Brillia（ブリリア）大島ってどうですか？

[マンション検討中さん]

Brillia（ブリリア）大島について情報交換したいです。

子育ての環境や治安はどうですか？将来性や資産価値についても教えてください。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://bo127.jp/top.html

所在地：東京都江東区北砂5丁目54番1外9筆（地番）
交通：東京都新宿線「大島」駅徒歩10分
土地の権利：定期地上
借地の種類・期間：一般定期借地権借地期間：72年4ヶ月　※
間取：1LDK＋S～4LDK　※Sはサービスルーム（納戸）
総戸数：127戸 （うち、事業協力者住戸1戸、提携企業勤務者向け分譲2戸含む）
面積：60.56平米～91.71平米
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上11階建て
売主：東京建物株式会社
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：株式会社東京建物アメニティサポート

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

マンマニさんが早速レビューしていますね。
ここより東京スイートレジデンスの中古の方が良いと書いていますね。

https://manmani.net/?p=15829

[2: 匿名さん]

CCはカスタムクローゼットの略のようですね。
ウォークインクローゼット、カスタムクローゼットが揃っている上、布団ができる収納も中に完備されているので収納面に関しては問題なく、スペースもたっぷりで使いやすそう。
カスタムということは自分でカスタマイズできる収納スペースということでいいのかしら。
画像だと3か所に分かれているようですから、小物類も収納できてよさそう

こういう使い勝手がいい設備がそろっているという点は女性目線としては良いと思います

[3: マンション検討中さん]

確かに収納が多いのは主婦目線としてはいいですね。近くに住んでいるので期待しています。定期借地な部分もありますが、永住することをかんがえれば問題ないかな？とも思います。

[4: 匿名さん]

どちらのタイプの間取りも生活をしやすそうと思いました。
特にバルコニーがゆったりしたスペースみたいで楽しめる要素になると思います。
気になるのはクローゼットにはどれぐらいの量が収納できるかという点です。

[5: 匿名さん]

けっこう収納との折り合いも大切ですよね。
どれくらい荷物がある家族なのかとか、あとでちょっと荷物を減らすとか。
意外にその他の条件でも折り合いとかが気になってしまいますけど。

[6: 匿名さん]

住む時の利便性、というのは本当に大切だと思います。
この点があいまいになってしまうと、不便なことを後悔しそうです。
もちろん、人によって求めるところは違いますが。
第一印象も大事ですが、長く住むという観点を持たないと、失敗してしまいそうです。

[7: 匿名さん]

このところの酷暑で駅10分が遠く感じます。
何駅か先でも徒歩5分以内が理想的。

[8: 匿名さん]

定借ですから、新築価格が安くても将来売却する可能性がある人は検討対象にし辛いですね。
ここに永住して子供に不動産を残す気が無い人なら良いとは思いますが。

[9: 匿名さん]

定借権はメリットもありますが、デメリットもありますからよく考慮して決断したいところです。

相続のことを考えた場合定借でもいいのかなと思いつつ、定借が満期になったという事例も少ないですから、詳しくない身としてはデメリットの方が目立ってしまうのかなと思います。
72年で更新がないということですが、72年物期間があるなら所有権とあまりかわらないのかしら。

[10: 匿名さん]

物件の情報を比較するときに何を優先するかは本当に迷いますね。私はまだ初心者なので、その当たりの時情についてそこまで詳しくないので、あまり意見を言える立場にありません。専門用語が出てくることも少なくないですしね。

[11: 匿名さん]

定借だと、もう建物が古くなったらどうする、という見通しが付けられますが
所有権物件だと結構揉めると聞きます。将来的な揉め事などを思うと、定借は定借でアリなのかなというのはあるかも。
ただずっと地代を払い続けないといけない、ということもありますので
そのあたりはなんとかしないとです。

[12: マンション検討中さん]

>>11 匿名さん
固定資産税がかからないから、それを考えると一緒じゃないかな？

[13: 匿名さん]

それより、大島地区。

https://www.u-tokyo.ac.jp/focus/ja/press/p01_260912.html

[14: 匿名さん]

立地に希少性も乏しく、マイナー駅のしかも徒歩10分・・・
万一、貸したり売ったりする必要に迫られた場合、相応の覚悟と出血は避けられない気が・・・
賃貸とまでは言わないけど周辺の築浅探したほうが百倍マシなような・・・

>>10
初心者を自認してるのであれば単に安さに釣られてこういった特殊（定借）物件に近寄るべきではない。
どうしても気になるなら徹底的に調べ上げてメリットデメリットやリスクを完全に把握した上で、
それでも欲しければというか自分なりの結論に到達すれば買っても問題ない。

掲示板でディスっても結局目先の安さに釣られた近所の情弱さんが買うんだろうけど、
少なくともこういった掲示板で情報収集してるような勉強熱心な初心者さんには釣られて欲しくない。

[15: マンション検討中さん]

素人だから75年もある定借ならええやんとおもってしまったけど
こんなに嫌がられるもんだったんだな
意外だった

[16: 匿名さん]

>>14
定借をネガりすぎ。

[17: 匿名さん]

>>12
>固定資産税がかからないから、それを考えると一緒じゃないかな？

建物分の固定資産税はかかるよ。

[18: マンション検討中さん]

30年後でも残り45年
リフォームリノベーション考えるとしんどいけど
売れないわけではないような？まぁ安くはなるとおもう
貸すのはできるだろうし
あと固定資産税がかからなくて地代がかかる
これがどっちがやすいか
将来壊すのなら無駄な設備もないかなとか。

[19: 匿名さん]

>>18
某サイトより。定借のデメリット。

>土地分の固定資産税は払わなくていいが、「地代」、「解体準備積立金」を加えると、毎月のランニングコストの負担は意外に重い。 残存期間（利用可能期間）が短くなってくると安くしても売りにくい。

アルファグランデ千桜タワー　70㎡弱で　地代20000円　解体積立金3000円程度。
マンションの固定資産税は建物分がけっこう大きいので、やはりランニングコストは所有権物件よりかなり高くなると思う。

[20: 匿名さん]

>>18
もちろん貸すことも売ることも可能。
但し売却の際は相当買い叩かれることを覚悟したほうがいいし、
（融資も付き難いし新築でも警戒敬遠されるんだから中古なら言わずもがな、
現金系ハイエナに買い叩かれるのがオチ）
貸すにしても何の特徴もない立地ですんなり借り手が付くかねぇ？

ちなみに建物に対する税金は掛かるはずだし、こういった中規模は土地の持ち分なんか知れてるし、
それなりに固定資産税は掛かると考えておいたほうがいい。

これで所有権より二割も三割も安かったり、
立地に希少性（渋谷だったり千桜だったり）があればまあいいけど精々相場の1～2割でしょ？
予算積み増せるんだったら素直に所有権でいいし、上限が決まってるなら大人しく中古にすべき。

[21: 匿名さん]

定借マンションをいくつか見ましたけど、期間は大体60年以上70年未満が多かったかな。
ここのように72年というのは長いような気がします。
その中で自分自身が何年住めるのかな？と考えると色々考えちゃいますね。
建物も70年も過ぎれば取り壊しになるでしょうし。

マンション自体はどうですかね？駅から距離があるせいもあって最低価格帯は抑えめですね。

[22: 匿名さん]

定借は固定資産税がかからない、とありますが、
建物の固定資産税というのはかかると聞きます。

建物の固定資産税っていうのは、どれくらいのものなのでしょうか。
地代とその他経費もかかってくるので
そういう面もクリアして、
納得してからの決断になるのかなと思います。

[23: 匿名さん]

>>22

賃貸にしてる手持ちの所有権マンション(台東区)の固定資産税見てみたけど、建物分が全体の86%。
物件によるんだろうけど、予想以上に建物分が大きいんだね。

[24: 匿名さん]

近くにアリオがあるのは非常に便利で良いですね。それですとサラリーマンの方でも快適に生活する事ができますし、通勤も非常に便利なので快適に過ごせそうなので気になる物件になります。

[25: 匿名さん]

アリオは行った事がないので一度近くにあるのであれば行ってみたいことですね。
駅近ではないですが、途方10分なら許容範囲です。
あとは部屋の中の雰囲気や価格をしっかりと検討して決めていきたいです。

[26: マンション検討中さん]

11月にモデルルームが見れるんですね。都営新宿線で探しているので、見学に行きたいのですが、まだ予約は受付してないのでしょうか？

[27: 匿名さん]

事前案内会に参加したい場合には、資料請求を行うと、おそらくその案内状も時期になったら来ると思いますよ。
他のマンションの資料請求をした時に
そういうふうに案内のはがきが来たことが有ります。
先にそういう案内会に出ると、
かなり大切に扱ってくれる感じがしました…。

[28: マンション検討中さん]

>>27 匿名さん
ありがとうございます。
資料請求はしましたので
待ってみます。

[29: 匿名さん]

ここは、子供がいる人には人気が出そうな物件だと思います。小学校至近距離、中学校も近く。公園もご近所にあるので子供が遊ぶ場所には困らないし、そもそも住宅地だから子供の人数自体もいるエリア。
駅までも実質10分ちょいくらいで歩いていくことが可能ですので、まあまあの条件。
あとは値段次第じゃないですか？

[30: 匿名さん]

定借マンションって他と同じように修繕するのかな？最後のほうになると、（取り壊しが決まってるのに）まともに修繕するのがバカバカしくなったり？
修繕積立金は安いのだろうか？

[31: 匿名さん]

定期借地権っていまいち理解できないんですが、固定資産税はかかるんですね？前スレを読んでいたらかかると書いている方がいたので。

50年、80年の長期だと、自分が亡くなった後に相続の問題がないので定借マンションもいいのかもしれないと思っていました。UターンやIターンを考えている人もいいのかもしれないですし。

ただ、普通のマンションと同じ固定資産税や修繕費が取られて、定年退職した後で「出て行ってもらいたい」だと大変そうだと感じます。メリットってどこにあるんでしょう？税制上の優遇制度ってあるんでしょうか。

[32: 匿名さん]

>>31: 匿名さん

建物の固定資産税はかかります。土地分はかかりません。

代わりに地代（土地の賃借料）がかかります。
メリットは初期費用（購入代金≓ローン借入金）が抑えられることだと思います。
入居後の支出は「管理費＋修繕積立金＋地代」となり、分譲との差は土地分の固定資産税と地代の差額ですね。
地代がどれくらいに設定されるかによりますが、他の定借物件を見ていると土地の固定資産税より高くなっているようです。

[33: 匿名さん]

>>31
失礼を承知で申し上げるが、
その程度の知識レベルなら定借みたいな特殊物件に手を出すべきではない。
目先の安さに釣られて営業に言い包められて契約しちゃって、
こんなはずでは・・・ってのが目に見える。

これだけでは何なので・・・
建物分の固定資産税は掛かる、元々マンションは土地の持ち分は少ないから、ざっくり相場の7～9掛け。
例えば80平米年15万として（減税期間はその半額）10～12万ぐらいは掛かると思ってたほうがいい。
ただこれは個体差が大きいので細かいところは営業か役所に確認すべき。

定年後に出てけ！ってのは期間70年を考えると生きてないはずだから問題ないと思うｗ
ただ築40年のマンションでもそこそこ価値があって、且つ運が良ければ建替ボーナスも期待できるけど、
70年後には確実にゼロになる訳だから年々売るのは困難になるし、相続する側もキツい・・・
定借は賃貸と分譲の中間みたいなもんでメリットデメリット多々あるけど、
双方の良いとこ取りができて確実にメリットが上回る人でない限り、分譲にしといたほうが無難。
予算が・・・と言うなら中古がベター、所有権ではなく新築を妥協すべき。

[34: 匿名さん]

私の親は古いマンションに住んでいますが、建て替えに関して意見がまとまらず苦労しているようです。そう考えると、終わりが見えてる定期借地というのも悪くないかもなんて思ったり。

[35: マンション検討中さん]

>>34 匿名さん
同感です。
私の親も古いマンションを所有しています。それを残されても困りますね。
売却や賃貸に出すにしても、リフォームしないと今のままでは汚く、借り手が見つからないような気がします。面倒臭いですね。

[36: 匿名さん]

どうなんだろうね。
都内で利便性がそこそこいいマンションなら古くても売れそうだが。
売れるなら子供にとってはありがたい財産。

[37: マンション検討中さん]

>>36 匿名さん
確かに都内の利便性がいいとこだったら、古くてもいいんでしょうね。でも価格が高いから手が出ないのが現実です。借地でも安ければいいんじゃないでしょうか？

[38: 匿名さん]

マンションって今チョボチョボ問題になっているんですが、
所有権のマンションだと、やっぱり古いところだと建て替えるか修繕で乗り越えるかでかなり揉めると聞きます。
終わりがわかっているからこそいいのかな…と思いつつ
だったら、賃貸でも良いようなというのもあり。
賃貸マンションとの大きな違いっていうのは、
資産性がある程度はあるというところにあるのでしょうか。

[39: 匿名さん]

定借物件のメリットとしてあげられるとするならば、所有権物件と比べると値段が安いところ。
あとは固定資産税がかからないという話も出てくるんですが、
コレに関しては、その代わり地代がかかってくるので、そっちと比べてお得になるのかどうかというところがポイントです。

ここの地代は、固定資産税によって毎年改定するそうです。いきなり上がったりする可能性もあるけれど、急激には上がらないのかな。

[40: 匿名さん]

定期借地権じゃなければ検討するのに、という物件は個人的に結構ありますね。変更の可能性がある地代を他者に握られているというのが、私は心理的に落ち着きません。いざという時に売りにくいと思いますし。。

[41: マンション検討中さん]

のろえもんさんがブログに書いている西大島徒歩４分で坪３２０万というのはどこのマンションなんでしょうか^^;

[42: 匿名さん]

地代が変動するといっても、そんなに大きな額ではない。一番の問題は、所有権と比べて、資産価値が急速に減っていって、売り時が難しい点。好立地であれば、多少はゆるやかだが、ここは、そこまで好立地とはいえないからね。

[43: 匿名さん]

38さんのレスを読んでちょいと考えてしまいました。どうなんでしょう。
言われてみれば賃貸でもいいんじゃないかという気もしてきそうですが。
修繕の問題でもめにくいとか価格が安めとか以外に定期借地権ならではの利点とかってありますか？
それと借地の期間が72年4ヶ月とありますが期間が少ししか残っていないときに手放さないといけなくなったりしたらどうなるんでしょうか？売りにくいような気がするんですが。

[44: 名無しさん]

個人的にはこの程度の立地ならぶっちゃけ賃貸でもいいような気はします。
よっぽど好立地に安く長期間住める権利を買えるなら定期借地権もアリなのかもですが。
残存期間が短くなれば売りにくく貸しにくい状況になるのは当然予想されるわけで。。

[45: マンション検討中さん]

７０年の定期借地ならローンを最長で組んでも残り35年残ってるので、あまり深刻に考えなくても良い気がするんですが。売れなくても間違いなく賃貸には回せると思うので、安ければ魅力だと思いますよ。

[46: マンション検討中さん]

なんとなく賃貸よりはお得な気がしますけどねぇ。一応資産にもなりますし、設備も見た目も良さそうですし！
まぁ実際のところ私も定期借地権には若干の抵抗がありますが...でも都内高すぎて他に買えそうなところがない...

[47: 匿名さん]

皆さんの投稿を見ていても思ったのですが、結局は値段ありきなんですよね。
すごく安ければありなんだと思います。
所有権物件だと、何十年も経ったときに、残すか壊すかで揉めそうではあります。ここの場合はおしまいはもう見えている状態なので、その点に関しては揉める要素はないです。
あと、価格の内、土地と建物の割合がどれくらいなのかも見ていたほうが良いと思います。

[48: 匿名さん]

一般定期借地権借地期間：72年4ヶ月ってありますが、
建物自体７２年余りの間、きちんと保つことができるのでしょうか。途中で建て替えみたいなことがあると、なんとなくどうなっていってしまうのかなとも思いました。
これから先、技術も革新的に進んでいって、
修繕技術なども上がっていく可能性ももちろん高いですけれど。

[49: 匿名さん]

建物は修繕計画に則って、長期的にメンテナンスはし続けていくことになると思います。
ただ本当に最後の１０年とかはどうなっていくのかなぁ
最低限度になるかもしれないですね。
買った人がそのままオーナーであるという確率は、とてつもなく低いので、引き継いだ人がどう考えるか、になってきそうです。

[50: eマンションさん]

>>45 マンション検討中さん

良いマンションで価格も手頃なので惹かれています。でもやっぱり定期借地権が気になります。
残り35年、、、どう考えるかですよね。
次に買ってくれる方は残り35年のマンションを35年ローン組んで買いたいと思っていただけるのでしょうか。自分だったら買いたくない気がして、、、
賃貸に出せる程、自分に余裕があれば良いのですが、
どこかのタイミングで売却しなくてはいけない状況にならないとも限らないとも考えてしまい、、、
潤沢な資金がある投資家のように余裕を持って長期的に賃貸して利益を出すのが目的であれば気が楽なのですが、、、
我が家には余裕が無いので万が一の時、売りにくいマンションはリスクが高すぎて怖いです。
私の考えすぎでしょうか。