シティテラス横濱新杉田ってどうですか？

[マンション比較中さん]

シティテラス横濱新杉田についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.sumitomo-rd-mansion.jp/shuto/shinsugita/index.html

所在地：神奈川県横浜市磯子区中原二丁目775
交通：JR京浜東北線・根岸線「新杉田」駅から徒歩2分
　　　金沢シーサイドライン「新杉田」駅から徒歩3分
　　　京浜急行本線「杉田」駅から徒歩9分
間取：2ＬＤＫ～3ＬＤＫ
面積：57.45m2～79.28m2
売主：住友不動産株式会社
施工会社：株式会社長谷工コーポレーション
管理会社：住友不動産建物サービス株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[104: 匿名]

>>98 マンション検討中さん

参考になれば幸いです。

まず重要なのは、何が優先されるか、だと思います。
人により、とにかく金銭的な損得、利便性、生活の豊かさ・快適さ、評価軸が異なるかと思います。

職場など生活圏がこの辺りで通勤など利便性を考えたらココがよい、金銭的な話は関係ない、となれば買いかもしれません。

先では設備仕様を中心に書きましたが、設備の良し悪しは資産性を決める一番のポイントではなく、他にあります。
ですが生活に快適さ・豊かさを求める人にとっては最新の設備・高級な内装が優先されるかもしれません。

大半の人は金銭的な損得を一番重視するかと思いますが、この中で、新築時の絶対値の高い低いはあまり関係ないと思います。
新築時7000万で10年後に一億になる物件と、新築時5000万で10年後に3000万に値下がりする物件があるなら7000万の方を買うでしょう、背伸びしてでも。
つまりリセールが重要であって、7000万、月々のローン支払いが大変そうに見えますが、本当に将来値上がりするならその差益3000万を10年間に均したら毎月25万のプラスなわけで、極端な話ですが、

で、資産性・リセールに関して、こちらのURLの図8-1～3が分かりやすいです。
https://www.mecsumai.com/sumai/knowledge/1711-1/

こちらの物件は、駅近にはなるので、その点は評価されると思います。
ただし、新杉田の徒歩１分と横浜駅の徒歩１分は違うわけで、後者は評価されますが、前者がどうかは疑問です。
そういう意味で、駅徒歩含めて広く言えば「立地」が一番重要かと思います。

次に、規模でしょうか。こちらは200戸でそこそこですが、大規模とまでは言えず、やはり北仲の1000戸超のタワーや戸部のシティテラスが有利となるかと思います。
大規模だとなぜリセールが高いかは、注目度で賃貸や売買で指名が入りやすかったり、大規模ゆえに共用施設が豪華だったりですかね。（１戸当たりの負担が少ない）

階層は、最近についてはそこまでリセールには影響しない傾向です。
だし、この物件はそもそも低層マンションだし関係ないですね。

先のURLに書いていないところで言うと、資産性で重視すべきは、構造かと思います。
キッチンの天板やウォシュレットリモコンなどあれこれ書きましたが、それらはいくらでもリフォームできます。
ですが、構造、梁や柱は変えられません。
階高が低ければ、天井高さも自ずと低くなりますし、梁下の低さやサッシ高さも変更ききません。

リセールで優先順位をつけるなら、
立地＞駅近＞規模＞階層＞構造＞設備って感じでしょうか。

北仲のタワーは、このほとんどに合致します。（設備仕様はイマイチですが）
先の比較で明らかなように、どう考えても北仲の方が魅力的で、であるにも関わらず、そこまで金額差がない。
（多少北仲の方が坪単価高いですが、でも、先の新築時7000万の例のように、こちらが値下がりしても北仲は値上がりするでしょう）

現に、北仲は高い倍率で抽選になっています。最高３８倍ですが、人気が極端に集中しただけのことであまり意味がなく、それよりも、かなりの割合の戸数が５～１０倍ついたというところが重要かと思います。
５倍と言うことは、買ったとき既にその価格以上で買いたいという人が他に4人いると言うことです。

もしこの物件が抽選にならず、なんなら売り出した住戸の一部が売れ残り先着順で販売されるようなことであったら、その価格で買いたい人がいなかったと言うことで、かった瞬間に値下がりしてしまったと覚悟すべきでしょう。

すいません、またグダグダと長文書いてしまいましたが、

なお、上大岡の物件（イトーヨーカ堂のとこですよね？）とこのとの比較ですが、
駅力は上大岡の勝ちかと思いますが、駅徒歩でこちらの方が勝り、どっこいどっこいですかね。