平気な人はいいのでしょうが、
お向かいのビルと結構近いような気がします

[14: 評判気になるさん]

このスレ立てた人、感動しました。
数日前、現場でダンプが事故ってたね。

スーパーカー野郎ですが、自分はタワマンが嫌いなので、50以下の間取りを投資用に検討してましたが、今のところ、買わない感じが強くなってきてます。

[15: 検討板ユーザーさん]

案内会での打ち合わせの中で、
営業担当者さんも色々探ってきますからね

しっかりと見込み客であることを示して、
出せる価格を伝えておくのがいいのかと思ってます
私はさらに事前にファイナンスを押さえておこうかなとも思ってます
価格交渉で有利になるのなら、やれることは何でもやっておきます

[16: 検討板ユーザーさん]

サロンの写真撮らせてもらったけど、
アップ方法分からず。。
使えないヤツですみません…

御殿みたいでカッコ良かったですよ

[17: 匿名さん]

とりあえず予算は高めに言っておくと、優遇されるから有利だよ。

[18: 匿名さん]

高属性っつっても、せいぜい丸の内リーマン程度っしょ。
中の下くらいの年収しかないのに背伸びしてパーコとか買おうと思うのが、そもそも間違いっしょ

[19: マンション掲示板さん]

>>12 検討板ユーザーさん

そうなんだよねー。武蔵小山なんか値付けミスって結局バルクのようだし、ここは最初から現実的な値段にしてくるでしょ。

[20: 検討板ユーザーさん]

それもあるのですが、
次の段階にいくと、
買える人、「必ず融資が付く人」が優先順位高いはずです
億単位だとなおさらだと思うんですよね

[21: 名無しさん]

ですね
予定価格は、あくまで小売希望価格だし。

[22: マンション検討中さん]

基本的には、事前案内会までは特に新たな情報は無さそう
銀行に打診しにいった人の話くらいか
属性は様々だから話のネタ程度で良いので、
待ってます(笑)

いや、やっぱり自分も資料用意して行ってみようかな

[23: 坪単価比較中さん]

ふふふ...

ここは良いところですね

[24: 買い替え検討中さん]

今の所、２LDKあたりを１戸購入予定です。

[25: 評判気になるさん]

東京ドームの不動産収益がやばい。

[26: マンション検討中さん]

含み資産株？

[27: マンション検討中さん]

>>6
あそこギリギリ文京区なんですよね
サロン本体がいくらかは想像つかないけど、
人件費や家賃もと考えると、コストかかってますよね、きっと。

[28: 匿名さん]

ここは世帯年収1500万前後の客が対象だから、最多販売価格帯1.2億だと融資が下りない人がたくさん出てきて、最終的には値下げを断行せざるを得なくなるかも。
予定価格より1000万くらいは安くなると思う。

[29: マンション検討中さん]

煽りでなく世帯1500じゃ小梨確定でもないと買えないでしょ。エリア的にもメインターゲットはライセンサーだと思うよ。我が家もそうだけど職場でちょっとした話題になっているくらいで。

[30: マンション検討中さん]

予定価格からの下方調整は当然の流れというか、茶番というか、
予定価格は、買い手も売り手も承知の吹っかけ価格ですからね

あとはどれだけ下がるかです
1割以上は当たり前で、
渋谷PCのように、「相当」下がると予測します
ただ、修積・管理費もあるので。。
頭金を多めに積むのがいいですかね。。。

[31: マンション比較中さん]

世帯1500だと、
8000万まで修・管込みで35年ローン組めると思います
ローン始まるとあまり貯金は出来ないかもしれません
頭金2千万出せば、ローンと合わせて1億、
ファミリータイプ行けると思います

生活予備・子供の教育・老後等の資金も考えないといけませんよね
頭金出した後、どれだけお手元に残しておきたいか、
でまた戦略が変わってきますよね

私もカツカツなので、頭がウニ状態になりながら色々シミュレーションしてます

[32: マンション検討中さん]

12月の住宅ローンの金利更新速報です

12月の金利は、長期固定金利を「引き下げる」銀行が多かったようです
10年もの国債利回り（長期金利）は、12月4日終値では0.070％まで下落しています

金利はまだまだ有利ですね
一方、融資金額、年数が一部厳しくなっている感じはしてます
引き続き注視していきたいと思います

[33: マンション検討中さん]

35歳、頭金6000万、年収1馬力で1600万、2馬力で2300?3000くらいになると思いますが、いくらくらいの部屋が買えますか？
2人とも将来的な収入は安定してる仕事です。
子供は園児2人で、中学から大学までは国立行かせたいけど、無理なら私立に行かせます。
老後もちょっとはリッチな生活したいです。
判定よろしくお願いします。

[34: 匿名さん]

＜確認用＞
インビテーションより
予定価格
1L－ 7000＠536
2L－ 9000＠500
3L－11000＠490
4L－17000＠600

[35: マンション検討中]

確認用
坪単価　490-930
参考：ブリリアタワー目黒
　　　坪単価 430-1010 平均 604

[36: 匿名さん]

それだと1.6億くらいまでなら楽にいけそうですね。
30階くらいまでの80㎡から90㎡くらいの3LDKがターゲットになると思います。
そんないい部屋が買えて羨ましいです。

[37: 匿名さん]

30代士業、他に借り入れありません。
課税所得4千万、実質5千万強ですが、住宅ローンは2億が上限でしょうか？

[38: 匿名さん]

>>33さん
判定人ではありませんが、、
4Lいけますね
頭金多めに積んで、融資期間も30年より短くしてもアリだと思います
金利負担は少ない方が良いでしょうから
一方で、向こう5～10年は金利も落ち着いていると思うので、
返済を今早めなくても良いとも思います
金利が上がり始めたときに繰入返済出来るよう、現金を残しておくのも一手です
私もその予定です
各家庭で状況は様々なので、詳しくは専門家に相談した方がよろしいかと。

[39: 匿名さん]

4LDKが1.7億からなので、1.6億あれば38階の80平米超え3LDKが買えると予想します。

[40: マンコミュファンさん]

案内会が始まる15日までは、
新情報はないですねー
HPが更新されたりはするかもしれませんが。

[41: 匿名さん]

真剣おじさんしゃべり場はここですか？

[42: 匿名さん]

12月15日からの「特別」事前案内会のあとの来年1月にやる事前案内会の案内メールが来ましたね
「特別」と違い、時間帯を区切ってはいるものの間取り別ではないような感じでした
何らかの意図があるのでしょうね

[43: 匿名さん]

顧客の本気度を知りたい。（情報収集）
それによって、第二弾予定価格、最終予定価格が決められていく。

皆が正直に言う：顧客から見て適正価格になる可能性：在庫少
皆が買わないのに買いますという：高値になる可能性：在庫多
皆が買うのに買いませんという：安くなる可能性：完売

お断り　こんな単純な話ではありません。

[44: マンション検討中さん]

なるほど。

定価がない、高価なモノを販売している者からすると
買える客がいくらで買うか、が重要かと。

本気度はもちろんのこと、
買える客の見定めも同時になされ、
我々の知らないところで、順位が付けられていく…
なんか緊張してきた。。

[45: 評判気になるさん]

三井さん情報です

参考になるかは不明だが、
渋谷のpc、やっぱり出だし相当悪いらしい…
最上階は引き合いもすごく、他の上の階の3億以上は好感触、でもメインの2億前後がさっぱりみたいな話だ

[46: 匿名さん]

>>45 評判気になるさん
でも1.5億前後は倍率が付いているんでしょ
1.5億前後を買える層は厚い
しかも子供の教育を考え、渋谷でなく文京区
だからここはそれぐらいがメインになる
東大 桜蔭は別としても、何処でも通いやすいのは確かだし

[47: マンコミュファンさん]

今や文京区とて、億ション以下は、極小か、辺ぴな立地で家族じゃ住めたもんじゃない。

2億程度なら意識高い系マス層がフルローンで買え、3億ぐらいからオーラが出始めるので差別化されてくる。

文京区も石ころ蹴れば、そこそこ富裕層に当たるけど、休日の港区は石ころ蹴って富裕層に当てないのは困難。

[48: 匿名さん]

>>47
港区でその辺ウロウロしているのは他所からやってきた一般人の方が多いかも...
そういう街が多い区

[49: 評判気になるさん]

1.5億前後も22階以上で少しあるけど、
1期スタート時点で注目されない価格帯だからか話に出なかった
眺望悪いから、すぐには売れないでしょーね

1.5億をすんなり買える人が、小石川PC検討者にどれだけいるか…
親援助なし・頭金1割・アラフォー以上だと、
相当な安定年収が求められる。。
消費増税、残業規制、移民…
景気がさらに悪くなって、国民の所得がさらに減る未来しか見えないからなぁ
なんか泣けてきた(T_T)

要するに？、価格付けは今本当に難しいなと思う
販売始まっても変更あるし、最後まで分からない
粛々と準備するだけ
狙ってる部屋が価格と見合わないと自分が思うなら、
見送るだけ。
無理して買うモノでもないと個人的に考えてるし。
つ、強がってるんじゃないんだからねっ！(笑)

[50: マンション検討中さん]

狙ってる部屋が価格と見合わないと自分が思うなら、 見送るだけ。

真剣に実需で検討している人はそうだと思います。よく話題に出ていた、目黒や赤坂の賃貸率は5割を超えているようですが、投資には向かないからね。

モデルルーム楽しみですが、私もよく考えて見合わないと思ったら見送ります。