ザ・パークハウス 神戸三宮

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.mecsumai.com/tph-sannomiya/
売主：三菱地所レジデンス株式会社
施工会社：株式会社フジタ
管理会社：三菱地所コミュニティ株式会社

物件概要
名称：ザ・パークハウス 神戸三宮
所在地：兵庫県神戸市　中央区八幡通４丁目323番2(地番)
交通：
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅、阪急神戸線「神戸三宮」駅(A13口よ徒歩6分
ＪＲ東海道本線「三ノ宮」駅（中央口より）徒歩7分
阪急神戸線「神戸三宮」駅(東改札口より)徒歩8分
阪神本線「神戸三宮」駅(A10口より)　徒歩6分
神戸市営地下鉄海岸線「三宮・花時計前」駅(出口3より)徒歩4分
神戸新交通ポートアイランド線「貿易センター」駅(東出口より)徒歩4分

総戸数：105戸(事業協力者住戸5戸含む)、他に社務所
間取り：2LDK・3LDK
専有面積：57.82m2～76.41m2
バルコニー面積：4.81m2～7.46m2

販売予定：2019年2月下旬販売開始(予定)
完成日または予定日：2021年2月上旬(予定)
入居(予定)日：2021年3月中旬(予定)


早く詳細が知りたいですね


【公式URLと物件概要を追加しました。2018．9.28 管理担当】

[151: 匿名さん]

>>146 匿名さん
3980万？
去年3月竣工の市役所前の売れ残り2件が55平米位で5000万、もうすぐ築1年で2割引位になったら4000万円。
定借と所有権同じ値段になる？

[152: 匿名さん]

ここで最低価格が坪200以上と言っている人は分譲のマンションの事業のやり方を何も理解していない人だな

[153: 匿名さん]

>>151 匿名さん
リーガルのこと言ってんのかな
あれは投資用だから参考にならんよ

[154: 匿名さん]

>>153 匿名さん
自己居住希望で内見行って来たよ。
他にも投資じゃなく、
信号渡るだけで職場に着く人が多数みたいな話もあったなぁ。

[155: 評判気になるさん]

117の黙祷しようとしたら
ここの重機搬入？の騒音！
神社さん、ゼネコンさん
すぐ近くで黙祷してるの知らないの怒

[156: 匿名さん]

そんなに早くから工事しているんですか？

リーガルの6Fが54㎡が5060万。
投資用分譲マンションですよね。
とてもじゃないが実需でも1000万は下げないと売れんと思う。
どうせ住まなくなれば賃貸で収益物件になりますというセールストークだろうけど。
間取りは違うが同等の広さの賃貸が4Fで管理費込み15万。
再開発で値上がりするかもしれないが、投資物件としては利回り5パーで3000万程度の市場価値しかない。

[157: 匿名さん]

>>156 匿名さん
市役所前が3000万円なら不便な新港はいくらになるんでしょう。

[158: 匿名さん]

リーガルの実物見たら分かります。
自分が住むためのマンションではない。
投資用だから中古価格は厳しく査定される。
あんなしょぼいマンションに誰が坪300万以上だす？

[159: 匿名さん]

今日は小野八幡さんイベントですね。
屋台が出ていて太鼓が鳴り響いていました。

[160: 匿名さん]

リーガルは借りる側からするとコスパいいんだけどね
投資物件としてはノーセンキューだわ

[161: 匿名さん]

コンパクトなＡタイプの間取りを見ています。
柱がかなり大きく食い込んでいますが、うまい具合に収納などでカバーされていて
ストレスはあまりなさそうな感じがします。
玄関と廊下のクランクも、無駄なスペースが無くてプライバシーも守られていいと思ます。
トイレと浴室の位置もリビングや寝室から離れていて良いかも。
リビングダイニングもスッキリしていて、広さは無くても使いやすい空間に思えます。

[162: 匿名さん]

>>86 にも似たようなこと書いてるけど、買えばええんちゃう？
2/2モデルルームオープンやねんから後2日やん。
部屋見てから書き込むんやったらわかるけど。

[163: 匿名さん]

86と161は営業の人？
コンパクトでスッキリ住まう
以外にセールスポイントがないのかね。
見に行こうと思ってたけどムダ足になりそうだな がっかり。

[164: 匿名さん]

モデルルーム行ってきました。76㎡の部屋ですが広い感じで、柱が部屋に出ないようにしているため80㎡の雰囲気でした。月々の地代が高いし、月々取り壊し費用も徴収されるし、前払い地代もあって割高感はあります。ただ、70年の借地権なので、最後は所有権の場合と大差はなるなるのではないかと思います。70年後は、老朽化した物件は土地所有権を持っていても、人口減と重なって、捨てるしかなくなるだろうからです。まだ、構造も何もわからない状態ですので、様子見です。

[165: 匿名さん]

価格表は有りましたか？

[166: 匿名さん]

参考ということで、価格表はありましたが、まだ決定ではないので、公開してほしく内容でした。

[167: 匿名さん]

一番低層の狭い部屋で4000万切るぐらいから。

質はワコーレシティよりちょっと上、トラッドタワーより遥かに下。値段はトラッドより高い。

眺望はどの部屋もほぼゼロ。採光窓もなさすぎて真っ暗。

よって、アーバン、ベリスタ、ディーグラ、ライオンズのリフォームでオッケー。

[168: 通りがかりさん]

たしかにそうかも。縦横の向きをかえただけのバルコニーのコストカット鉄格子を日本伝統文化うんぬんというのは笑ってしまいましたね。要は藤和物件ですかね。

[169: 匿名さん]

地代と取り壊し準備金いくらくらいでしたか？

[170: 匿名さん]

本当に低層の一番狭い部屋が4000弱なら坪220万越えで平均で270万以上でしょう
土地代なくてこれなら非分譲の5戸だけでなく神社の建て替え費用など一切合切購入者が負担する格好です
これは売れません

[171: 検討板ユーザーさん]

それでも売れるよ
騙されて買っちゃう老人が対象
だからひっそり売出してるんだよ

[172: 通りがかりさん]

なんといっても神社と一体ですからね

[173: 評判気になるさん]

神社としてももはや意味不だよね。

マンション横の狭い通路が参道ってのもきっついし、神社本体の真横にもっと背の高い機械式駐車場がむき出しでそびえてて、趣ゼロ。

廃業すればいいのに。

マンションとしては不特定多数が敷地内を出入りするわけで、なんだか。。

[174: 匿名さん]

トラッドタワーの未入居物件70平米でついこの間3880万だったよ。
ワコーレシティも今売ってる中古の1LDKが2580万。
57平米の定借が4000万って。
新港一択ですね。

[175: 匿名さん]

新築ではなんやかんやで売れちゃうだろうけど、中古ではかなりディスカウントしないと売れない価格。定借でこの金額だと、中古の住宅ローン組む時に査定額が低くて苦労しそう。

[176: 通りがかりさん]

ワコーレシティの1LDK46.41mは6階で2850万。14階の76.85m2で3LDKが4780万。

[177: 匿名さん]

ワコーレシティの46平米は分譲時１９００万くらいだったと思うが。
さらに１００万円のキャッシュバックもあったから、１０００万の黒・・か。いいなぁ。

[178: 匿名さん]

>>175 匿名さん
この間、もっと下の階の3LDKが3880万円であったんですよ。
買っておけば良かった。

[179: マンション検討中さん]

https://www.mansion-review.jp/mansion/754810.html

トラッドってぼったくり売り出し価格含めてたった260なんだ。和田より低仕様で小規模の定借が中古より高いなんてありえないかなあ。

[180: 匿名さん]

まだ価格未定だから最終いくらで販売されるか分からんけど今より低い金額に見直しは入るだろうな

[181: マンション検討中さん]

安くなっても数パーセントでしょ。

シティタワー神戸三宮ですら中古が@270-330ぐらいしかいかないんだから、所有権だとしてももっと安くないと。

トラッド中古のの2割安としてし、@205ぐらいが中古市場では妥当ということになるのかな。まあ、他に選択肢あるから買い手つかないだろうからもっと安くなりそうだけどね。

まあ、新築時の利益都合、原価都合はそうはいかないんだろうな。笑

[182: マンション検討中さん]

1戸あたりの前払い地代や毎月の地代家賃、それに解体費用は、神社の敷地も含んでいます。
定期借地権なので、解体費用まで、購入者持ちです。
地権者は前払い地代や毎月の地代家賃の負担、解体費用の負担も無いようなので、購入者は地権者のために、かなりのお金を払い続けさせらせるという構図です。
駐車場も地権者枠があるとすれば、地権者には大変メリットはあるでしょう。
東京の山手線内の極めて立地に希少性があるようなところならばまだしも、地方都市で、これぐらいの立地であれば、全く購入者にはメリットが無いと思います。

[183: マンション検討中さん]

そそ。こんな劣位の立地かつ規模で定借買う意味がないな。

それよりパンフもらってんけど、この下り天井ひどくない？

[184: マンション検討中さん]

これとか。今時こういうもん？

あと、キッチンの一番大きい引き出し、ソフトクローザすらついてなかったで。そんなん、初めて見たわ。

[185: マンション掲示板さん]

神社関係者専用マンションなのでしょうか？
土地は神社のもの、地代は神社の希望通り。
眺望がある部屋は神社のもの。
取壊し費用は神社本殿も含むのは本当でしようか？
本当にこんなマンション買う人おられるんですか？

[186: マンション検討中さん]

>>185 マンション掲示板さん

ノリとしては単身向けのパークハウスオイコスみたいな感じかな？オーナーとして投資価値はないけど。

[187: マンコミュファンさん]

>>185 マンション掲示板さん
ほんとにそうですね。
神社の建て替え費用や、神社関係者の住居提供のためのマンションみたいな印象です。
強制氏子とでもいうか‥

そんなこと言うとバチが当たりそうですし、近寄らないのが無難な気がしています。

[188: 匿名さん]

このハリはいただけませんな
ここの部分で高さ2000くらいしかなさそう

[189: マンション検討中さん]

2枚目の写真、窓は大きいのに、目線の位置にサッシがきてるやん。何故？外は見るなってってことかいな？

[190: 匿名さん]

外見ても眺望あるんですかね。。

[191: 匿名さん]

重厚な外壁の神戸タワーでさえ2980万円の部屋を出したんだから、目玉部屋で1980万円っていうのは出さないんでしょうか。

[192: マンション検討中さん]

>>191 匿名さん

ないです。
一番下の一番狭い部屋で4000万ギリ切るぐらいからでした。

[193: 匿名さん]

気になるので謄本を調べてみました
販売会社さんが土地に地上権を設定しており月約127万円を地主さんに70年間支払う契約になっています
ということは、販売される105戸で計算すると
1戸あたり月1万2000円、年間14万5000円
70年計算ですとだいたい1000万円の支払いが必要です。
（固定資産税は別途）
さらに、取り壊し費用も負担するのでしょうから
近隣の同様マンションより1部屋あたり少なくとも1000万円は安く買いたいですね

私は投資対象として検討しておりましたので
販売価格が相場より1500万円安くなければ投資は見送ります


間取りが良くなさそう、日当たりと眺望は明らかに絶望的ですから
自宅にも無理そうです

[194: 名無しさん]

>>189 マンション検討中さん
窓を開けると東横インかDグラフォートだからカーテン開けない前提でしょう。東横インが近すぎます。

[195: 匿名]

東横インに接している2タイプの部屋は、東横イン側には大きな窓はなく（小さなものはありますが）、そちらからの採光は考えてないかと思います。この二つの部屋は、Dタイプは主として東側からの採光と、西側に風が抜けるように窓があります（採光はあまり期待できないでしょうね）。Cタイプはその反対です。残りに４タイプの部屋は、東横インとは関係がありませんが、2タイプは北側にDグラフォートがあることになりますね。ただ北側の２タイプは、角部屋なので採光はなんとかなるのではないかと思います。東横インが14階建て（15階分はあるかも）なので、C,Dタイプでも、15階以上ならば南側も開けるかと思います。

[196: マンション検討中さん]

まともな採光がとれる方角がこんな下り天井と目隠しサッシ炸裂では悲しすぎるな

[197: 匿名さん]

>>193 匿名さん

情報提供ありがとうございます。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[198: マンション検討中さん]

＞193さん どうもありがとうございます。

1戸あたりに地代は、総戸数105戸で割っていないですね。
地代を問い合わせたところ13,550円からでした。
地権者の5戸は、どういう扱いなんでしょう。
これに、毎年の固定資産税がプラスされます。

そして3年ごとに地代は見直しですが、その規定や基準はどこにも記載がないので、
固定資産税分だけではないみたいです。

各戸が支払う解体費用は固定のようですから、こちらが赤になりそうだったら
地代を値上げするんじゃないのかなと勘ぐってしまいます。

[199: マンション掲示板さん]

定借も解体費がないところが増えてるのに、ここはあるんだね。
なんで上物を買わされた上に、それを将来潰す費用までこっちが負担しなきゃいけないのかと。
超好立地以外は定借はやっぱあかんね。
分譲と賃貸と悪いところをかき集めたようなものだな。

固定資産税は建物にしかかからないっていうけど、購入費の大半が建物なんやから、結局高いよな。

なのに、地代まで払うというね。

[200: 匿名さん]

神社ってことは、宗教法人で地代収入は、非課税！？

[201: 通りがかりさん]

神社に寄進するつもりで購入される方もおられるかと。御利益に与れると思います。

[202: 匿名さん]

>200
収益事業なので課税でしょう。

[203: 口コミ知りたいさん]

神社関係者以外の方が買われると
明らかに損なマンションのようです
なぜ公園や神戸市の建物を撤去移動してまで
このマンションに神戸市さんが許可したのか？
なんか胡散臭いですねえ

[204: 匿名さん]

>>200
>>202
宗教法人は儲かるって言われていますよね。業界によって儲かる、儲からないの違いがありそうです。

Aタイプの2LDKがいいなと思います。LDKとキッチンを合わせて13畳なのですが、洋室の2部屋はリビングスルーで、子供部屋としても子供の顔が見えます。主寝室は6畳、洋室2のWICも広いです。子供1人なら2LDKでもコンパクトに過ごせていいんじゃないかなと思いました。
ファミリータイプのマンションだと、子供が成長すると手放してコンパクトマンションに移ることもあるといいますし、そこまで広くないなら、このマンションもいいかなと思います。

[205: eマンションさん]

このマンションは手放すときに、売る苦労がありそうやねえ。解体までのカウントダウンが近づくとただで売れるかどうか。

[206: デベにお勤めさん]

なんで建設中のタワマンスレで100年後の解体や権利関係の話が出てくるのか？
いいかげんにしろよ。レトロ建築オタは。
そんなにファミリアホールが解体されたのが恨めしいのか？

[207: 通りがかりさん]

>206
レトロ建築オタがファミリアホールのタワマン買ってたと思っていたけど違ってた？

[208: デベにお勤めさん]

違うよ、入居させないように色々工作してるみたい。

[209: 評判気になるさん]

ここってファミリアとなにか関係あるんでしょうか？
意味不明な書込不愉快です

[210: マンション掲示板さん]

ここは定期借地権マンションですよね

[211: 通りがかりさん]

朝5時15分から工事すんな
やかましいわ
あと、JRや地下鉄への徒歩何分も表現うますぎるやろ
阪神の駅からJRまで瞬間移動するんかいな

[212: マンション検討中さん]

少し値下げしたかな

[213: 通りがかりさん]

立地でからしてこんなモン？

[214: 匿名さん]

146で55平米3980万と予想した者だけど、売れるかどうかは別にしてこんなものでしょう。
この地域には今後マンションできる可能性が低いので仕方ないかな。
定借のなのと神社関係に生活が耐えられるかがカギ。

[215: 匿名さん]

>>210
>>ここは定期借地権マンション
定期借地権、70年だそうです。70年、自分が生きているのかどうか。医学の発展でギリギリ生きている場合が厄介なのかな。老人ホームに入居すると今から決めていればいいのかもしれないですけど。

立地がいいので売れそうですが、リセールはしにくそうだし、とりあえず70年と思って住むのかしらと考えています。

[216: 検討板ユーザーさん]

築50年過ぎのタワマンなんか賃貸なら考えるが、定借じゃなくても誰も買わない。
処分してくれるだけ有難い

[217: マンション検討中さん]

定期借地権70年分は別に払う必要がありそうです
恐らく1000万円くらいかな
足すと高いマンションですね

[218: マンション検討中さん]

三宮の再開発が今後すごく盛り上がりそうなのに、この掲示板は閑散としてますね。
本物件は重点なんとか区域内にあり、本物件以降はタワマン建てられなくなるかもしれないとのことですが。
みなさま、神戸市の発展に対しての期待値は低いのでしょうか。

[219: マンション検討中さん]

本物件を検討していましたが
物件に対するローン以外の解体費とか
ランニングコストかかり過ぎなのて
ヤメました

[220: マンション検討中さん]

立地は申し分ないけど、外観が正直なところ微妙。。
神社との復興再建プロジェクトと言われても、ピンと来なくて微妙。。（笑）
なにか目玉になるものがなければと、思います。
そう言いながら検討中な我が家ですが

[221: マンション検討中さん]

この価格、定借でなければ即決だったんですけどね。
地代を勘案すると、これより、支払いは1000万円多くなるってことだから割高かな。

[222: マンション検討中さん]

地代1000万円以上
さらに
解体費用は基礎工事から想像するとかなり高いものになりそう
これらを加えると普通の人は買わない価格ですね

[223: 匿名さん]

ローン以外の費用が必要なんですね。
知識が少ないので単純に安いなら良いのではと思ってしまいました。

ただ、物件概要を見てみると管理費、修繕積立金という項目が無くて、代わりに「敷地が借地権の場合その月賃料」「借地権の場合その他の費用」という項目があります。
それらが、管理費だったり解体費用だったりするのですか？
いずれ明記されるなら、資金計画は立てやすいですね。

[224: 匿名さん]

>223

定借の場合でも、管理費、修繕積立はあるよ。所有権マンションと違うのは地代と解体積立がある。

地代を含めたトータルの支払い費用って所有権マンションと変わらないし、定借の場合、新築時以外だとローンを扱う金融機関が少ないから買い手が限られて売れにくい。

初期費用の安さに惑わされると失敗するからきちんとメリットデメリットを勉強してから判断したほうがいいよ。

[225: マンション検討中さん]

>>223 匿名さん
管理費修繕費と地代と解体費が毎月5万円超だったと思う。
5万円超のランニングコストかかるなら中古のエルグレース買った方が老後安心だと思った笑

[226: 匿名さん]

１９階で、もうおわってる

[227: マンション検討中さん]

いい部屋残ってるかな?4人で住めるようなお部屋。

[228: 匿名さん]

大規模なタワーマンション。
外観デザインもとてもおしゃれだなと思います。
最寄り駅がいくつもあることもかなり魅力を感じます。
上階はかなりの高額になるでしょうけれど、
中階であれば買いやすい価格帯になるかも?

[229: 評判気になるさん]

タワーではない
免震ではない
地代と解体費がかかる
社務所付き
神社関係者が上層階

[230: 匿名さん]

ファミリー向けの物件はあるかどうか調べてみました。

公開されているのは

・2LDKのAプラン
・3LDKのCプラン
・3LDKのEプラン

です。Eだと76㎡なので広さとしてもそれなりなのかと思いました。

主寝室7畳、部屋は6畳、4畳。子供が2人いるなら洋室2と洋室3のどちらにするかでケンカになりそうなので、洋室2に2段ベッド置いて使うとかでしょうか。性別が一緒なら3LDKでもいいのかな。だったら狭くてもほぼ同じ広さの洋室があるCタイプの方がいいかなと考えてしまいました。

[231: 匿名さん]

どうぞ、悩んで決めてください

[232: 匿名さん]

4畳の部屋は物置か予備スペースにしたほうが。
最低5畳ないと人が住む部屋にはならないよ。

[233: 匿名さん]

４．５畳の部屋（Aタイプ）ですが、ここは柱が邪魔していなくて、真四角の形の部屋なので、ベッドとデスクくらいは置くことができそうだなと思いました。置いても、特にクローゼットの開閉の邪魔にもならないかと思います。
ただ、本当にきっちり置く形になるので、あまり余裕はないかもしれませんが…。

[234: マンション検討中さん]

ここはどうしてこんなに高いのでしょう？
今日たまたまSUUMOを街頭配布していたので、受け取って見たのですが、大阪難波の定期借地権マンションは56平米2900万円からでした。
難波の方が便利なのに何故？？？

[235: 匿名さん]

三宮の希少性でしょ。大阪は物件多すぎ

[236: マンション検討中さん]

なんばだからでないかな。梅田第二期のマンションは、ここよりかなり高くなるけど、即完売するよ。

[237: 匿名さん]

アウトフレームだと、比較的住みやすいのかと思います。
1LDKか2LDKのプランが中心で、3LDKはEタイプのみ。メニュープランにすると2LDKにもなる広さです。76.41㎡、他の人がいうように洋室1、2はベッドや机が置けそうですが、洋室3の4.0畳は狭そう。LDKは15.5畳でつなげて使って2LDKにするのが理想的なのかもしれません。もうちょっと広い部屋があるとよかったですよね・・・

価格だけだと、もうちょっと安い部屋があるとよかったのにと感じます。三宮マンションはあんまりないので、人気ありそうです。

[238: 匿名さん]

神戸はタマが少ないからなんやかんや言ってても売れるでしょう。

[239: マンション検討中さん]

ワコーレじゃないマンションは少ないですね。

[240: マンション検討中さん]

>>230 匿名さん
調べた結果報告しなくても興味ある人は自分で検索するでしょ。
具体的に子供部屋がどうだとか、やたらとこのマンションの投稿には部屋のセールストークが書き込まれていますが、売れてないんですか？

[241: 評判気になるさん]

書くなら地代と取壊し費用を調べて欲しいです

[242: マンション検討中さん]

ルネ旧居留地が2780万円で出ていますね。
ワコーレシティもこの間、2850万円から400万円値下げしていましたが、三宮もそろそろ頭打ですかねぇ。
パークハウス三宮は新築とはいえ、定借なので、最終的には値下げして完売目指すのでしょうか。

[243: 独身OL]

思ったより間取りが変と言うか、自分好みじゃなかった・・・

[244: 匿名さん]

そうそう最近、中古マンションうれてないよね。今年にはいって

[245: マンション検討中さん]

>>244 匿名さん
やっぱりそう思いますか。
値下がりモード突入しましたよね。
強気で高値のまま頑張るのか今の段階で競合よりお値打ち価格でサクッと売り抜けるか。
高値のマンションは特にチェックしてます。

[246: マンション検討中さん]

適正価格の物件はスーモに載ったと思ったら、すぐ売れて何日もかかっていませんね。
高値で出してる物件はいつまでも掲載されているのでそういうこと。

[247: 匿名さん]

低額物件は売れるけど、高額物件が売れにくくなってる。６千万以上の

[248: マンション検討中さん]

実需でなくて、値上がり目的の購入がへってるね

[249: 匿名さん]

京都が大阪より高いのと同じ
需給が全て
だけどここは高すぎる

[250: マンション検討中さん]

>>247 匿名さん
6千万以上もですけど、50平米以下のコンパクトルームが3千万や2千万後半だったのが2500万以下になってきています。
また、築30年以上の2LDKあたりも2500万以上だったのが1500万ほどで売り出されるなど、急にかなりの値下がりが見られます。
何が起こっているんでしょうね。