「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[601: 匿名さん]

建物診断費用は２００万円ぐらいはするんでしょうね。

[602: 匿名さん]

建物診断をする目的はなんでしょう。
そして、どんな診断をするのか知っていますか。
数量調査とか分りますか？

[603: 名無しさん]

大規模修繕と部屋うちの壁紙を一緒にするのは乱暴すぎるでしょ。
大規模修繕の最大の目的は屋上防水(ルーバル防水含む)であり、こればかりは一か八かでサイクルを延ばすのは危険だと思う。
そして大規模修繕の意義はなるべく工事を集約してコストカットや生活の不便もまとめようという事。
年がら年中何処かで修繕工事をやっていたら鬱陶しいでしょう。

[604: 匿名さん]

大規模修繕の前提条件は予防保全です。

[605: 匿名さん]

６０３さんの仰るようにほとんどのマンション管理組合の役員は
大規模修膳に目を奪われて日常の予防保全の認識は無く知識もな
いでしょう。建物・設備等の予防保全は大事でしょう。

[606: 匿名さん]

日常の管理は事後保全です。
悪くなったら補修工事をしているんじゃないですか。
大規模修繕工事をするときに建物診断をして、このように劣化して
いるので大規模修繕工事をしますということでしょうが、建物診断を
しなくても屋上防水や外壁のタイルの劣化、塗装等については不具合
はあるでしょう。
大規模修繕工事は、事後保全も含めて予防保全をやるんですよ。

[607: 匿名さん]

国交省が一昨年マンションの理事に質問をして大規模修繕工事の
周期等について回答をしています。
周期については、理事でも建築士でも考えはばらばらです。
予防保全というのが前提ならば、国交省が発表した周期を参考に
すればいいでしょう。
周期がなく、いきあたりばったりでどうしても補修工事をしなければ
ならないときだけにやっているマンションは資産価値もなく、快適な
マンションライフは送れません。そういうマンションはいずれ朽ち果てて
いくでしょう。これが限界マンションです。
まあ、そういうマンションは修繕積立金不足のところですがね。

[608: 匿名さん]

要するにマンションの建て替えはまず無理です。
限界マンションにするか建物設備の維持保全に
努めるかその２つしかありません。

[609: 匿名さん]

たたみの交換やふすまの張り替えは何年ぐらいでやっていますか。
別にやらなくても住むことはできますよね。
大規模修繕工事も同じことです。

[610: 匿名さん]

そういえば畳の張り替えは１０年でやる者もいるかと思えば
２０年たっても交換しないのがいる。
個々の部屋で価値はずいぶん違うよね。

[611: 名無しさん]

>>609
いや、だから部屋うちの品と大規模修繕を一緒にしたらダメでしょう。
もっとも管理組合の総意として大規模修繕不要と意思決定したなら仕方ないけど。
自主管理ならありがちかもね。

[612: 匿名さん]

そうですよね。大規模修繕工事は計画的に
やるべしですね。

[613: 名無しさん]

一軒家で個人所有なら住みっぱなしにしようが雨漏りしようが全く勝手ですよね。
でもマンションは共有であり一人の考えだけでメンテナンスの手を抜くことは許されません。

[614: 匿名さん]

特に専有部分の配管の劣化は気を付けなければいけません。
それと台所や洗面所の水栓の下の配管の緩みはチェックしてみてください。
そこをみて水漏れがあれば修理が必要です。
ほっておくと下階へ水漏れが発生します。

[615: 匿名さん]

築１５年以上経過したマンションでは、水栓からの水漏れが
必ずどこかで発生しています。
チェックポイントとしては、水栓の蛇口あたりを握って動きが
ないか確認してください。
そこが動いているようだったら、間違いなくタンク下の配管の
継ぎ目から水漏れがしている筈です。
ほっておくと、大きな水漏れ事故が発生します。
自分の部屋のフーリングの下や階下の壁に漏水がでてきます。
もし、階下から漏水が発生していると連絡があったら、開放廊下の
元栓を止めてから業者の連絡等をしてください。
階下の損害は保険で対応できますが、自分の部屋の損害は保険は
適用されません。
水栓の交換は保険の原因調査の中でやれると思います。

[616: 匿名さん]

できれば管理費を使って全戸の水栓のチェックをされたらいかがでしょうか。
１戸1,000円程度でやってくれると思いますよ。
その場合はタンク下の奥のボルトを外してその中の管が濡れていないか、又、
コンクリートに水がないかのチェックもしてもらいます。
水栓の交換の場合は個人負担になりますが、1万円程度からあります。
各人でも簡単にチェックはではきますが。

[617: 匿名さん]

大規模修繕工事だけでなく、こまめな管理が大切です。

[618: 匿名さん]

築20年前後のマンションでの漏水については
特に要注意です。
できれば築25年程度の専有部分の配管も共用部分の配管と
一緒に交換するといいですね。

[619: 匿名さん]

漏水が発生すると階下の住民は迷惑を被ります。
そのためには全員がメンテナンスをしておかないと
トラブル発生の原因となります。

[620: 匿名さん]

自分だけが真面目に専有部分の配管類を交換して下階への漏水防止に湯止めましたが、
上階から漏水の被害を受けて大変でした。全戸まとめて一切に交換したいものです。

[621: 匿名さん]

>>620さん
そうなんですよね。
やる人とやらない人がいるとそういう問題が発生してきます。
うちのマンションでは将来専有部分の配管も管理組合として実施
することに決めてあります。
そして、一斉にやる前に交換をされた方については、衡平を期す
ために規約で全戸一斉にやった時の平均額を支給するように決め
てあります。

[622: 匿名さん]

但し修繕積立金の確保はしておかなければなりません。

[623: 匿名さん]

専有部分の配管を交換する場合は１戸４０万円程度
必要となります。

[624: 匿名さん]

電気温水器が専有部分の中心に設置されている場合はどうすればいいでしょう。

[625: 匿名さん]

うちのマンションには電気温水器はついていませんので
分りませんが、専有部分内のことですから、各人が管理
するのが当然でしょうね。
但し、その不具合が判らず下階に漏水が頻発するようで
あれば、配管同様管理組合として補修工事をすることは
可能でしょう。
勿論総会の承認は必要ですけど、その際規約の改正をして
置くことも忘れないようにしておくべきです。
先行工事者への負担の還元も含めて。

[626: 匿名さん]

電気温水器の管理は各区分所有者がやるもの。
給湯器や水栓と同じこと。

[627: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[628: 匿名さん]

専有部分の配管の工事は数日間かかりますので
その間在宅が必要となります。
それをマンション全体でやるとなると大変です。

[629: 匿名さん]

スケジュールを作るのは大変でしょうね。
特に縦管の配管の場合はその縦の列の住民はトイレも
使えなくなりますから。

[630: 匿名さん]

面倒くさいのでやらないのがいい。

[631: 匿名さん]

マンションを築５０年以上もたせるためには配管の更新は避けられない。
途中で交換すれば７０年とか８０年以上もつ。
しかし、更新工事を行うには、積立金の値上や更新工事の大変さも克服
しなければならない。
どうすればいいのだろう。やるべきかやらざるべきか。
マンションは築４０年経過すれば解体するという法律でも作ってくれれば
いいんだが。

[632: 匿名さん]

普通の窓ガラスを複層ガラスにしようと思うのですが、
強化ガラスでの複層ガラスにはできるのでしょうか。

[633: 匿名さん]

複層ガラスで防犯ガラスになるものは
あるようです。

[634: 匿名さん]

築２０年経過しているマンションの漏水で一番
多いのは水栓からです。

[635: 匿名さん]

混合水栓からの漏水は下階に発見されるのが少ない。相当日数経過後の発見なので目立つ処の被害額は少ない。
ただし、発見が遅いだけに隠れた部分に被害が拡大しているので管理会社や保険会社の調査を鵜呑みにせず、
組合員が勉強をして、後遺症の予防に努めるべきでしょう。畳の交換時に床が腐食していたと言った事例があります。

[636: 匿名さん]

>>635さん
経験がおありなんですね。
そうなんですよ、水栓からの漏水は発見されるまで時間がかかります。
下階の壁に漏水が出てきた時には、上階の自分の部屋の床下に水が溢れ
ています。

[637: 匿名さん]

見える処の管理は楽でしょう。
見えない処の管理を契約や規約の制定等に生かして下さい。

厚化粧の多いマンションが多いのには困りものです。
身体と同じで内臓の身体管理を大事にしましょう。

内臓が病んでいるのに気がつかず顔色が悪くなり化粧で誤魔化しいるうちに手遅れにならない管理を重視しましょう。

[638: 匿名さん]

混合水栓のパッキンの劣化を放置しておくとジワジワト水が漏れてきずくのが遅れる。
特に最近のマンションはフローリングでベットでの寝起きが多いので二重床と相まって漏水の発見が遅れる。

[639: 匿名さん]

自分の部屋からの漏水はまず気づかないと思います。
殆どは階下からの連絡があって初めて事の重大さに
気づくのだと思います。
しかし、殆どのマンションでは事前に対策を講じる
ことは考えていません。

[640: 匿名さん]

その大きな要因は積立金によるものです。

[641: 名無しさん]

知識不足が原因でしょう。
一例、畳の部屋（和室）で寝起きしている場合は下階の住民に知られる前に感知する事が出来るので現状に復して秘密にする事が大半でしょう。
こういった事の繰り返しが年月を経て問題が発覚した時は手の打ちようがなくなる。この件を知っているのは管理員であるが、組合には説明は
しないでしょう。

[642: 匿名さん]

何故管理員がそんなことをしっていて、又隠す必要が
あるんですか。
そして、手の打ちようがないくらい被害を受けるのは
下階の部屋ではなく、上階の住民の部屋ですよ。
経年劣化の場合、下階の住民の部屋の補償は保険が
適用されますが、原因元の部屋には保険は適用されません。
隠しておいて何のメリットもありません。

[643: 匿名さん]

保険適用や隠しているとはいってない。舌足らずで失礼しました。問題が発覚した時に管理員に質問しましたら、管理会社担当に書面で連絡済でした。
メリットがあるのかないのかは解りません。その後下階から何の被害届もなかったらしいです。上階は自己責任でしょうから自分で処理したのでしょう。

[644: 匿名さん]

>>643さん
上階の部屋に被害があったのに、下階から被害届がなかったで済ませていいんですか。
その場合は、連絡して確認すべきです。
もし、被害があれば保険が適用されるのですから。
それがサービスというものです。

[645: 匿名さん]

管理会社もだめですね。
もっと住民目線で管理をしてくれるといいんですが。

[646: 匿名さん]

管理員に聞いたところが、管理員が漏水事故等の発生については知ったならば二次災害の予防を済ませて、
必ず管理会社の担当への連絡をする決まりだそうです。それ以外は管理員は介入しないようにと口止めを
されているようです。

下階等への被害の状況は管理会社の技術員が緊急対応をするようになっていますので、管理員は連絡のみ
が義務として課せられているようです。

[647: 匿名さん]

>>646さん
マンションの管理は組合員＝理事がやるものです。
漏水事故があったら即座に連絡をするのは理事に対してでは
ないでしょうか。
そして理事と管理会社が話しあい一番いい解決をしていくべきです。
マンション内のトラブルや事故を理事に連絡をせず管理会社で解決
するとはもってのほかです。
こんな管理会社は信用はおけません。共存共栄は程遠いですね。

[648: 匿名さん]

共存共栄とはお互いに信頼しあい、お互いが利益を被ることです。
相手の立場に立って物事を考え対応することが大切です。
自分の利益や会社の利益に偏重する考えではお互いの関係は旨く
いかないでしょう。
やはり人を信じ信じられる人間関係、これが大切なんですが、難しい
ことにはかわりありません。

[649: 匿名さん]

管理会社が保険の代理店をしていれば、漏水の原因調査は
するのが当たり前でしょう。
しかし、保険には管理組合が加入している内容と違う個人で
契約している保険もあります。
状況判断をして、どちらの保険を使うかも提案すべきです。
個人で契約している保険で特約がされている場合もありますから。
それに、その工事については被害者が自由に業者は選べます。
全て管理会社の都合のいい業者ばかりでやらせる訳にはいきません。

[650: 匿名さん]

管理員は管理会社雇用の派遣ですから管理会社の方針に従うべきでしょう。
組合の雇用でしたら組合の役員に連絡報告をするべきでしょう。

管理会社雇用で派遣されていても管理委託契約に管理員業務として漏水事故
についての連絡報告を組合役員にする旨の取り決めをしているのであればそ
のようにするべきでしょう。

組合員の立場に立ったサービスを受けるにはどのような契約内容がいいかを
検討する。マンションの事情に合わせた契約内容を検討した方が良いでしょう

[651: 匿名さん]

組合の役員に報告をするのは常識の範疇でしょう。
もしそれができないというのなら、正式に契約をすべきです。
ただ正式に契約をしなければやってくれないような管理会社なら
契約を解除した方がいいですね。

[652: 匿名さん]

管理員が管理会社の従業員なら管理会社の方針に
従うのは当然ですが、事故が起こったことを理事長に
連絡するぐらいは当たり前のことですよ。
そして理事長と管理会社が話しあえばいいんです。

[653: 匿名さん]

管理員が事故の処理をするというのではないんですね。
あくまで理事長やフロントが対応策を検討して対応して
いくということです。

[654: 匿名さん]

※理事会の役割を書き込んでみました。
苦情・要望事項の対応
工事や点検についての時期や相見積の検討
次期事業計画について
収支報告書の途中経過報告
管理会社からの報告
消防訓練の実施　　　　
長期修繕計画の作成について
台風対策、ごみ処理対策
管理規約、各種使用細則の制定案づくり
管理費の内容検討・・・管理会社からの収支報告書で検討
滞納金に対する対応
総会の開催、総会議案書の作成、次期事業計画案の検討を行い総会議案として提出します。
保存行為の検討（急を要するものについては、理事長判断）
義務違反者に対する警告等
回覧板や掲示板で広報します。理事会・総会議事録も回覧します。

[655: 匿名さん]

理事の仕事はいろいろありますね。
ただそんなにやっていないとこもありますが。

[656: 匿名さん]

理事会は管理会社が議題とかを提案するんでしょう。

[657: 匿名さん]

６５０さん、お宅のマンションの管理委託契約書をご確認ください。

[658: 匿名さん]

>管理会社雇用で派遣されていても管理委託契約に管理員業務として漏水事故
>についての連絡報告を組合役員にする旨の取り決めをしているのであればそ
>のようにするべきでしょう。

委託契約にそんな細かいことまで記載されているところはないでしょう。
単に報告するだけのことですから、当たり前のことです。
マンションの管理員として管理会社に雇われているから、事故がおこった場合
管理会社にしか報告しない、そういう管理員自体がいること自体話にならない。
常識の範疇を超えているね。

[659: 匿名さん]

マンションの管理は補修工事や点検が主ではないのです。
日常の管理こそが大切なのです。
この日常の管理には管理会社は介入したがらないでしょうね。
滞納金の細則や騒音、ゴミの分別等

[660: 匿名さん]

マンション管理は住民のため、組合員のために行うのが本筋です。
住民の住民による住民のための管理こそが理事に求められるものです。
決して管理会社主導で物事が進められることのないようにしなければ
なりません。但し、そのためには人材の確保と養成が必要となってきます。
勉強できる土壌づくりを管理組合として行い、人材を育成できるシステム
作りを行うことが求められています。

[661: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、数量調査表までを作成した
長期修繕計画はありますか。
もし、単なる管理会社がソフトで作った簡単なものしかないのでしたら
建築士を雇って専門委員会を設け、一緒に検討して長期修繕計画表を
作成することをお奨めします。
その計画表にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
なりません。
当然、玄関ドアや配管、サッシ等も含まれます。
問題は専有部分の配管を管理組合としてやるかどうかだと思いますが、
計画表の中には一応入れておけばいいと思います。
それを基に１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
まず知ることからスタートですね。

[662: 匿名さん]

修繕積立金が１戸当り月平均17,000円以上のマンションは
大体工事の全てがクリアーできます。
当然駐車場使用料の積立金への充当分を含みます。

[663: 匿名さん]

修繕積立金は駐車場使用料を充当するのであれば月９０/㎡で充分でしょう。

[664: 匿名さん]

駐車場使用料充当分がいくらになるか分らないでしょう。
だから、それも含めて１戸当り17,000円が必要といったのです。
国交省も望ましい積立金の額は、1戸当たり月17,500円
としています。

[665: 匿名さん]

修繕積立金アレルギーの方がいて、積立金が高かったり値上げとなると
猛反対をされる方がおられますが、戸建てであれば改修工事費は１００万
程度ではとてもできませんよ。

[666: 匿名さん]

マンションはきれいな方がいいけど
お金は出したくない。

[667: 匿名さん]

利益をあげなければならない管理会社とムダな経費は
つかいたくない管理組合との軋轢はこれからも続く。

[668: 匿名さん]

大規模修繕工事で主なものは、躯体改修工事、外装塗装工事、防水工事、
鉄部塗装工事、給排水管工事です。
それに大規模修繕工事は事後保全が中心ではなく、予防保全が中心
となります。

[669: 匿名さん]

工事金額１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[670: 匿名さん]

100戸以下のマンションは1戸当たり100万円超の工事費が必要でしょう。
当然大型設備分の費用は除きます。
この大規模修繕工事費にそれ以上かかる大型設備の更新工事費が必要と
なります。
修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思い
ます。

[671: 匿名さん]

>>670
>修繕積立金は1戸当たり月17,000円以上は必要なことがお分かりだと思います。

あなたのマンションの1戸当たりの月平均額は？

[672: 匿名さん]

１戸当たり６０万円で充分でしょう。

[673: 匿名さん]

>>671さん
うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。
但し、専有部分の配管の更新工事も管理組合としてやるように計画されて
います。

>>672さん
その工事費で開放廊下のシート防水の交換やベランダのシーリングまでが
できますか。
そして大規模修繕工事後には、大型設備の更新工事がやってきます。
エレベーター、消防設備、給排水管、玄関扉、サッシ、給水設備の更新工事等が。

[674: 匿名さん]

１０００戸超のマンションですから充分やっていきます。ご心配なく。
居住者のマンション管理士等が中心になり知恵を絞っております。

[675: 匿名さん]

知恵をしぼるんではなく、修繕個所を減らすと共に、材料の質の
低下をすれば安くはなりますよ。

[676: 匿名さん]

>>673
>うちの場合は駐車場使用料充当分を入れて18,000円程度になっています。

駐車場使用料を含まない1戸当たりの修繕積立金の月平均額は？

[677: 匿名さん]

13,500円程度です。
しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。
まあ細かくいえば、現在の修繕積立金の残額も考慮してますけどね。
大型設備の更新工事が全て終了する年度で現在の積立金を使い切る
計算ですけどね。
それ以降は十分すぎる積立金のため、値下げも検討できるかもしれませんが
先のことですからね。

[678: 匿名さん]

>>677
> 13,500円程度です。
>しかし、駐車場使用料の充当分も含めて考えなければだめでしょう。

駐車場の設置率は？
駐車場１台の平均使用料は？
駐車場の現在の稼働率は？

[679: 匿名さん]

６７５さん手抜きはしておりません。余計なコンサル費等を節約しました。
外壁塗装、給排水管交換（共用部、専有部共）屋上防水、共用廊下等張替、
給水圧力ポンプ交換、貯水槽交換、その他、を済ませました。次回は３回目
です。

[680: 匿名さん]

675ですけど、設計コンサルタントは採用してますよ。
わずか３％程度のコンサル料ですから、しっかり工事の
手抜き等を監理してもらった方がいいですよ。
相見積を取るとすれば設計コンサルタントが要綱書の
作成をして、同じ条件で相見積を取りますからね。
素人ではできませんよ、要綱書とか金抜き計算書での相見積を
取るということは。
相見積を取らずに工事費が高いとか安いとかいう判断は無理
ですから。
同じ修繕個所、同じ平米、同じ仕様、同じ材料で相見積は取らなければ
意味がありませんから。

[681: 匿名さん]

１３８１さん、管理会社に何を求めるべきでしょうか、？
人との対面時にはあいさつは常識でしょうからそれが出来
ないのはそれ以前の問題でしょう。

これでは分譲マンションの管理は無理でしょう。

[682: 匿名さん]

１３８１？ここは６８１までしかレスはありませんが。
挨拶は常識ですね。しっかりした挨拶のできる人間に
なりたいですね。

[683: 匿名さん]

>>679さん
２回目で専有部分の配管の更新工事はしないでしょう。
それに貯水槽の交換も。

[684: 匿名さん]

６８３さん、それは貴方の考えでしょう。各マンションには各々事情が異なりますよ。
標準で物事は解決しません。ペーパーマン管試験では合格でしょう。

[685: 匿名さん]

>>684さん
大規模修繕工事の周期が２０年前後であれば考えられないことではないですが。
通常では給排水管の更新工事は、３５年～４０年でもいいと思います。
但し、塩ビ管ではない配管を使用している以前のマンションでは
当然更新工事は早くなると思います。

[686: 匿名さん]

実務経験のない机上マン管士の回答は必要ありません。
各マンションの事情に照らした回答を望みます。

[687: 匿名さん]

>>680さん

その設計コンサルタントの悪行がTV・新聞・雑誌をにぎわせています。
管理会社・修繕施工会社を巻き込み多額のバックマージを工事費に上乗せしている現状が多発しており無知な理事会等は多額の修繕積立金を失っているとの情報。
国土交通省も実態を把握しており平成29年1月27日建設市場整備課長名で「国住マ第41号」で通知をマンション関係団体に出しています。
当マンションも第2期大規模修繕に当たりこの通知文書にある「無料見積チェックサービス」を受けたいと考えています。
メリット・デメリット等ご教授頂けれはありがたいです。

[688: 匿名さん]

>>680さん
設計コンサルタントも公募でやり説明会を開催して専門委員が
評価して見積額と評価点で採用すればいいのです。
決して管理会社の建築士に設計監理をさせてはだめでしょう。
施行会社の相見積でも、設計監理業者が要綱書を作成して同じ条件
つまり同じ修繕個所、同じ仕様、同じ材料、同じ平米数で見積もりを
取れば水増しとかもできません。
施工会社の募集も公募が前提です。
こういったことができなければ不正も防げません。
完全競争入札にすれば、水増しすれば候補から外れますから。
それから無料見積もりチェックサービスは何をするのか分りませんが
建築士と専門委員で話し会い、どこの修繕をするのか、材料はどのレベル
のものを使うのかとかの検討をして、相見積をとらなければ意味がありません。
これを金抜き計算書での相見積といいます。

[689: 匿名さん]

つまり大規模修繕工事の進め方において、設計監理業者や元請会社の
選定のしかたが判らない管理組合が管理会社に付け入られることに
なるのでしょう。

[690: 匿名さん]

管理組合の住民に大規模修繕工事のすすめかたややり方を
書き込んでいるんだけど、理解しようとしないからね。
批判だけしていても何ら解決はしない。
もっと素直になって分らないことや解決したいことを相談すれば
ここをみているいろんな有資格者や理事長経験者たちが経験談等
を語ってくれるんだけどね。

[691: 匿名さん]

マンションにお住まいの皆さん、管理組合主導による
大規模修繕工事をやるにはどうすればいいかの勉強を
しましょう。

[692: 匿名さん]

理事長をしているとプライドだけは高くなってねえ。
人の意見は聞きたくないし、受け入れたくない。
しかし、管理会社のことは良く聞く。

[693: 匿名さん]

「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」
＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、材料、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

[694: 匿名さん]

設計監理業者を募集するときには公募が大前提です。
相見積を取る時には、監理内容を明確にして、提出してもらい、
後日説明会で専門委員がそれを聞いて評価して、見積額と評価点
で誰にするか決めます。
できれば総合評価方式にするといいでしょう。

[695: 匿名さん]

管理会社云々をいって悩むより勉強することです。
勉強は一人でもできます。

[696: 匿名さん]

何を質問すればいいのか分らないのでしょうね。
マン管士誕生当時はマンコミュは活況を呈していましたけどね。
現在はある程度の知識はみなさん勉強されてきましたし、分譲
間もないマンションはまだ工事とかは関係ないでしようから。

[697: 匿名さん]

何故設計コンサルタントが必要かというと、公平かつ正当な
相見積をとるためと、工事の手抜きを我々住民に代わって
プロの目線で監視してもらうためです。
その根底の理由が理解できなければ、設計コンサルタントは
必要ないでしょう。

[698: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方としては、設計監理方式が
いいと思います。
但し１００戸以上のマンションでないと経費的には
難しいと思います。

[699: 匿名さん]

兎に角理事会活動の広報活動をしっかりやることです。
全て包み隠さず回覧板等で流すことが必要です。

[700: 匿名さん]

大規模修繕工事
　　第１回目の工事費は１戸当り１００円万程度が相場。
　　　　但し、１５階以上の階は足場が組めず、ゴンドラを使用する為割高になる。
　　工事費　　　ゼネコン　　　　　　　　１５％
　　　　　　　　下請け会社　　　　　　１５％
　　　実際工事業者　　　　　７０％
　　第２回目以降の方が工事費は安くなる。但し、同じ個所の修繕の場合
　
　　修繕積立金の増額の検討が必要
　　　　但し、修繕周期によって大きく左右される。
　　　　修繕周期については、業者に左右されることなく、自主点検をすることにより、適　　　　正な修繕周期をジャッジすることが必要。

[701: 匿名さん]

大規模修繕工事の費用については、国交省が全国のマンションに
アンケートで取ったのを参考にすべきです。
周期については各人によって又建築士によっても考えは大きく
違います。
建物診断をしても、大規模修繕工事の参考には殆どなりません。
タイルの浮きや屋上防水、塗装の不具合は築１０年も経過すれば
どこでもあります。
大規模修繕工事は基本的には予防保全なんですね。だから周期の判断が
難しいのです。

[702: 匿名さん]

　建物診断をする場合は、単なる悪いところを知るためだけの診断ではなく、診断報告書、修繕仕様書、工事費概算積算書と住民説明会までやるものです。
その積算書を使い、設計コンサルタントは要綱書を作成し、同じ滋養権での相見積を
取るのに活用します。

[703: 匿名さん]

　　　管理とは、①物の形状又は効用を著しく変える変更、②変更にあたらない利用・改良、③物の
　　現状を維持する保存行為を含みます。

[704: 匿名さん]

建物診断業者選定も公募でやるべきです。

[705: 匿名さん]

分譲時に設立された駐車場の無償の専用使用権を消滅させるという規約の変更は、一部の区分所
有者が受ける不利益は、受任すべき限度を超えるものと認められるもので、区分所有法第３１条に
規定する特別の影響を及ぼすものであり、使用権者の承諾がない決議はその効力を有しない。

[706: 匿名さん]

駐車場の永久無償はいいねえ。

[707: 匿名さん]

全員に駐車場が与えられているのなら、有料化はできるでしょう。
それができなければ修繕積立金の値上げになるだけのことですから。

[708: 匿名さん]

大規模修繕工事を設計コンサル使って修繕工事会社を公募し相見積で施工会社を決める。この方法を取りながら、セカンドオピニオンに見積をチェックする方法があると管理組合員に納得してもらいやすい。お金をかけない方法ありますか?

[709: 匿名さん]

>>708さん
工事会社を公募するのはあくまで専門委員会が中心になって行います。
その際にコンサルタントの力を借りることはあるでしょうが、元請会社の
募集に関しては、専門委員会でも簡単にできるでしょう。
スーパーゼネコンや地元の大手建設会社はご存知でしょうから、そこに電話
して相見積に参加を呼び掛ければいいんではないですか。
当然経費はかかりません。
一番の問題点は、設計コンサルタントと検討して、修繕個所、仕様、材料を
決めて同じ条件で相見積をとる要綱書を作成することです。これを作成する
のはコンサルタントの役割です。
そして、その要綱書を建設会社に送付するのは専門委員会です。出てきた要項書
での相見積をみてどこに判断するかの検討も専門委員会で行います。

[710: 匿名さん]

出てきた相見積のチェックについては、数量落ちのチェックぐらいでしょうから
専門委員会で十分できるでしょう。
所謂金抜き計算書で相見積をとりますから、その単価が抜けていれば見積もり
金額が安くなりますから、その場合は業者に見積もりの再提出をお願いする
だけのことです。
数量調書の作成はコンサルタントがやります。それを基に概算設計書から
各業者は単価を入れて工事費を算出しますが、そんなややこしいことは、相見積
業者なら分かっていますので、それに基づいて単価を記入して見積額を出して
きますので、出てきた見積もり金額で検討すればいいでしょう。

[711: 匿名さん]

>>709>>710さん
正に正論ですね。しかし多くの管理組合員は、今、無関心者なのです。対策が必要なのです。下記の様な現状があるから。
NHKクローズアップ現代＋、週刊ダイヤモンド(複数回)、大手新聞でも取り上げられた社会問題記事が現状でしょう。
管理会社・設計コンサルトントが修繕工事会社やその下請けを巻き込んだ談合・裏リベート問題は管理組合にとって長期修繕積立金が不足する大きな一因となり深刻な問題です。ですから安価のセカンドオピニオンが必要と云っているのです。

[712: 匿名さん]

>>711さん
セカンドオピニオンに報酬をしはらうのであれば、又、そのオピニオンが
信用できるのであれば、そのコンサルを設計コンサルタントに採用したら
どうですか。
ご指摘のように、組合員は仕事が忙しく、経費の削減等をいってもそんな
ことには関心を示しません。
私も現役世代のときはそうでした。
しかし、それで問題があるのでしたら、だれかがその役割を担う必要が
あります。
それこそ、マンション管理　あなたがやらずに誰がやる　です。

[713: 匿名さん]

>>711さん
マンションの一組合員が、「理事会、管理会社、設計建築会社グループ」相手には無理があると思う。

[714: 匿名さん]

マンションの一組合員が大規模修繕工事に直接関与するんですか。
理事会なり専門委員として対応すべきです。
専門委員への立候補はできないのですか。

[715: 匿名さん]

逆の立場から考えてみてください。
たった一人の者が大規模修繕工事を牛耳ってはだめですよ。
どちらが正しいかは、通常の発想からすれば、その他大勢の
方ですからね。

[716: 匿名さん]

おそらく、理事会メンバーは抽選選出でハズレ組、専門委員会もないのでしょう。
他人事ではありませんね。

[717: 匿名さん]

専門委員会は設置すべきです。
理事会だけで大規模修繕工事を行うとなると、負担がかかりますし
偏りも出てきます。
だから、専門委員会を設置して理事会の諮問機関として検討したものを
理事会に提案して、理事会で決議したものを総会へ提案するというシステム
を構築すべきです。
当然専門委員は公募が基本です。

[718: 匿名さん]

全国のマンションにはいろんな形態でマンションが管理されています。
やはり、マンション管理の基礎知識を住民が勉強すべきです。
無関心、無知識、無情報はマンション管理を腐敗させます。
腐敗してしまったマンション管理を正常に戻す労力は大変です。

[719: 匿名さん]

ゼネコン系の管理会社に管理を委託せざるをえなかったマンションは
その管理会社の経営方針に対抗するのは大変でしょうね。
知識だけではどうしようもないこともありますから。

[720: 匿名さん]

ゼネコン系の管理会社は工事をしたがるからね。
やはりノルマがかせられているんだろうな。

[721: 匿名さん]

自分が痛い目に遭遇しないと理解できない組合員が多い。
賃貸に出している投資型の所有者はいくらか管理の重要性を理解出来るので
相当年数になると区分所有権を売却する。
ので賃借人の居住率が少なくなっていくマンションは要注意でしょう。

[722: 匿名さん]

傷みが判らないと理解できないんだろうね。
良く分かるよその気持ち。

[723: 匿名さん]

「無料で信頼できるセカンドオピニオン」を見つけました。
国土交通省　建設市場整備課長名で、マンション関係団体等への通知文書によると設計コンサルタントを活用した大規模修繕工事に於いて、発注者たる管理組合の利益と相反する設計コンサルタントの存在がある。
大規模修繕工事の管理組合側に立った相談窓口があるので活用を周知せよとの通知であり。実際の窓口は、住宅リフォーム・紛争処理センターで「施工費用について無料見積チェックサービス」を行っている。0570-016-100
工期が若干遅れても見積チェックとその後の対応の指導もなされるとの事なので
修繕工事知識の少ない、また無関心組合員の多いマンションは資金流失防止の自己防衛のため利用すべきでしょう。　

[724: 匿名さん]

>>723さん
セカンドオピニオンを活用するにしても、図面並びに数量調査表が
なければ単なる一般論としての工事費用しか分らないでしょう。
紛争処理センターは弁護士が行う分野もあるが、工事に関するものは
設計事務所が行うのでしょうね。
その場合、建築士と理事会並びに専門委員が工事費が適正かどうかを
検討して決めるのだと思いますが、その場合はマンション側は工事個所や
材料（グレード等）をきめなければ出てきた見積金額が適正かどうかは
わかりません。
その前提として、要綱書（金抜き計算書）を作成してそれに基づいて
見積が提出されているかが問題となります。

[725: 匿名さん]

元請会社と利益相反するのが設計監理業者です。
施行費用についての無料見積もりチェックサービスとのことですが、
何を基準にチェックするんですか。
そのマンションの組合の考えているレベルの見積もりが正当化どうかを
チェックするんでしょうが、それこそ数量調査表もない見積もりでの
チェックが可能なんでしょうか。
同条件での相見積が出ていれば、それを判断基準にした方がずっと
いいと思いますが。
相見積の業者の中で一番安い見積もりをみて、それが高かったら高いと
いう判断がでるのでしょうか。
そして、それを基に更に値引き交渉をするんですか？
材料や仕様の低下をされるのが落ちです。そのチェックまではして
くれないでしょう。

[726: 匿名さん]

設計監理業者の使い方が正しければそんな心配は
しなくてもいいんですよ。
それに問題は一人の者が専門委員会や理事会のメンバー
でなく、孤軍奮闘することに問題があります。

[727: 匿名さん]

大規模修繕工事を行う際に、建物診断はしていますか。
その場合、単なる建物診断だけでなく、診断報告書、修繕仕様書、
工事費概算積算書の作成と住民説明会まで開催されていますか。

[728: 匿名さん]

>>数量調査表もない見積もりでのチェックが可能なんでしょうか。
見積書とは、①工事個所の材料等のグレードや仕様②必要な数量・単価・金額が詳細に記載されているものが常識と思っています。
それを動かさず適正な見積額であるか否かを国の機関でチェックすることは組合員への最小限必要事項でしょう。
国が動かなければ管理組合が損失を被る時代なのですから。自分達のお金と考えて行動すべきでしょう。
国土交通省の見積チェックサービスは役立たないとの見解の方が多いような気がしますが。

[729: 匿名さん]

国交省がやっている長期修繕計画表は２万円ぐらいで
やってくれますが、全く役に立ちません。
単にパソコンソフトで作成しているだけです。

[730: 匿名さん]

>>728さん
その見積を取る時の要綱書はだれが作成するんですか。
平米数を算出するのは素人では図面をみても分かりませんからね。

[731: 匿名さん]

同じ条件での相見積の取り方の勉強をすることだね。

[732: 匿名さん]

長期修繕計画にはやらなければならない工事の全てが
網羅されていなければなりません。
それを基に修繕積立金が高いのか足りないのかの判断
をすべきです。
その長期修繕計画の作成には、積算に強い建築士と一緒に
検討して作成すべきです。
やらなければならない工事には、当然専有部分の配管の
更新工事も含まれます。
同じ管材を共用部分、専有部分に使用していて、共用部分の
管材だけが劣化するのはおかしいですからね。

[733: 匿名さん]

専有部分を管理組合が放置すれば必ず住民間で
必ずトラブルが発生します。
漏水は事故があってから気づくものですので。
予防保全は全組合員はしませんよ、だから管理組合
としてやらなければならないのです。
積立金でやるにせよ、各人でやるにしろ出所は同じ
区分所有者であることにはかわらないのですから。

[734: 匿名さん]

だからといって値上げは難しい。

[735: 匿名さん]

長期修繕計画表の中に専有部分の配管、玄関扉、サッシ、消防設備、
エレベーター、給水設備等の大型設備の更新工事が計画されていますか。

[736: 匿名さん]

長期修繕計画書は作成されていないが、規約には組合の管理対象部分には規定している、
管理規約と管理委託契約書と長期修繕計画の整合性を理解できない。

専有部分の修理をなぜ組合費で賄わなければいけないのかとのクレームが多い。
痛い目に合わないと理解できないのでしょう。こういう輩は痛い目にあっても理解でき
ないかもしれません。

ここら辺を交換するまでは住みたくありません。２５年で買い替えを勧めます。

[737: 匿名さん]

専有部が原因の漏水は、被害が他の専有部や床スラブなどの共用部に波及しなければ管理組合としては問題ないから、専有部の天井に設置してある火災感知器と同じように、管理組合が専有部の床下などに（確度の高い）漏水検知器を設置して管理をすれば、専有部の配管更新のために徴収する修繕積立金を引き上げるよりも、管理組合としての費用対効果が大きいと思う。

漏水を検知したら直ちにその専有部の水道を止めるなどの勧告を行い、被害の拡大を阻止する。その後は、その専有部の費用負担で復旧する。
もし希望をすれば、管理組合の損害保険の原因調査費用（特約）で原因箇所を特定したり、管理会社が復旧工事の手配を行うなどのサポートを行う。

[738: 匿名さん]

自分の部屋を真面目に管理しても防げないし、損害が拡大する事が予想される設備、
管理システムであれば売却して住み替える事を提案する。

しかし、住み替え費用までは責任は持てません。各マンションの民度によって異なる。

[739: 匿名さん]

７３７さん、確度の高い漏水検知器の設置は急場を凌ぐ為に検討致します。
有難うございます。

[740: 匿名さん]

>>737さん
漏水検知器の件は初めて聞きましたが、検討してもいいかもしれませんね。
漏水時の原因調査費用は組合の保険で対応できますし、階下の被害に
ついても補償はできます。
ただ、配管については塩ビ管であっても継手部分等に不具合が生じるので
一定年数での更新は必要かもしれません。
それが３０年なのか４９年なのかは分かりませんが。
それと漏水検知器の設定費用はどのくらいかかるのでしょうか。

[741: 匿名さん]

漏水が発生したらその原因が専有部分であれば、管理組合には
関係ないというスタンスはとれませんよね。
法的・規約的にはそうでしょうが、それを改善する方向にもっていかないと
快適なマンションライフ、資産価値の減少は防げませんので。
住民間のトラブルをいかに少なくするのかも検討していくべきです。
それに漏水感知器は本本来分所有者の責任と負担で設置するもので
しょうから。

[742: 匿名さん]

漏水検知器を取り付ける場合は総会の決議、規約の改正が
必要です。
専用使用権のある共用部分については、通常の管理に
伴うものは各人で対応することになってますので。
おまけにそれは専有部分ですので、管理組合としてやる
のであれば、管理の除外項目として規約を作成すべきです。

[743: 匿名さん]

専用使用権のある共用部部の管理、特に点検とかインターホンの
修理とかを管理組合がやっていませんか。

[744: 匿名さん]

理事が知らなければ、不具合があるといわれれば
管理組合が修理するでしょう。

[745: 匿名さん]

　　　管理組合の運営を任された理事会が、組合員・専有者の利益を増進し、良好な住環境
　　を確保するためには、その氏名・家族構成・電話番号等の情報が必要です。
　　　又、火災・地震等の災害が発生した場合に備えて要救助者の把握が必要です。
　　居住者にその名簿の提出を依頼するときには、これらの必要となる事情と名簿の管理は、
　　施錠された書庫に保管し、理事長等のごく限られた者がごく必要な時にしか閲覧できない
　　ようにしている旨を説明し、その理解を求めることが大切です。
　　　尚、個人情報の保護を盾に提出を拒まれる風潮があるようですが、これは法律では、
　　個人情報を取り扱う事業者に対してであり、過去６ヶ月以内のいずれかの日においても、
　　５，０００人を超える個人データを取り扱う業者と個人との関係において個人情報が保護
　　されているにすぎません。
　　　マンションでこれに該当するところはありませんので、一人歩きしている個人情報の保
　　護に惑わされないでください。
　　　但し、個人情報の提出要請に対して、拒否はできます。

[746: 匿名さん]

↑　間違った情報の提供は慎んでいただきたい。
2017年の個人情報保護法改正（2017年5月30日施行）で5000件要件は撤廃されている。

[747: 匿名さん]

>>746さん
情報ありがとうございます。
知りませんでした。

[748: 匿名さん]

理事会は毎月開催されていますか。
中には年に１～２回しか開催されていないマンションもあるそうです。
そういうマンションは殆どが管理会社が管理することになります。
中には、管理会社が銀行印を保管している場合もあります。
小規模マンションで１年の輪番制になっている理事長であれば、就任
しても理事会はなく、総会の準備とかも全てが管理会社がやりますので、
単なるお飾りです。
そういったマンションは全国にも多いようです。

[749: 匿名さん]

理事会を開催するといっても、殆どは仕事をしてますから
通常の管理は管理会社フロント、並びに管理員がやっていると思います。
理事会では、管理会社の報告を聞くだけではないでしょうか。
残念ながら現状はそういうことでしょう。

[750: 匿名さん]

何もしてなくて管理会社に丸投げをしていて
それで工事費が高いとか早いとか批判しても
だめですね。

[751: 匿名さん]

そうですね。

[752: 匿名さん]

　　＊自主点検のポイント一例（自主点検マニュアル表を作成します）

屋上
　　ひび割れ、浮き、ふくれ、はがれはないか。最上階の階段室の上部の漏水の痕跡
　　調査、水はたまっていないか等
外壁
　　壁面、共用廊下、バルコニー等の天井を見る。汚れ、塗装状況、ひび割れ等
　　ベランダの下側のコンクリートと排水管の継ぎ目部分にひび割れはないか。
給水設備
　　排水の流れが悪くないか、悪臭はないか、水漏れやさびはみあたらないか、水の出
　　が悪くなっていないかは住民へのアンケートで調査する。
電気設備
　　屋外灯、共用廊下の電灯、配線盤等さびや腐食状況はどうか。
　　配電盤は、２５年～３０年で交換。
塗装
　　割れていたり剥がれていたりしている箇所はありませんか。（補修が必要です）
　　水や空気が入って膨らんでいませんか。
　　塗装面を指でさすって黒くなるのはかびや汚れですが、白くなれば、チョーキングと
　　いって塗装の表面の劣化です。

[753: 匿名さん]

建物診断だけだったら、別に専門業者に依頼することなく
マンションの住民で十分できますよ。
専門的な知識も必要ありませんからね。

[754: 匿名さん]

そりゃあそうだ。
劣化診断は自分たちでできる。

[755: 匿名さん]

委託費の中に建物・設備等の日常の管理員・管理会社担当による月一の目視点検等々
は必要はないでしょう。余計な経費でしょう。

[756: 匿名さん]

そうじゃないんですよ。
点検は大規模修繕工事の前に行うものです。
組合員が行うものです。

[757: 匿名さん]

私のマンションでは管理委託費の中に日常の目視点検費用は含まれています。
劣化診断費は管理委託費の中には含まれておりません。

[758: 匿名さん]

どこのマンションも管理会社との委託契約には管理員の
日常点検業務は含まれています。
それは単なる点検というか目視だけです。素人でも判る
程度の点検です。
劣化診断費用が委託費の中に含まれているマンションは全国にも
ないでしょう。
それは別途必要な経費です。

[759: 匿名さん]

劣化診断は単なる点検だけでは何の意味もなしません。
劣化診断、修繕仕様書、工事費概算積算書を作成すると
共に、住民説明会までしなければ建物診断にお金を使う
必要性がありません。

[760: 上位]

建物の劣化診断は管理委託契約に含まれているのが通例である。

[761: 匿名さん]

通例ではないが含める事は任意である。

[762: 匿名さん]

建物診断が委託契約に含まれているのが通例といっているが、
それは単なる目視点検というか、不具合がないかどうかの
チェックだけのことでしょう。
建物診断の意味が分かっていないんでしょう。
大規模修繕工事をする前に行う建物診断の内容が理解できて
いませんね。
管理会社に工事費概算の積算書まで作成させているから
工事が管理会社主導でおこなわれるんですよ。

[763: 匿名さん]

数量調査表がなければ同じ条件での相見積は
取れません。
そのキーポイントを管理会社に握られていれば
大規模修繕工事は管理会社主導でやらざるをえません。
建物診断業者や設計監理業者も公募と同じ条件での
相見積、それに業者説明会を経ての選定をしなければ
だめなんですが、果たしてそれができるマンションが
どれほどあるかですね。

[764: 匿名さん]

管理会社のいいなりになるのは知識がないから。

[765: 匿名さん]

管理委託契約書における発注管理
２、乙は、甲が、本マンションの維持管理を、乙以外の専門業者に発注
　　する場合に、全豪にかかわらず、次のとおり、発注管理を行う。
ア、乙以外の専門業者からの見積書の受理
イ、発注の補助
ウ、作業実施美の調整
エ、作業報告書の受領の代行
オ、実施の確認　
３、前号オの実施の確認は、作業報告書の受領の代行、乙が実施する外観目視点検
　　及び外観目視機能点検により実施する。

上記契約内容のご感想を投稿して下さい。

[766: 匿名さん]

>>765さん
それは簡単な日常の補修工事や点検業務のことですよ。
見積書を単に受け取る業務とか発注の補助（発注業者選定では
ありません。）作業報告書をただ受け取るだけのことであり、
又、工事個所の確認とか工事業者のマンション内への受け入れ
等をやるだけのことです。
大規模修繕工事は総会の決議も必要となっているでしょう。
単なる保存行為と一緒にしてはだめでしょう。

[767: 匿名さん]

７６６さん、そうであれば安心ですが、管理会社の回答はお宅の意見と同じです。
管理委託契約も大規模修繕工事（共用部分の重大変更を除く）
は総会の普通決議事項です。

近いうちに２回目の大規模修膳の時期になります。

第一回目の大規模修膳は契約書にはこの規定がなく、工事費４億円の節約の為に
管理会社抜きで組合員の有志ですべての工事を致しました。

７６６の規定はそのタイミングですし建前と本音を精査する予定です。勿論大規模
修膳は以前の方法で管理会社抜きで行うように有志で結束を確認済みです。

１０２４戸マンションです。

[768: 匿名さん]

それだけのマンションの規模であれば、人材も豊富でしょう。
ただ一部の声の大きい者に洗脳されないようにはすべきですが。
大規模マンションであれば、設計監理方式でやられたらいいと思います。
その際、建物診断業者、設計監理業者、元請会社の公募や選定に関しては、
常に専門委員会主導で行うべきですし、又それでやれると思います。
大規模修繕工事の進め方を前回の工事を手本とし、一般の工事の進め方
と比較検討しながら、作成したらいいと思います。
専門委員会の細則も当然あると思いますが、委員の募集に関しても公募で
行うと共に、理事の委員は極力少なくすべきです。
できれば大規模修繕委員会の進め方のセミナーを行うといいですね。
それを組合員の方ができるとなおいいでしょう。
工事費に関しては、１回目と２回目は殆どかわらないと思います。変るのは
消費税が５％から１０％に増えるだけです。
ただ、修繕個所が増えればその分は増えますが。勿論１回目と同じ内容の
工事で、工事費も相場だった場合です。

[769: 匿名さん]

大規模修繕工事では、いかに管理組合で業者を選べるか
ということにつきます。

[770: 匿名さん]

選べないから他人任せのコンサルを導入して大切な組合員
の財産をはぎ取られる事件が絶えない。
組合員の中からコンサル業務を出来る人物を起用して業者
を選定して工事を終了した。

４億円の節約を達成した。

[771: 上位]

組合員同士だと責任追及が難しくなるであろう。

[772: 上位]

>>767 匿名さん
↑あほ
大規模マンションならできて当たり前w
お宅がいなくても誰かがやるのが大規模マンションである。

[773: 匿名さん]

そうです、誰かがやるから責任追及など必要はありません。

[774: 上位]

>>773 匿名さん
↑自分が死んだ後までマンションの維持管理が心配でしょうがないあほ

[775: 匿名さん]

久しぶりに書き込みがありますね。
大した内容ではありませんが。
上位さんも久しぶりですね、お元気でしたか。
ただ７７３は私の書き込みではありませんがね。

[776: 匿名さん]

人材がいないというより、面倒なことには係りたくない
住民が多いですからね。
それに、積立金の無駄遣い等があっても、たいした負担には
ならないと考えているからでしょう。

[777: 名無しさん]

業者が利益を出す分には商売だから当たり前。
犯罪ではない。
しかし、理事長を始め理事や専門会委員が１円でも私腹を肥やしたり知り合いの業者等に利益誘導すると背任になる。
そういう危険性が常にあるから気をつけないとな。

[778: 匿名さん]

理事とかが私腹を肥やすとか書き込んでいるけど、どうやって
やるのかな？
業者から工事費を上乗せしてその分をもらうのかな。

[779: 匿名さん]

やり方としてはそうでしょうね。
まさか管理組合が理事の口座に振り込む訳にはいきませんから。

[780: 匿名さん]

必ず仲間割れが起こります。

贈与側はどうにかして後日の取引継続の為証拠を残そうとする。
収賄側は後日に脅迫を避ける為に証拠を残さないようにする。

だいたいばれたときは時効が成立している場合が多いでしょう。

[781: 匿名さん]

時効は何年ですか？
１０年ではないですかね。

[782: 匿名さん]

例えば理事が１０００万円を横領していると判明し、
組合員一人が損害賠償を求めて告訴し、勝訴した。

その組合員はいくらの損害額が認定できるでしょうか。

単純計算すると組合員が自己負担した告訴費用（弁護士費用を含む。）
は配当金をはるかに上回ります。

悪徳組合員と管理会社や管理士等はそこら辺を考慮して完全犯罪を犯します。

[783: 匿名さん]

そういう時は、管理組合（理事長）が原告となり
不正組合員が被告となりますので、1,000万円全額が
管理組合に還元されます。
訴訟費用は敗訴者負担で請求しておけばいいでしょう。

[784: 名無しさん]

>>778

『マンション理事長　背任』
で検索してみなさい。

普通に高い金額で契約してバックマージンを取る。

[785: 匿名さん]

バックマージンを取るのは普通管理会社でしょう。
理事長が取るということは、理事長口座に振り込まれるんですね。
マンションの住民の中にそんな悪いことする者がいるのは嫌ですね。
いつかばれるというのも気にしない性格なんでしょう。

[786: 匿名さん]

うちの理事長は大規模修繕工事が見えた時点で急に理事長を辞任するって言いだした。そういうことなのか。

[787: 名無しさん]

>>785
自主管理マンションを知らないか？
自主管理マンションで同じ人物が長期に理事長を
やっていたりすると要注意だ。

[788: 匿名さん]

７８７さん、とは限りません、良い場合もあります。

[789: 匿名さん]

一般的には長期政権になると澱みは出てきます。
人間ですから、弱い面は必ずありますから。
いい場合というのは、理事長以外の組合員があまりにも
他人任せかということでしょう。

[790: 匿名さん]

７８９サン、とは限りません、長期政権が良い場合もあります。

[791: 匿名さん]

790さん
一人の者がマンション管理を取り仕切るのではなく、
マンション管理を勉強した人格者の理事長が誕生すれば
又、いいものは取り入れ、悪い慣習等は排除するとかが
できるのではないですか。
長期政権を担当した理事長のやり方にも敬意を払いながら
新しい者が新しい目、感覚で取り組んでいくことも大切です。
一人の者では知らないことや気づかないこともありますから。
知事や総理が長期政権を保てないのは、人材が豊富だからです。

[792: 匿名さん]

各マンションによって事情が異なる。７９１さんの意見もごもっとな意見です。
人の人格をどこで身分けるのかがいまだに勉強不足で理解できません。

[793: 匿名さん]

そうですね、特に小規模マンションであれば人材が
豊富という訳ではないでしょうね。
そこが難しいところです。

[794: 匿名さん]

大規模になると確かに悪い人間も良い人間も人材が豊富です。

[795: 匿名さん]

いい人間がいれば悪い人間は間違いなく
淘汰されますよ。
だって悪い人間は不正をしているんでしょう。
いい人間に勝てる筈がありません。

[796: 匿名さん]

どうして証拠を見つけるのでしょうか。
良い人間か悪い人間かは何処で判断するのでしょう。

貴方は証拠を見つけたらどう行動するのですか。

[797: 匿名さん]

管理会社と管理組合、若しくは業者対管理組合の関係は
福沢諭吉ではないが、独立自尊つまり対等でなければならないのです。
施しも受けないし貸しも借りもない関係でなければならないのです。
それはつまり契約だけで対応すべきものなのです。
証拠はつまり契約しかありません。それが全てです。

[798: 匿名さん]

証拠を見つけるには、理事長になることです。
中に入らなければそれは不可能でしょう。
しかし、その中には入れない。
あきらめるか、それとも暗中模索して壁を突き破る
努力をしていくか。
結果として、それが本人に何の利益になるのか。

[799: 匿名さん]

損害も利益も専有部分の床面積の割合、良い事も悪い事も皆んなですれば
怖くないの論理が成り立つ。組合員の資質によってマンションの価値が決まる。

[800: 匿名さん]

孔子が弟子と散歩をしていたら、目の前に荷物をいっぱい積んで
喘ぎ喘ぎ歩いている牛がいた時、なんとかその牛を助けてやりたいと
弟子にいった、弟子は世の中には一体何頭の牛がいるのかといった。
孔子は目の前に苦しんでいる牛がいるのをそれだけの理由で助けてやる
のに十分な理由にならないのかといった。
そういう心境なんでしょうね。
但し、自分のマンション限定なんでしょうが。