「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[22: マンション住民さん]

専用使用権のある消防設備の法定点検や有効期限後の交換は管理組合負担で行う。

[23: 匿名さん]

>>22さん
そうですね。
消防点検（熱感知器）や高圧洗浄は管理組合が行います。
ガラスの交換や網戸の張り替えは各人が行います。
問題は、おなじ専用使用権のあるインターホンや玄関ドア、サッシ・網戸の
不具合をどうするかということになります。
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシ・網戸が重くなったので滑車の交換を
してくれと要求があった場合、インターホンやメールボックスの修理等を
管理組合が行えば、同じ理論からいえば全てやらなければならなくなります。

[24: 匿名さん]

熱感知器の点検は管理組合がやらなければなりません。
不具合があった場合は、組合か区分所有者かのどちらかが
やるようになっています。
通常の使用に伴うものは各人の負担で行うのが基本ですよね。
全戸一斉交換とかする場合は管理組合が行います。

[25: 匿名さん]

インターホンの補修工事は管理組合がやるべきか、
それとも各区分所有者がやるべきかですね。
規約に規定がなければ各区分所有者の責任と負担で
やるべきでしょうね。

[26: 匿名さん]

保存行為の規定がないマンションもおおいんではないですか。

[27: 匿名さん]

滞納金対策として、どんな対応がされていますか。
具体的な取り決めがされているところがあったら
教えて下さい。

[28: 匿名さん]

管理会社が催促をする期間は大体３ヶ月程度です。
しかし、それ以降も理事会と一緒に協力して催促はします。
少額訴訟や支払い督促での請求は６ヶ月経過以降というところ
でしょう。
しかし、ある程度の規定はしておく必要があります。

[29: 匿名さん]

滞納金の催促は同じ住民に対してだからやりにくいよね。
子供が同じ学年で仲良かったり、親同士が顔見知りだったりね。
滞納金が長期化した場合、理事長もその家にいって催促しなければ
ならなくなる。
自分が担当している時はやりたがらず、先送りしがちだね。
そして、滞納額がふくらんでいく。
最終的に支払い督促とかをせざるをえなくなる。

[30: 匿名さん]

大規模修繕工事を進めていくには、まず基本的な事前勉強が必要です。
設計監理方式とは、相見積の取り方、設計コンサルタントの工事前と工事中、工事後の
役割とか、専門委員の役割、建物診断等

[31: 匿名さん]

１戸当り工事費はマンションの規模によって若干の差はでてきますが、基本的には各項目ごとに
平米数と材料、単価で計算されます。（数量調書によって）
例えば、外壁、開放廊下のシート防水の張り替え、塗装工事、窓防水、屋上防水等全て平米数から
工事費が算出されます。

[32: 匿名さん]

＊大規模修繕工事内訳（消費税含む） この総工事費を組合員数で割ったのが１戸当り工事費
　　Ａ直接工事費
直接仮設工事 足場、養生シート、養生費、現場事務所等
屋上防水 既存防水層撤去、ウレタン塗膜防水等
ＰＨ屋上防水 ウレタン塗膜防水密着工法、既存撤去
ルーバル防水 ウレタン塗膜防水、塩ビシート貼等
バルコニー防水 塩ビシート貼り、下地処理等
共用通路防水工事 塩ビシート養生、シート貼、下地処理等
外部階段防水工事 塩ビシート貼、下地処理等
庇防水工事 ウレタン塗膜防水、下地処理
シーリング 既存撤去費、伸縮目地
躯体補修 タイル作成費用
タイル工事 高圧洗浄
外壁塗装面改修工事 水性ｱｸﾘﾙｼﾘｺﾝ樹脂塗料塗り
上裏塗装改修工事 軒天用塗料塗り、ケレン処理
鉄部塗装面改修工事 ドア、スチール建具、縦樋、スクリーン等
外構改修工事 Ｐ場車止め、白線引き等
　Ｂ　共通費
　一般管理費
　現場管理費
　諸経費
　Ｃ　その他
　　　　ゴミ置き場 仮設工事費、屋上防水、躯体補修
　　　　電気設備 ＴＶ共聴、防災施設、共用部配線
　Ｄ　設計監理費
工事費の３％から１０％
　総工事費は　Ａ＋Ｂ＋Ｃ＋Ｄ

[33: 匿名さん]

マンションで土地の売買はその手続きが大変です。
分割登記もしなければなりません。
又、敷地の売買には全員の書面による承認が必要となります。
車を持っていない者にとっては、駐車場は無用の長物です。
駐車場の為に土地を購入して、積立金を大幅に引き上げると
なれば全員の承認は絶対えられませんよ。

[34: 匿名さん]

機械式駐車場は３０年もすれば建て替えが必要となります。
しかし、建替えをするとなれば工事費も大変ですが、その間（半年はかかります。）
は各人が近くの駐車場をかりなければなりませんが、短期間の駐車場が借りられ
ますか。

[35: 匿名さん]

設計監理業者の役割としては、設計部門４０％、監理部門６０％といわれて
います。
設計部門とは、工事業者の相見積をとるための共通仕様書の作成が主な役割です。
同じ条件（同じ平米数、同じ材料、同じ修繕個所）での相見積でないと意味が
ありませんので。
そして、監理部門としては、我々住民に代わって、仕様書通りの工事がされているか、
材料に手抜きはないか等のチェックをすることになります。

[36: 匿名さん]

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　　　　但し、同条件での相見積を取るためには共通仕様書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

[37: 匿名さん]

マンションの保険は殆どが総合保険です。
基本契約、施設賠償、個人賠償、地震保険で構成されますが、特約を
つける場合があります。
例えば漏水の場合下階の漏水の被害は保険で対応できますが、加害元の
漏水の被害は適用されません。
それをカバーするために特約契約をすることはあります。
以前は積立総合保険が主流でしたが、現在はマイナス金利の影響で
全くメリットがないので、積立保険はやらないのが普通となりました。

[38: 匿名さん]

滞納金は管理会社にまかせておけばいい。

[39: 匿名さん]

現在は築年数で保険料が高くなるのではなく、建物設備の管理状況、
特に配管に対する管理によって保険料が大きくちがってきます。
日産海上のドクター保険がそれです。
一度検討されてみてはどうですか。
築２０年のマンションでも、大手損保会社と比較するとばあいに
よっては半分の掛け金で済むこともあります。

[40: 匿名さん]

↑
会社名を間違いました。
日産火災ではなく、日新火災で、東海上の１００％子会社です。

[41: 匿名さん]

保険は築１５年を経過すると大幅に保険料が引き上げられます。
配管の更新工事を長期修繕計画に入れると保険料は安くなります。
何故保険料が築年数の経過とともに引き上げられるかといいますと
漏水がその大きな要因なのです。
頻繁に漏水がおこれば保険会社も大変ですからね。

[42: 匿名さん]

大手の損保会社の場合、築２０年で５年契約をすれば
それまでの２倍前後の大幅値上げとなる。

[43: 匿名さん]

築２０年経過したマンションが、今までと同じ内容で
契約するとなると、２倍前後の大幅値上げになるのは
間違いないですよ。
三井住友、損保ジャバン、東海上の比較です。

[44: 匿名さん]

資産価値の高いマンションを保つには
　　　　マンションは年月が経過するとともに、必ず劣化していきます。このマンションの劣化をどの
　　　ように防止し、手入れをしていくかにより、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マ
　　　ンションの資産としての価値に大きく差が出てきます。

　　　　このため、周期的に計画的な修繕工事を行い、快適性・安全性等を保つよう対処する必要
　　　があるのです。

　　　　また、維持するだけでは資産価値の低下は防げません。居住環境を良好な状態に維持し、
　　　マンションの水準をその時代に求められる性能・機能に見合うようグレードアップする改修を行
　　　うことも大切です。

　　　　現在は、耐用年数１００年と想定されるマンションも出てきています。しかし、１００年もつといっ
　　　ても、それはあくまで躯体、つまりコンクリート部分だけです。

　　　　内装は無論のこと、配管類や電気系統は当然１００年は持ちません。だからメンテナンスが
　　　必要になってくるのです。マンションは、永住を前提にする人だけを考慮するものではなく、将
　　　来的に売却を考えている人にとっても必要なことなのです。
　　　　戸建ての住宅は、程度が良くても築２０年でゼロ査定になるといわれています。住宅ローンの
　　　融資期間中に担保価値が消滅してしまいます。
　　　　マンションの場合は、償却期間は５０年とか６０年とかいわれていますが、維持・修繕をやら
　　　なければ、資産価値は急激に落ちてしまいます。

[45: 匿名さん]

マンションは、周期的に大規模修繕工事をしていく必要があります。
それ以外に大型設備の更新工事をやらなければなりませんが、特に
配管については、専有部分も含めてやれるマンションだけが資産価値のある
マンションとして生き続けていきます。
それができないマンションは築３０年以降はスラム化します。

[46: 匿名さん]

ただ、専有部分の配管の更新工事を管理組合としてやるには
規約の改正や修繕積立金の値上、先行工事者に対するフォローを
しなければなりません。

[47: 匿名さん]

限界マンションにならないようにしなければね。
そのためには住民がマンション管理に関心をもつことです。

[48: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については各人でやることになっています。
台風でガラスが割れた場合の保険適用の保存行為はかってにやっても
いいんですか。

[49: 匿名さん]

理事長が確認しなければだめじゃん

[50: 匿名さん]

マンションの外壁が剥がれたり、ひび割れたりしてトラブルになるケースが増えている。住宅紛争を扱う団体には、２０１６年度に約１６０件の相談があり、約１０年間で３・５倍に急増。コストを抑えるための工程簡略化などが原因とみられ、築年数の浅い物件で、住人が業者相手に訴訟を起こすことも多い。過去には外壁落下で死亡事故も起きており、専門家は「早めの対策が必要」と指摘する。

[51: 匿名さん]

大規模修繕工事の周期として、第１回目は１３年前後でやらなければ
だめだね。
瑕疵担保責任は１０年だしね。

[52: 匿名さん]

以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なく
なったかを考えてみたんだけど、法律問題なら、司法試験崩れの者等が
積極的に参加して法律見解を自慢しあっていたけど、それが殆ど解決されると
今度は大規模修繕工事とかに話題が集中してきた。
工事関係については、業者や建築士が得意とする分野ではあるが、工事の
オールマイティではなかったんですね。
建築士でいえば、設計に携わっている者、設計監理に携わっている者がいるけど
そのものは、法律やマンション管理に疎かったんですね。
そういったこともあり、どんどんマンコミュ離れが目立つようになってきたんだと
思います。

[53: 匿名さん]

要するに工事関係は幅が広いということでしょう。
それぞれで専門性が要求されますからね。

[54: 匿名さん]

工事業者は専門分野が限られますからね。
建築士でも通常の建築士では、マンションの大規模修繕工事の
設計コンサルタントはできませんからね。
医者や弁護士同様、建築士も専門家していますから。

[55: 匿名さん]

管理会社主導で工事や点検業者が決められているマンションでは
さわらぬ神に祟りなしだね。

[56: 匿名さん]

自分たちでやろうとしても、やり方も知識も時間もないからね。
お金で済む問題だから、管理会社任せでもいいと思うんだろうね。

[57: 匿名さん]

しかし、値上げは反対者が多いからね。

[58: 匿名さん]

専用使用権のある共用部分については、専用使用権を有する者の責任と
負担で行いますが、インターホン、熱感知器、メールボックスの鍵の交換、
玄関ドアの蝶つがいの交換やサッシの滑車の交換等の場合は、各戸の
責任と負担で行わなければなりませんが、そうなっていますか。

[59: 匿名さん]

※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種使用申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他・・・簡単な清掃と整理、駐輪場の整理、球切れ交換等

[60: 匿名さん]

管理員の役割としては、総会や理事会時の会場づくりや
出欠確認もあります。

[61: 匿名さん]

消防点検は年２回やってますが、点検費用は管理組合の負担で
やるでしょうが、その際補修個所が出てきた場合は、微妙ですね。
組合が補修工事もやっているところが多いんじゃないですか。

[62: 匿名さん]

＞＞52 匿名さん
＞以前はマンコミュに参加する者がおおかったんだが、最近は何故少なくなったかを考えてみたんだけど、・・・。

マンコミュが百害あって一利無しだと言う単純明快な事実と、
もっとまともな情報源や有益な媒体が増えたからでしょう。

暇つぶしに使うという需要はまだまだあるでしょう。それも大事です。

[63: 匿名さん]

百害あって一利無しは云い過ぎでしょう。
情報の提供は参考になる筈です。
それに気づかない者が多いでしょうから。
ここに書き込まれたものを参考にして、自分のマンションに
あった対応策を立てていけばいいのですからね。

[64: 匿名さん]

もっとまともな情報源や有益な媒体とは具体的には
何なのかな。
それが判らないから、ここの情報提供が役に立つんでしょう。

[65: 匿名さん]

例えば大規模修繕工事の進め方の媒体はかなり多く
出回っていますが、抽象論だけで具体性がなく殆ど役に立ちません。

[66: 匿名さん]

＞＞63 匿名さん　＞＞64 匿名さん　＞＞65 匿名さん
不適な表現があったとしたら、管理者基準かアクセス者の依頼によって削除されるさ。

個々の事象に当てはまる有益な情報も、探せばあるでしょう。具体的な事例などもね。

[67: 匿名さん]

ＰＡＲＴ２での特に大規模修繕工事に関する書き込みについては
指摘されたことはなかったけどね。
それでよかったのか、みんなが知らないのでそんなものと思ったか
のどちらかもわからないけど。

[68: 匿名さん]

大規模修繕工事を設計監理方式で計画しているマンションが
ありましたら、是非質問をしてください。
大概のことには答えられると思いますので。

[69: 匿名さん]

大規模修繕工事のやり方としては設計監理方式が
ベストですか。

[70: 匿名さん]

ベストは誰にも理解はできません。各マンションごとの事情による。

[71: 匿名さん]

>>70さん
設計監理方式が正しく行われればベストだと思います。
設計コンサルタントは我々住民に代わって工事の進捗状況をチェックして
くれるのですから。
相見積を取った時の仕様通りの工事がされているか、つまり仕様通りの材料を
予定量使用しているか、塗装工事では、ケレン作業をおこなってから塗装を
しているか、窓枠シーリングでは古いものを完全に除去してからシーリングを
しているか等のチェックをします。
ただ、設計コンサル料が必要ですので、小規模マンションでは難しいかも
しれませんが。
管理会社に丸投げでも、管理会社が手数料とかの名目で取りますけどね。