パークコート文京小石川 ザ タワーってどうですか？

[マンション比較中さん]

パークコート文京小石川 ザ タワーについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1873/

所在地：東京都文京区小石川一丁目102番1他（地番）
交通：都営地下鉄三田線「春日」駅　徒歩1分　駅直結
　　　東京メトロ丸ノ内線「後楽園」駅　徒歩2分
　　　総武・中央緩行線「水道橋」駅　徒歩12分
間取：1LDK～4LDK
面積：43.14平米～127.34平米
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社　三菱地所レジデンス株式会社　新日鉄興和不動産株式会社
施工会社：清水建設株式会社
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[スムログ 関連記事]
お便り返し（16, 17, 18）住宅ローン不安／ロフト付住戸の価値／パークコート文京小石川の資産性
https://www.sumu-log.com/archives/15387/

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https://www.e-mansion.co.jp/recommend/archives/135/

[31102: 周辺住民さん]

>>31100 マンション検討中さん
三井不動産は、時間がかかっても良いものに仕上げたいと思っているはずです。各駅とバリアフリーで直結させるとか、小石川後楽園（公園）の入り口を設けるとか、各所との連携を考えていそうです。

[31103: 周辺住民さん]

白金高輪はいいところだと思いますが、南側に外れている感じがするんですよね。面的なにぎわいも乏しいですし。

[31104: 匿名さん]

予想通り、ドーム再開発は後回しにされましたね。

再開発してもドームの本質は野球場ですし、港区千代田区と違いドーム以外にこれといって魅力のないエリア。
不動産会社としては、老朽化以外に整備する必要がないのが、優先度が最下位である理由なのです。

最短で再開発されたとしても、ここはもう築20年。
コストカット時代に作られた築古老朽化タワマンは、見向きもされないと、客観的にそう思いますよ。

[31106: 匿名さん]

たしかにここで路上飲みしてるやつ多いよなｗ
死角のグリーンバレーでタムロ飲みしてる奴らもこんにゃくえんまにさそってやれよｗ

[31108: 匿名さん]

そこそこの物件だから、値上りすると良いですね。

[31109: 匿名さん]

東京ドームホテル、30泊25万円でラクーア使い放題みたいだね。
ここの賃貸よりよっぽど格上じゃん。

[31110: 匿名さん]

再開発については二社とも前向きな発言でよかった。
早くても2030年ごろ着工というタイムスケールなのも必ずしも悪いというわけではなさそうだ。築20年もするとさすがにマンションを買おうとする人も減ってくる頃ではあるが、その時に再開発という材料が出てくるのは決して悪い話ではないと思う。

区内のマンションはかなりの築古でも立地がよければ人気を集めるので、その時に再開発で盛り上がればかなり価格をした支えすることが期待できる。

[31111: 匿名さん]

10年後に元値辺りなら完全勝利
10%値下がりまでなら引き分け

[31112: 匿名さん]

まあ、リアルにこの物件は中の上、偏差値でいえば60位の物件だよね。

[31113: 匿名さん]

パークタワーにしておけばこんなに馬鹿にされずにすんだのに

[31114: 匿名さん]

大量に賃貸募集が出てますが、
全く埋まりませんね

[31115: マンコミュファンさん]

埋まらないって、貴方の心の隙間の話？

[31116: 周辺住民さん]

南棟の賃貸はどうなるんでしょうね。組合でまとまった大家さんになればよかったのに、1戸ずつ別オーナーさんなんですよね。

[31117: 匿名さん]

>>31112 匿名さん
つまるところ、このマンションのレベルはGMARCHくらいということですね。

[31118: 通りがかりさん]

賃貸も多く掲載されてるものの、ほぼほぼ決定してるらしいですね。
7月以降の入居完了したら賃貸の出物どのくらいのペースで出てくるんでしょうか？

[31119: 匿名さん]

そりゃ、格上の東京ドームホテルが25万/月で借りれることになったんだから、わざわざここを借りるやつはいないだろ

しかしここまで在庫が余ってると、さらに値下げは必至かな

実際、三井の賃貸サイト見ると、価格改定住戸だらけだし

[31120: 匿名さん]

20階が契約済み。18階16階36階が申し込み有りって、転売部屋ばんばん売れとるな。

[31121: 匿名さん]

価格改定って、要するに値下げってことでしょ？
立地に難のある物件は苦労しますねえ

[31122: 匿名さん]

今は借りるより買うというご時世ですからね、なにしろ現在は低金利ですが先行き上がるという情勢が濃厚となっているので、買える人は猫も杓子もマンション購入に動いています。おまけにインフレもヘッジせにゃならんとなればこれは買うしかないでしょう、借りている場合じゃありません。

[31123: 匿名さん]

今度のアド街～タワマンで浮かれ翔ぶ街、春日
第20位：タワマンの〇エツ
第19位：タワマンの洗濯屋
第18位：タワマンの韓豚屋
第17位：タワマンの果物屋
第16位：タワマンの揚物屋
第15位：タワマンの酒販屋
第14位：タワマンのカレー屋
　・
　・
　・
第一位：タワマン史上初のラーメン屋

[31125: 匿名さん]

そういえば、マルエツ開店予定の掲示がいつの間にかなくなってましたね。
マルエツブランドじゃないのかもしれませんね

[31126: 匿名さん]

テナントを見ると、西日暮里や大塚とターゲット層が似ていますね。

[31127: 匿名さん]

テナントを見ると下着屋、雑貨屋、薬局、鍼灸院、マッサージ店、靴屋、眼鏡屋、コンビニ、ペット屋、鉄板焼き屋、洋食店、喫茶店、割烹、カレー屋、寿司屋、菓子屋、居酒屋…これどーこだ（笑

[31128: 匿名さん]

>>31127 匿名さん
ウィンズ帰りを期待してのことでしょうね

[31129: 匿名さん]

>>31128 匿名さん
ざんねーん、丸ビルでした（笑

[31130: 匿名さん]

ラーメン好きなら丸ビルの赤のれんぐらい行ったことがある人もいるでしょう。サラリーマンが好きそうな店、便利な店となったらどこだって一緒ですよ。ニボラーは文京区ではあまり歓迎されないと思いますが、臭みの少ない東京風ライトとんこつなら受け入れられるかもです。

[31131: 匿名さん]

ここのテナントの難しさは理解しています。後楽園という場所は文京区の中心だけあって以前から非常に便利な場所で、ニーズがありそうな店はあらかた白山通りや千川通りの向かい側や、近隣のラクーアとかにすでに入っているので非常に新規出店の難しい場所です。24時間ジムもすぐ目の前だし、何を入れていいやら私もすぐには考えつかないです。おまけに昨今のコロナですから中の人のご苦労は大変なものでしょう。そこに塩を塗るような書き込みを平気でできる神経がわからないです。

[31132: 匿名さん]

よくまとまってる
https://mansiontrend.com/?p=1247

[31133: 匿名さん]

>>31131 匿名さん

パン屋とかあると嬉しい
食パン専門店とか

[31134: 匿名さん]

>>31133 匿名さん
それ、近隣の商店街の中にあります。行列できるレベル。
そこ以外にも何箇所か新規開業していて競争が激しいです。
それこそ野中の一軒家みたいな、周りに何もない土地の再開発のようなブルーオーシャンは多分期待できないです。それがここの難しさですね。

[31135: 匿名さん]

>>31129 匿名さん
丸ビルは狭小テナントの賃料高いですからね。収益性重視でしょう。こちらは入るテナントが決まらずに賃料を安くしただけですから、おもしろテナント入居の意味が違います。

[31136: 匿名さん]

文京ガーデン内にあるオサカナヤ、昼時は行列ができていましたね。営業職とおぼしきガタイのいいサラリーマンが並んでました。いい会社が入ってくれたと思います。

ここは大丈夫、なんとなくみすぼらしく感じられるのは今だけですよ。

[31137: 匿名さん]

数字が出てくると多分、評価は変わってくるでしょう。なにしろ文京区にはなかったオーパーツみたいな高級大規模タワーマンションかつ商業施設ですから。しばらくは試行錯誤が続くことでしょう。

[31138: 匿名さん]

テナントが儲ける為には、そのエリアで流行る商品を提供するのが常識。

つまりこれらは、マーケティングのプロの三井不動産が、何の建て前もなくシビアにターゲット層を決めた結果なのです。

あまり興奮なさらず、まずはファミマ・マルエツ・韓国料理屋・ラーメン屋などで栄養をとって、どうか落ち着いてください。

[31139: 匿名さん]

おや、ネガさんの過去の書き込みで、三井が仕切っていないという書き込みがあったようですが、三井が地権者さん達を仕切っているという証拠がどこかにあるんですか？

確かに赤字覚悟でアンテナショップ的な店を出すような立地ではないですけどね。

[31142: マンコミュファンさん]

日経新聞の広告に、毎週、昭和のキッチン間取りが大量放出されてる！！

[31143: 匿名さん]

この機会に旧耐震物件を売りさばいちゃおうっていうたくらみでしょうか

[31144: 匿名さん]

>>31139 匿名さん
三井の再開発事業の仕事を下請けでしたことあるので分かります。神様ですから。

[31145: 匿名さん]

内覧行きましたが、大型車が通ると室内まで割と聞こえますね。
眠れないというほどではなさそうでしたが。

[31146: マンコミュファンさん]

複数車線沿いのタワマンで窓を開けていたら、大型車の音はどの物件でも聞こえると思いますよ。

[31147: 匿名さん]

窓開けてたら多少聞こえるが、窓閉めたら何も聞こえんよ

[31148: 匿名さん]

室内の物音が内廊下にも割と聞こえてきました。

寝室の位置は考えものですね。

[31149: 匿名さん]

>>31131 匿名さん

ペットショップ
酒屋

[31150: 匿名さん]

>>31148 匿名さん

まだ一般契約者が全く入居してないのに
それはないやろ

[31151: 匿名さん]

>>31150 匿名さん
内覧会で他の方が同じ階の部屋にいればわかります。
一度、内廊下に出て聞いてみてください。

[31152: マンコミュファンさん]

ここの基本構造的に、どの部屋も寝室と内廊下が近いってことはない。声量によってはリビングや廊下の声が内廊下に聞こえることは多少あるだろうけど、それはどこのタワマンでも同様。

[31153: 匿名さん]

ここ、玄関ドア開ければ大体寝室じゃん

[31154: 匿名さん]

>>31145 匿名さん
地上の騒音よりはだいぶ緩和されていると思うよ。なにしろ一番下の部屋でも20メートル以上は地上から離れているはずだし、バルコニーもあるからね。もちろん無音ではないと思うので、本人の感じ方の問題にかなり依存するだろうね。

[31155: 匿名さん]

>>31153 匿名さん

どの部屋ですか？

[31156: マンコミュファンさん]

>>31153 匿名さん

みんながみんな、君みたいにトイレを寝床にはしてないのよ。

[31157: 匿名さん]

確かにここは狭い部屋しかないからトイレで寝るのもアリなんじゃないかな

[31158: マンション検討中さん]

15980万円の2LDKの部屋も売れてますね。

[31159: 匿名さん]

港区や千代田区のパークコートと比べると、さすがに格下感が否めないですね。

[31160: 匿名さん]

10年後に新築分譲で買った人で残ってるの２割くらいですかね。長くは住めないでしょう。

[31161: 匿名さん]

ネガのラストスパートですね
みんなslackいっちゃったようですね

[31162: 匿名さん]

分譲当時から売りに出てた転売住戸、１年以上売れ残ってていつの間にか消えてると思ってたら、賃貸に出てますね。
やはり北部エリアは、１億超えるとなかなか厳しいものがありますね。

[31163: 匿名さん]

港区や千代田区のパークコートと比べると、さすがに格下感が否めないですね。

[31164: 匿名さん]

>>31162 匿名さん

買った人が賃貸に出したんだよ

[31165: 職人さん]

ここのおかげで
周辺中古の相場も上がってるの？

[31166: マンション検討中]

>>31164 匿名さん
この間違いは恥ずかしいな

[31167: 周辺住民さん]

売却と賃貸と同時に出すケースは、割とメジャーかと思います。

[31168: 匿名さん]

>>31164 匿名さん
あんな低い利回りで賃貸だしても利益ないです。売却諦めて賃貸で回すのです。でも賃貸も決まらず、そのうち安く売却してきますよ。借入金の支払いがキツいでしょうから。

[31169: 匿名さん]

>>31165 職人さん

最も精度が高いとされる 沖式坪単価 をみると、
ここは 平米単価3万（坪10万）値上がりました

おめでとうございますｗ

[31170: マンコミュファンさん]

実際最近出てた転売物件は結構いい価格で売れてますからね。このマンションに魅力を感じる人は多いってことですよ。
気になる人がいれば不動産屋に行って制約事例を教えて貰えばいいと思います。ただし、レインズに掲載していなければ分かりませんが。

[31171: 買い替え検討中さん]

坪十万上がったって
２０坪で２００万？
そこから手数料等引かれるの？

[31172: 匿名さん]

少し前までの都心のパークコートで、資産価値がどうのとか細かく気にする所有者っていましたっけ？

[31173: 匿名さん]

>>31169 匿名さん

成約価格は売り出し価格より随分下がっているのですね。

[31174: 買い替え検討中さん]

２０坪で１２８００万なら
手数料３８４万円？

[31175: 匿名さん]

>>31168 匿名さん

なんとかして転売部屋を安く買いたいって事ですね。気持ちは良く分かりますよ。

[31176: 匿名さん]

>>31172 匿名さん

資産価値はどんな物件の所有者でも気にはするでしょ。

[31177: マンコミュファンさん]

>>31176 匿名さん

一番気にしてるのは誰だって話 (笑)

[31180: 匿名さん]

ネガは内覧したら欲しくなったのよ

https://www.m-standard.co.jp/rent/パークコート文京小石川ザ・タワー/articles/8155/

[31181: 匿名さん]

まあ、常識的に考えたらここは買えたら買いたいわな

[31182: 匿名さん]

そうですかね。
自分なら港区か千代田区のパークコートを選びます。

[31183: 匿名さん]

南向きの部屋がほとんどない。。。

[31184: 匿名さん]

>>31182 匿名さん

なんでここにいるの？

[31185: 匿名さん]

>>31183 匿名さん

東西南北ほぼ全てないよ

[31186: 匿名さん]

>>31184 匿名さん
盛り上がってるのを見てると楽しいからです、

[31187: 匿名さん]

>>31186 匿名さん

みんなslack行ったけどな

[31188: 匿名さん]

購入者の必死さをみると、なんとかここを売り抜けて中央線北からアガりたい気持ちが透けて見えますが、残念ながら今のところリセールは不調。

立地に難のある物件を掴むと一生苦労するということを、この物件が示してくれますね。

[31189: マンション検討中さん]

>>31188 匿名さん
いつまでもアホなこと言ってないで、次はお金をちゃんと用意して購入しましょうね。
しつこいです。

[31190: 匿名さん]

>>31188 匿名さん
君はこの物件の注目度や人気を高めてくれたMVPだね。多くの人が興味をもち、多くの人が調べ、そして多くの人が購入して行った。

[31191: マンコミュファンさん]

この物件、
住民がいつまでもネット掲示板に張り付かないといけない状況をみるだけで、大体のいきさつは把握できますね

[31192: 匿名さん]

湾岸と小石川がいつまで経ってもいがみ合うのは、
こういう似た者同士の理由があるんじゃないかな。
東日本大震災の時は、小石川と同じような豊洲は液状化してたからね。

【杭の長さ・構造一覧】
江東区豊洲　パークシティ豊洲 28m/制震
江東区有明　ブリリアマーレ有明 34m/耐震

文京区小石川 パークコート文京小石川 35-40m/制震

江東区豊洲　THE TOYOSU TOWER 44m/免震
江東区豊洲　シティタワーズ豊洲 ザ・ツイン 45m/耐震
江東区有明　ガレリアグランデ 50m/耐震
江東区東雲　アップルタワー 65m/耐震
江東区東雲　キャナルファーストタワー 65m/耐震
江東区東雲　ビーコンタワーレジデンス 70m/免震
江東区豊洲　スカイズタワー＆ガーデン 70m/免震

[31193: 匿名さん]

>小石川と同じような豊洲は液状化してたからね。
やっぱりここは笑うところか？

こういう明らかな間違いをまぜるところがやっぱり隠れポジの仕業かなと思う

[31195: 匿名さん]

暇なんで浜離宮の住民スレ読んでると、なんかネガの人ってどこの物件でもワンパターンな書き込みすんだねー。今後の展開まで予想出来て凄い面白い。似たような書き込みも多いから多分、同じ人もいるんだろうけど。

[31198: 匿名さん]

地元の不動産屋とかMRの営業とかに直接聞けばすぐバレるような嘘ばかりついているから、結果的に目立たせるための勢子のようなもので、物件の宣伝にしかなってないんだよな。

[31199: 入居前さん]

余り言いたくはないですが、地権者さん達の身なりがどうも…。
杖は仕方ないとして、チョッキやモンペはパークコートタワーに相応しくないです。

転売部屋を内覧に来た人達が目にすると、今以上に売れなくなるのでは、と懸念しています。
管理組合で、何らかのドレスコードを策定する事はできないでしょうか。

[31200: 匿名さん]

もう少しして検討板が閉鎖になったら、今度は住民板に移動してなりすましネガ始めますよ。浜離宮では○○法律事務所に相談しようとか言われたとたんに、しばらくレスがなくなりほとぼりが冷めたらまた同じことを繰り返してました。対策としては無視が一番なんですが放置すると自作自演始めます。それがまた見え見えなんで爆笑ものです。本当に検討されてる方や入居予定の方はほかのPCの住民板は参考になる書き込みも多いので、のぞかれるのをお勧めします。そっくりなネガで物件名だけ違うとかもあってネガの語彙力の無さか「あ、この書き込みはあの人なんだ」とか直ぐ分かります。せめて物件ごとにもう少し工夫すれば良いのにね。