「マンション管理士等に質問しよう！ Ｐａｒｔ３」

[匿名さん]

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等をここで質問してみませんか。
マンション管理士、建築士、弁護士、宅建士、管理会社勤務の皆さん、理事の皆さん、
住民の皆さん等が質問に答えてくれると思います。

[18801: 匿名さん]

昨夜は反投資組合員の突っ込みで
大変でした。
含み損が増えているからである。
投資前はイスラエル問題が眼中に
なく投資したのだが、
イスラエルが地上進行を決行する
とイランが参戦してくる。
さすればさらに暴落する。損切す
るか持ち続けるかで悩んでいる。
しかし、イランの参戦がないと見
たら暴騰すると見てはいる。
金に投資しておけばよかったかな
？( ´艸｀)

[18802: 匿名さん]

>>18801 匿名さん
いい加減にしないか。
管理組合に投資の話は関係ないよ。

[18803: 匿名さん]

>>18802 匿名さん
お宅のマンションの組合資金は
投資はしていないのかね。
現金は金庫の保管しているらしいが、
泥棒に気を付けて下さいね( ´艸｀)。

[18804: 匿名さん]

老朽化したマンションが、建て替えで高級タワーマンションにーー。そんな夢のような話もあるようだ。古いマンションは住民が高齢化しスラム化しているところもある一方、都心では地域の再開発とリンクして、高級マンションやタワマンに建て替わることがある。

築50年近くになるマンションに暮らす50代男性も、建て替えに伴い地権者としてタワマンに移り住むことになった。思わぬ幸運に嬉しいことばかりかと思いきや、実はそうではない。「取り壊しもまだなのに、新しくできるマンションの購入予定者からは罵詈雑言ですよ」

一体なにが起こっているというのか。男性に詳しく話を聞いた。（文:広中務）

高齢の住人らがまさかのタワマン住民に「人生最後の幸運」
この男性は15年ほど前に相続で、都心のマンションの一室を手に入れた。その後、自分が暮らすようになってから既に10年を経過している。

「当初は賃貸に出していたんですが、離婚してからは、このマンションで一人で住んでいます。ワンルームの狭小物件ですが、特に趣味もあるわけではないし、暮らすには十分です」

場所は伏せるが、狭いとはいえ男性のマンションは湾岸の好立地。ゆえに周囲では再開発でタワマンが乱立していた。

「10年以上前から、建て替えでうちもタワマンになるという話は聞いていました。古いマンションですから権利は複雑だし、そうそう話はまとまらないなと思っていたのですが、数年前にようやく話がまとまってきたんです」

こうして現在のマンション所有者、つまり地権者らは新築物件に部屋を提供される方向で話がまとまっていった。「上層階の販売価格は億は下らない」と噂されているが、現在の住民のために用意される部屋は低層階かつ狭い。それでもタワマンには違いない。

「老朽化したマンションの通例で、独居の高齢者が多かったんです。それが、まさかのタワマン住民になれるんですから、話がまとまった頃には、人生最後の幸運に喜んでいる人は多かったですね」

その喜びも束の間、男性はふとしたことで、これからのタワマン暮らしに不安を覚えることになった。

「ガラの悪い人たち」「共用施設を占拠される」とネットで誹謗中傷
「数年前ですが、顔見知りの住民から『ネット見ましたか？』と話しかけられたんです。なんのことかと聞いて、見てみたら驚きましたよ」

男性が教えられたのは、マンションの情報を交換する掲示板サイトだった。そこでは、これから建築されるタワマンの情報が早くもやり取りされていた。そして、その中には男性のような地権者に対する罵詈雑言がいくつも書かれていたのである。

男性に教えられて、編集部でもサイトを確認してみたが、なかなかに酷い。建て替えでタワマンに引っ越す地権者を「ガラの悪い人たち」と決めつけ「共用施設を占拠されるのでは」というものや「こっちは多額のローンを組むのに、オンボロマンションからタダで引っ越すとは」といった誹謗中傷が書き込まれている。さらに「だいたい、管理費や修繕積立金払えるの？」と、男性のような地権者を見下す投稿もあった。

「確かに離婚されたし、孤独死しそうだし、自分が下層には違いないのは認めます。でも、タワマンを買えるような上級国民でも心は貧しいんだなあと、変な笑いが起きましたよ」

そんな男性の話にはさらなるオチがある。

「自分はIT系の営業職なので、先日、取引先の企業の人と話す機会があったんです。そうしたら『あのタワマンを買おうと思うんだけど、低層階がさあ……』と話し始めたんです。さすがに自分がそうです、とは言えませんでした」

ともあれタワマン住民になれることが確定している男性だが、「今ほど気軽に住めないのでは」と気が重いという。

[18805: 匿名さん]

建て替えをするには、解体から建設まで約２年かかります。
その間どこかのアパートに引っ越し生活をしなければなりません。
タワーマンションが建てられる広い土地があればいいんですが、
殆どのマンションは容積率いっぱいに建てられているので、建て替えを
するときは、建て替え資金を1,000万円とか２，０００万円を支払わなければ
なりません。
それらがネックになるので建て替え決議は成立しません。

[18806: 匿名さん]

事業性が見込めないために建替えを行うことができない区分所有建物の一括売却制度等が審議されている。


法務省：法制審議会区分所有法制部会第１１回会議（令和５年９月２６日開催）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi04900001_00213.html
議事録※準備中

部会資料２０　区分所有法制の改正に関する要綱案の取りまとめに向けた検討（１）【ＰＤＦ】、より。

２　建物・敷地の一括売却、建物取壊し等

　建替え決議と同様の多数決要件（上記１参照）で、区分所有建物の処分を伴う区分所有建物の再生、区分所有関係の解消のための新たな制度（建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度）を創設することについて、どのように考えるか。

（補足説明）
１　議論の経緯等
　～
２　パブリック・コメントの結果
(1)　上記各制度の創設に賛成する意見が多数であった。

３　提案の趣旨
(1)　これまでの議論やパブリック・コメントの結果を踏まえ、本文では、建替え決議と同様の多数決による建物敷地売却制度、建物取壊し敷地売却制度、取壊し制度を創設することを提案している。

　これらの制度については、容積率等の規制や費用負担のために建替えが現実的な選択肢とならない区分所有建物が相当数存在するとの指摘を踏まえ、建替え以外の区分所有建物の再生・区分所有関係の解消のためのメニューを増やすものとして位置付け、その多数決要件も建替え決議と同様とすることを提案している。

[18807: 匿名さん]

イランと米国とも友好的なカタールが
仲介に乗り出した。
かすかに和平への道が開けてきている
。ホルムズ海峡が封鎖されると西欧や
日本の経済的打撃が大きい。
マンションの組合保管金の資産価値が
そうとう目減りする。
投資とは資産の目減りを最小限に抑え
るための作業である。
でないと今後大型修繕費の不足を組合
員から強制徴収せざるを得ない。
理事長はその作業も職務の範疇。

[18808: 匿名さん]

　２００２年の区分所有法改正の法制審の参考人のヒアリングによると、分譲された鉄筋の住宅の平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいで、３０年もたつとほとんどが建て替わっているという。

しかし、国土交通省の資料によると、２０２３年３月時点で、マンションの建替え実績は累計で２８２件しかない。

・法制審議会 建物区分所有法部会（２００２年）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_tatemono_index.html
・第15回会議（平成14年8月6日）
https://www.moj.go.jp/shingi1/shingi_020806-1.html

議事録より

　もう一つ申し上げたいのは，鉄筋の住宅といえども，大体，分譲されたものの平均寿命が２５，６年から３０年ぐらいだと言われているのです。木造だと２０年，２５年と言われている。

ですから，３０年もたつとほとんどが建て替わっている。

少なくとも現時点で存在している建物で，３０年以内に建っている建物は９０％を超しているというような状況です。これから３０年後はどうなっているか知りませんが。つまり，毎年，毎年３％ぐらいは建て替わっている，４％壊して２％増えて，だんだん増えているというような感じなのですが，そんな感じでどんどん進行している。

これが都市の更新なのですが，これをとめてしまうというような，この更新を１０年ぐらいゆっくりしろという，そういう勧告をする必要があるのかということがもう一つ言えると思います。
----------

・区分所有権を「所有権」とは呼べなくなった日 | 日経クロステック（xTECH）
https://xtech.nikkei.com/kn/article/knp/column/20100714/542316/

[18809: 匿名さん]

新耐震基準後のマンションの寿命ですが、建築士によれば
鉄筋は１００年以上は間違いなくもつということです。
ただし、大震災があれば分かりませんが。
ただ、設備に関しては更新工事をしなければならないということでした。
定期的に大規模修繕工事を行い、設備の補修とか更新工事をすれば
鉄筋の場合は１００年以上はもつということですので、維持保全は
しっかりやっていくべきでしょう。

[18810: 匿名さん]

減価償却期間は鉄筋は４７年ですが、これは税法上の
償却期間です。

[18811: 匿名さん]

>>18810 匿名さん

定期借地権は５０年で更地にして返還です

[18812: 匿名さん]

イスラエルがマジギレしたら1カ月しないうちにガザは更地になるぞ

[18813: 匿名さん]

>>18798 匿名さん
＞専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています

だから専有部分の枝管部分について不具合が解かればさっさと各区分所有者の責任と負担で修繕しましょう。

[18814: 匿名さん]

>>18796 匿名さん

批判するためだけにスレに参加しているのは貴方だけだと思うよ

[18815: 匿名さん]

大規模修繕時期を迎えたマンションでは建設業等の人手不足で工事費が高くても延期延期で困っている。早くしないと手が付けられないくらいのインフレになる。どうすればいいか困っている。

[18816: 匿名さん]

ハマスがイスラエル領内で多数の外国人労働者を捕らえたのを見てわかるように
外国時労働者の活躍の場は広がっている
安い外人労務者をこき使えば安く仕上がる

[18817: 匿名さん]

>>18813 匿名さん
専有部分の配管が悪くなったらといいますが、それが
分からないんですよ、急に漏水が発生して気づくのです。
だから、漏水が発生する時期がきたら、一斉に交換したほうが
いいでしょう。

[18818: 匿名さん]

あちこちで漏水が発生しだしても、なかなか率先して
交換はしませんからね。
交換するとなると１００万円程度のお金が必要になります。
できる者とできない者がいますから。
漏水を引き起こしたら、下階の住民との賠償交渉が始まります。
保険では対応できないところもありますから。

[18819: 匿名さん]

自分の部屋から漏水が発生すれば、加害者です。
漏水が発生したら、まずお詫びから始まります。

[18820: 匿名さん]

保険での賠償で満足できなければ裁判になります。

[18821: 匿名さん]

このときﾀﾋんでお詫びされても被害者は救われません。
逆に香典代がかかって、さらに迷惑します。

[18822: 匿名さん]

漏水がおこった場合、まずやらなければならないことは、
給水栓の元を閉めることです。

[18823: 匿名さん]

>>18818 匿名さん
>交換するとなると１００万円程度のお金が必要になります。

なにを交換するの？

[18824: 匿名さん]

昔は隣の棟と夫婦交換てよくやりましたね

[18825: 匿名さん]

やってない。

[18826: 匿名さん]

>>18824 匿名さん
可哀そうな性格ですね。
Ｂ型の典型ですね。

[18827: 匿名さん]

>>18826 匿名さん

Ｂ型なの？？

[18828: マンション検討中さん]

ぼくはＯ型だけど。

[18829: 匿名さん]

両親がともにO型の場合、生まれてくる子もO型になる。

[18830: 匿名さん]

では、３人の子供全員がO型の場合、両親の血液型はどうなるか？
いろんな組み合わせが考えられる。

[18831: 匿名さん]

分譲マンションの管理相談は周囲の
人間に相談したら意外と正しい回答
を出してくれる人物は多いが、
投資の話になると正しい回答をして
くれる人物は皆無だ。
それだけ難しい。
ほとんどのアナリスト予想は本日か
ら反転だがまったく予想を外した。
小生も予想を外したので反投資組合
員より吊るしあげられた。

[18832: デベにお勤めさん]

>>18831 匿名さん
ばかな書き込みはやめな。
投資の話がしたかったら自分でスレを立てろよ。
そしたらそこに参加してやるよ。
意外と株には詳しいんだよ。
でもここでは書き込みはしない。

[18833: 匿名さん]

ただ、両親のどちらか１人または２人ともAB型の時は、O型の子は生まれないと
習いました。三毛猫のオスみたいなものでしょうか。
うちのマンションでは三毛猫のオスを飼っている人は羨望の的です。

[18834: 匿名さん]

最近の指標では先物が買われて現物が
売られる。
株価操作の疑いに気を付けている。
投資は組合財産の向上には必要になる
。
分譲の管理プロであれば当然知らなけ
れば務まらない。

[18835: 匿名さん]

同意します

[18836: 匿名さん]

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

　そのときになって、管理組合で更新工事を一斉に行うといっても、修繕積立金は準備してませ
んし、既に実施しなければならなかった住戸に対してのフォローも決まっていなければ、トラブル
の原因ともなります。

[18837: 匿名さん]

区分所有建物の管理ほど楽な
仕事はない。
よって報酬などを求めてはいけない。
組合員から管理費等を強制徴収をし
ていながら不足分は値上げをしたり
借入等で賄う。
徴収と支出をバランスに欠けるだけ
である。家計より優しい。
家計は世帯主の収入に頼るしかなく
て会社が倒産や廃業等では収入が断
たれる。
組合運営はその苦しいを味わうこと
はない。会社の代表者はどうか、
社員やその家族の生活を保障するた
めに日夜限られた資金を運用して稼
ぐのに頭を悩ませる。
投資には考えの及ばない分譲の能無
し管理者は日夜大切な組合資金を費
やして修繕計画に余念がない。
恥ずかしいとは思わないのかね。
組合資金を運用して稼いだ資金を組
合員に還元できない管理者は必要な
い。管理会社にお任せでいいのだ。

[18838: 匿名さん]

＊＊＊　改正前の管理方式　＊＊＊

（旧）原則方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理組合」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残額を「管理組合」名義の保管口座へ移管する方式。

（旧）収納代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を、「管理会社」名義の収納口座へ収納し、管理
に要した費用を控除した残金を１ヶ月以内に「管理組合」名義の保管口座へ移管する
方式。管理費等の残額の全てを移し換えします。
　管理会社は、保管口座に係る通帳、印鑑のいずれかを保管することができる。

（旧）支払一任代行方式
　居住者から口座振替された管理費等を「管理組合名義」の収納口座へ収納し、
このうち修繕積立金を振替口座から１ヶ月以内に、別の管理組合の修繕積立金
を管理する保管口座に移し換える方式。収納

[18839: 匿名さん]

今後人手不足や金利上昇等で管理会社
の経営悪化が予想される。
管理委託費等の値上げ等の要請時担当
管理会社の経営状況をチェックされる
といいでしょう。
上場企業で状態の良い管理会社は見当
たらない。
非上場はデフォルトの危険性があるの
で保証機構に加盟の確認をしましょう
。

[18840: 匿名さん]

管理会社の経営悪化はマンション管理に影響はない。
管理内容が悪ければほかの管理会社をリプレイスすれば
済むことだから。
管理委託費とかの先払いもしないしね。

[18841: 匿名さん]

>>18840 匿名さん
四択オタクのマン管士試験の問題正解。
実務では不正解。
貧乏人は使い込んだり泥棒をするからね。
実務経験がないと理解できないか?

[18842: 匿名さん]

使い込んだら、使用者責任があるから
心配しないでいいよ。

[18843: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
使用者って誰。

[18844: 匿名さん]

>>18842 匿名さん
心配はしていない。

[18845: 匿名さん]

>>18840 匿名さん
オタクの管理委託費は出来高払いなんだ。それはいいことだよ。

[18846: 匿名さん]

委託契約書を見たらほとんどの
マンションでは委託費を前払い
になっている。
倒産したらどうするのかと質問
すると。
保証機構との契約があるから心
配ないとの回答が来る。
だったら出来高払いにしておけ
ばその必要はないし保証機構に
加盟する手間も省けるし合理的
ではないのかと回答を求めても
理事長一管理会社は回答に窮し
ていた。
どうもこの保証機構の存在が気
になるが。

[18847: 匿名さん]

管理組合が管理会社と委託契約を結ぶのに
出来高払いは聞いたことないね。

[18848: 匿名さん]

大規模修繕工事のときは、手付金とか中間金、竣工後の
支払額が契約書で決められているけどね。
各種点検や小規模補修費については、完了後支払うけどね。

[18849: 匿名さん]

６か月に１度の専有部の消防用設備の機器点検は、どこも３割程度の専有部が受けていないといわれるが、出来高払いなら委託費をディスカウントしなければならない。

管理組合が管理会社に払う委託費は、全戸分の定額で変わらない。しかし、管理会社が点検業者に払う費用は出来高払いで、受けていない３割分は管理会社の利益になるから止められない。

[18850: 匿名さん]

>>18849 匿名さん
消防点検を何年もしないと火災が発生したときに被害が
大きくなるよ。
点検が全戸できるように、居室内に入らずに点検ができる
ようにすべきです。
インターホンと熱感知器をドッキングさせれば玄関で点検が
できるようになりますよ。

[18851: 匿名さん]

自動試験機能付き感知器の場合は、定期点検時の感知器試験が免除されます。(外観試験など免除できない項目もあります)

[18852: 匿名さん]

玄関で消防点検をする機器に変える場合は、消防署が
点検にくるよ。

[18853: 匿名さん]

大規模修繕工事代金については法律上は手付金や中間金は払う必要がない
工事完了時に一括払いすればいい
しかし、施工会社が資材揃えや人夫集めのために前金が欲しいと泣きつくので
手付金や中間金を払ってやっている

[18854: 匿名さん]

>>18853 匿名さん
１年程度の大規模修繕工事で、３億とか５億とかの工事費の場合
支払いを工事完了後にすることはできないよ。
そんなことをすれば、どこの業者も応募してくれなくなる。

[18855: 匿名さん]

つまり、法律（一括払い）より当事者の合意（分割払い）が優先するということだ
１階の庭や最上階のルーフバルコニーも法律上は誰でも使えるのだが、標準規約で
組合員全員が専用使用に同意しているので、規約が適用される

[18856: 匿名さん]

専用使用権の専用の意味が分かっていれば当然のことだよね。

[18857: 匿名さん]

例えば、宅配ボックスの使用を有料化する細則議案が上程されたとする
共用部分である宅配ボックスは法律上は無制限に無料使用できるが、有料化に
賛成した組合員は組合からの提案に対して「おれは払うよ」と同意しているので
組合との間で合意が成立したことになり、合意に基づいて払うことになる
反対した組合員は組合との間では合意は存在せず法律によって規律される結果、
これまでどおり無料使用できる

[18858: 匿名さん]

法律や規約に違反した総会決議は無効だが、賛成した組合員は「おれはそれでいい」と
言っているわけだから、男の約束として違法な総会決議に従わなければならない
あとになって「法律を知りませんでした」という言い訳をすることは許さない

[18859: 匿名さん]

同様に組合役員は管理会社との間でも法律よりも当事者間の合意（契約）が
優先適用されることを肝に銘じなくてはならぬ
あとになって法律調べて「違うじゃん」と気づいても、管理会社から「お前、
納得してハンコ押しとるやんけ、もう遅いんじゃ、ボケ」という趣旨のことを
やけに丁寧な口調でいわれてお陀仏である

[18860: 匿名さん]

＜専有部分内給排水管等の更新工事について＞

　　給排水管の縦管（共用部分）の工事は、長期修繕計画に記載されており、管理組合の責任
　と負担において行いますが、専有部分の枝管部分については、各区分所有者の責任と負担
　において実施しなければならないことになっています。

　　状態の見える外壁等と違い、配管設備は、何らかの異常事態や不測の事態が起こるまで見
　過ごされているのが現状です。
　　しかし、経年劣化は間違いなく起こりますし、いつか更新工事を行わなければならない時期
　は必ずやってきます。

　　共用部分と同じ管材で、同じ経年劣化していく専有部分の配管部分のみが、放置される状
　況にあるのはおかしな状態といわざるをえません。

　　給排水管等の枝管の工事は、床・壁の解体を始め、洗面台・浴室・流し台・洗濯機等を取り外
　したり、養生をし、交換が済めば現状回復をしなければなりません。
　　その間（数日間）給水・排水の使用制限が発生するとともに、その期間は、在宅する必要が
　生じてきます。又、仮設トイレの設置も必要になってくるでしょう。

　　これ程の、大変な工事となりますので、できれば共用部分・専有部分を同時に行い、１回で済
　ませることを検討していくべきではないでしょうか。
　　又、共用部分・専有部分をそれぞれが行うとなると、費用が割高になるだけでなく、施工品質
　にもバラツキが生じてきます。

[18861: 匿名さん]

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として
やったほうが良い。

[18862: 匿名さん]

露出配管でなければ、配管工事自体の費用よりも、床板や壁板、壁紙を剥したりする費用の方が大きい場合があるが、管理組合が負担するんでしょうね。

[18863: 匿名さん]

管理規約に規定をしておく必要があります。
その際は先行工事者に対する取り扱いも規定しておくことが
大切です。

[18864: 匿名さん]

現在のマンションで配管が露出されているところはないでしょう。
配管の更新工事では、配管を交換する前の準備にお金がかかります。
配管自体はそんなに高額ではありませんからね。

[18865: 匿名さん]

適当を言うでありませんよ。

[18866: 匿名さん]

>>18864 匿名さん
あるよ。

[18867: 匿名さん]

配管は露出していませんが、交換の場合は露出になるところも
あります。給水管の本管の場合は。

[18868: 匿名さん]

>>18864 匿名さん
古いマンションでは数は少ないが外部配管をしている。

[18869: 匿名さん]

>>18861 匿名さん
>専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合としてやったほうが良い。

専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合として区分所有者に自己負担で
やったほうが良い。と指導する

[18870: マンコミュファンさん]

>>18869 匿名さん
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。

[18871: 匿名さん]

専有部分の配管を区分所有者に丸投げすれば、やる者とやらない者、
やれる者とやれない者が出てくる。
しかし、漏水はいつか必ずやってくる。
どちらにしても、いずれやらなければならないのであれば、管理組合として
一斉に工事をしたほうがいいのでは。
修繕積立金であれ、各個人でだすにせよ、同じ区分所有者のお金で
あるのにはまちがいないのだから。
だから、現在では専有部分の配管の更新工事を管理組合として一斉に
やることを規約に規定して取り組んでいるマンションが増えてきているんです。
建前論ではなく、管理組合で決めればいいことなんですよ。

[18872: 匿名さん]

>>18861 匿名さん
>専有部分の配管の更新工事や更生工事は管理組合としてやったほうが良い。

18870 マンコミュファンさん
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。

[18873: 匿名さん]

>>18871 匿名さん

18870 マンコミュファンさんは
管理組合でやるメリットはない。
区分所有法で管理責任を明確に分けてる意味を理解してないから管理組合でとか言うでしょうね。と言ってますよ。

[18874: 匿名さん]

修繕積立金に余裕のないマンションはそれでいいんでは。
現状の積立金ではとてもとてもだろうしね。
区分所有法で専有部分の工事を管理組合がやってはだめとは
規定されていないんだけどね。

[18875: 匿名さん]

>>18872 匿名さん
区分所有法で
明確に分けてなどいないよ。
規約に規定すれば
組合が費用を負担して
出来るようにできる。

[18876: 匿名さん]

長期金利上がってきよったで
ええぞ、その調子や
組合も儲かる

[18877: 匿名さん]

? 滞納金問題については、各管理組合も苦労されていることと思われます。
　これまでも、何回か滞納金問題については、「お役立ち情報」の中で触れてきましたが、
今回は、滞納が長期に亘り、いよいよ少額訴訟に踏み切らざるを得ない状況になった時
の「少額訴訟」の具体的な書き方・手続き等についてご紹介いたします。
　少額訴訟というと、難しいと思われがちですが、決して難しいものではなく、素人の理事
の皆さん方でも簡単にできますので、是非チャレンジしてみてください。

? 「少額訴訟とは」

　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

　訴訟費用については、訴額の１％程度と２，５００円程度の少ない金額でできます。

[18878: ご近所さん]

NHKニュース見ましたか？
修繕積立金は大事ですよ

[18879: ご近所さん]

投資が悪いとは言いませんが、儲けた金の一部を理事長以下の役員が報酬として受け取るとしても、大半は組合の預金口座にきちんと入れてほしいですね

[18880: 匿名さん]

訴状の書き方等

　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

訴状に書かなければならないことは、訴状を見れば簡単に記載できますので、書略します。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等
こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。

次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。

後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

[18881: 匿名さん]

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合

　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。

＊代理人が役場に行く場合

　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。

　　 　②本人の印鑑証明書

　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。

[18882: 匿名さん]

　　 ＊私署証明の認証を受けるには

　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）

　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。
　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

[18883: 匿名さん]

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

[18884: 匿名さん]

>>18874 匿名さん
修繕積立金は今までの人が将来のために積み立てたお金であって、今現在の人の為ではない。

[18885: 匿名さん]

積立金は工事がいつあるか分からないが、マンションの
維持保全のための積立金です。
今住んでいるとかは関係ないですよ。ずっと住み続けるのを
前提にしていますから。

[18886: 匿名さん]

建物設備の維持保全をすることにより、住んでいるときは快適に、
売却や賃貸に出すときはより高く売れるようになります。

[18887: 匿名さん]

修繕積立金は前から住んでいたた者は多く納めているが
その分快適なマンションライフを送れたのです。

[18888: 匿名さん]

>>18874 匿名さん

共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。
全てを更新する必要性とは５０％以上の戸数で漏水が発生していることも該当かな？
それとも欠陥マンション、築５０年以上マンション？

[18889: 匿名さん]

そういうことを総会で決めて管理規約に明記して
いればいいんですよ。

[18890: 匿名さん]

築年数は関係ないですよ。
築浅のマンションでも将来的に準備しておくところもありますから。
そうすることによって、配管の更新工事をするときに必要な積立金の
確保が容易にできますから。
急にやることになったから一時金の拠出をお願いしても総会で否決
されるでしょうから。

[18891: 匿名さん]

判例でも専有部分の配管の更新工事は認められているからね。

[18892: 匿名さん]

>>18891 匿名さん

歪曲化しないように
共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。
全てを更新する必要性とは５０％以上の戸数で漏水が発生していることも該当かな？
それとも欠陥マンション、築５０年以上マンション？

[18893: 匿名さん]

>>3797 匿名さん
更新する必要性が生じることがわかっておればという
ことでの判例ではないよ。
５０％以上の漏水での判断もしていない。
歪曲だね。

[18894: 匿名さん]

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。

　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。

　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。

　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

[18895: 匿名さん]

>>18893 匿名さん
共用部分、専有部分の区分なく、配管類全てを更新する必要性が生じていることがわかっておれば共用部分、専有部分の管理と一体として行う必要が認められる。と判例があったよ。

[18896: 匿名さん]

配管類は未来永劫更新する必要がないものではない。
だからすべてのマンションの配管類はいずれ更新する
必要があるんです。
判例はそういうことですよ。だから専有部分の配管の更新工事が
みとめられるんです。今までもこれからも。

[18897: 購入経験者さん]

>>11458 匿名さん
管理人風情とは、品位のない酷い言葉ですね。絶えず上から目線の偉い人なのかな。

[18898: 匿名さん]

１１４５８さんは誰なの？

[18899: 匿名さん]

うちの管理人は二人ともよく仕事をしてくれますよ。

[18900: 匿名さん]

うちの理事長は毎年マン管士を
受験している。
ついにあきらめたのか合格者の
悪口を言い出した。
多分永久に合格しない知能らしい。
マンション管理にはマンション管理士
は役に立たないと言い出した。
そんなことないと思うけどね
～～～( ´艸｀)。