「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[401: 匿名さん]

　＜ＬＥＤ照明導入検討ポイント＞

　　　１．費用対効果と資産価値向上の観点からの検討が必要です。
　　　２．費用対効果のある部分から上手に使って、省エネを進めていくことが有効です。
白熱電球の多いマンション
蛍光灯長時間のマンションで効果が大きい。
駐車場、駐輪場等、蛍光灯を長時間つけているマンションも効果大です。
交換が難しいところを中心に導入していく。

[402: 匿名さん]

相変わらず、ＫＹＭＷＭ ですね。

[403: 匿名さん]

自転車置場・バイク置場の空スペースを利用して、居住者の私物保管用のレンタル倉庫を設置する提案が理事からあり、理事会で審議した結果、賛成多数で可決したので、理事長がリーダーとなりレンタル倉庫を推進することになりました。

これに関する、問題点を述べよ。

[404: 匿名さん]

だれが答えるのか分からないが、共用部分の重大変更だからね。

[405: 匿名さん]

>>403さん
そういう問題をだすのではなく、あなたの意見を書き込んでから
分らなければ質問すべきですよ。
そうしなければ誰も答えてくれませんよ。

[406: 匿名さん]

マンション管理業者に適正化法７２条違反があったからといって、そのことで管理委託契約が無効になるわけではない。
こんなことはマン管士でなくても誰でも知っている。

[407: 匿名さん]

>>403

そもそも何で私物保管のレンタル倉庫をマンション内に管理組合が造る必要があるのか？
管理用倉庫ならいざ知らず、私物保管なら外部のレンタル倉庫借りるのが筋だろう。

恐らく、理事が自分で利用したいために管理組合に金出させて倉庫造らせるのだろう。
理事長もグルだな。理事の背任の可能性が高い。
もし実施されたら、提案した理事とリーダーの理事長を背任容疑で刑事告訴したらいい。

ところで、仮に倉庫造るにしても住戸分の倉庫造るのか？相当な床面積が必要。
住戸分の倉庫を造らないと、一部の住民しか利用できず公平性に欠く。
しかもこの倉庫は延床で10㎡を軽く超えるので建築確認申請が必要になる。

あほな提案するのもほどほどに。

[408: 匿名さん]

理事会で倉庫をつくるという提案ならいいけど、総会では特別決議
だよね。
共用部分の重大変更になるからね。
もし、正規の手続きで総会で承認されて倉庫が完成したとして、それを
理事長が借りるのは全然問題はないと思うけどね。
容積率や建築確認については建築業者が考えてくれるけどね。

[409: 匿名さん]

全戸分のコンテナ倉庫設置できるだけの敷地に余裕あるの？

[410: 匿名さん]

全戸分の倉庫をつくる訳ないでしょう。
有料でしょうから借りる者は殆どいないでしょう。
あなただったら借りますか？
月１万円の倉庫料としたら。

[411: 匿名さん]

>>409
全戸分の倉庫など不可能で非現実的。
設置できるスペースに倉庫を複数設置し、中を共有持分割合に棚で区画し全戸分用意すればよい。
持分の大きい人は大きな区画、持分の小さい人は小さな区画。
こうすれば衡平性は確保できる。公平である必要はない、衡平であればいい。

[412: 匿名さん]

>>410
何で外部のレンタル倉庫借りないの？
個人の私物保管でしょ？
管理組合費を使って倉庫を造る正当な理由は何もない。

[413: されるがままのマンションの住民]

>387 >389　
要約：管理業者の悪を改めさせられない管理組合員が悪い

こうして被害者は加害者扱いされ、話の善悪は逆転する。
全員とは言わないが大半のマンション管理士はこの逆転に
加担して悪質企業の援護射撃をしてしまう。当マンション
内の支配グループと管理業者がマンション内外の「世論」
を味方につける時も同じやり方を使う。つまり、３８７と
３８９はそいつらの誘導に簡単に乗ってしまう人と同じ。

私は、管理士資格の供給源たる公益財団法人「マンション
管理センター」が大企業のやり放題的ビジネスに歯止めを
かけること（組合員の権利擁護等）ができる要素があれば
そもそも１９８５年に設立されなかったと批判的に見る。

>私にいわせれば、管理組合が雇用している管理員を何故思うように
>手足として使いこなせないのかが理解できません。
自分は素人だと思っている私ですら他の管理会社の物件で
そっくりの「管理人王国」を発見し、存続している実例を
知っている。そこの住民（マンション管理士）と面談した。

>啓蒙活動をやったのに、住民に受け入れられなかったということは、
>その内容に問題があったと思いませんか。
>あなたの必死の訴えも組合員には通じなかったんです。
>何故かを考えたことがありますか？
>まず第一に考えられるのは、その内容に住民が魅力を感じなかったからでしょう。
>知識や経験をひけらかしていては住民はついてきません。
>それを住民の無関心、さわらぬ神に祟りなしで片づけてはだめでしょう。
>いかに住民に受け入れられる文章になるかを考えるべきだったと思います。
当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。
何があろうと、企業グループに反旗を翻して立ち上がる者はいない。
知った、関心を持つようになったからといって無駄な抵抗はしない。

横浜の傾きマンションとそっくりの現象ではないかと勝手に考える。
当物件では建物ではなく会計中心にトラブルがあるのだが、それを
組合員の約１００％が売り主の大手不動産グループ（管理会社含む）
に対処と指導を頼むことで乗り越えようとする。
会計システムはその企業の設計だから企業に責任ありだが、住民は
その企業に助けてくれとオスガリして難局を乗り切る構図である。

マンション界も大会社が幅を利かすのは他業界と同じ。当面の結論。

[414: 匿名さん]

>当マンションの管理組合員が活字を読むレベルにあると考えるのは、
>”買い被り”。２００人中で数名が読むも、文意をくみ取れているか。

こういった考えで文章をつくっているものを、住民が理解や関心を示す訳が
ないでしょう。
やはりその文言に惹きつけられるもの、感銘を受けるものがなかったんでしょう。
７年もやり続けたんならいろんな訴求方法があったと思われます。
知識を知恵に変える力がなかったんでしょうね。

[415: 匿名さん]

自分が作成した文章の反応を主婦の方等に質問したことはありますか。
そしてどういう内容、文章なら読んでもらえるかとかの聞き取りをした
ことはありますか。
恐らくないでしょうね。
一方的な資料で高圧的なものであれば、誰も読んでくれませんよ。
それが判らなかったんでしょう。それが結果です。

[416: 匿名さん]

チラシは１枚に簡潔に分りやすくまとめる。
イラスト等も挿入し読んで楽しいものにする。
どうしても詳しく説明したいのを抑え要点をまとめることが大切です。
難しい用語や条文等はできるだけ使わない。

[417: 匿名さん]

管理会社主導で理事会が運営されているのは住民の責任です。
特にデベ系のマンションは工事に対する執着心は強いですからね。
それからマン管士を悪くいっているが、そもそもマン管士は管理会社
と相対する存在のものです。
それを管理会社管轄にしている理事会に大きな問題があるんです。
マン管士と管理会社の関係は、大規模修繕工事での元請会社と設計
コンサルタントと同じ関係でなければならないのです。
お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。

[418: 通りがかりさん]

分かる範囲で教えて下さい。
地方のマンションです。
8階建て54戸のマンションです。
エレベーターは1基
建築延床面積は5000㎡以下です。
貯水槽はなく、増圧ポンプで直接引き込んでおります。
平面駐車場です

他にどのような情報があればいいのか分からないのですが、修繕積立金は平米あたりいくらあればいいでしょうか？

ガイドラインに沿えば最低165円/㎡ですが、デベが出している長期修繕計画を均等にして平均するとおよそ130円/㎡で乖離がかなりあります。

このようなマンションでも最低165円/㎡は必要でしょうか？

[419: 匿名さん]

>>418さん
ガイドラインでは、５，０００㎡未満のマンションでは１㎡当たり月の積立金は
１６５円～２５０円（７０㎡とすれば１１，５００円～１７，５００円です。）
平均でみれば２００円となりますが、５０戸という規模であれば平均ぐらいでは
みておくことが必要ではないでしょうか。分譲時の一括積立金があればそれは勘案
しますが。
修繕積立金は大規模修繕工事だけでなく、これ以外に築年数が経過すればエレベーター、
消防設備、インターホン、配管、玄関扉、サッシ、熱感知器、メールボックス、避難ハッチ、
外構等の工事費が必要となってきます。
国交省のガイドラインでは、２回目以降の修繕積立金の額は１戸当り月１７，５００円が
望ましい額といっています。
まず、しっかりした全ての工事を網羅した長期修繕計画を、建築士と専門委員で検討して
それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出されたらいいのではない
かと思われます。
現在のデベ系試算の金額では不足するでしょうね。
必要な経費は早めに積み立てていけば、少ない金額で済みますが、その時になって慌てて
値上や借り入れをすれば大幅値上げをしなければならなくなります。

[420: 匿名さん]

消防設備は消防法で、エレベーターは命に係るものだし、メールボックスや
熱感知器、避難ハッチもやらない訳にはいかない。
給排水管はやらなければ漏水が発生する。
インターホンもあまり古くなると部品もなくなり、修理も難しくなる。
玄関扉は蝶つがいの交換を各人でやってもらえばいいし、サッシや網戸については
滑車の交換を各人でやってもらえばいい。
植栽や外構の工事はしなくてもいいかな。
大規模修繕工事だけ、１３年周期でしてればそんなにお金はかからないけどね。
ただ、快適なマンションライフが送れ資産価値をできるだけ落とさないためには
大型設備の更新工事も必要となります。

[421: 匿名さん]

修繕積立金は読んで字の如くみんなの積立金です。
多い方がいいですね。

[422: 匿名]

一般会計の年度剰余金を翌期の同会計に充当せずに、内部留保金として蓄積することは、管理規約違反にならないか？

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌
年度における管理費に充当する。

[423: 匿名さん]

４１８さん、簡単に回答します、修繕積立金１００円／平方メートル、管理費１００円/㎡以下で充分でしょう。
長期修繕計画のガイドラインは参考にはなりません。お宅のマンションは管理のコストが安く済みます。
良いマンションだと思います。
エレベーター１基、増圧直圧給水システム、平面駐車場、５０戸前後、管理費等の保管だけは厳重にすれば、
マンション管理士の資格保有者で有れば一人で管理で来る規模のマンションでしょう。着服をされなければ、
これに加えて駐車場使用料の収入もありますからこれ以上増えるようでしたら管理費等が抜かれております
のでご注意ください。

私のマンションは築２８年ですが、３００戸の１２階の団地型で、簡易専用水道、エレベーター４基、各施設６か所、
の規模のマンションですが、組合員の管理費等８０円／㎡ですべての管理（大規模修膳含む）を行っております。

管理会社、マンション管理士等コンサル、工事業者には安すぎると批判をされますが組合員の中にマンション管理士等
が居住しておりボランテアーで管理してくれております

基幹事務だけは登録業者に委託して他の管理は専門業者に直接発注しております。

[424: 匿名]

>>422
うちは、毎年剰余金の中から一定額（数百万円）を翌期の管理費会計の収入に計上（充当）し、残りの微々たる金額を内部留保している。これを延々と続けてる。
でも考えてみれば、充当してもその金がまた剰余金として発生し翌期に回してるだけで、表面的に充当の規約を遵守してるだけに過ぎない。

[425: 匿名さん]

①管理費会計（一般会計ともいう、）＝管理費、駐車場使用料、自転車・バイク置場使用料、
　　　　　　　　　　　　　　　　　施設使用料（ゴルフ練習場・プール・アスレチック・
　　　　　　　　　　　　　　　　　バッチlング等）
②修繕積立金会計（特別会計ともいう）＝修繕積立金
③修繕積立基金会計　　　　　　　　　＝修繕積立基金

①に余剰が生じるので今期の剰余金は来期の②の保管口座へ繰り入れる事にしているが今期の会計報告では
②に駐車場使用料だけを繰り入れているので①が不足して②を取り崩して帳尻を合わせている。

理事長に質問したら管理会社のアドバイスだとの回答でした。管理会社の回答は有りません。ややこしくしている。

[426: 匿名さん]

>>423さん
管理費と修繕積立金を一緒に考えてはだめでしょう。
管理費は毎年必要経費が殆ど決まっているものですからね。
管理費と修繕積立金で８０/㎡で全ての管理をやっているとはどういう
ことですか。
築２８年ということは、エレベーターや消防設備、インターホン、熱感知器
等の更新こうじはまだされてないんでしょうね。
それに玄関扉やサッシ・網戸の補修並びに更新工事も。
それから配管はどうなっているんですか、現在は専有部分の配管も管理組合で
やろうというマンションが多くなっているご時世ですよ。
国交省が全国のマンションにアンケートをとった調査結果報告です。

大規模修繕工事だけの工事費です。１戸当り
　　７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
　　５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

[427: 匿名さん]

>>4233さん
築２８年ということは漏水が頻発しているでしょう。
保険料もかなり高額になっていると思います。
開放廊下の床はきれいですか？メールボックスは交換しましたか。
それだけ補修工事をつかわなければ、資産価値はかなり落ちているでしょう。
玄関扉の交換はしてありますか？

[428: 匿名さん]

>>424さん
それは単なる前期繰越金が増えただけのことではないですか。
収入-支出＝次期繰越金
内部留保にする必要はないのでは。
どうしても前期繰越金が多いのであれば、積立金会計に振り替え
ればいいでしょう。

[429: 匿名さん]

>>425さん
完全に管理費会計と修繕積立金会計をごっちゃにしてますね。
管理費に余剰が生じる場合は、前期繰越金として収入欄に、
支出欄には予備費として予算化しておけばいいでしょう。

[430: 匿名さん]

余剰金というか、予備費をいくらもつかでしょう。
少しは余裕がなければ管理費がオーバーしてしまう可能性も
ありますから。

[431: 匿名さん]

管理費は全て予算通りにいくとは限らないでしょう。
ある程度の予備費がなければ、管理費総体で支出が収入を上回ったら
臨時総会を開催しなければならなくなりますよ。

[432: マンション住民さん]

>>425
区分会計してる意味がないし、修繕積立金の取崩しはいちいち総会決議が必要。
うちは区分会計止めてドンブリ勘定にしてる。

[433: 匿名さん]

どんぶり勘定ねえ。
それもだめだね。

[434: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は別物だよ～ん。

[435: されるがままのマンションの住民]

>414 >415 >416 >417
これらの投稿は、起きている事実に反する。企業には都合がよい内容。

>そもそもマン管士は管理会社と相対する存在のものです。
>お互いにけん制し合って存在することに意義があるのです。
そういう人もいる、という程度のことでしょう。

[436: マンション住民さん]

>>433
だめなことはない。
規約改正し総会特別決議を採ればいい。
どんぶ勘定、やっぱ最高！

[437: 匿名さん]

>>435さん
そういう人もいるといんではなく、殆どがそう思っているし
そのように運営されているのですよ。
あなたのマンションが異常なんです。

[438: 匿名さん]

>>436さん
赤信号　みんなで渡れば　怖くないですね。

[439: 匿名さん]

通常の考えでいえば、管理会社対マン管士、設計コンサルタント対元請会社
この構図が常識的な考えでしょう。
これが普通の状態ですが、それを逸脱している一部のマンションがあるということです。
その要因は、管理会社主導で理事会が運営されているマンションです。
無関心、無知、時間、人材のなさがその要因として考えられます。

[440: 匿名さん]

しかし、世の中にはいろんなマンションがあるもんだ。
管理会社と管理組合が共存・共栄できればいいんだが。
それに管理会社が適正利潤で満足すればいいが。

[441: 匿名さん]

>>435さん
私は企業側に立った書き込みはしていませんよ。
あくまで中立論、一般論をかきこんでいます。

[442: 匿名さん]

マンション管理士は名称資格だから、名乗るのに資格がいるだけで、職業資格ではない。
だからタダで管理組合にコンサルすればいい。
コンサルで稼ごうとするから、稼ぎが多く取れるほうにマンション管理士は見方するのだよ。

[443: 匿名さん]

マン管の有資格者の殆どは自分のマンションの理事とかを
するのに取った者だよ。
それに管理会社のフロント。
それを職業にしている者はほんの僅かしかいないからね。

[444: 匿名さん]

マンション管理士はマンションの管理をしていく中で必須の資格では
ないが、ないよりあった方がずっといい。
理事はマンション管理の知識がなくてもやれないことはないが、やはり
あった方がずっといいしね。

[445: 匿名さん]

悪徳組合員のマンション管理士と悪徳管理会社が共謀してマンションの利権を食い物にする。
それ等を防止するには真面目なマンション管理士の組合員を役員に送り込めるかどうかがカギである。

[446: 匿名さん]

マンションの住民の中からマンション管理士が誕生するのが
一番いいことでしょうが。
なかなか現役の住民では時間もないし、仮に資格が取れたとしても
理事になれるかも分らないからね。

[447: 匿名さん]

>>446
必要性を感じないから資格取得しないのでしょう。
職業資格なら就業上必須ですから資格を取ります。
私の持ってる資格は全て職業資格で、名称資格などありません。
現在も有資格者として、会社が国に業の登録をし事務所で専任しています。

[448: 匿名さん]

しかし行政書士程度では生活できませんからね。
今は弁護士や税理士も新たに開業するのは難しい時代ですから。
なんとかやっていけてる事務所は、親からの引き継ぎで顧客を譲り
受けた者ぐらいですから。
弁護士事務所に勤務できたとしても、忙しいばかりで給料は大手
会社に勤務している者には到底及びません。
だからといって独立開業してもやっていけませんから。

[449: 匿名さん]

私の知り合いの弁護士で、今年弁護士になった者がいるんですが、
こんなに忙しくて給料も同じ年齢の者に比べれば少ないと嘆いて
いる者がいますが、その彼はこんなことなら公務員の道に進んだ
方が良かったと後悔しています。

[450: 匿名さん]

現在その彼は、行政の途中採用の仕事を検討しています。
折角苦労して取った資格ですけど、開業は全く考えてもいないようです。
現実を良く理解しているんでしょう。

[451: 匿名さん]

大企業のちょっと給与のいい会社なら、３０歳程度で年収1,000万円は
ざらにあります。
例えばキーエンスという会社がありますが、36才で平均所得は2088万円です。
勿論これ以降の年齢になったらもっと所得は増えていくでしょう。
個人で事務所を開業してもそれだけの所得を上げる者はごくごく一部の者でしょう。
ましていわんや弁護士や会計士といった大型資格保有者ならいざしらず、それ以下の
資格では到底無理でしょう。

[452: 匿名さん]

マンションの住民にマンション管理士の資格を取らせるために
合格率を３０％～４０％にしたらいいと思う。
住民がマンション管理の基本的な部分を習得するだけでいいんじゃ
ないかと思います。それだけでも大きなことです。マンションの管理が
変ってきますよ。

[453: 匿名さん]

国交省は折角作った資格の基準を変えようとはしないだろうが。
しかし、名称独占資格だけだから、内容を変えてもいいと思うが。

[454: 匿名さん]

マンション管理士のいるマンションは殆どないでしょう。
もっと増えるといいんですが。

[455: 匿名さん]

悪徳マン管士とか善良なマン管士とかいっているけど、
マンションで生活していく中でマン管士にお目にかかることは
まずないのでは。
殆どのマンションは理事会でもマン管士を活用していないでしょう。

[456: 匿名さん]

大規模修繕専門委員について　
専門委員に工法、材料等の専門的な知識は必要ありません。技術的なことでどの工法が
いいのか、どの材料がいいのか等の選択は、設計コンサルタントや専門業者から詳しい説
明がありますので専門委員はそれを聞いて各自で判断することになります。
あくまで専門委員主導で委員会が奨められていくことが前提条件です。

[457: 匿名さん]

新築を購入しました。管理組合設立総会が終わり第１期の理事長になりました。
何から手を付けるか優先順位が理解できず第１期の第一回の理事会が始まります。

[458: 匿名さん]

>>457さん
まず管理規約と使用細則を読んで下さい。
理事会は毎月開催することになると思いますが、事前に副理事長を
交えて管理会社のフロントと一緒に理事会の議題について事前打ち合わせを
すればいいと思います。
議題については、フロントが経験や他所の理事会の議題を参考に提案して
くれると思います。
後は組合員からの苦情や要望があれば理事会の議題としてあげればいいでしょう。
新築ですから、補修工事は殆どないと思います。

[459: 匿名さん]

＜理事になったらまず何をしなければならないか＞
＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。
　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。
＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[460: 匿名さん]

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。
＜理事会の議決事項＞
　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。
　＊議決要件
　　　１）普通決議・・・管理行為（大規模修繕工事、一般の工事、点検、使用細則決議、
　　　　　　　　　　保険等）
　　　　　原則は、区分所有者及び議決権の各過半数以上の賛成で決議されます。
　　　２）特別決議・・・規約の設定・変更や共用部分の重大変更、義務違反者への請求等
　　　　　区分所有者及び議決権の各４分の３以上（建替え決議は除く）で決議されます。
　　　共有物の処分
　　　　　駐車場の一部売却、滞納金の放棄等は全員の合意が必要です。
＜広報活動＞
　管理組合の活動状況を広報することは、理事会の重要な役割です。
　理事会で協議した内容は、掲示板や広報誌を作成して対応し、組合員との情報の共有
を大切にしなければなりません。
　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。
　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。
　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。

[461: マンション検討中さん]

いい歳した大人が借りて来た猫の様にフロントマンの話を聞いてるだけでしょ、大体のマンションは。予知なく小難しい資料いきなり配られて機転のみで吟味した協議なんか出来る訳がない。卑怯だわね

[462: 匿名さん]

>>461さん
そんなに管理会社は信用ないんですか。
そんな管理会社しか経験がないマンションは可哀そうですね。

[463: 匿名さん]

分譲時の最初の理事はこれからの理事会の礎となりますので、
その道標をしっかりと作っておく必要があります。
管理会社だけからの意見だけでなく、他の管理組合やネットで
検索して基礎を固めていきましょう。

[464: 匿名さん]

しかし、知識がなければそれは不可能です。
分譲時の理事は会社での現役が中心であり、時間がないので
マンション管理にあまり関心がないのが欠点です。
そのため管理会社主導で物事が進められていきます。

[465: マンション検討中さん]

マンションの寄生虫みたいなもんです。

[466: 匿名さん]

分譲時のマンションは管理会社にとってはうま味はありません。
補修工事は殆どありませんからね。
この時に理事会がしっかりした規約や細則、管理会社との委託契約等で
主導権を取るべきですね。

[467: 匿名さん]

良い役員が一所懸命マンにョンに貢献しても、そのうち悪徳組合員や管理会社が支配できないような方法は無いか？

[468: マンション検討中さん]

>>466 匿名さん

おっしゃる通り。事態の深刻さが具現化するのが筑後10年以上してからでしょうね。

[469: 匿名さん]

いい役員が一所懸命マンションに貢献してもと書き込んでありますが、
貢献してないから後々管理会社に支配されることになるのです。
分譲後の管理会社が力を入れていない時に、補修工事発注のやり方等や
業者選定方法を確立させておくべきなんです。
例えば、工事費１００万円以上に関しては理事が相見積業者を選定するとか。
業者については、５社程度を選んでおけばいいでしょう。
大規模修繕工事もスーパーゼネコンや地元の大手建設会社からの相見積を
取ればいいでしょうしね。
補修工事をやる業者は大概の工事はできますからね。

[470: 匿名さん]

但し、分譲当初の理事の面々ではしっかりした管理組合主導での
規約や細則を作成するのは難しいでしょうから、マン管士やＮＰＯ
とかに相談するといいですよ。
管理会社と相談するのはだめでしょうね。

[471: 匿名さん]

マンションの住民でマンション管理に関心がある者は少ないでしょうね。
しかし誰かがやらなければならないんですよ。
仕方なく嫌々やれば、それこそ管理会社主導でやるしかないですね。
管理費等が多少高くなっても、それこそお金で済む問題として片づけることも
できますが。
管理組合の仕事はやりたくない、しかし値上げもだめでは無理があります。

[472: 匿名さん]

管理費は通常の管理に要するもの、積立金はみんなの積立金なんだが、
ごっちゃに考えている者も多いようである。

[473: 匿名さん]

＊施工業者の選定について
１）設計・監理方式
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　　　見積もり合わせによる業者の選定
　　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単である。
　　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性がある。
　　　　　見積もりの開封や業者選定条件は事前に決定しておくことが、トラブル防止になる。
２）責任施行方式・・・随意契約による業者選定
　　　信頼のおける業者に、設計・監理と工事を一括で発注するやり方。
　　　チェックは管理組合が行うことになる。
　　　数社に業者責任による見積もり依頼をし、金額面で検討し発注するやり方
　　　　　但し、見積もり内容に統一性がないため分かりにくい。
　　　いかなる発注方式であっても、設計図は必要です。
　　　工事着工前に、業者に仕様書・数量・図面を作成して提出してもらいます。
　　　役員による自主検査は必ず実施しなければなりません。
３）管理会社発注方式
　　　建物を日常からよく把握している管理会社が、計画修繕を行っていくのは、理想的
　　ではあるが、計画に妥当性はあるか、工事の費用に競争原理が働いているかをチェ
　　ックする必要がある。
　　　若干割高になる傾向があります。

[474: 匿名さん]

業者選定は全て管理会社がやってくれるんじゃないの。
面倒くさいことには係らない方がいいね。

[475: 匿名さん]

一番高いのが随意
施工後に問題があっても全然対応しない

[476: マンション検討中さん]

いい加減な工事しますよ。仕上げからは分からない様に塗装などは特に。それでいて市場より三割前後高い。だから修繕積立金が上がる。

[477: 匿名さん]

安物買いの銭失いでもないんですね。
所謂丸投げの随意契約だからしかたないでしょう。
安いのか高いのかも分らず、手抜きされても分からない。
それが随意契約たからね。相手を信用するだけではだめですね。

[478: 匿名さん]

随意契約の工事費が高いとかいっても、それさえ分からないのでは。
工事費は随意だからね。

[479: 匿名さん]

塗装やシーリングはいくらでも手抜きはできますからね。
塗装で３回塗りを２回にするとかしても全く分らないし。
窓枠のシーリングでも前のを除去しないでその上から直接
やられたら分らない。

[480: 匿名さん]

塗装工事でケレン作業をせずに直接塗装するのも
分らない。
手抜き工事をすればいくらでもできる。
工事費が安いからというだけではねえ。

[481: 匿名さん]

マンションの住民に建物設備に詳しい者はいないよ。

[482: 匿名さん]

手抜きとは工事代が高いので手抜きができる。安くで手抜きをすると鶏がらになり大変な事になる。
工事代をボッタ食って、手を抜く。これが常套手段でしょう。

[483: 匿名さん]

こちらに投稿、申し訳ありません。

別のレス、なりすまし投稿はやめて下さい。

[484: 匿名さん]

＊給排水管から漏水事故があった場合
　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

[485: 匿名さん]

配管は共用部分も専有部分も同じ管材を使用しています。
当然劣化も同じように進んでいきます。
できることなら一緒に更新工事を行い、工事費の削減や
在宅という負担の軽減を図っていくべきです。
管理組合としてやらなければ、やれるものとやれない者が
必ずでてきます。
そして、経年劣化は間違いなく訪れてきます。

[486: 匿名さん]

マンションの住民でも殆どの者は、配管の更新工事とかはかんがえて
いないでしょう。ましていわんや専有部分の配管の交換とかはそれこそ
考えられないし気にもかけていない。
しかし、築３０年もすれば漏水があちこちから頻出してくる。
その時になって、専有部分も含め配管の交換をしなければと思っても
肝心の積立金がない。借り入れをすれば大幅な値上げをしなければなら
なくなるので、結局そのまま放置されることになる。
そして、そのマンションは限界マンションとなりスラム化がすすんでいく。

[487: 匿名さん]

漏水があった場合、下階の損害補償は保険で対応できたとしても、
補修工事期間の在宅や大事なものや思い出になるものが濡れた場合の
補償は難しい。
やはり漏水がないようにしないと住民間のトラブルになる可能性が高くなる。

[488: 匿名さん]

経年劣化による配管そのものの交換は保険ではして
くれません。
勿論特約契約をしていれば別ですが、普通はそこまでの
特約は結びません。

[489: 匿名さん]

自分たちのマンションは自分たちの力で管理していくという
考えをもった中で理事会を運営していく気概がなければ、管理会社
主導でマンションは管理されていくことになります。
その基本は規約であり、細則であり、管理会社との委託契約です。
その内容をしっかり把握した中で規定とかを作成しなければならない
のですが、それを考える者が果たしているかどうかということになります。
仕事が忙しい、関心がない、時間がないでは管理会社に流されてしまい
ます。

[490: 匿名さん]

しかしそのためには知識と時間が必要になる。
それにひとりではできないしね。

[491: 匿名さん]

たかがマンション管理、されどマンション管理ですか。

[492: マンション検討中さん]

管理会社に不当に修繕金を巻き上げられる。結果、分譲価格より2000万くらい高い買い物したと思うより仕方ないんじゃ？

[493: 匿名さん]

修繕積立金が管理会社に巻き上げられるというその発想そのものが
分りません。
しかし、そういう管理会社主導のマンションも実際あるんでしょうね。
管理会社と一緒になってやっていく理事長を成敗することですね。

[494: マンション検討中さん]

8.9割のマンションが無駄使いを強いられている現状でしょう。自社利益が大きく絡む案件しか管理会社は積極的に提案して来ません。それに加えて面倒なことには関わりたくないという役員が大勢となれば自分たちの財産は自然と蝕まれていくのが成り行きでしょう。

[495: 匿名さん]

>>494さん
８～９割というのはちょっとオーバーでしょうね。
しかし、良く考えてみてください。管理会社と管理組合は
管理組合はお客様であり、管理会社との委託契約は自由に
できるんですからね。
これに関しては完全に管理組合に主導権があるんです。
それが何故管理組合は管理会社に牛耳られるのでしょうか。
その大きな要因は、理事のやる気、知識のなさ、時間のなさが
あげられます。
そしてずるずると管理会社主導になっていくのです。

[496: 匿名さん]

一度管理会社に主導権を握られると
もう元に戻すことはできない。

[497: 匿名さん]

そうかもしれませんね。

[498: マンション検討中さん]

>>495 匿名さん
そんな簡単な理屈で解決しないことくらい誰しもが感じていることだと思います。

[499: 匿名さん]

実際そんな単純なことから管理会社対理事会の構図が
構築されるものですよ。

[500: 匿名さん]

管理会社も悪いところばかりではありません。
みなさんは、管理会社に勤務していたら悪いことをしますか。
毎日ずっと仕事をしていくのに、そういう気持ちでやる者は
いないでしょう。
ただ、やり方に問題があるだけなんです。

[501: 匿名さん]

滞納金で裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合はどうするか。
その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。
地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。
　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　但し、その情報は確認していなければなりません。

[502: マンション検討中さん]

>>500 匿名さん

ここのスレッドだけでもどれだけ管理会社の悪口書かれていると思ってるんだよ、業界全体の悪慣習を知った上で住民が並大抵ではない努力勉強をして対抗して行かない限り売りのカラクリから脱却出来ない仕組みになっている、大概のテベ係は。

[503: 匿名さん]

>>502さん
本当に管理会社のスタッフは悪人なんですか？
一生懸命マンション管理をやっているんではないですか。
誰も悪いことをするために仕事はしていないでしょう。
ただちょっと管理会社の利益を重視することはあるかも
しれませんが、それは当たり前のことではないですか。

[504: 匿名さん]

管理会社の悪口をいっているのは理事ではなく、一般組合員じゃ
ないですか。
工事費が毟り取られているとかが多いようですが、実際その工事費が
高いか安いかの判断が理事でない者が判るんですか？
工事費にはいろんな要素が加味されて算出されます。
材料は勿論その工法や仕様、修繕個所、平米数等で工事費が違ってきます。
工事費の高い安井の判断はそういった資料、見積書をみなければ判断
できません。
ただ、工事の周期の早い遅いだけは問題があるかもしれませんが。

[505: 匿名さん]

管理会社のフロントは理事会のいうことは良く聞いてくれるでしょう。
無理難題も聞いてくれますよ。

[506: 匿名さん]

マンション管理士も同じでしょう。顧問料がほしくて何でも聞いてくれます。
法律や規約違反も組合員がら指摘されても裁判までは持ち込めないと見ると
同意するでしょう。
相手がマンション管理士だと違反行為が後々問題化しそうだと引くでしょう。

顧問料で生計を立てているマンション管理士は気をつけましょう。

[507: 匿名さん]

>>506さん
マンション管理士を活用しているマンションもあるんですね。
殆どは理事や住民が資格を保有してボランティアとしてやって
いると思いましたけど。
営業活動をしているマンション管理士の役割は何をしているん
でしょうね。
外部委託のマン管や建築士も同じことでしょうね。

[508: 検討板ユーザーさん]

管理会社は信用しない、これ基本。
管理会社が持ち込んた見積書は一切受け付けない。
外注業務は極力直接契約とする。

[509: 匿名さん]

>>508さん
管理会社を信用しないといっていますが、管理会社にも同じ条件で
相見積をだしてもらえばいいでしょう。
同じ条件の見積もりをとる場合は、まず１社と使用材料や修繕個所、
平米数とかを話し合い、見積をだしてもらいます。
そしてその見積もりの単価欄を消してから他の会社から相見積をとれば
いいでしょう。
それをやれば管理会社云々は関係ないと思いますよ。

[510: 匿名さん]

相見積の取り方や業者選定の方法が判らなければ
どうしようもないのですが、業者はネットで調べれば
いいと思いますよ。

[511: 検討板ユーザーさん]

>>509 匿名さん

貴方が何者かは存じ上げませんが
なぜマンション管理士などという国家資格の制度が誕生したのか、その理由を考えていただければ世にはびこる問題が少しはご理解頂けると思います。

[512: 検討板ユーザーさん]

>>510 匿名さん

これは完全に人を小馬鹿にした投稿に受け取れますね、今時それをしない方が果たしてどれほど居られるでしょうか。

[513: 匿名さん]

>>512さん
相見積の取り方を５０９に記載されたようにやっているマンションが
どれほどありますか。
もし、それをやっているのなら管理会社云々はいわれないでしょう。

[514: 通りがかりさん]

>>509さんが正しい。
管理会社を上手く使う１つの方法である。
相見積りを取るにしても共通仕様を提示しなければ比較が出来ない。

[515: 匿名さん]

>514さん
単体での補修工事の場合は、５０９の要領でできますが、これが
大規模修繕工事となると素人ではできません。
そのために設計コンサルタントを採用することになりますが、その
採用の仕方が大切です。
まず公募をします。そして設計事務所をネットで捜します。それから
他所のマンションから設計監理業者を紹介してもらいます。
そして業務内容を統一して相見積を取り、業者説明会を行い専門委員が
評価をしてどこにするかを決定します。
その場合、管理会社推薦の設計監理業者も入れていいと思います。
説明会の時にも同じ課題での説明会にすれば評価しやすいと思います。

[516: 匿名さん]

そういうことができないように管理会社に牛耳られている
マンションの場合は、改善するのは難しいでしょうね。
管理会社のフロントにしても実績のある仕事を他所に取られない
ように努力はするでしょうから。

[517: 匿名さん]

管理会社とうまくいっていないマンションはかわいそうですね。
やはり信じ信じられる関係でなければだめですよ。

[518: 匿名さん]

まず
>同じ条件の見積もりをとる場合は、まず１社と使用材料や修繕個所、
>平米数とかを話し合い、見積をだしてもらいます。
>そしてその見積もりの単価欄を消してから他の会社から相見積をとれば
>いいでしょう。

上記の相見積を取ることをやってみたらいいと思いますよ。

[519: 匿名さん]

管理会社がそんなことは認めないのでは？

[520: 匿名さん]

518のやり方は理に適っている。

[521: 匿名さん]

建物診断を行うメリット 　修繕箇所を知り共通見積もりに活用
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

[522: 匿名さん]

建物診断だけでは意味がありません。
共通仕様書を作るさいの数値や工事費の概算金額も
出してもらうことが必要です。

[523: 匿名さん]

管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
殆どです。
やはり利益やお金に絡む問題がお互いに大切なんでしょうね。
適正利潤、共存共栄の精神でお互いが望めばいいんですけど。

[524: 匿名さん]

デベ系の管理会社に管理を委託するからだめなんじゃないの。
しかし、マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
させるのは自然の理かな。

[525: 通りがかり]

52戸のマンションです。

一般会計のプール金はどれぐらいあればよいと考えられますか？

[526: 匿名さん]

管理費の予備費は５０戸程度なら１００万円程度でいいでしょう。
もし、管理費残が毎年増えていっているのならどこかの時点で
修繕積立金へ振り替えるといいでしょう。

[527: 通りがかり]

>>526 匿名さん
ありがとうございます。
毎年溜まっていった場合、管理費の値下げをした方がいいでしょうか？

それとも貯蓄として貯めていった方がよいでしょうか？

[528: 匿名さん]

>>527さん
私どものマンションでも毎年３００万円程度ずつ管理費の収支残が
増えていっています。
これは駐車場使用料の管理費充当分が多いからなんです。
現在検討しているのは、駐車場使用料の修繕積立金への充当分を
もっと増やすか、それとも一定年数ごとに予備費（次期繰越金）が
増えてきた時点で積立金へ移し替えをするかで迷っています。
管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
ですよ。値上げするのは大変ですから。
修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。
積立金に余裕があれば、専有部分の配管を管理組合として共用部分
と一緒にやったり、玄関扉、サッシの交換も積立金があれば交換が
できますから。

[529: 匿名さん]

管理費は毎年収入も支出も殆ど変化はありません。
ただ、雑排水管の高圧洗浄は２年に１回なら不要の年も
あります。
又、消費税の値上も考慮しておく必要がありますが、これは
管理費の２％（次期繰越金は除く）見ておくことです。
補修費についてはその年度によってバラツキはありますが、過去
５年間の平均と一番多く使った金額を考慮してみておくべきです。
そういうことを検討して、それ以上余るのであればその金額を
積立金へ毎年予算化すればいいでしょう。
標準管理規約では、使用料はその管理に充当するほか、余ったものは
積立金へ振り返ることが望ましいとなっています。

[530: されるがままのマンションの住民]

>523
>管理会社対管理組合の構図は工事に関するものが
>殆どです。

工事であれ何であれ、「会社対組合」の構図なら組合で契約先を変えるとか、希少だが自力でやるとかで即解決できるでしょう。本当にモメているケースは「会社＆組合　対　組合員１～数名」の構図で対立が起きているはずです。権限の集中する理事会がどちら（会社or組合員１～数名）につくか、が焦点になりやすいですが、通常は会社の手練手管（テレンテクダ）に対する免疫を備えた管理組合理事会など存在しません。

>524
>マンションを建設すれば系列の管理会社に管理を委託
>させるのは自然の理かな。

経済的利益を追求する会社にとっての「自然」でしょう。当該物件の購入者、管理組合員の中には「不自然」に感じる人がいてよいし、極端かもしれませんがそう感じる人が皆無というマンションもありえますね。本来は組合内における割合がどうであれ、「不自然」に思う人の権利や資格は保障され保護されなければならないはずですが、現実にはそれが幻想に過ぎないと思い知って泣き寝入りするしかない展開が多いでしょう。
　管理会社の契約相手はあくまで管理組合という団体だと言い張って、組合員という個人は契約相手の「内部の問題」として会社は簡単に突き放せます。「不自然」に思う人の権利や資格が尊重されない原因には、団体（組織・集団）が構成員（個人）より重視される社会常識もあるのでしょう。会社は上記のように突き放す一方で、法的関係が問われないかに見える深層のレベルでは理事長を始めとする理事会、総会、専門委員会等の管理組合の仕組みを駆使してなるべく契約先の変更が起きないようにいろいろな手を打ってきます。会議に同席して助言したり、事前事後の事務（資料の編集、議事録案の作成）をやったり、管理規約や細則の改廃を指南したりして役員と接触し干渉するのはビジネスとしてです。

>528
>管理費があまっているからといって管理費の値下げは絶対にだめ
>ですよ。値上げするのは大変ですから。
>修繕積立金はいくらあっても余ることはないですから。

管理会社的思考、あるいはそれに魅了された住民（元役員）の主張にすぎないと思われます。少なくとも管理費や修繕積立金等を毎月納めさせられるだけで意思決定に実質の関与ができない一般組合員多数の声（意見）ではないでしょう。

[531: 匿名さん]

マンションを購入する者の殆どは初めての経験だと思います。
そういう者にとって管理組合とか管理会社とかに関心がある者は
殆どいません。
その中で行われている通常の管理についてはそういうものだと
おもっているでしょう。
管理費については、全国平均とそんな違わないと思います。だから
管理費については分譲時から値上げは殆どされていないでしょう。
積立金は別物で個人の積立金ですからね。
それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になっているからでしょう。
具体的な事例が記されていないので一般論を書き込みました。

[532: 検討板ユーザーさん]

おかしいなと気付いたら投げ売りしてでも早目に売るべし。

[533: 匿名さん]

投げ売りはだめ
よく調べましょう

[534: 名無しさん]

>>531
そのパターン多いですよね、
よく研究していい事を言う人はいるけど
そういう人は唯我独尊になりがち。
丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
ややもすると理解出来ない住民を
バカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

[535: 名無しさん]

>>531
積立金は個人の積立金…
それはおかしいですね。同意しません。

[536: 匿名さん]

積立金は読んで字の如く積立金です。
誰のための積立金ですか？
区分所有者のため＝個人のためです。
マンションを解体したり建て替えをやるときは、それに参加
しない者には、積立金が返済されます。

[537: 検討板ユーザーさん]

個人の積立金なら個人の意思で自由に引き出せるはず。

[538: 匿名さん]

>>537さん
積立金の取り崩しは総会の決議が必要なんです。
管理費はそれがないでしょう。
要するに積立金は各区分所有者が積み立てているお金です。
使うものも限定されています。
そして、管理費と修繕積立金は分離して管理することになっています。
但し、個人で自由に使うことはできません。

[539: 匿名さん]

修繕積立金は、集金の仕方、使いみち、使う時の条件等を
取り決めて積み立てるものです。
そして全員が使う又は関係のある共用部分に対しての支出
しかつかえません。

[540: 検討板ユーザーさん]

>>538 匿名さん

だから、アナタの書込みが可笑しいですという意味です。個人のお金ではなく、公共のお金です。

[541: 名無しさん]

>>536
解体建て替えは管理組合が解散するんだから返金するのは当たり前。
それをもって個人のお金という解釈は間違い。
売りに出した時に返金する事はないし、売りに出した滞納金があれば次の所有者に債務は継承される。

[542: 匿名さん]

理屈はどうであれ、各人が積み立てたものにはまちがいはない。
そして、そのお金の使いみちはきめられており、各人の多数決による
承認が必要ということ。

[543: 匿名さん]

積立金が区分所有者のお金でなかったら誰のものなの？
共用部分は各区分所有者に持ち分があり、それを管理するために
積立金を使うんだよ。

[544: 匿名さん]

管理組合が権利能力なき社団である場合、積立金は管理組合（区分所有者全員）の総有財産であり、持分の観念はない。

[545: 匿名さん]

つまり税金みたいなものという訳ですか。
しかし、区分所有者の持分である共用部分の管理だけにしか
使えないですよ。それも総会の決議を得て。

[546: 匿名さん]

税金は個人の意見は関係なくあらゆる分野に使用されますが、
積立金は使途が限られ、個人の意見も反映されますからね。
それに管理組合を清算するときは返却されます。

[547: 匿名さん]

清算するときに組合員に積立金を返却するということは
やはり個人の積立金ということでしょう。

[548: 匿名さん]

権利能力なき社団の財産は構成員に潜在的な持分もないからこそ、社団消滅時の財産の帰属を合意しておくことが必要である。
この点から規約に定めているのであって、当然に個人に帰属するというわけではない。

[549: 匿名さん]

構成員に潜在的な持分はあるでしょう。
だから精算時には各人に積立金が配分されるのですから。
通常時は個人に当然に帰属する訳ではありませんが。
それに間接的には個人の持分である共用部分のために積立金を
使うのですよ。

[550: 匿名さん]

権利能力なき社団
出典: フリー百科事典『ウィキペディア（Wikipedia）』
【財産の帰属】
権利能力なき社団それ自体は権利能力を有しておらず、権利・義務の主体にはならない。したがって、実質的に権利能力なき社団が権利・義務となっている外観がある場合は、権利・義務の帰属は社団の構成員に解消されなくてはならない。この場合の法的性質をどのように理解するかが学説上争われている。

この点に関して、判例はこれを総有であると理解している。総有とは、財産の共同所有形態の一種であり、団体の構成員は財産の使用収益権を持つが、団体的拘束が強いために、個々の構成員の持分権の大きさを観念することが困難であり、個々の構成員が共有財産の分割請求や自己の持分の処分をすることができないものという（最判 昭和32年11月14日民集11巻12号1943頁）。共有持分権の大きさを観念できないため、業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項について構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない。

[551: 匿名さん]

>>550さん
その通りですよ。
何か問題がありますか。
積立金が個人に帰属し、自由に個人に帰属するとはいっていませんけど。

[552: 匿名さん]

>業務執行方法の決定には、結果的に構成員全員の合意が必要となる。実際には、全員の合>意によって定款が設けられ、定款に基づいて業務執行がなされるため、個々の事項につい>て構成員全員の意向が確認されることは、ほとんどない

積立金の処分には全員の合意が必要だが、通常の取り崩しについては集会の
普通決議でオーケーです。
例えば土地の処分に関してとか、管理費の処分については全員の承諾が必要
となりますけどね。

[553: 匿名さん]

管理費等の処分というのは、滞納金を免除するということです。
これは全員の承諾が必要となります。

[554: 匿名さん]

入居・退去時の確認しておきたい項目
　＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

　＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

[555: 匿名さん]

途中で入居してくる者や賃借人に対してもしっかり細則やマナーを
守ってもらうには、最初が肝心です。

[556: 匿名さん]

特にゴミの分別については、引っ越ししてこられた方は
その地域によって分別方法が違いますので、注意が必要です。

[557: 匿名さん]

そういう基本的なことを理事会はやらなければだめですね。
点検や補修工事だけが理事会の仕事ではない。
地味な嫌なことも理事会はやらなければだめですね。
細則違反者には注意をするとか。

[558: 匿名さん]

５５３さん、管理費等の処分というのは、滞納金を免除すると言う事です。
はよくわかりやすい説明です。うちなどは、曰くつきの住民の滞納金を普通決議で免除しています。
当時の各理事長に確認しましたら管理会社の指導だそうです。滞納者の専有部分の入退去の履歴を
調べたら反社会的人物であることが判明しています。管理会社と当時の担当はそのうち公表します。

[559: されるがままのマンションの住民]

>531
>それから本当に揉めているケースは会社対組合対組合員１～２名の構図
>とかいってますが、その１～２名が住民からしたら浮いた存在になって
>いるからでしょう。

マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます（下記引用の>534もその典型）。

なぜこのようにかみ合わない議論になるのでしょうか。
私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよいと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記された「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共栄そのもの”なのです。この関係に不服を感じる少数の組合員からすれば、（理事会を中心にした）組合と会社とが勝手に仲良く手を結んでいるように見える、ということです。だから、組合員の大多数と管理会社（及び会社経由で仕事と収入をもらう関連業者）にとって「不服を感じる少数の組合員」は徹底的に悪く言うに値する存在となるわけです。少なくとも、できるだけ多くの共存共栄「賛成」型組合員（戸数）で当該物件が埋まることに経済的メリットがある、とは言えるでしょう。

>534
>よく研究していい事を言う人はいるけどそういう人は唯我独尊になりがち。
>丁寧に説明して同調者を集めるのがヘタ。
>ややもすると理解出来ない住民をバカ呼ばわりしたりして恨みを買ってしまう。

冒頭の「浮いた存在」も、上記引用の投稿５３４の「唯我独尊」も、”共存共栄”に加わらない組合員の協調性の無さを不快に思う者の言葉だと考えられますが、実際のマンションの現場では、批判精神を有し実践する少数の組合員が自らそうなったと言うよりは、そうなるように会社と組合に仕組まれた、と言うべき実態が散見され報告されています。
　例えば、「話し合い」という善良なる言葉の悪用です。私が出席した理事会、専門委員会、総会、懇談会などでは管理会社の社員と組合の多数派とが事前に打ち合わせし、結論を先に決めておいてから、「話し合いに来い」と私を誘うのです。出席すればカモ同然にされて会社と組合の共存共栄の正当化に加担させられてしまいますし、欠席すれば「話し合いを拒んだ」と議事録等に書かれて半永久的に悪者扱いされます。
　このように、標的にされたら右を選んでも左を選んでも必ず敗北するような手法が分譲マンションの管理業界では確立され用いられています。全国の管理組合員、マンション居住者の大多数が内外において発言せずに沈黙している主な原因はこれです。ネット等での発言者・発信者は千人に１人、万人に１人くらいの圧倒的少数者で、非常に稀有な存在でしょう。

[560: 匿名さん]

>私のマンションにおける対立の構図は「管理会社＆管理組合　対　組合員１名」と見てよ>いと思いますが、そもそもの構図を「会社対組合」とした投稿５２３（>523）に明記され>た「共存共栄」の観点から言えば、当マンションの管理組合と管理会社の関係は”共存共>栄そのもの”なのです。
>マンションの管理組合のお金（管理費、修繕積立金等）が何らかの形で自分の収入になっ>ている人、なっていた人が、上記のような「浮いた存在」といった見方と論理を多用して>「組合員１～数名」のことを再び悪く言ってさらにおとしめます

たった１名を除いて理事会のメンバーやその他の組合員がその１名に同調しないのは
理解、同調できる根拠や説得力がないからでしょう。
だったら、まずそれを打開することを考えていくべきです。知識を知恵に変える必要
があります。
まず相手の懐に飛び込んでいくことから始めなければなりません。時間はかかりますが
それしか方法はないような気がします。
あなた自身が理事になり、仲間を募り同調者を増やすことですね。
マンションのお金が何らかの形で懐に入っていっているというのなら、それを証明する
にはその組織の中に入って解明しなければ無理でしょう。

[561: 匿名さん]

何故一人で奮闘しなければならないのですか。
他のものは全く関心もないんでしょう。
心情的には理解できますが、世の中には正論が通らない
こともままあるのです。
不正や基本から外れたことは許せない性格なんでしょうが、
苦労しますよ。
しかし、マンションには必要な人材であることには間違い
ないでしょう。
住民は理解している者もいるでしょうが、われ関せず、君子
危うきに近寄らずということでしょう。
さて、どうやって解決しますか。

[562: 匿名さん]

>>558さん
滞納金に関しては、管理会社も理事会もできることなら関与したく
ない事項なんですよね。
滞納期間が長期になって、どうしても回収できない場合、支払督促等
で請求することも可能ですが、理事会としては同じ住民であったり、難しい
者であったりすると次の理事会に先送りしがちになります。
それができないものだから、安易に総会で普通決議で処分することもあるの
だと思います。
勇気のない理事が多いからなんでしょう。
だめなものはだめという基本路線はかえてはいけません。それが理事の
果たさなければならない責務です。

[563: 匿名さん]

嫌なことや嫌われることはやりたくないのが
人の常。

[564: 検討板ユーザーさん]

目指せ西京極大門ハイツ。初めは大変だったと聞く。

[一部テキストを削除しました。管理担当]

[565: 匿名さん]

削除されるようなものを書き込むなよ。

[566: 匿名さん]

最近の傾向としてマンコミュの書き込みが以前と比べ
極端に少なくなっています。
マン管士誕生のときには、いろいろな事情もありかきこみが
多数されましたが、それも意見が出尽くした感があり、現在
小康状態が続いています。
いずれマンション管理の問題について火がつくこともあるでしょう。

[567: 匿名さん]

滞納金の割合はどれぐらいが普通なんですか。
１００戸でいえば２戸ぐらいは許容範囲なんでしょうか。

[568: 名無しさん]

>>567
建前論で言えば滞納は０です。
現実的には１ヶ月の滞納は勘違いや予期せぬ残高不足の場合もありますからやむを得ません。
問題は２ヶ月以上の滞納です。しつこく督促しないとなかなか解消出来ない事が多いです。
ですから件数より滞納期間に目を光らせるべきです。

[569: 匿名さん]

滞納期間が大切なんですね。
支払い督促をするのはどれぐらいの期間がたってからやればいいんでしょうか。
その場合はだれがやるんでしょうか。

[570: 匿名さん]

管理会社が全てしてくれますよ。

[571: 名無しさん]

>>569
２ヶ月分滞納したら督促必須です。
管理会社が入っているなら一般的には管理委託契約で管理会社が代行する筈です。
但し無限に代行はしません。３ヶ月とか６ヶ月とか滞納が進むと管理会社は手を引きます。
滞納が悪質化してから素人の管理組合に戻すのも無責任ではありますが…
管理会社に督促業務の契約上の義務がある期間にあらゆる対策を実施させる事です。
黙っていれば督促状を送って済まそうとします。
電話連絡・訪問をさせてください。

[572: 匿名さん]

管理会社１０９などは胡散臭い住民と共謀して滞納管理費等を普通決議で処分している。
これな滞納金の免除に当たらないのか。過去の議案書と議事録で確認した下さい。

[573: 匿名さん]

>>571さん
管理会社は６ヶ月経過した場合の督促はしてくれないのですか。
最初は管理会社が、滞納期間が長くなれば理事会と一緒にするん
ではないですか。
支払い督促で裁判所に請求する場合は管理会社はしてくれないのですか。

[574: 匿名さん]

管理委託契約書に記載がありませんか。

[575: 名無しさん]

>>573
全ては契約によります。
短いと３ヶ月長くても６ヶ月経過すれば管理会社は契約上の督促業務の責任はなくなります。
逆に言えば管理会社はこの期間を適当に督促状を数回送りつけて後は管理組合さんでやってね…という無責任な契約なのです。
もちろん３ヶ月又は６ヶ月経過後でも要請すればアドバイスはもらえますがおよそ熱意のない対応です。
更に言えば管理会社に督促義務のある期間内に回収出来なくてもペナルティ等ないのが普通です。

[576: 検討板ユーザーさん]

マンション管理の主体は住民である管理組合ですね。現実性は乏しいでしょうが。

[577: 匿名さん]

滞納問題については、最後まで理事会と一緒に対応
してくれるでしょう。
いくら契約といっても、それまでの責任は管理会社にも
ある訳ですから。

[578: 匿名さん]

滞納督促は管理会社によるけれど、6ヶ月～12ヶ月もしくは無限
3ヶ月とかなにもしないレベルですよ

[579: 匿名さん]

しかし滞納は管理会社にも責任がありますよね。
契約期間までの督促状況が大きく影響しますから。
マンション管理のお手伝いをするのが管理会社の仕事でも
ありますから。

[580: 匿名さん]

そりゃあるでしょうね。
督促は別でやってますなんて言って、単なるコールセンターにまるなげしてるだけの会社もありますから。

でも、理事会がどう動くかによって全然違いますよ。
長期滞納者が理事長やってたりすると何にも進まないですから、管理会社も管理組合もダメだとそんな風になります。

[581: 匿名さん]

理事長や理事や監事が滞納している場合もありました。
どう対応するかは見ものですが。

[582: 匿名さん]

見ものというか、それを選任した理事会の問題でしょうね。普通は飛ばしますから。

[583: 匿名さん]

そういう時は理事長が変わった時に請求すれば
いいですよ。

[584: 匿名さん]

万年理事長が滞納していくと、管理会社側ではなんともできなくなってくるでしょうね。

[585: 匿名さん]

理事長が滞納しているようなマンションは、管理会社も
なめきっていますよ。
管理費等を支払うのは区分所有者の努めであり、管理規約
にも規定されていますからね。
理事長が率先して規約違反しているようなマンションに
対して、管理会社も真剣にはなれないでしょう。

[586: 匿名さん]

管理規約
　　　　規約とは、区分所有者全員で構成する団体（管理組合）の根本規則です。
　　１）強行規定
　 　　共用部分の重大変更の議決権数、規約の変更の決議要件、義務違反者に対する
　 　　訴訟提起の決議要件、建替え決議の要件等
　　２）任意規定

　　　大規模修繕工事の議決権を総議決権とするなど区分所有法の規定を規約で変更可
　　　規約の設定・変更・廃止は、区分所有者および議決権の各４分の３以上の多数による
　　集会の決議によって行います。この決議要件は規約で変更はできません。

[587: 匿名さん]

管理費の滞納者については、理事会で発表はしないの？
理事長が滞納していればそれはないだろうが。
理事長が滞納しているとは理事も知らないようだから、それとなく
理事会で滞納者の名前を管理会社に聞いてみたらどうだろう。

[588: 匿名さん]

滞納者に対しては６ヶ月を過ぎたら少額訴訟をした方が
いいかもね。
やはり理事長は滞納者との話し合いをすべきです。

[589: 匿名さん]

滞納者の名前を掲示板に告知するのはだめですか。
個人情報保護法違反や名誉棄損にあたりますか。

[590: 匿名さん]

区分所有者だけに配布される回覧板にだったらいいんではないですか。
区分所有者は知る権利がありますからね。

[591: 匿名さん]

滞納者の名簿は理事はみれるんでしょう。
理事会での滞納の報告は金額だけが普通でしょう。

[592: 匿名さん]

滞納に対しての対応としては、少額訴訟と支払い督促は
どちらがいいんでしょうか。

[593: 匿名さん]

どちらもよくない。

[594: 匿名さん]

調停がいいんでしょうか。

[595: 匿名さん]

まずは金のかからない方法で支払いさせるようにする。

それでもダメなら法的督促。

[596: 匿名さん]

こまめに集金にいくのがいいですよ。
何回もいけば支払ってくれますよ。
銀行への支払いは期限は必ず守るのにね。
支払いが滞れば容赦なく不渡りとなり、２回目は
倒産となるから。

[597: 匿名さん]

皆さん方のマンションで、大規模修繕工事の周期は何を基準に
決めていますか。
うちの場合は、建物診断をしてその結果で工事が必要ならそれを
総会に提案していますが、周期に対しての考え方は各人によって
大きく違いますし、建築士でも大きく違っています。
外壁タイルや屋上防水、ベランダ防水、塗装等については現在でも
不具合はありますからね。

[598: 匿名さん]

やはり国交省が調査した周期が一番いいんじゃないかな。
１３年周期が一番多かったからね。

[599: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期は建築士でも考えは
ばらばらだからね。
みなさんの部屋の壁紙の交換は何年おきにしてますか。
それと同じですよ。

[600: 匿名さん]

壁紙は２５年間そのままですが。