管理組合 理事の横暴について 大変困っております。

[区分所有者]

現在所有しているマンションの管理組合が横暴で多くの区分所有者が困っております。
管理費の使途は不明、理事の改選や定例集会も規約通りにせず
建物の管理はせず上階の爆裂からブロック代の外壁が落下する事が多々あります。
集会を開かず全て理事が決めております。
一部の理事は区分所有者に対し恫喝をしたりします。
同じ様な状況の区分所有者の方で解決が出来た方の助言を求めます。

[1: 匿名さん]

異常なマンションですね。管理組合が横暴というより理事長が横暴なんでしょうね？
管理会社も理事長に忖度して、知らんぷりを決め込むか、理事長に肩入れしてる、、
うちも、昔は、地権者ではないですが地権者にすり寄った横暴な理事長がおり、
理事や管理会社もすべて理事長に忖度して好き勝手をしていました。

何年か前に当時の管理会社の担当者（部長）に会い話をしましたら、とにかく理事長が
怖かったと、異常でしたねと言うことでした。
自身は定年になり自分のマンションの理事長を、それはそれは民主的に遂行してるということでした。

まだ、マンションの草創期の時の話ですが、今も、そんなことが現実にあるとは信じられません。

一刻も早く、区分所有者が団結して、国交省の相談窓口やマンション管理センターなどに行かれることをお勧めします。
それと、あらゆるマンション管理のハウツー本がありますから勉強されることです。

[2: 区分所有者]

この度はご丁寧なアドバイス有難うございます。
こちらのマンションは管理会社を利用せず管理組合が管理しております。
理事長はおとなしい方で副理事長が全てをコントロールし
責任は理事長に押し付ける形になります。
昨年12月までに理事の改選、3月までに定期集会を行わらなければ
ならなかった事が開催される事になりましたが
参加出来ない方は全権理事長に委任するよう通知がありました。

管理組合は既に集会で承認の無い1億以上の借り入れがあり一戸当たり100万負担させると
副理事長が周囲に言っているようで、また管理組合が所有する資産を
現在第3者に譲渡しようとしております。

このような事を集会で通す為副理事長の息のかかった区分所有者を
次期理事に選出してくるとの事です。
最終的には理事長委任を盾に次期理事承認となるでしょう。

国交省の相談窓口やマンション管理センターに相談させて頂きます。

[3: 匿名さん]

自主管理ですか、管理規約を公開して下さい。マンション管理センターは
マンション管理士等に相談しなさいで終わりでしょう。

各期に議案書や議事録は各区分所有者に配布若しくは保管されているのでしょうか。？

[4: 匿名さん]

>>2さん
何か悲壮感が感じられましたので書き込みをしますね。
定期総会に参加できない者は委任状や議決権行使書での参加はどこの組合
でもやっていることです。理事長への委任状も問題はありません。
借り入れに関しては、総会の普通決議が必要ですけど、その場合は修繕積立金の
値上で対応するのが普通ですね。
それから共用部分の処分は区分所有者全員の承諾が必要で、特別決議でもできない
ことに区分所有法で規定されています。
つまり一人でも反対者がいれば土地の処分はできないということです。
これは裁判でも間違いなく勝てます。
そういう時は、裁判所に差止め請求をすればいいでしょう。裁判所の窓口にいって
相談すれば手続きを教えてくれます。相談料は無料です。
書類を亭主するときには若干の費用がいりますが、弁護士に依頼することもないでしょう。
問題は組合員の承諾なしに借りたお金の問題です。実際借りてしまったものは違反でも返済を
しなければなりませんが、その方法をどうするかです。
そしてそれを行った理事長の責任をどうするかですね。信義則違反ですので、２０万～３０万円の
罰金（不正確ですが、それぐらいの金額だったと思います。）は科せられますけどね。

[5: 匿名さん]

参加できない方は全権理事長に委任するように通知がありました。
をもう少し具体的にご説明いただけませんでしょうか。？

参加できない組合員とは、棄権（欠席）委任状及び議決権行使書の
未提出者の事と解釈してもよろしいでしょうか。？

[6: 匿名さん]

総会への出席には、直接本人が出席、代理人の出席、委任状での出席、
議決権行使書での出席があります。
委任状での出席は議長一任となります。
委任状、議決権行使書の未提出者は欠席です。

[7: 匿名さん]

４さん、へ質問
共用部分の処分は区分所有者全員の承諾が必要とは区分所有法の何条でしょうか。？

[8: 匿名さん]

区分所有法ではなく民法の間違いでした。
敷地の売却について、区分所有者全員の書面による合意をとりつけなければなりません。
　マンションの敷地は、区分所有者全員の共同の所有物として扱われていますので、今回、分離処分する敷地についても区分所有者全員が所有権を有しています（これを共有といいます）。したがって、不動産売却の契約のためには、民法第二五一条により共有者全員の合意が必要であるため区分所有者全員の署名押印をとりつけることとなります

[9: 匿名さん]

まだまだ勉強が足りないですね。区分所有法は民歩の特別法であることをお忘れなく。
区分所有建物の敷地の売却は区分所有者及び議決権の５分の４以上の賛成で出来ます。

[10: 区分所有者]

皆様お忙しいところアドバイスを頂きありがとうございます。

こちらのマンションは区分所有の部屋（100部屋）と宿泊施設利用の部屋（100室）が
一棟になっております。
前所有企業が宿泊施設とし営業をしておりましたが倒産し
何度か競売にかけられましが不調に終わり
未納管理費として宿泊施設利用の部屋（100室）及び関連施設を
管理組合に代物弁済をとし受けたものです。

そちらの物件を管理組合により一方的に処分をされそうになっております。

毎回集会の際の議事録は区分所有者に配布はされておりません。
何もかもがでたらめな管理組合です。

承諾の無い借入金に関して区分所有者が支払わなければならないのは
区分所有者は納得がいかないと思われます。

[11: 匿名さん]

１００室の施設だった建物の設備の詳細を教えて下さい。
たとえば水道料、電気料はどうなっていますか。

部屋と部屋との間仕切り壁とか。？その施設である各部屋は専有部分
としての登記はできるのでしょうか。？

[12: 区分所有者]

水道は建物に一括供給されている為区分所有者は管理組合に定額を支払っております。
専有部分の電気は個々に契約しております。
宿泊施設用も区分所有者用も専有部分（1K)のつくりに変わりはありません,
個々に登記はされております。

[13: 匿名さん]

１００戸の専有部分は業者の所有で倒産後は所有者は管理組合になっているのですか。？

[14: 匿名さん]

>>9さん
まだまだ勉強しなければなりませんね。
（1）まず、分離処分する部分とマンションの敷地として残る部分の土地を分割する旨を登記しなければ
　なりません（これを土地の分筆といいます）。
（2）次に、マンション管理組合の規約を変更します。
　管理組合規約にはマンションの敷地に関する記述がありますが、敷地の一部を分離処分するのですから、
　　敷地面積、図面などが変更されます。
　規約の変更には、集会における区分所有者および議決権の各四分の三以上の賛成が必要です。
（3）最後に、敷地の売却について、区分所有者全員の書面による合意をとりつけなければなりません。
　マンションの敷地は、区分所有者全員の共同の所有物として扱われていますので、今回、分離処分する
　　敷地についても区分所有者全員が所有権を有しています（これを共有といいます）。したがって、不動産
　　売却の契約のためには、民法第二五一条により共有者全員の合意が必要であるため区分所有者全員の署名
　　押印をとりつけることとなります

[15: 匿名さん]

>>9さん
理解できたでしょうか。

[16: 匿名さん]

スレ主の質問が横道にそれています。確認して回答をしてください。

[17: 匿名さん]

給水方式は簡易専用水道ですか、おれとも水道直圧方式ですか。？

[18: 匿名さん]

売却する共用部分の名称を説明して下さい。

[19: 区分所有者]

現在100戸、最上階（レストラン）、2階宴会場等、1階レストラン、大浴場、一部駐車場敷地は管理組合の名義となっております。

売却部分は上記全てとなります。

水道は直圧方式と思われます。

[20: 匿名さん]

管理組合名義とは管理組合法人名義でしょうか。？
それとも法人でなければ特定の組合員名義（理事長個人名義が多い。）でしょうか。？