プレミストタワー大阪上本町ってどうですか？

[マンション検討中さん]

公式URL：https://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/uehommachi/
売主：大和ハウス工業株式会社　株式会社淺沼組
施工：株式会社淺沼組
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

所在地：大阪府大阪市天王寺区東高津町8-1(地番)
交通：近鉄難波・奈良線「大阪上本町」駅から徒歩3分
　　　Osaka Metro谷町線「谷町九丁目」駅（7番出口）から徒歩5分
　　　Osaka Metro千日前線「谷町九丁目」駅（7番出口）から徒歩5分

ホームページ出てました。
情報交換しましょう。

【物件情報を追加しました　2018.7.9　管理担当】

[22: 匿名さん]

あまり書けませんが、
昔の社員はまだいるわけですから。
まともになるには、あと２０年から３０年必要じゃないの。

[23: マンション検討中さん]

まぁそれは置いといて、マンション立地としては最高だと思うんですが、どうですか？

[24: マンション検討中]

>>22 匿名さん

是非聞きたいです。

[25: マンション検討中さん]

近鉄もそうだけど、マンションをただのコンクリのハコとしか思ってないよね。西北のアレは本当に醜いよ。マンション敷地いっぱいに何の装飾もされてない機械式駐車場で埋め尽くされて、腹わた丸だし。四階ぐらいまで共用廊下の目の前に車があってギコギコ動いてる。市営以下。

さて、ここはどうなるかな。

[26: 検討板ユーザーさん]

割とコンパクトめの住戸が多いみたいですね。

[27: 匿名さん]

便利な立地に建つタワマンということで、
注目している人は多いかなと思います。
物件価格がどれくらいになるかなというのは気になりますが
間取りや外観デザインなど、詳しい情報が早く知りたいです。

[28: 近所の人]

この戸数だと、大阪市の条例で、事前に保育園をどうするか行政と話さなければいけないのですが、保育園出来ると、元々保育園が無いエリアなので(少し歩けば有りますが)、有り難いですね。
逆に、市内屈指の保育園激戦区なので、作らないという結果になってしまうと、さらに保育園難民が増えてしまいます。
また、学区が真田山ですが、こちらもどんどん増えているので、さらにパンパンになってしまいますね。
味原小も近く、こちらは少人数で決め細かな教育が行われていて、むしろ真田山より環境が良いですが、学校の知名度から、行けるなら真田山選ぶ家庭が多そうですね。

[29: 匿名さん]

立地条件としては利便性が高く注目度が高そう。
近鉄百貨店も近く買い物にも便利という条件は良い。
例えば、入居何年かで売却しなければというケースがあった場合、売却主もスムーズに見つかる可能性としては高いのかなと予想

問題点としては日当たり面、騒音面でしょう。

[30: 匿名さん]

西面は問題外として、
北、東もさっぱり。
南面のみ。
南向き５，６階以上だけど、
大きな通りなので騒音や空気汚染がネック。
金額が安いってこともないだろうし。

[31: ハウチュに住んでるさん]

今年の４月からハウチュのタワマンに住んでます。
悪い事は言いません。どケチのハウチュはやめときなはれ！

どうせ、ここも直貼りで、コストカットの嵐！
住んでる本人が言ってるんだから間違いはない！
わたしとこは、全国のハウチュのタワマンの中ではNO.1か２。
それでもコストカット、カネかけてない感が随所に見られる。

マンション買うなら財閥系のデベにするべし！

[32: 匿名さん]

多分直貼りでしょうね。
ふにゃふにゃ。

でもって安いはずもなし。

[33: ハウチュに住んでるさん]

＞＞３２　匿名さん

はい、なんちゅうてもハウチュですから直貼りは間違いないかと・・。
我が家は例のふにゃふにゃ床のせいか？入居２ヶ月で床鳴り（床鳴き）してます。
若い頃に住んでた老朽化した賃貸でも床鳴きなんてしなかった。

夢にまで見た新居やのに、早くも床鳴きとは・・。

[34: マンション検討中さん]

とにかく立地がいい
マンションを買う最大の条件は立地
戸数も250戸や300戸のタワーと違い丁度いい感じ！ 価格によりますが候補にしてます

[35: 匿名さん]

駅から近く、電車通勤が便利な立地にあるなと思います。
駅前でサッと買い物を済ませて自宅に帰れるのは嬉しいです。
ファミリーで住むなら、小学校や中学校の評判もしりたいところ。
価格などの詳細オープンになるのが楽しみです。

[36: マンション検討中さん]

このへんって周辺にラブホテルありませんでしたっけ？

[37: 匿名さん]

駅までの近さを優先に考えたら、とても良い物件だと思います。
価格がまだ不明なので何とも言えませんが、
駅の近さを優先に考える人におすすめマンションかもしれないです。
どんなプランがあるのか、詳しい情報がオープンになることが楽しみです。

[38: マンション検討中さん]

ダイワなのが心配。立地は魅力的です。
価格はいくらかまだ未定のようですが坪単価３００万超えてたらさすがに高いと思います。それ以下になることを祈ります

[39: マンション検討中さん]

坪300万以下？
ないない（笑）

[40: 匿名さん]

>39
>坪300万以下？ ないない（笑）

やはり、そうですか。
では、坪単価400万くらいでしょうか。
便利な立地にあるタワーマンションで、
近鉄と地下鉄も利用できる好立地にあることもあり、
それなりの価格帯になってしまうのかもしれないですね。

[41: 匿名さん]

少し前、他のデベから聞いた話では、坪280-300万程度であったように思います。
幹線道路沿い、南北に長く日当たりが悪い住居が多いなど、平均が坪300万を超えたら高いでしょう。

[42: 匿名さん]

坪400万？北浜以上なんてあり得ない。
いくら上本町駅近くても幹線道路沿いで環境悪いし南向きじゃないでしょ？坪300万超えたら高いよ。
ましてジオとかなら300万超えても頷けるが大和ハウスなんてね

[43: 匿名さん]

大阪上本町の交差点はとても広く、大規模な交差点なんですね。
シェラトンや百貨店や歌舞伎座などの大きなビルが立ち並らんでいますからこの辺りに住むなら覚悟が必要でしょうね。

環境的に子育て世代というよりは、利便性重視したい世帯でテンポラリーで住む方や、投資用として
とにかく利便を重視したいという方向けでしょう。

[44: マンション検討中さん]

いい加減にこの流れを裏切られるということを気づきましょうよ！

価格発表前に予想して、それより安いことって最近ありましたか？

確かにこの立地であれば、個人的には270万だったらいいかなとか思いますけど、
最近では個人の予想の最低でも1割は高いですからね。

ですので、300万だったら安いかもしれません。
330万とかなら即サヨナラですが。

[45: 匿名さん]

マンションの売り主が、こういった掲示板を参考にして価格を決めることってあるんでしょうか。土地価格、マンションの建築費などある程度決まっていて、それより安くなることはないわけで。
他の人がいくらなのか予想しても違う結果だと残念なので、静かに様子を見ておきたいと思います。

間取りがまだなのですが、ホームページにいずれ掲載されるんでしょうか。普通、間取りのリンクがあるんですが、このマンションのホームページには間取りって書いていないんです。

供給実績、インタビューが書いてあるだけです。間取りを知っていらっしゃる方いたら教えてください！

[46: 匿名さん]

駅まで徒歩3分。この条件だけでも値段が高くなってしまう要素。一番駅までの距離っていうのが、マンションにとって値付けの大きな要因になってきます。
価格に関しては、こういう掲示板を見て決めるということはないでしょうけれど、事前案内会に来た人の予算なんかは多少は考慮するでしょうね。

[47: 匿名さん]

価格はどの程度でしょうか。
ご存知の方教えてください。

[48: 匿名さん]

駅に近いことを優先に考えたら条件の良いマンションだと思います。
毎日の通勤が楽になれば、日々の生活がゆったりできそうな気がします。

ただ、みなさんも書かれているように
物件価格はかなり高額になりそうだなと思います。
相場で考えると、1㎡どれくらいでしょうか。

[49: マンション検討中さん]

ピアッツァタワーの南前にたつのか。ピアッツァタワー東側にも立つらしいし、あそこは今から比べると安かったけど。。。まあ南に大きな駐車場あったので買わなかったので正解だったけど、今後も検討時はよく考えないとなぁ。

[50: 匿名さん]

来月から開始のはずですが、まだ価格は公表されていません。
みなさんの予想どおり高いと思いますが、
駅までの近さを優先に考えたら、とても良い物件だと思いますし
それなりの価格でも納得でしょう。

ファミリーで住むことを考えると、
教育施設の情報があれば嬉しいかもしれないです。

[51: マンション検討中さん]

上本町近郊は、進学塾が沢山あり
教育熱心なご家庭多いです。
市内で１番進学塾多いエリアだと思います。

[52: 匿名さん]

>上本町近郊は、進学塾が沢山あり
>教育熱心なご家庭多いです。
>市内で１番進学塾多いエリアだと思います。

それは知りませんでした。
駅周辺がとても賑やかなだけにちょっと意外な感じです。
間取りが3LDKまであるようなので、子育て中の家庭には朗報だと思います。
どんな間取りがあるのか楽しみです!

[53: 入居予定さん]

灘，東大寺，清風南海，神戸女学院，四天王寺，甲南学院等すべて1時間以内で行けます。大阪星光，帝塚山学院，大阪女学院，明星，上之宮，清風，大手前高校，清水谷すべて30分以内で行けます。
予備校や塾は，近辺に研進館，河合塾，駿台，Z会，望，浜学園，馬淵，日能研その他多数あります。
お寺も多数，パチンコ屋，ラブホテルも多数あります。
神戸三宮まで直通48分で行けます。

[54: 入居予定さん]

帝塚山学院は帝塚山学園の間違いです。

[55: 匿名さん]

>>53 入居予定さん

この辺りはなぜこんなにラブホテルがあるのでしょうか？

[56: 匿名]

>>55 匿名さん

http://www.shakespeare2012.com/page_1820272.html

[57: 周辺住民さん]

利便性は抜群ですが，接道の交通量が多く，騒音と排気ガスは覚悟が必要です。
特に喘息の気がある方は喘息が悪化する可能性があります。
治安は悪くはありません。ラブホテルは近年減少傾向です。

[58: 匿名さん]

騒音と排ガスの問題は、確かにこれだけの便利な立地だと避けられないでしょう。
不便な立地に住むことは避けたいところですが、
家族で住むことを考えると環境を優先に考えたいと思います。
となると、ここやはり選べないかもしれないですね。

[59: 匿名さん]

東側には紀陽銀行、西側にはマンション、北側にはタワマン計画があり、南も道路を挟んで上本町駅があるため、高層階以外は眺望は望めないですね。。
交通量の多い道路にも面しており、利便性はよいかもしれませんが、特に子育て世代の住環境としては良いとは言えないでしょうね。

[60: 匿名]

なぜみなさんは上町断層気にならないんですか？
大変不思議です。

[61: 匿名さん]

上町断層帯は上町筋ではなく横堀川（松屋町筋あたり）の下を通っていて、上町筋は断層の合間にあるうえ、周辺より地盤が固いので上町断層帯の地震が起こったとしても上町台地の頂上の軸である上町筋あたりは被害が少なく、船場のような周辺のプリン地盤のエリアのほうが被害が大きいと考えられてるんですよね。西区まで避けても一層のプリン地盤かつ津波のリスクがあるし、郊外にズレようとしても断層帯は北摂にも堺にも続いているんですわ。奈良方面に逃げても今度は生駒断層帯がありますよ。相対的にここは安全なエリアになってくるんです。

[62: 大阪野郎]

上町断層の詳細な地図は国土地理院の断層地図に公開されています。国土地理院、上町断層でgooglで出てきます。
上町断層、地震ハザードマップも検索出来ます。
これによると大阪はどこもあきませんわ。
ただ、断層の真上だけは避けたほうがよろしい。マジ、ヤバイですから。
まあ、騒音や排気ガスは、大阪の人間が気にしててはあきまへんわ。排気ガスを吸って強くたくましくなります。
それよりも学業に仕事に頑張りなはれ。

[63: 匿名さん]

大阪市内で育っても、学業や仕事で成果を出す方はほぼ東京にすくい上げられていきます。
今後もその流れが加速するのは確かですが、上本町に限らず芦屋や千里中央などの上質なデパ地下のある駅近物件は、東京にはそれほどないんですね。
コンパクトシティを成熟していく地盤は、関西の上記都市の方が優位といえます。

[64: マンション検討中さん]

>>63 匿名さん
恵比寿とかあるやん

[65: 匿名さん]

>>64 マンション検討中さん

それほど

[66: 匿名さん]

どうして販売戸数がものすごく少なくなったんでしょうか
１３８戸から１２０戸になって、
広かった部屋が販売対象ではなくなってしまいました。

地権者さんとの等価交換などで
広めの部屋が充当しているから、という理由などがあるのですか？
何れにせよ、
戸数が減ってびっくりしました…。

[67: 匿名さん]

地権者さんがいるんですか？物件概要には記載がなかったので地権者自体はいないんじゃないでしょうか？
変更後の戸数変更では、３LDKから４LDKの広い間取りタイプを作ったということが、販売戸数が減った理由じゃないでしょうか。
バルコニーの面積も広くなっているようです。こういった総戸数が変更されるということは、
珍しいことなのでしょうか？

[68: 匿名さん]

>>62 大阪野郎さん
断層情報ありがとうございます。
いずれにせよ、大阪に住むなら、というか日本に住むなら、しっかりと地震対策をしたマンションが望ましいのでしょうね。断層の真上は確かに心配ですが、どれくらい離れれば安心なのでしょうか？断層にもよるのでしょうか？阪神大震災の時も、断層の真上は被害が大きかったようですが、50から100mも離れた場所は被害が少なかったみたいですが。

[69: 匿名さん]

>>66
>>67
>>地権者さんがいるんですか？
時々、オーナーさんが所有して分譲賃貸として貸し出すマンションがありますよね。詳しくないのですが、マンション全体の集会の時に規約変更が通りにくいなどデメリットはあるでしょうか。

138戸から120戸は、18戸が非分譲になったということで数としては多いです。希望していた間取りが買えなくなったら、別の部屋にしなくてはいけないので手間でしょう。

67さんが言うように3LDKを4LDKにして部屋数が減っただけなのかもしれないですし、営業さんにこっそり聞いてみるのがいいのかも。

[70: 大阪野郎]

断層からどれだけ離れれば安心か私にはわかりません。このマンションは上町断層から1.2ｋｍ離れています。一般的にはこれだけ離れればかなり大丈夫のようですが，上町断層の場合はわかりません。
今度上町断層で地震が起きれば段差が3.3ｍｍ程度生じるといわれています。以下参照。
http://www.ne.jp/asahi/suita/kyouiku-kankyou/uematidaichi.html
そうなると免震タワーマンションは倒壊する危険があるかもすれません。以下参照。
http://www.jssi.or.jp/bussiness/doc/099_foreword.pdf
また一方では上町断層は当面動かないという人もいるようです。上町断層は7000年に一回動くといわれており，この9000年間は動いていないからいつ動いてもおかしくない，したがって日本で最も危険な断層だといわれてきました。ところが最近の研究では2700年前に一度動いているらしいのです。したがってあと4000年は大丈夫だとうというのですが，どこまでが確かなのか私にはわかりません。以下参照
https://www.jishin.go.jp/main/chousakenkyuu/uemachi_juten/h24/index.ht...
ただ上町断層で，免震タワマンは怖いと思います。大林組のＤＦＳの方が安心ではないでしょうか。
またこの物件はどのような免震なのか説明がありません。単なる免震なのか，ハイブリッド免震なのか今のところわかりません。

[71: 匿名さん]

大阪野郎様　上町断層に関する安全性と懸念について、両方の面から最新の知見をご紹介いただきありがとうございました。
ご紹介の3つ目の文献によれば、p165で、その後も2330年前以降にも最新活動が生じたとありますので、当分の間は大規模地震は来ないと信じたいところですが、一つめの資料では、3.3mの段差が生じたとのことですので、ひとたび発生すれば過去最大級の地震が来る可能性も考え、より安全性の高い強固な物件の方がよいのかもしれませんね。
星光学院西側の急こう配や一心寺西側の崖も、この3.3mの段差を造った地震によるものなのでしょうか？
大林さんの技術も勉強になりましたし、タワマンも今後はより補強された免振設計の開発が必要になってくるのかもしれませんね。あるいは、倒壊の危険性の少ない耐震マンションも検討するべきなのでしょうか？
タワマンも上町台地の真ん中あたりまで離れているのであれば問題ないのかもしれませんが、どこに断層があるのかわからない日本では、いろいろと考えさせられました。
専門的なご意見を含め、詳細な情報を提供していただき、ありがとうございました。
日本では、どこへ行っても地震から逃れることは不可能だと覚悟が必要でしょうから、各建設会社がより安全性の高い地震対策を追及してくれることを願います。