ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。
公式URL:https://lions-mansion.jp/MB141021/
所在地:北海道札幌市東区北五条東10丁目16-4他(地番)
北海道札幌市東区北四条東11丁目以下未定(住居表示未実施地区)
交通:函館本線「苗穂」駅下車徒歩1分
間取:1LDK、2LDK、3LDK、4LDK
面積:57.57平米~126.33平米
売主:株式会社大京 住友不動産株式会社 北海道旅客鉄道株式会社
施工会社:西松建設株式会社
管理会社:株式会社大京アステージ
資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
(子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。)
[スレ作成日時]2018-11-17 14:27:04
ザ・グランアルト札幌 苗穂ステーションタワーってどうですか?
3949:
購入経験者さん
[2021-02-26 15:42:49]
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> ただ、住友不動産だけがそのような販売方法ができる理由はなぜなのでしょうか?
根源的には強力なスミフの財務体力の結果です。
企業の生命線は現金(キャッシュフロー)です。
経理計算上どれだけ莫大な損失を計上しても現金があれば幾らでも債務の支払いが出来ますから倒産しません。
逆に経理計算上どれだけ莫大な利益を計上しても現金が無ければ支払いが滞りあっという間に倒産します。自転車操業とか黒字倒産と言われるものです。
財務に詳しく無い方はまずこの点をしっかり理解して下さい。
スミフは潤沢な手許資金をバックに建物完成時に約1/3が売れ残る程度の、相場より高めの価格付をしています。
完成前の販売が進みすぎると売れ行きを落とす為に値上げして調整します。
スミフの見解は「当初設定価格を間違えて安くし過ぎて売れ過ぎたので適正化する」との事です。
その結果他社比でより多くの販売利益を上げることが可能になります(機会損失極小で)。
一方の他社はそれほど潤沢な手許資金を持たない、あるいはクレジットライン(銀行借入や債券市場などでの資金調達上限)がスミフより低い為、完成基準に基づき建物完工まで逐次支払わねばならい工事委託代金、および期限毎に支払わなければならない仕入代金などの決済(要する支払い期日は最初の日程計画通りに来る)の為に、なるべく早く販売代金を回収しなければならなかったのです。
この為に建物完成までの完売を急ぎます。完売していないと借入金などで支払いをファイナンスしなければなりません。借入には上述の上限がありまた金利負担が伴います。結果資金回収の為に売り急ぐ傾向になり、スミフに比べるとまったく同じ中身だとしてもディスカウントして販売せざるを得ませんでした。
対するスミフは同じ内容でも財務体質が強いのでじっくり時間をかけて高く(スミフ流には適正価格で)販売可能で、高いブランドイメージを構築でき、好回転すればより高く売る事も可能です。
(と言うのがスミフの説明です。かなり昔ですが有報などで極めて大雑把な財務比較をした事がありますが、そこまでの差は無かったような。とすると単に経営思想の問題?)
現在は日本は経済対策などで超過剰流動性状態にあり、スミフ以外の企業も資金繰りに困る事はほぼ無いと思いますから、スミフと同じような販売戦略を取れるはずです。
しかしきっと企業体質に無い慣れない事はやれないのでしょう。
完成までに完売すると人気物件と言うのが多くの人の評価ですが、一面正しいものの、絶対的に良い物件かは極めて疑問です。