「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[20350: 匿名さん]

>>20349 匿名さん
迷惑だから、別スレを立てなさい。
修繕積立金を投資するのと、個人投資の話は全く別です。

[20351: 匿名さん]

いい加減に投資の書き込みはやめることだな。
みんなが迷惑をしているといっているんだから
自分のマンションだけにしろ。

[20352: 匿名さん]

>>20350 匿名さん
組合資金の投資も個人投資も投資は
同じである。
お前が別スレを立てなさい。
組合員の負担を軽くすることと大規
模修繕や建て替え等を考慮した資金
捻出方法を投稿している。
イヤなら削除依頼を出しましょう。
利用規約に反していれば辞める。
以上。

[20353: 匿名さん]

>>20352 匿名さん
>お前が別スレを立てなさい。
みんなが迷惑しているので、あなたが別スレを立てるべきです。

[20354: 匿名さん]

>>20352 匿名さん
スレ主です。
ここで投資の書き込みはやめてください。

[20355: 匿名さん]

おっ、スレ主登場。GOOD JOB!

[20356: 匿名さん]

現在の米国指標はドル売り円買いに振れている。先物は大幅に買われている。組合投資資金は米国三指数はかなり上昇するが為替差損で含み益は下がる。当たるかな？日本株は本日は配当確定日で買われたが思ったより上値は重かった。引けにかけた上下を見るとこの調子では明日の権利落ちは相当下がると予想するが指標の発表は原油・ガソリン・留出油等の在庫でサプライズには期待薄。であるのでさらに日本株にはサプライズ不足。４月に期待しよう。

[20357: 匿名さん]

＊滞納をさせないための対策
　　規約に遅延損害金、駐車場の契約解除、裁判費用の負担の明記をしておく。
　　管理会社任せにすることなく、理事も一緒に動く（理事会での報告）
　　内容証明郵便の活用
　　一定の時期がきたら、支払督促や少額訴訟で対応

? しかし、裁判所から支払命令が出ても、支払ってもらえない場合があります。
今回は、滞納金が発生した場合の、具体的な回収方法について述べてみます。

　　＜回収方法には、主に以下の４つの方法が考えられます。＞

　　①先取特権の行使
　区分所有権を競売で回収する方法・・・・債権執行
　　但し、無剰余取り消しとかがあり、競売不可となれば、競落人に請求できない。
　建物に備え付けられた動産で回収する方法・・・・動産執行
　　生活必需品以外の物に限られるのと、差し押さえ承諾書が必要なため、実行は難しい。
　　又、動産執行を先に実行しなければならない。

＊ 不動産を競売するには、債務名義が必要ですが、管理費等には、先取特権という担保権が
ついているので、債務名義がなくても競売を申し立てることはできます。
　但し、競売での債権回収は、現実的には、難しいといわざるをえません。

　　②支払督促
　訴訟より簡易な方法です。

　　③少額訴訟
　少額ではあるが、訴訟であり、６０万円以下に限られる。
　　④通常訴訟
　弁護士と相談してください。

[20358: 匿名さん]

その場合は、「取り立て訴訟」が必要となります。

　　地方裁判所から滞納者が支払やすい方法などを考慮したうえで、判決を経て支払いをさせる。

　　　　そして、給与、滞納者の預金、家賃等を差し押さえすることができます。
　　　但し、その情報は確認していなければなりません。

「債権差し押さえ命令」の申し立て・・・・経費としては、５，０００円程度です。
受理されれば、滞納者と賃借人双方に、債権差し押さえ命令が送付されます。
この債権差し押さえ命令書をもって、会社からの給料を差し押さえできます。

　　※「債権差し押さえ命令」
　　　　　添付書類
　　 　　　請求債権目録（管理規約）
　　　差押え債権目録 ⇒ 詳細は、裁判所の相談窓口で聞いて下さい。
　　　当事者目録等

[20359: 匿名さん]

次回の雇用統計が重要。

[20360: 匿名さん]

自慢げに書き込みをしているが、ただ解説者のコメントを
つまみ食いしているだけ。

[20361: 匿名さん]

今晩はもみ合いか。昨日は上昇してスタートしたものの、特段の悪材料がない中、取引終盤に失速し、主要3指数がそろって下落して終了した。ダウ平均は125ドル高まで上昇後、31.31ドル安（-0.08％）と小幅にマイナス圏で終了し、S&P500も0.28％安で終了し、ともに3日続落した。ハイテク株主体のナスダック総合も0.42％安で終了し、2日続落となった。

　今晩はもみ合いか。ダウ平均とS&P500が3日続落したことで、押し目買いによる反発が期待されるものの、主要3指数がそろって史上最高値圏にあることに加え、週末がグッドフライデーで休場となることや、同日に米連邦準備理事会（FRB）が注目する2月個人消費支出 (PCE) 価格指数の発表を控えており積極的な取引は控えられそうだ。注目の経済指標や決算発表が少ないことも投資家の様子見姿勢を強めそうだ。

[20362: 匿名さん]

　27日の日経平均は3日ぶり大幅反発。終値は364円高の40762円。米国株安を受けても寄り付きから3桁の上昇となり、節目の40500円を上回った。主力大型株にはさえない動きのものも散見されたが、値上がり銘柄がかなり多く、高く始まった後も上を試しに行った。前場のうちに40800円台に乗せると、後場には史上最高値の40888円（3/22）を上回り、上げ幅を500円超に拡大。40979円まで上昇して41000円に迫った。ただ、終盤にかけては大きく値を消す展開。300円を超える上昇となったものの、後場の安値圏で取引を終えた。

[20363: 匿名さん]

　日経平均は大幅高。幅広い銘柄に買いが入り、史上最高値を上回る場面もあった。終盤には萎んだものの、値上がり銘柄・業種が急減したわけではなく、1日を通してみれば非常に強かった。あすは配当落ちの影響で、260円程度水準が切り下がることになる。きょうの終値（40762円）から260円下はざっくり40500円。配当落ちであっても40000円を割り込むと流れが悪くなる懸念があったが、きょう大きく上昇したことで、ほどよい位置からスタートできそう。40762円を上回り、落ち分を即日で埋めることができるかが焦点となる。前日比では大きく下げることになると思われる配当や優待に手厚い銘柄の、寄った後の値動きを注視しておきたい。

[20364: 匿名さん]

>>20363 匿名さん
あなたみたいなシロウトの解説など誰も読まないよ。

[20365: 匿名さん]

昨日お権利確定買いは高配当株の買い圧力は弱く引け時には相当売られている。本日は円高で上値は重いが昨日の高配当株の買いが少ないので上値も底値も重く思いのほか売買は少なめに推移して今日は期待薄である。来週に期待する。組合資金は本日も含み利益を積み上げている。

[20366: 匿名さん]

>>20365 匿名さん
株価が暴落して損失だしたら、善管注意義務で訴えられて損害賠償義務を背負います。
期待して待っていてください。

[20367: 匿名さん]

株の情報はファイナンスの項目で調べれば証券会社のアナリストや
経済学者等のプロの論評が数多く出てくる。
しったかぶりをして自慢げに書き込んでいるが、そういう書き込みは
プロの判断を尊重した方が良い。
素人ごときがいくら頑張ってもしれてるし、どうせいろんな情報を
つまみ食いしているだけのこと。
投資の書き込みはもう終わりにしよう、みんなが迷惑をしているので。
投資の情報はファイナンスで検索してください。
投資先の情報は企業名で検索すれば、企業情報、決算情報、チャート、
株主優待、業績予想、時系列等が分かるし、信用買残や売残等も簡単に
分かる。
そういった情報はプロが作成したものを活用すればいい。

[20368: 匿名さん]

>>20365 匿名さん
お前は投資を自慢して何がいいたいのか。
お前の書き込んでいる情報は他人の論評をつまみ食いしているだけだよ。
兎に角ここには来るな。
全国で投資をしているマンションは皆無に近いのに、マンション管理は
いろいろあるんだよ。
その問題の対応ができなくなるからね。

[20369: 匿名さん]

某弁護士の質問に対する回答

理事の業務は建物などの管理義務を行うことにありますから、修繕積立金を有利に運用して利益を上げることではありません。それゆえ、暴落の危険がある株式に投資すること自体、基本的には適正な管理業務といえません。また、通常、管理規約によれば、総会の決議事項において「その他組合の業務に関する重要事項（組合員の共同の利益に関わる事項）」をあげていますので、総会で修繕積立金の株式投資での運用を決議して行うことも考えられますが、株式投資での運用自体が適正な管理業務に違反すると解され、善管注意義務に違反して損害を与えたとして、のちに理事の責任を追及する総会決議がなされることも予想され、高騰するという確実な情報（このような情報は違法な情報以外にない）があっても、理事としては修繕積立金の株式投資での運用は避けるべきですし、せいぜい元本割れが生じない運用にかぎるのがよいでしょう。株価が暴落した場合は、株式投資に関わった理事は責任を追及される場合があるでしょう。

[20370: 匿名さん]

＊ 区分所有者又は占有者が、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し
区分所有者の共同の利益に反する行為をした場合、又はその行為をする恐れがある場
合には、その行為の停止等を請求することができます。

1） 行為の停止

　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　を請求できる。
　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。

２） 専有部分の使用禁止請求

　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の
　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有
部分の使用を禁止することができます。

３） 競売の請求

　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　ができます。
　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　なければなりません。

４） 占有者に対する引き渡し請求

　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　専有部分の引き渡しを請求できます。

[20371: 匿名さん]

そんな下品なマンションには住まないから大丈夫（笑

[20372: 匿名さん]

>>20370 匿名さん
実例を挙げてくれないとよくわかりません。
同じマンション内に株式投資にハマってしまっている理事がいて
その人がとてもしつこく修繕積立金で株を買うように勧めて来るので
困り果てた他の区分所有者たちが結束して、その理事をマンションから
追い出すのにどうしたらいいかというアドバイスがそこに書かれているのですか？

[20373: 匿名さん]

２０３６９を良く読んだらわかるだろう。

[20374: 匿名さん]

よくわかりました

[20375: 匿名さん]

>>20360 匿名さん
つまみ食いして投資をしたら毒が盛られることもある。投資は自分を信用するしかない。

[20376: 匿名さん]

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

[20377: 匿名さん]

２億円投資して２０２３/０３/０４に含み損が２０００万円であったが捨てるつもりで放置した。最近は高騰しているとの噂で久しぶりに口座を開いた。含み益が３０００万円に黒転していた。株は恐ろしい。

[20378: 匿名さん]

>>20377 匿名さん
だれも興味ない

[20379: 匿名さん]

大いに興味があるので、もっとKWSK

[20380: 匿名さん]

日経平均CFDやサンディダウCFDが先日終値がマイナスからかなりのプラス転している。予想に反して来週は好転するかもしれない( ´艸｀)、組合員が来週のプラス転を喜んでいる。虎の狸の皮算用( ´艸｀)、組合資金のさらなる好転を願う。

[20381: 匿名さん]

スレ主さんにお願いです。
こいつらをアクセス禁止にしてください。

[20382: 匿名さん]

米国はインフレと好景気にに沸いている。金融を引き締めてきたが片方では地方銀行が高金利に苦しんでいる。これまでは弱小銀行の破綻を大手の銀行の力で恐慌を防いできた。そこら辺を意識してFRBは金融引き締めを緩めるのに躍起であるがそうは問屋が卸さない情勢になった。どう見るべきか悩ましい。私のビンタでは無理。お助けを( ´艸｀)

[20383: 匿名さん]

　マンション管理の主体は、管理組合です。管理組合は、建物の共用部分や付属施設
及び敷地の管理をすることが基本的な業務です。
　この業務の執行活動を行っていくのが理事会であり、理事の皆さん方です。

　理事は、管理会社との窓口となり、マンションの清掃、点検、補修、規約や細則の見直
し、住民からの苦情や要望等の対応を行います。
　そして、理事会はそれらを実行に移すために開催されます。

　又、理事会終了後は、議事録を作成し配布や回覧、掲示等を行い、広報・啓蒙活動を
行っていかねばなりません。
　快適なマンションライフを送り、資産価値の減少を防ぐためには理事会の果たす役割が
大きく影響をしてきます。

　＜理事になったらまず何をしなければならないか＞

＊最初にすべきことは、管理規約、各種細則を読むことからスタートします。

　マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
　そして、住民はこの決まり事を守っていかなければなりません。しかし、中にはルール
違反をする住民も出てきます。
　その時は、理事会はそれを是正する措置を取らなければなりません。
　又、理事会は月１回定期的に開催することが理想です。

　＜理事会での検討事項＞

　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

[20384: 匿名さん]

管理組合も修繕費用や建て替え等を考慮した計画書を作成してその費用の捻出方法を検討する時代に入る。管理委託費や修繕費用の高騰は今までとは異なる時代に入った。組合員の負担の割合を変ずる方法を講じないといけない。強制徴収も限度がある。とりあえず建て替え等の費用も含めた長期資金計画をプロに作成を依頼してみて下さい。私は建て替え用地の買収を進めている。

[20385: 匿名さん]

とりあえず将来自己マンションがスラム化してアウトロウの避難場所にしてはいけない。
近隣住民に迷惑をかけて行政の力を借りる事態は避けたい。
そのためには長期修繕計画を超えた建て替え等を含めた資金計画を作成してみることは重要。
建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

[20386: 匿名さん]

標準管理規約改正で、総会、理事会資料の保管が義務になるようです。紙面での保管は難しいので、ＰＤＦで保管するのですかね。

〇マンション標準管理規約（単棟型）
改正案（新設）

（総会資料の保管等）
第４９条の２ 理事長は、議案書及び付随する資料を保管し、組合員又は利害関係人の理由を付した書面による請求があったときは、議案書及び付随する資料の閲覧をさせなければならない。この場合において、～

【コメント】
第49条の２関係
理事長が保管すべき付随する資料とは、第４８条において議決事項として掲げる書類の案のほか、参考資料として総会において配布された資料等が該当する。

（理事会の会議及び議事）
第５３条

５ 理事会で使用した資料については、第４９条の２の規定を準用する。

[20387: 匿名さん]

>>20386 匿名さん

理事会資料はデジタル化してキーワード検索ができるようにしてあると便利。
過去の修繕歴がすぐに把握できると二重修理とかでたらめな修理がすぐに把握できる。
マンション管理に理事のひとりとして関わるようになって、悪徳管理会社や悪徳業者はわざと毀損するような”修理”や”修繕”を行うのだと知って愕然としました。

[20388: 匿名さん]

日本ハウジングが監督処分を受けたばかりですが、
今度は北九州整備局でも新たに別会社が監督処分を受けましたね。
おそろしい。

九州地方整備局は、株式会社ダックスに対し、令和６年３月２７日マンションの管
理の適正化の推進に関する法律（平成１２年法律第１４９号）に基づく監督処分を行
いましたのでお知らせします。
詳細につきましては、別添資料のとおりとなっています。

https://www.qsr.mlit.go.jp/site_files/newstopics_files/20240327/240327...

[20389: 匿名さん]

過去に配布された総会資料の中の年間・月別収支報告書をエクセルに落とし込んで計算し直しただけでも担当による着服と思われる金額が重複計上したりしていた。理事長になったので追求開始したら大変なことが起こった。悪事の仲間割れである。

[20390: 匿名さん]

>>20385 匿名さん
＞建て替えは不可能との思いが多い組合員はいることは承知である。
挑戦するのも大事である。私は可能だと確信している。後世に引き継ぎたい。

おっしゃる通りで、建て替えが不可能とされた時点で、マンションが将来的に管理不全となる可能性が強くなってしまいます。
うちのマンションも立地条件が良いので、建て替えた場合にマンションの価値が倍増するのは確実だと思うのですが、新築分譲マンションであったときの富裕層はほぼ全員が外部オーナーになるか売却しています。新たに入居した人たちは中間層で
一円の管理費や修繕積立金の値上げにも反対するような人たちです。


以前はあった建て替えの話も消えてしまいました。
定年退職した高齢者にとっては、考えられない選択肢だというその心情は
分からないでもありません。分譲マンションの数を増やすことで
個人負担ゼロであっても、建て替えのための引っ越しや仮住まいの賃貸など、
ざっと300万円はかかるでしょう。

いずれは建て替えしなければならなるのでしょうが、それまでは建て替えせずに
何十年もこのまま使い続けるならば、老朽化した配水管の更新などは急がねばならないにもかかわらず、（更生ではよけいにカネがかかるばかりかもしれません。）
話がまとまりません。毎月毎月新たな修繕事故が生じます。頭が痛い話ばかりです。

[20391: 匿名さん]

「建替えを行うには」

　①会日（建替え集会）の少なくとも２ヶ月前までに招集通知をださなければならない。
　　　　　議案の要領の準備をする。
新たに建築する建物の設計の概要、建物の取り壊し及び建築費用の概算額、
建替費用の分担に関する事項、再建建物の区分所有権の帰属に関する事項

　②建替え集会（区分所有法上の）
　　　　建替決議・・・区分所有者及び議決権の５分の４以上
　　　　各区分所有者の建替えに関する賛否を議事録に記載しなければならない。

　③建物円滑化法等に関する法律により、建替え組合を設立する。
　　　　定款及び事業計画を定め建替合意者４分の３以上の同意を得て、知事の認可を得る。

　④建替決議後２ヶ月以内に賛成しなかった者に対し、建替に参加するか否かを回答するよ
　　う書面で催告する。
　　回答しなかった者は、不参加とみなされる。

　⑤不参加者に対し、時価で売り渡すことを請求する。この時点で売買契約が成立したものと
　　　みなされ、住居を明け渡さなければならない。但し、裁判所へ請求すれば１年を超えない
　　　範囲内において明渡に相当の期限が許与されます。

　⑥この売渡請求権を行使することによって、建替不参加者が排除され、全員が建替参加者
　　となっていきます。

[20392: 匿名さん]

>>20390 匿名さん
建て替えはできないよ。
あきらめな。

[20393: 匿名さん]

>>20392 匿名さん
そうだよねよくわかる。
１，資金
２，仮住居の確保。
上記2点が超難関で解決できれば建て替は進展しないかね？

[20394: 匿名さん]

建替え決議要件を「５分の４以上」から、条件付きで「４分の３以上」に引き下げる区分所有法改正が見送られるらしい。

https://www.jiji.com/jc/article?k=2024031100927&g=pol
区分所有法改正案、今国会提出見送り　刑事手続きＩＴ化も―政府：時事ドットコム

[20395: 匿名さん]

お話の途中ですみません。
分譲マンションを賃貸に出す際に、専有部の貸与届出の出し忘れがあったらどうなりますでしょうか？
お知恵を貸していただけると幸いです。

[20396: 匿名さん]

標準管理規約は長期修繕計画止めにした理由が透けて見える。建替計画をなぜ入れないのかが如何わしい。

[20397: 匿名さん]

>>20395 匿名さん
入退去届け出で対応できますが。
専有部分の貸与届け出の規定があれば出し忘れであれば管理組合に理由をつして貸与届け出を出せばいいのではありませんか。

[20398: 匿名さん]

>>20383 匿名さん
>マンションの管理を円滑に行っていくためには、ルールに則り運営していかなければ
なりません。
>中にはルール違反をする住民も出てきます。

ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

[20399: 匿名さん]

>>20398 匿名さん

>ルール違反する理事長にはどうすべきですか？
管理規約を守らない

いくつかの方法があります。
横領など重大な犯罪行為を犯した場合には、
警察通報か告訴という手段があります。
管理会社との癒着、利益相反行為のほう助などは善管注意義務違反で告訴します。
また、有志五人を集めて臨時総会を開き、決議で辞任させるマイルドな方法もあります。理事長になって、自分を権力者と勘違いするバカは結構いるのかもしれません。