THE COURT 神宮外苑はどうですか？

[買い替え検討中さん]

ザ・コート神宮外苑についての情報交換しませんか。
新国立競技場の前の再開発エリアですね。いろいろ進化していきそうな場所で、期待できそう。
将来性や資産価値などを含め、物件のことについて知りたいです。

公式URL：https://www.31sumai.com/mfr/X1426/

所在地：東京都渋谷区神宮前二丁目霞ヶ丘町付近土地区画整理事業施行地区内1街区符号神二2-10および霞16-3（仮換地）
交通：東京メトロ銀座線「外苑前」駅　徒歩8分、都営地下鉄大江戸線「国立競技場」駅　徒歩11分
総武・中央緩行線「千駄ヶ谷」駅　徒歩14分、東京メトロ副都心線「北参道」駅　徒歩13分
間取：2LDK～3LDK
面積：70.38平米～310.22平米
総戸数：409戸（販売総戸数180戸、事業協力者戸数229戸含む）
竣工時期 ：平成32年4月下旬
入居時期 ：平成32年7月中旬
構造・階数：鉄筋コンクリート造地上23階地下1階（建築基準法上は地上22階地下2階建）
売主：三井不動産レジデンシャル株式会社、野村不動産株式会社
施工会社：株式会社大林組
管理会社：三井不動産レジデンシャルサービス株式会社

ザ・コートの相場、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）


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【THECOURT神宮外苑 (ザコート神宮外苑)】価格は当然億超えスタート×新国立競技場の目の前、再開発エリア唯一のマンション
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THE COURT神宮外苑｜オリパラ閉会式を眺める夢の眺望！1964-2020 建替え事業【Weekendクリスティーヌ】
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[801: 匿名さん]

[No.787～本レスまで、意図的な迷惑行為、および、削除されたレスへの返信のため、いくつかの投稿を削除しました。管理担当]

[802: 匿名さん]

再開発で住みやすくなるの？

ランニングでよく外苑行くけど、住むイメージがないな

[803: 匿名さん]

>>793 匿名さん
設備はどうにかなることもあるが
建物仕様は無理だね。

設備もどうにかなるのは
交換可能な器具だけ
ガス容量の関係で全室床暖はオプションで
無理だったり
荷重の関係で石張り不可の建物あるし
天上埋め込みエアコンは後からは
取り付けできない。

[804: 評判気になるさん]

>>803 匿名さん
設備について教えて下さりありがとうございます。
設備という言い方しちゃいましたが、インテリア関係、見た目の事です。

今住んでるとこは床材を替えて壁をマットな塗装仕上げにしただけですが、それだけで、コンランショップっぽくカッコよくなりましたから。家具より床材が重要かな。近くのロイズアンティークで重厚なアンティーク家具が売ってますけど、標準的なマンションの張り合わせ床材だと、まず素材感が合いませんから。

[805: 匿名さん]

>>804 評判気になるさん
それは好みでお好きなように、なのでは。
住み心地と言うより、自分好み、だね。

[806: 匿名さん]

なんか、人の書き込みに何かしら言わないと気が済まない人って。

検討してる人、このスレに自分以外いる？

[807: 評判気になるさん]

>>806 匿名さん
枯れ木も山の賑わい、ですよ。

[808: 匿名さん]

>>806 匿名さん
契約してますよ。

[809: 匿名さん]

初心者マークが誤ったこと
言うのは仕方ないから放置ですね

[810: 検討板ユーザーさん]

若葉マークつくの、ホントよく考えてますよね笑

[811: マンション検討中さん]

>>808 匿名さん
そうですか。

自分はまだ決めかねてます。
再開発の見通しがまだイメージできてないので、完成後に実際見て決めようと思ってます。完成後も残ったらですけどね。

[812: 匿名さん]

>>811 マンション検討中さん
2億3億はいくらか残るので大丈夫ですよ。

[813: 検討板ユーザーさん]

>>811 マンション検討中さん
大丈夫。残るから笑

[814: 匿名さん]

一億円台はほぼ完売。
高いのは残るとかと。

現契約率は60%程度

[815: 匿名さん]

一期で６割なら売れてる方。

[816: 匿名さん]

新神宮球場の横にホテルが建設される予定みたいですね。
噂通りのFour Seasons Hotel　であればいいのですが。
ホテルができ、駅から新国立競技場前まで歩道が整備されると大分雰囲気
が変わると思います。

[817: 匿名さん]

>>816 匿名さん
そうなんですね。

とすると、スケート場跡の三井のホテル、ベルコモンズ跡地ビル内、あと教えて頂いたそのホテル、3カ所もできるのですね。

[818: 匿名さん]

東京のヘソ、パークコート座タワマン小川石も、ホテル級だろうて。

[819: 匿名さん]

ヘソ、随分高い位置にあるんですね。
曲がってるからかな。

[820: 匿名さん]

やっぱりここ欲しいなあ
もう少し安くならないかなー

[821: 匿名さん]

70平米は残らないから安くならないよ。
唯一の行灯部屋が売り出されるのに
希望かけたら。
ただ、少なくとも2年先まで上がるのは
確定だから、格安にはならないかと。

[822: 匿名さん]

このマンションを購入しました。
現在住んでいるマンションも建物としての基本的性能（構造等）にこだわりました。
投稿にあったように、ある意味内装はリフォームで好きに変えられます。
建物としての基本性能は変えられません。
日本は、地震が多い国です。地震発生時の安全性の確保、また地震のたびにわずかでも建物への影響はあると思います。
そのようなことから、免震構造を含めて基本的な構造も購入を決めた理由のひとつです。
「大規模な地震が起きたら変わらない」という方もいると思います。
そこは個人の考えだと思います。

[823: 匿名さん]

まあ、リスクはどこまで対策して
どこから許容するかだよね。

あと、地震だけでなく
住み心地に建物性能は
大きく影響するよね。

[824: 匿名さん]

>>816 匿名さん
Four Seasonのロビーや飲食関係は利用したい。
ママ友集まりでも、使えるし。

[826: 匿名さん]

[No.825と本レスは、住宅購入検討を目的とした情報交換を阻害する投稿、および削除されたレスへの返信の為、削除しました。管理担当］

[827: 匿名さん]

何かで見たんだけど、商業施設が入るって、そうなの？

[828: 匿名さん]

2期2次は一瞬で広告下げたけど、ご存知の方いらっしゃいますか？
今回は駆け込みで結構高額申込入ったみたい。

コート神宮外苑 第２期３次
受付期間2019年3月11日（月）～2019年3月11日（月）
受付時間 10:00～13:00
抽選日 2019年3月11日（月）
抽選時間 14:00
販売戸数 6戸
販売価格 1億5900万円（1戸）～9億3000万円（1戸）

販売住戸一覧
①1317 70A+TR1.3 1億5900万円
71.76㎡ 2LDK
②1410 108A+TR3.3 2億8400万円
112.08㎡ 3LDK
③1507 82B+TR1.7 2億700万円
84.20㎡ 2LDK
④1816 88A+TR1.8 2億1000万円
90.49㎡ 3LDK
⑤2108 144A+TR3.3 4億5000万円
147.39㎡ 3LDK
⑥2304 264A+TR3.4 9億3000万円
267.46㎡ 3LDK

[829: 匿名さん]

瞬殺ですね。
良いものを買えば間違いと言う
判断ですかね。
再開発はまだ具体的に発表されて
ませんから。

[830: 匿名さん]

>>827 匿名さん
一階に1店舗のみですよ。

[831: 検討板ユーザーさん]

>>828 匿名さん
部屋番号は何でわかるんですか？

[832: 匿名さん]

>>831 検討板ユーザーさん
広告期間内ならば、販売住戸一覧という右上のタブに出てます。

ペントの93000万は当初提示していた価格より大分下げた？

[833: 通りがかりさん]

>>832 匿名さん
そうなんですか。勉強になりました。
ペントハウスは7%下がりましたね。

[834: 契約者さん]

>>828 匿名さん
今の中古相場からして、ペントハウス坪単価1150万って結構手頃に感じますね。

[835: マンション検討中さん]

再開発の情報が出てました。
今後の変化が楽しみですね。
https://www.decn.co.jp/?p=105853

[836: マンコミュファンさん]

>>835 マンション検討中さん

ゴルフ場は無くなるのでしょうか？

[837: 匿名さん]

>>834 契約者さん
2、3年後のこのあたりは、
普通の部屋がその価格帯に
なりそうですからね。

[838: 匿名さん]

高額が動いてますね。
ペントハウス完売でしょうか。

[839: マンション検討中さん]

>>836 マンコミュファンさん
なくなりそうですね。
よく使っていたので少し寂しい気もしますが、すごい施設ができそうですね。
にぎわい・文化複合機能のエリアは何になるのでしょうか。

[840: 匿名さん]

>>839 マンション検討中さん
蔦屋や青山のブックセンターみたいな
オシャレ本屋、単館系映画館あたり
あると良いですね。

[841: マンション検討中さん]

再開発はスポーツイベント関係ばかりだけど、日常の暮らしに関係あるかな？

昭和の時代に後楽園球場から東京ドームに建て替えしたけど、それによって水道橋エリアの住み心地はよくなったのか？ということ

[842: マンション検討中さん]

>>840 匿名さん
それは難しいと思うよ
増田屋となりのリブロは閉店したし無印も閉店、青山ブックは六本木を閉店したくらいだから無理でしょ

[843: マンション検討中さん]

大手町や日本橋は再開発の説明会でかなり詳細な説明してくれるけど外苑前はコソコソやってるから今の時点では買えないな

[844: 匿名さん]

一般分譲のプランバリエーションは、全44タイプあることをここに報告しときます。

[845: 匿名さん]

>>842 マンション検討中さん
ただの紙の本屋だと、電子やアマゾンに押されてそうなるよね。
蔦屋みたいにカフェ併設やイベント次第。

[846: 匿名さん]

若葉マーク怒涛の否定でわかりやすい。
他スレでスルーされるようになったけど
このスレはもっと相手にして貰えないと
思うよ。

[847: 匿名さん]

>>841 マンション検討中さん
にぎわいエリアはスポーツ関係ないと思うけど。

[848: マンション検討中さん]

>>846 匿名さん

一々、若葉がどうだとか非常に迷惑

批判なら具体的に言ってくれ

[849: 匿名さん]

すみません…

東京のオッコトヌシ、小川石パー子にします…

[850: 名無し]

>>849 匿名さん
不覚にもかわいい笑

イノシシ好きです。

[851: 匿名さん]

美輪明宏か！

色んなスレにイノシシ出没するけど、お気に入りなのかね。

[852: もののけ姫]

>>851 匿名さん
若葉ですから、うりぼうちゃんですね。

[853: 匿名さん]

>>848 批判なんてしてませんよ。
若葉の連投意見はこのスレに限らず
該当物件の否定形ばかりだねと言う
観察結果です。
もちろん、検討にはネガ意見も必要ですが
信頼度の低いと見られる情報もあります。

[854: 匿名さん]

>>843 マンション検討中さん
殺到されても販売担当足りずに困るしね。
再開発は静かに進む。
金持ちが静かに買ってる。

[855: マンション検討中]

>>853 匿名さん
「否定形ばかり」？
それは現時点で否定形が多くなる要因が多いから

建物自体はそれなりに高価格なので全く問題無いだろうし、特に語る事は無い。ただ、立地がどうにもはっきりしないので、そこに拘るわけ

先日、日本橋のあるエリアの再開発説明会に行ったが、そこでは何がどこの位置にできるのか、それにより騒音、日照、ビル風の影響、商業施設の商品搬入経路とそれによって交通量がどの道路にどの程度増加するかの予測を具体的に数値を出し詳しく教えて貰えた

外苑前の場合、基本プランをマスコミに公表程度で、説明会が行われた事があるか無いのかの情報さえ入ってこない

以前、羽田飛行ルート変更の騒音影響の説明会が知らぬ間にこっそりと行われた様だが、大体そういう場合、周辺住民に良い情報は無いので要注意だと思ってる
(飛行ルートは当地域の真上)

あと、外苑ハウスの場合、野球ナイター延長の場合の時間制限(騒音の事)が設けられていたと思うが、建て替えでそれは継続されるか等、不明な点が多く、今の時点では(←ここ重要)購入に踏み切れない、と言ってるだけ

別に意識的にネガティブな書き込みしてるつもりは無い

[856: 匿名さん]

>>855 マンション検討中さん
説明会はありますよ。
まだ少し先ですが。
まあ、おいらかにや。

[857: 匿名さん]

>>855 マンション検討中さん
具体的に検討情報書いていただいてありがとうございます。
ほかの方にも参考になるかと。

[858: 匿名さん]

>>855 マンション検討中さん
西側150メートル先を高度1000mくらいで
飛行する感じですかね。
https://1manken.hatenablog.com/entry/how-to-find-out-new-haneda-flight...

[859: 匿名さん]

>>855 マンション検討中さん
あー、なるほど。
建物性能とかポジは当たり前だから
敢えて書かない人なのね。
ただ、そんなあなたの連投が
他人からはどう見えるかと言うと。
今は、誤解も解けたけどね。

[860: マンション検討中さん]

こんにちは。
検討しているのですが、マンションの駐車場は絶望的でしょうか？
何か情報のある方はいらっしゃいますか？

[861: 匿名さん]

うちは、申し込まない
こう言うひとが多いなら、絶望的ではないと思う
ゲストサロンで聞いてみたら？

[862: マンション検討中さん]

担当によると、抽選権をもつ部屋のほとんどが、駐車場を希望しているとのことで、その権利のない部屋の駐車場については、現時点では絶望的ということでした。
情報をどうもありがとうございました。

[863: 契約済みさん]

僕も申込はしない予定なんですけど、もし抽選権が付いてるんでしたら、一年後の話なので最後の最後まで抽選権は放棄しないかもしれないですね。

[864: マンション検討中さん]

そうなんですね。皆さまありがとうございます。
少し希望をもてた気がしました。

[865: マンション検討中さん]

>>855 マンション検討中さん
高価格なのにコストダウンして 問題ある建物だらけですよ、今は。
ここの話ではないですけどね。

[866: 匿名さん]

順調に6割、110/180まで成約積み上げてますね。
今回が増税前最後だから、あとは引渡し後までゆっくり売っていくはず。
第２期４次
2019年3月25日（月）～2019年3月25日（月）
受付時間10:00-13:00
抽選日2019年3月25日（月）
抽選時間14:00
販売戸数3戸
1. 1513 82A+TR1.0
1億7300万円83.27㎡
2. 1610 108A+TR3.3
2億8800万円 112.08㎡
3. 1613 82A+TR1.0
1億7500万円 83.27㎡

[867: 匿名さん]

なんだかんだでもう6割行ったんですね
定借渋谷よりも順調かな

[868: 匿名さん]

>>867 匿名さん

渋谷は5割、180戸くらい売れた。
契約戸数の絶対値では、渋谷の方が多い。

[869: 匿名さん]

そう言えば以前、中途半端な知識で渋谷の定借ディスってたのが
東京と地方の違いを説明されて小さくなってたけど、最近は元気にしてんのかね？

[870: 匿名さん]

そもそも、立地も価格帯も違うマンションの売れ行きを比較する意味がわからない。
販売済みについては、渋谷は8000万円台からあるし、ここは14700万円が最低価格。

それにしても、どちらも2億円超の部屋も多いのに、よくまあこれだけ売れるよね。感心するよ。

[871: 匿名さん]

一億代は販売分はほぼ売り切れ？

[872: マンション検討中さん]

ここの購入者は渋谷と比較はしないでしょ。

[873: 匿名さん]

微妙

[874: 匿名さん]

分かる人には分かるで良いではないてすか
投資大人気でない方が好ましい

[875: 匿名さん]

ちょっと驚いてしまいましたが、共用施設にプール付きのラウンジまであるんですか？
フィットネスやゲストルームは割とよく見かける施設でマンションについていたら便利だろうと思いますが、プールは初めて見ました。
ホテルのようなVIPさをコンセプトにしているマンションなのですか？

[876: 匿名さん]

VIP なのはエレベーター別のペントハウスだけです。
それ以外の住居はふつうにパークコートレベルで高級なだけですよ。
プールは販売対象の住戸の住民なら見ない使えます。

[877: 匿名さん]

考えてみると、プールで他の住人と水着姿でご対面とは不思議な感じですね。子供はいいでしょうけど。

[878: 匿名さん]

罠だとは思いましたかます
そう言う流れですか。
日頃ジムで慣れてますし
見られて困る体してませんよ。
ある程度以上資産ある人は。

[879: 匿名さん]

>>656 マンション比較中さん
11階以下の地権者住戸54.9-55.5平米の住戸が4戸ほど、第3期1次販売予定価格表の下の方に、販売予定で掲載されている。地権者の方から三井が買い取り、三井から販売とのことで、いずれも11000万程度とのこと。内装仕様は、三井のパークコートクラスとのこと。

[880: 匿名さん]

>>879 匿名さん
それは地権者住戸扱いということでプールは使えないのでしょうか？

[881: 匿名さん]

>>880 匿名さん
管理費はフロアごとに11階以下、12-22階、ペントハウスと3組合にグルーピングされてます。
それとは別に、全員全体の共有部の組合に入ります。
11階以下の組合の方の管理費にはプール使える費用は入ってません。
利用するなら年間50万別払いすれば大丈夫。
払えば利用できます。

[882: 匿名さん]

>>879 匿名さん
天井高260や全熱交換器ありますかね。

[883: 匿名さん]

>>880 匿名さん
地権者住戸の権限と同じなのではないでしょうか。管理費は地権者住戸扱いでしょうから。
それより、パークコート仕様と聞いてちょっと驚きました。地権者住戸は、12階以上の分譲住戸に較べ、狭い上に、内装仕様もかなり質が落ちると聞いていましたが、パークコートクラスならまあまあだなと。価格もリーズナブル。
ちなみに、いただいた4月1日現在の予定価格表に掲載された地権者住戸販売は、
6階北西向き、11階西向き、8階東向き、10階南東向き、各1部屋ずつ。

[884: マンション検討中さん]

パークコート最近はピンキリなんで
どのレベルなのから聞いてみないと分かりませんね。

[885: 匿名さん]

今回から行灯部屋は出てますか。

[886: 匿名さん]

「地権者住戸」と「三井の販売分」は仕様が異なります。
三井の保留床の販売分はパークコート仕様ですが、地権者住戸はパークホームズ仕様です。
モデルルームの営業の方から聞きましたので間違いありません。
天井高は2500になり、2600はありません。
お買い得なのも間違いないかと。

[887: 匿名さん]

でも、そういうの、中古で売る時、パークホームズ仕様の住戸と競合して(比較されて）高く売れない傾向にあるんだよね。。

>>884
それ、全く同感です。。

[888: 匿名さん]

私はここを検討して、とても気に入って買いたかったのですが、予算が足りず諦めたものです。

検討中、私も気になって、中古で地権者住戸が安く売られて、それに引っ張られて分譲住戸が値崩れする懸念を営業の方に伝えました。

答えとしては、檜町タワーのときに同じ声が多かったので、同一フロアに混ぜずに、完全に仕様、フロアを分けたので、直接比較されないだろうとのことでした。
この答えに納得するかどうかはあなた次第ですが、そのような懸念に配慮はしてるようです。

中古で仕様の差別化がどの程度評価されるか分かりませんが、一般にプレミアム住戸はリセールに不利と云われているので、あまりそんなこと気にならない方が買われるのでしょう。リセール命のような人にはリスク高いでしょうね。

以上、営業トークの共有まで。

[889: 匿名さん]

こういう物件は中古で買うときはリフォーム前提でしょうから、最初の仕様はあまり関係ないでしょう。

[890: 匿名さん]

中古年数にもよりますが、築浅ならフルリフォーム、リノベーションまでやる人はあまりいないでしょう。壁紙交換や精々トイレ交換くらいまででは。全熱交換や天カセなどの空調、水回りの基本仕様は大事だと思います。

[891: 匿名さん]

>>886 匿名さん
それでも、最近の質が低いパークコートより天井高が高いです。人によりパークコート並みと言う人はいるかもしれませんね。
上階の高仕様住戸買う人には本来のパークホームズ並みと言うと思います。

[892: 匿名さん]

>>888 匿名さん
地権者住戸に80平米無いのが残念ですね。

[893: 匿名さん]

11階以下は
天井高250、天カセ無し、全熱交換器無しだが
最近のパークコート仕様と比較して
遜色ないどころか、お釣りが来る。

12階以上は天井高260、天カセあり、ロスナイ全熱交換で、本来のパークコート仕様。

[894: 匿名さん]

天井高は265ですよね？

[895: 匿名さん]

皆さま、886です。
文章が分かりにくかったかもしれません。誤解もあるようなので再度説明します。
また私なりの説明なので、間違えていたら申し訳ありませんがご指摘ください。

まず、11階以下の事業協力者住戸には、「元々の地権者の等価交換分の地権者住戸」と、「開発に携わったデベロッパーなどの保留床」があり、その２つは性質が異なります。
保留床とは、再開発の容積緩和によって地権者に等価交換したあと、さらに余った面積分をデベロッパーが得た床のことと解釈しています。(間違えていたらご指摘お願いします。)
再開発では、デベロッパーはその保留床を売る(か賃貸に出す)ことにより、建築費を回収するというスキームらしいです。

その為、「デベロッパーの保留床」は売ることを前提として作られており、「等価交換の地権者住戸」とは仕様が違います。
「デベロッパーの保留床」はパークコート仕様で、12階以上の部屋と仕様はほとんど変わりません。(細部の建具が微妙に異なる程度)
大きな違いは天井高で、最大2500ですが、天カセもありますし、全熱交換器もあります。実際に図面を見ました。

もっともこのマンションは、北向き住戸全体にプレミアを載せているため、その他の方角については11階以下の保留床も12階以上の一般分譲住戸もある程度適正な坪単価になっていると思っています。
またプールの管理費もない為、プールを日常的に使わない人で、高層階でなくても良い人にとっては良い条件ではないでしょうか。

因みに、デベの保留床の中にも80平米近いものが1?2部屋あったようです。

また「地権者の等価交換住戸」の仕様に関しては、プライバシーの為、詳しくは教えて貰えませんでしたが、営業の方からはパークホームズの仕様だと説明を受けました。その為、全熱交換器や天カセが付いているかは分かりません。

文が長くなりすみません。

[896: 匿名さん]

全熱交換器は同じフロアで無いとことあるとこ分けるのは難しいですから、保留にあるなら地権者にもあるのでは？

[897: 匿名さん]

>>885 匿名さん

74平米の住戸2タイプのうち、
1つが、12メートルのワイドスパンの2LDK東向きが15000万台から、
もう一つの74平米、ちょうど建物のくの字の真ん中になる2LDK南東向き。間取りに5畳の窓のない部屋がある変形タイプで14000万台から。最上階でも16000万台と他の間取りと較べ値下げされているよう。

[898: 匿名さん]

>>897 匿名さん

唯一の行灯部屋タイプも高いですね。

[899: 匿名さん]

行灯でそれなら、実質値上がりですね。

[900: 匿名さん]

>>897 匿名さん
一期70平米台も最上階は16000台では？
下は14000台だし。

[901: 匿名さん]

>>900 匿名さん
確か第1期販売の最安値は70平米では？
今回の販売の最安値は74平米と若干広い。バスルームも80平米の間取りと同じ広さで、坪単価は最安と思われる。

[902: 匿名さん]

やはり、行灯部屋広さ比較では
コスパ最強ですね。
とりあえず最低坪単価ど買うなら、
11階以下か行灯？
ただ、それ以外の条件同じくくらいだと
下がってない気がして残念。

[903: マンション検討中さん]

>>901 匿名さん
バルルームが間口1618あるのは強みですね。
一期にも74平米でバスルーム広い部屋ありましたね。

[904: 家大好き子]

場所はまぁ日本でも最高の場所です。緑が多いし原宿 渋谷 赤坂 青山にも近い慶応大学病院もいける。

[905: 匿名さん]

歩いてはいけない場所ばかり陳列しても無意味では。
クルマ前提だとあらゆるエリアが当てはまりますね。

[906: マンション検討中さん]

青山は徒歩で5分でしょ

[907: 匿名さん]

>>905 匿名さん
なんでそんなに歩くの好きなの？
車、タクシー、地下鉄使わないウォーキング
至上主義とか？
ここに住む人にそれはないのでは。
健康のために銀杏並木まで歩くくらい？

[908: 検討板ユーザーさん]

実際に検討してない・出来ない
通りすがりの若葉ちゃんは
外苑前が青山であることを知らない。

住所だけ見て渋谷区だと思ってるから
ここが、渋谷区新宿区港区の境界至近にあり
港区青山が徒歩数分であることがわからない。
煽りが雑すぎる。

[909: 匿名さん]

かなり真剣に検討してます
が、お恥ずかしい話、この管理費で一生住める気がせず、
いずれ手放す必要がありそうなので
リセールがとても気になります。

3aのようなブランドエリアとは言い難いので、外国人マネーの投資先にならなそう＋最寄り駅から8分
なので、価格の維持は難しいのかなーと

そんなことないですかね？

[910: 匿名さん]

>>909 匿名さん
価格維持より住みごごち派
ただ、価格も激上がりはしないが
下がりすぎもせず、
ローン割り込むことはない判断。
ついでに、余分なお金が退避できれば、くらい。
ちな、この先は外国人事投資先でない方が乱高下しないと思うし、管理状態も維持されるよ。

[911: 匿名さん]

価格維持も住み心地もこんなヒョットコ板マンより、天下に轟く百鬼夜行・目指すは高みの全國制覇・日の下無双の狂乱麗舞、ザ 最強 コート 文京区小石川 タワー の方が格上だろ

[912: 匿名さん]

よく噛まずに言えました。偉いね！

[913: 匿名さん]

>>910 匿名さん
確かにそういう面もありそうですよね
それほど下がらなければ良しとすべきか、、、

中古になったときに、2~3億で売れるイメージが沸かないんですよねー

[914: 匿名さん]

オリンピック開会式で世界中の人が目にすることになるマンション。

[915: 匿名さん]

>>914 匿名さん

そうなんです！
そうなると、外国人の買いも入りそうな気もするんですよねー

[916: 都営民]

近隣、都営住宅神宮前二丁目アパートの都営民です。
質問あれば回答しますよ！

[917: 匿名さん]

>>909 匿名さん
少なくとも3年後にこのあたりに建つ新築は坪1100-1300だよ。
1000マンより低くはない。

[918: 匿名さん]

>>917 匿名さん
三井の北参道ができたら、ここと競合しますよね
北参道がパークコートでJR代々木から5分だと、ここが勝てる要素少なくないですか？

[919: 名無しさん]

>>918 匿名さん
立地も住環境もここは代々木に圧勝でしょう。

[920: 通りがかりさん]

勝てる要素ばかりかなと。
まず名前がシンプルで良いし、オンリーワンの名前は他にはないプラス。
ペントハウスは庶民とは関係ないけど、それがうちうちで4部屋も売れるいい物件であり、他2部屋も完売。
9億以上の部屋が6部屋もあるなんてマンションはなかなかないと思います。
周囲は伊藤忠含めての再開発あるし、部屋によっては花火も見える。
表参道まで900mで、ショッピングも便利。
少し駅から離れていることなんて気にならないですね。
過去にパークマンションやパークコート赤坂檜町など色々検討しましたが、私はここの20階以上の小さい部屋を買いました。

[921: 匿名さん]

北参道は公共交通利便以外の要素で勝ることはないでしょう。
北参道は文京小石川と同程度のものになるかと。

[922: 通りがかりさん]

三井不動産の中で、ザ・コート神宮外苑はフラッグシップという位置付けなのは確実でしょう。

[923: 匿名さん]

ザコート >> パーコー渋谷 > パーコー北参道 > パーコー小石川

[924: 検討板ユーザーさん]

ここは他と比較にならないし、
比較する必要もないから、格付けとか無意味。
煽られても皆マトモに取り合わないし。

[925: 検討板ユーザーさん]

>>918 匿名さん
競合しないですね
比べる必要もないかと
投資の方はより質が悪くても
コスパ良い物件を買えば良いと思いますます

[926: 匿名さん]

新築時はそうかもしれんが、中古になれば市場において他物件との比較はさけられない。
その際の競争力には興味あるけどね。リセール価格に直結するんだから。

[927: 検討板ユーザーさん]

>>914 匿名さん
個人的には再開発とかそう言うの書かないで欲しいなあ。
二期以降は70個しか残ってないのだし高額とは言え条件良い部屋は一期でも抽選倍率ついたようなので。

[928: 検討板ユーザーさん]

>>926 匿名さん
リセール気にするならやめとけば。
質にこだわらない人は買う必要無いと思います。

[929: 匿名さん]

>>928 検討板ユーザーさん
どの立場からもの言ってるの？
質もリセールも気になるのが大多数だと思いますよ

[930: 検討板ユーザーさん]

>>922 通りがかりさん
三井の他物件の価格は
この物件からのスペック差からの
引き算で決まっている

だから、北参道も価格みれば
こことの差が分かる

[931: 検討板ユーザーさん]

>>929 匿名さん
買う人ですよ。
リセール重視せず、住宅としての質で選びました。
ローン割り込まなければ、問題なしです。
リセール重視派は金の話ばかりで管理も荒れるので

[932: 匿名さん]

小石川 >>> 天を穿つ壁 >>> 雑魚ート（笑）

[933: 匿名さん]

>>931 検討板ユーザーさん

ローン割り込まなければ、問題なしです。

の時点でリセール気にしてるじゃないですか笑

[934: 匿名さん]

>>931 検討板ユーザーさん

リセールを、
気にするかどうか、から
重視するかどうか、にすり替えてるのね

荒れるのはあなたみたいに、争点を意図的にすり替えて相手をディスる人がいるからですよ
もう、やめてくださいね

[935: 匿名さん]

ローンで買うんだ（笑）

[936: 検討板ユーザーさん]

会社名義にしない
普通の方はローン1億程度ですが
この物件でそれを割り込むまで
リセール価格が落ちるとは考えにくいです。
仮にリーマン並みの暴落でもですね。

あと、自分の望む意見が返ってこなかったら
ディスると表現するのは誤っていますよ。
それもディスだと思います。

[937: 検討板ユーザーさん]

>>935 匿名さん
個人名義で買うなら
ローン使った方が有利ですよね。

[938: 匿名さん]

ローンで買うのにリセール「気にしない」なんて
豪気な人もいたものですね

[939: 検討板ユーザーさん]

収入だけでなく他資産もありますので。

[940: 匿名さん]

>>936 検討板ユーザーさん

普通の方はローン1億程度ですが
この物件でそれを割り込むまで
リセール価格が落ちるとは考えにくいです。
仮にリーマン並みの暴落でもですね。

→これがまさにリセールに関する議論ですよ笑
あなたもこのレベルで気にしてるんでしょ？
気にする人は買うな、って言っておきながら。

[941: 検討板ユーザーさん]

失礼えたしました、
では、リセールを気にする議論を
お続けください。

あなたをディスるつもりはありません。

[942: 匿名さん]

不動産の購入を検討する上で、今後の資産価値を気にするのは
当たり前だと思いますけどね

それがいくら質が高い住宅であっても

なので、リセール気にする人は買わなきゃいい、は明らかに暴論でしょ

[943: 検討板ユーザーさん]

あなたが気に入らない点は理解しました。
しかし、リセールと観点だけで見るなら
普通の1億以下物件より
高額物件はリスク大きいですよ。
買える人が限られてきますから。

なので、リセールを気にするなら
やめた方が良いと言う意見になります。
暴論でもないかと。

[944: 契約済さん]

>>936 検討板ユーザーさん
ちなみになんですが、銀行によっては住宅ローン5億まで行けますよ。

[945: 匿名さん]

>>943 検討板ユーザーさん

0か100かの議論しかできない程度の知識量なら、口を挟むべきではない。

[946: 匿名さん]

ハハハ。

借金して買うんだ、ここ。

ハハハ。

[947: 匿名さん]

>>943 検討板ユーザーさん

ここを検討してるんだから、リセールについても、他の2,3億の物件と比較検討してるに決まってるでしょ？
そら安い物件の方がリスク少ないのは当たり前ですが、そんな話してないの、分かりませんか？？

[948: 匿名さん]

なんだか余裕無くて大変そうですね。
ここのような物件検討するには
まずは、おいやさらかにや、ですよ。

[949: 匿名さん]

>>944 契約済さん
私の古い記憶すと、住宅ローンという商品は一定の基準で審査して１億まででしたね。それ以上は個別の審査で融資になります。

[950: 匿名さん]

東京のトーテムポール、ザコート 文京春日本郷小川石タワーはローンのやつなんかいないぞ？笑

[951: 匿名さん]

その通りですね。

買うなもdisですが、
知識無いなら口をを挟むなもdisですから
言いませんが訂正は必要ですかね。

[952: 匿名さん]

>>951 は、直前のオットコヌシ芸人に
対するコメントではなく、
>>949 匿名さんに対するレスです。

[953: 匿名さん]

>>947 匿名さん
他の同程度物件があるよりは下がりにくいと踏んでいます。
とは言え、ビンテージ認定されて上がるとまでは言えません。
質は良いのですが、現時点では割安感もありません。
2、3年後にこの辺の坪単価が1千万とか越えれば割安に見えるでしょうが。
その可能性はあると考えています。

[954: 契約済さん]

>>949 匿名さん
おっしゃる通りですね。なので、銀行側も1億以上の住宅ローン融資は何本かに分けて設定するので、金消契約時に何枚もの契約書等書かされます。

>>946
低金利の中実際にお金があっても、やっぱり融資する方が多いでしょうね。
簡単に言うとそのお金で1%以上の利回りで投資ができれば、融資した方が得ですから。
そんなに笑わんといてくださいな。

[955: 通りがかりさん]

この物件の中で購入できる住戸数は180戸です。
日本で、この物件に住む権利を手に入れることの出来るできる人数は限られています。

買うと決めた理由や、買わないと決めた理由は様々だと思います。
買うことができて、買いたい人は買う。
買えない人や、買いたくない人は買わない。
ただそれだけのシンプルな話だと思います。

皆さま、個人個人を取り巻く環境は違うと思います。各々にとって、タイミングを逃さず、ベストな購買ができるといいですね。

[956: 若葉ですよ]

傍観してましたが、皆さんは結局
何が言いたかったのでしょうか？
ここの検討者、大丈夫かな？

[957: 匿名さん]

お前は黙ってろ

[958: 匿名さん]

あからさま煽りを微笑ましく思いながら
スルーする良い検討スレだと思います

[959: 若葉ですよ]

>>957 匿名さん
いきなり「お前」ですか。

なるほどねー。

[960: マンション検討中さん]

風水的にここは、良いと聞いた。

[961: 匿名さん]

>>959 若葉ですよさん

若葉のお前は黙ってろ

[962: 匿名さん]

>>954 契約済さん
今は住宅ローンは組めるだけ
つまり1億円まで組むのがお得だよね
各々年収3000万超えないように
二人で組めば1番控除額期待できて
手持ち資産は運用に回せる

[963: 匿名さん]

ここは パワカ の ペアローン物件 なんですね

恥ずかしいので パークコート小石川 買いますね

[964: 匿名さん]

自営とその社員ですよ。
だから年収は調整可能です。

[965: 匿名さん]

ペアローンとか言ってるのは素人

[966: 匿名さん]

>>930 検討板ユーザーさん

これは、本当？
この物件が三井の象徴とも言える自信作？

[967: 匿名さん]

>>966 匿名さん

MR行って来な
スペックはパークマンション並みだよ

[968: 通りがかりさん]

>>966 匿名さん
はい。
もちろん、他にも同じように力を入れている物件もあるとは思いますが、ここはここでフラッグシップとして考えていることは間違いないと思います。
契約時の重要説明事項の説明のとき、三井不動産のフラッグシップとして、取材や広報などが入居後に入るといったような説明を受けました。
また、こことの値段の差で・・・というのは定かではありませんが、最低が1500万で、最高15億のマンションは他には類を見ないと思います。そういった意味においては、特殊なマンションであることも間違いないのかなーと思います。

[969: 匿名さん]

また、今日月曜日販売だったようですね。
ホームページ更新されていて、販売住戸を確認できませんでしたが、今回は何戸販売でしたか？

[970: 若葉ですよ]

皆さん変わってますねー。
マンションの内装なんて、自分で改装し創りあげるもの。それこそ、Peter Marinoみたいな内装とか。高く付くけどね。
元々の内装なんて、万人向けにとりあえず作られたものでしかない。

マンションはまず立地、周辺環境。
建物のスペックなんて言う人は、物を知らない地方の人か外国人でしょうか。
だから私はショールームに行ってない。

[971: 匿名さん]

>>970 若葉ですよさん
？？建物性能は内装関係ないよ。

天井高265、全熱交換、天カセ、壁の構造や特殊ガラスによる防音性能などは、内装変更ではどうしようもない。

物をしらないフリした、ツッコミ待ちの煽りなんだろうけど、本気で言ってるなら痛いよね。

[972: マンション検討中さん]

内装こそ、後でどうにでもなる
ここの魅力はそこではないから

[973: 匿名さん]

前にもいたよ。
建物と内装の区別が付いていないのに
偉そうな人。

[974: 匿名さん]

>>972 マンション検討中さん
徒歩１５分エリアが魅力なんですよね。

[975: 匿名さん]

徒歩8分ですよ。
仮に電車や地下鉄使うなら、ですが。
なぜわざわざ15分とか遠い駅に行くのか。

ただ、魅力と言うのは駅歩とは誰も
言ってませんね。

[976: 匿名さん]

40代、年収6000万、貯金1億。ここ欲しいけど思い切れないチビりです。純粋に、ここの北側買える人が羨ましい。

[977: 匿名さん]

一億のチビりならこんなとこ買わずに、文京の星・東京のみやび・天を穿つ青龍・大地を揺るがす猛虎、ザ 無敵 コート 文京区小石川 タワー を買うべきだろ

[978: 匿名さん]

>>977 匿名さん

つまらん

[979: 匿名さん]

内装は後でどうにでもなりますが、建物のスペックは変えられません。
スペックがいい建物は選択する上での大きなポイントだと思います。

[980: 匿名さん]

>>976 匿名さん
買えるでしょ

[981: 若葉ですよ]

>>971 匿名さん
天井高265→普通ですよ。
全熱交換→別に何とも思わない。
天カセ→同じく何とも。風向き考えないと肌に直接当たってカサカサになっちゃうよ。
壁の構造→どこの壁？
特殊ガラス→防音性高けりゃいいってものじゃないですよ。機密性高いと建物内部の部屋同士が響くでしょ。

まぁ、競技場の音漏れを考えると、窓ガラスの選定は難しそうですね。

[982: 若葉ですよ]

そもそも天カセって、本来は店舗等の天井が高いとこで使うもの。3m以上とか。それを2.65程度に設置したら、直接風が当たり過ぎで女の人だったら怒りますよ。逃げ場が無いのよ。皆さん、オフィスで経験無いですか？

[983: 若葉ですよ]

ブリスベージュの一部の部屋は、スケルトン渡しだったみたいですが、高級物件はそれが理想なんですよね。
で、Peter Marinoですよ！

[984: 匿名さん]

>>982 若葉ですよさん、お疲れ様です。
オフィスの広さに使う業務用機器とは機種がちがいますよ。天カセ経験ないのに無理に高級感出すために横文字使わなくて良いですよ。

ペントハウスとか100畳ぶち抜きとかになれば、業務用に近い機種が入るとは思いますが、ペントハウスは天井高が違いますしね。

[985: 匿名さん]

>>982 若葉ですよさん
最近のオフィスでは風が当たるような
空調は無いですね。
何十年前前の古いビルで空調
入れ換えしてないなら風が当たる
オフィスもあるかもしれません。

[986: 匿名さん]

なんか、若葉の必死さは伝わるよ。
所謂、ハイスペックを何とも思わないのは、相当の高級マンションしか見ていないか、又は天カセの風が嫌で壁掛けマンションしか住んだことがないのどちらかですね。

[987: 匿名さん]

金の成る木には、ほっといてもヘイターが増えていく。
行き場のないヘイターの妬み、嫉妬が増えれば増えるほど、皮肉にもザ・コートの価値は上がっていく。
欲しいものは、全て買うだけ。

[988: 匿名さん]

ヘイトするにも、あまりにレベルが違いすぎると煽りも上手く行かないよね。
駅歩とかいわれてもそんな駅に歩いていかない。
天カセの風が当たるとかも、20年前の話かな？みたいな。

[989: 匿名さん]

仕様に関しては文句のつけようがない。
立地は、最寄りのJR駅力がないこと。
そして隣接の公団と高校が嫌悪施設になりうること。
一番の懸念は当初はきっちり分けらている地権者と購入者の権利がいずれうやむやになる可能性かな。

[990: 匿名さん]

JR駅力で言うと弱いよね。

権利は管理組合を共通1つと、フロア群毎に3つに分けてるから、それが崩れてなければ大丈夫でない？
あとは、運用徹底だね。

[991: 名無しさん]

11階以下の保留床を購入した者としては、一般分譲の皆さんとは権利は異なりますが、末永く住民の皆さんと仲良くやっていきたいです！(地権者ではありません。)

[992: マンション検討中さん]

55平米ていくらで売り出すの？？

[993: 匿名さん]

三年後には、ここは安かったと言う水準になるんだろうね。
残念ながら。

[994: 匿名さん]

>>981 若葉ですよさん
全熱交換で機密性とか言ってる時点で痛い。

[995: 匿名さん]

全熱交換を知らないのでしょうね。
何とも思わないとか言ってる以前に。

[996: 若葉ですよ]

>>994 匿名さん

「機密性」は防音について言いましたが。

皆さんレス、有難うございます！
ただし誤解して欲しくないのですが、別にこの物件を嫌っている訳じゃないのですよ。気になる点を羅列してるだけ。

今時の天カセは違うぞ！って？
違いませんよ。冬なら足元まで暖かくしなきゃダメでしょ。そうすると、それなりの風量で下向きに熱風が出る訳で、その基本は20年落ちだろうが最新の物だろうが変わりませんよ。
反論なら具体的にお願いしますね！

全熱交換、何とも思いませんよ。
この価格ならアタリマエー。

[997: 匿名さん]

冬場は床暖しか使わない。

[998: 匿名さん]

>>996 若葉ですよさん

機密性と言ってるけど、気密性ですよ。

あと、こんなことばかり、あちこちで書き込んで大丈夫ですか？

[999: 匿名さん]

反論や議論するに値しない煽りであることは分かりました。
お疲れ様です。
あなたこそ、スレを荒らすのはやめてくださいね。

[No.996～本レスは、一部テキストを削除しました。管理担当]

[1000: 匿名さん]

>>997 匿名さん
まあ、そうだよね。
夏場も全熱交換だとエアコン風が
出るほど使わないし。