アルビオ・ガーデン円山ってどうですか？

[マンション比較中さん]

アルビオ・ガーデン円山についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.albio-hokkaido.com/maruyama/

所在地：北海道札幌市中央区北2条西25丁目234-7 234-10 234-19 234-20（地番）
交通：地下鉄東西線「西28丁目」駅徒歩5分・「円山公園」駅徒歩7分
間取：2LDK・3LDK
面積：64.91㎡～86.40㎡
売主：ミサワホーム北海道株式会社
施工会社：株式会社砂子組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス北海道株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[61: マンション検討中さん]

>>60 マンション検討中さん
ハッキリ言うと、今の新築で円山でオススメはありませんね。アルビオなら、まだ立地的にパークハウスの方がいいと思います。ですが、駅から結構距離あるのと、大通りに面してはいますが、手狭な敷地に建てている小規模マンションなので想像より狭いと思います。バスセンターのパークハウス大通り東が、まさにそうでした。加えて、円山は物件の良さではなく、円山というだけで価格が上がっています。上がり過ぎなくらい。コスパは悪いですよ。
円山エリアで好物件は、西28の円山ザレジデンスが最後ではないでしょうか。

[62: マンション検討中さん]

>>61 マンション検討中さん
ありがとうございます。
円山と言うより西２８丁目ですよね。
円山ザレジデンスは検討していませんでした。駅１分の好立地がオススメという事でしょうか？価格的？探し始めたばかりなので、ご教示をいただければと存じます。

[63: 評判気になるさん]

>>62 マンション検討中さん
円山ザレジデンスは、建って2年くらいたちますよ。HPを見る限り2LDKしか残ってないです。ここは駅徒歩1分、近くにはスーパーも銀行もコンビニも小学校も、ほぼ全て揃ってる好立地かと。売出し時に、かなり強気の値段だったため、今も売れ残ってると聞いてます。

不動産を購入する上で、100点の物件はありませんよ。ご自身の中で優先順位をつけて、妥協できる点は妥協して、85点くらいの物件を探せばいいと思います

[64: 検討板ユーザーさん]

>>59 マンション検討中さん
既に完成している物件なので、やり方次第では10%くらい値引きができると思いますよ。
値下げのコツは、こちら側の購入意思をしっかりと見せることです。

[65: 匿名さん]

円山外苑前が1番いいわ
高いけれど

[66: 匿名さん]

上にも表示されてるけど、10/9現在で、42戸中16戸が残っているようです。
一番広いBタイプは売れていて、残るは三階の一戸のみ。

消費増税前に駆け込みがあったかわかりませんが、あとはスローペースになると思います。
買い手には、レジデンスが800万キャッシュバックしていた記憶が抜けてないし、決算月の前は15％くらいは値引きしないとインパクトがないかも。

[67: マンション検討中さん]

ミッドマークスも売れ残ってますからね。円山は飽和状態かつ価格が下落していく可能性があるかもしれませんね。下がると言っても、円山ならたかが知れてますが

[68: 匿名さん]

>>67
あそこは一部土砂災害指定地区に入ってるから、他の円山公園付近のマンションとは違うようね。危機感持ってる人は買うのに躊躇する

[69: 匿名さん]

停電時には全戸蓄電池備えありで安心できそうですよね。

58さんの一部土砂災害地域って本当ですか？

地盤気になりますね。

[70: 匿名さん]

58さんではなかったです。すみません。
68さんの一部土砂災害指定地区って本当ですか？

[71: 匿名さん]

>>70
68じゃないけど、土砂災害指定地区は正確には「急傾斜地崩壊危険箇所」で、ミッドマークスの直前までが指定されています。
図は市の公開するハザードマップをグーグルマップと比べたものですが、赤い線で囲ってあるのが急傾斜地崩壊危険箇所で、ミッドマークスはギリギリセーフなのがわかります。

[72: 匿名さん]

>>69
ちなみに蓄電池は全戸取り付け可能ですが、別売りで、一式121万円もします。

重量67㎏で65センチ四方で幅25センチ（固定スタンドにおくと幅39センチ）と巨大なので、納戸のあるBタイプならばいいのですが、それ以外の間取りだと置き場所に困る代物です。

[73: マンション検討中さん]

ミッドマークスは駅からも結構歩きますよね。
夜に見に行きましたが、意外に暗い。女性なら、怖がる方いるかも。

そもそも、蓄電池ってそんな重要ですかね笑
ありがたいとも全く思わないですし、物件を選ぶ材料には全くもってなりませんね。

[74: 名無しさん]

>>72 匿名さん
別売では無いと思いますよ
公式ホーム見ました

[75: 匿名さん]

見学して来ました。
Bタイプは成約多く残り僅か、他のタイプは数件のみの成約。
今販売中の他に次期販売が未だこれからで
完成して入居始まっていても、全戸販売しないものなんですね。

[76: 匿名さん]

決算時期に最終販売になるのでしょうか
金額気になりますね

[77: マンション検討中さん]

売れないから販売できないのでしょう。
札幌は完成してから１年位は売れないの覚悟してます。とどっかの営業マン言ってました。
値引き販売とかどうなんでしょうかね？

[78: 通りがかりさん]

完成したときに完売してしまうと、本部？から価格設定を間違えているんじゃないかと問題になるので、ゆっくり売っていると聞いたことがあります
完成後も大々的に値引きしないデベロッパーは余裕があるんだと思います

[79: 元営業]

早期完売で本部から価格設定について詰められるのはＳ不動産ですね。
他メーカーとは価格表の見せ方や期分け販売の細かさ等、独自の販売手法をお持ちです。

[80: 匿名さん]

でもやっぱり価格設定が妥当で良いマンションは入居開始までにはほぼ全戸販売できると思います。
ディオヒルズ円山アーバンヴィラはそうでした。

「完成後一年売れないのを覚悟してる」ってのは負け惜しみじゃないかな。いつまでも広告を出して、販売事務所を置いて人件費がかかり続ける（販売委託なら委託料がかかり続ける）のはデベロッパーにとってもよくないでしょ。