消費税10%で管理委託費どうなるの？

[匿名さん]

ふと思ったのでお聞きします。

消費税10%に来年上がったら、いま払っている管理会社への委託料は、単純に考えたら上がりますよね？ 各住戸が毎月払ってる金額、はい今月から上がりました、じゃあ納得しないですよね？

いまから管理会社と、業務全体を見直して、実際には値上げしないように頑張るとか？ 皆さんのお考えとご経験をお尋ねします。

さらには、長期修繕計画も、いまの税率で組み立ててあると思いますが、これも毎月の支払いを値上げしないと、計画通り出来ないのでは、と思うのですけれど。どう考えたらいいのでしょう。

[1: 匿名さん]

>消費税10%に来年上がったら、いま払っている管理会社への委託料は、単純に考えたら上がりますよね？ 各住戸が毎月払ってる金額、はい今月から上がりました、じゃあ納得しないですよね？

管理委託契約書に以下と同じような条項があれば、自動的に変更されます。

【マンション標準管理委託契約書】
（法令改正に伴う契約の変更）
第22 条 甲及び乙は、本契約締結後の法令改正に伴い管理事務又は委託業務費を変更する必要が生じたときは、協議の上、本契約を変更することができる。
　ただし、消費税法等の税制の制定又は改廃により、税率等の改定があった場合には、委託業務費のうちの消費税額等は、その改定に基づく額に変更する。

[2: 匿名さん]

税金なんだから払いなよ。
管理会社に責任をしょわせるなんてせこいよ。
税金のアップは値上げとは直接関係ない。
節約とか改善とかしなさいよ。僅か２％なんだから。

[3: 匿名さん]

2%は、管理費・修繕積立金会計の全体費用でみれば、削減可能です。
全体をみて、費用の適正な削減に取り組みましょう。
管理会社丸投げでなく、修繕等きちんと理事会や修繕委員会で相見積をとれば充分に2%以上の削減はできます。

[4: マンション掲示板さん]

>>1 匿名さん

はい、有難うございます。
自動的に上がるのが普通ですよねー。
条文教えていただき助かります

>>2
自分が払いたくない、という話ではなく、理事会が突き上げ食らうのでは、と思いまして。

>>3
まさに、みんなが言ってきそうな、でも難しいことですよね。やれば出来るかもしれない。じゃあやれよ。って、誰が汗かくの？となるのかな。その時、理事長にはなっていたくないですな

[5: 匿名さん]

>>4さん
工事の相見積もりは殆どのマンションで取っていますよ。
管理会社任せにしないマンションが増えていますよ。
全部の理事長が理事長の責任でやるようにすればいいんです。

消費税が騰がったらその分を値下げさせるんですか？
消費税は国に払うものです。
管理会社に支払う管理委託費は値上になっていないんでしょう。
国に支払う消費税が上がっただけです。
スーパーやデパート、車の販売会社等も本体はそのままだけど、消費税分は
当然顧客が払うんですよ。

消費税額等は、その税額に基づく額に変更するとは新税率に変更するということで
その分は管理組合が負担するということ。

[6: 匿名さん]

相見積取らないマンションなんて、取るマンションからしてみたらあり得ないでしょう。
取らなければ、工事の正しい判断なんてできない。
相見積を取ると工事の必要がないことも多々だし、業者で直工事できると金額も半額くらいの時だってある。
管理会社任せのマンションは＊＊＊です。

[7: 匿名さん]

相見積を取らなければ高いのか安いのかもわからないでしょう。
業者が管理会社に見積もりをだし、管理会社がそれに上乗せして
管理組合に請求するやり方なんですよ。

[8: 匿名さん]

来年消費税が２％アップしたら、管理費は間違いなく２％分は
目減りしていく。
管理費が１，０００万円のマンションなら毎年２０万円が少なくなって
いくということ。次期繰越金は除く管理費の支出合計。

[9: 匿名さん]

予備費や時期繰越金が多ければ心配いりません。

[10: 匿名さん]

有効な、有用な相見積もりを手配するのもなかなか難しいですね。理事会、理事長の勉強が求められますね。

ところで、「たった２％」を組合が負担することは当面なんとかなるとしても、消費税率が今後上がることはあっても下がることはないわけです。２０年後の組合の財政を心配しちゃうわけです。２０年前にできたマンションは、消費税が上がるたびに、何か手を打ってきたのでしょうかね。

[11: 匿名さん]

管理費が値上げになったマンションは殆どないと思いますよ。
管理委託費や各種点検費が高すぎたので、値下げになってきているので
値上げ分には対応できているのだと思います。
管理費１，０００万円としたら、消費税が８％になってますので８０万円が
値下げや予備費に余裕があったんでしょう。
元々管理費は不足することが内容に余裕をもって組んでありますから。

[12: 匿名さん]

本来消費税率の影響は国民全員があまねく負担すべきですから途中のどこかで努力して
吸収しろという考え方はおかしく思いますね。
委託経費・電気代ほかもろもろ、管理組合の一般会計の支出の殆どは消費税を含まない
金額での契約になっているのが通常です。
消費税の税率が変わった場合に、なにも管理費などを改定しないと、その分だけ管理組合
の収支は悪化することになります。8%->10%程度の変化であれば吸収できる組合が多いとは
思いますが、もともと管理費会計の収支の差はそんなに大きくないのが普通でその殆どを
組合は失うことになります。
この観点からは、管理費も消費税率分を外税化してあるほうが本来的には自然です。
2%くらい管理会社に交渉して泣いてもらえというなら、別に消費税率が変わるまで
待つ必要もなくて今値下げした上で、消費税率が変わったときにはその分だけ改定して
また今の金額に戻すほうが筋が通っていますから。

積立金会計側は、さらに難しくて、例えば消費税率５％のつもりでためてきたものが
計画修繕での大規模修繕で１０％になることが分かっている場合、
例えば５％で６年ためてきたものをあとの６年で１０％に追随可能な金額にしようとすると
そこからの６年は消費税率の上がり方の２倍の値上げ率で集めないと勘定が合わせられなく
なります。特に均等割りなどを意識して価格を設定する場合には既に１０％のつもりで
計画されていなければならないことになるわけですね。

[13: 匿名さん]

>>12 匿名さん

なるほど、確かに外税化が理にかなってますね。管理費も、積立金も、区分所有者がトキの消費税を加えて振り込む。将来の15%、20%も見据えて組合財政を支える体制を盤石にしておく。

理事会で話そうかな。可決させるためには今がチャンスかも知れませんね。つまり、現在の固定額をまず消費税分、分離させなければなりませんが、8パーだと計算面倒なので10パーとして行う。そして現在は8パーなのだからそれで計算すれば10に上がるまで少しみんな得する。10に上がった時、これまでと同じ額になるのだから、抵抗はない。

外税化しているマンションて、全国に少しはあるのでしょうか。

[14: 匿名さん]

13です。

読み返したら、ちょっと外税化という言い方は誤解を招くかなと思いました。

区分所有者が組合に支払う管理費には消費税はかからないが、組合が管理委託契約をすると管理会社に消費税を支払う。だから区分所有者の支払う額に消費税分が含まれていると解せる。

[15: 匿名さん]

外税という言い方は適当ではないでしょうね。税率が０％の場合の金額を
定めてその平米単価（うちは138円/平米になります）にその月の消費税等の
税率を加えて切り捨てた数字をその月の管理費の平米単価にする形に規約や
細則でうちは定めています。管理組合の収益構造を検討してどの範囲の収入
を税率連動させるかはきちんと考える必要があります。
うちは、一般会計の収入の95%近くを管理費と駐車場収入が占めていてその
総額が支出側で消費税率外税となっている契約金額に近くなっていたことから
管理費および月極の駐車場代の２つを連動対象として、税率の変動に伴う
変動を自動的に収入増で打ち消すようにしています。総会での賛成率は全戸
（総会参加ではない）の95%程度でした。

通常管理費の徴収額の変更は総会の通常決議になるので、税率の変更に総会なしに
自動追随させるためには、規約面のケアも必要となります。

[16: 匿名さん]

今と同程度の収支バランスを確保しようとするのであれば、
今の管理費と駐車場代の 100/108 を税率連動分なしでの金額として
その8%を加算するとすれば、たった今は１円も変わらず、10%に
あったときには110/108倍になって消費税増税分を吸収できます。

税率の変更のあったときに総会に出すと、これもか・・・で反感を
買いやすいわけで、今みたいに何もないときに規約・細則でケアして
おくのが理事会からみたコツになろうかと思います。

[17: 匿名さん]

>>15 匿名さん

そうですか。ちゃんと説明出来れば、ほとんどの方が賛成してくれるんですね。ありがとうございます。

[18: 匿名さん]

うちは実際には5→8% になるときに管理費を108/105倍に上げる議案
（これは通常単なる通常決議ですみます）
を可決して、その直後に特別決議で、今後は今までの
(100+消費税率）/105倍になるという連動規定を規約にする議案を
可決しました。実は8%対応のほうは更新された管理費の徴収表を
つけていたので１割弱の反対がありましたが
次の特別決議のほうが反対は少なかったです。８％の場合は両方の議案の
結果は全く同じになるのに不思議ですよね。

[19: 匿名さん]

>>18 匿名さん

勉強になりました。
私の所も同じようにすべきでしょうね。
ありがとうございます。