ザ・パークハウス 文京千石一丁目

[匿名さん]

公式URL：http://www.mecsumai.com/tph-sengoku1/
売主：三菱地所レジデンス
施工会社：埼玉建興
管理会社：三菱地所コミュニティ

所在地：東京都文京区千石１丁目293-1（地番）
交通：都営三田線「千石」駅(A4出口)より　徒歩3分
　　　ＪＲ山手線「巣鴨」駅(南口)より　徒歩12分

[81: 匿名さん]

大手町丸の内ユーザーが46組購入すれば終わり。

[82: 周辺住民さん]

ここ、全戸分の宅配ボックスがあり初だと、ニュースになってますね。

[83: 匿名さん]

あれは便利だな。

[84: マンション掲示板さん]

ここもジオも、谷底低地ですよ

[85: 通りがかりさん]

今どき、谷底とかそこまで気にするかね。それよりも今は圧倒的に駅からの距離が重要。
一戸建てしか選択肢がなく、専業主婦ばっかで老人も多くなかった時代は、
日照通風の観点からも高台の一戸建てに圧倒的アドバンテージがあったのは事実。
だけど、今は都心はマンションが中心、共働きと老人ばっかですからね。
マンションの中高層階なら日照通風もあるし、駅から近ければ近いほど共働きも老人も楽ですからね。
都心駅近ニーズの高まりと、共働き、老人の増加は密接にリンクしている。
昔と時代背景が大きく異なるんですよ。
気になる地盤も一戸建てと違ってマンションは支持層まで杭をちゃんと打つから問題ないでしょう。
ていうかここ、そこまで谷底じゃないと思うけど。
いずれにせよ、ここの駅からの近さはメリット大きいと思いますよ。

問題は、ここより千石駅に近い、似たような規模感のマンションが結構あるので、
リセール時には競合が多いことかな。
あと、背後のマンションとお見合いになること。
緑地に面するのは端っこの一部住戸だけでしょ？

[86: マンション掲示板さん]

千石一丁目のほとんどは谷底低地で盛土しています。
もちろん、ここよりうんと地盤悪い所なんて他で山ほどあるのでそこまで気にしなくていいのですが。

[87: マンション検討中さん]

ここ思ってた以上に梁が多くて個人的にはアウトだわ

[88: 匿名さん]

どこも似たり寄ったり。
アナタ、いいとこ買えるといいな？

[89: マンション検討中さん]

行ったあとにパンフレットを見てて
気づいたのですが、
不忍通りの計画道路が敷地面積にかなり
入っていますが、もし、
計画道が進むとなると、
容積率がオーバーになって、
将来売りにくくなってしまうのでしょうか。

[90: マンション検討中さん]

はじめから接収される前提であれば大丈夫ですが、ここはどの程度計画道路に入っているんですか？

[91: 匿名さん]

ちゃんと告知をすれば普通に売れると思います。

[92: マンション検討中さん]

本当ですね。気づかなかった。
敷地面積840.08平米のうち119.78平米が都市計画道路の区域にかかりますと概要に記載されてますね。
万が一、都市計画道が実行される時は
容積オーバーで売りづらくなりますね。
将来、中古で買う人はローンも通りづらいだろうし。
何か対策されてるのだろうか。

[93: 周辺住民さん]

詳しくはレジデンスギャラリーで確認するのが良いと思います。

不忍通りは都の優先整備路線「都ー１９」に入っているのではないでしょうか。
計画では平成28年度から平成37年度までで優先的に整備すべき路線とされているようです。

計画道路に接したマンションを計画するときには
セットバック後の敷地を基準（前提）に本体部分が設計されると思います。
敷地・フロア概念図から想像するに当初は不忍通り側にある空間（非本体部分）が
道路拡張後はなくなり歩道とエントランスが接するような感じかと
思います。

実施されれば車道が広くなり、歩道もゆったりして
もしかすると電線も地下化されていけばより良い環境になるでしょう。（想像）

[94: マンション検討中さん]

CGにあるエントランス前の壁門？みたいなのと、植栽がなくなるんですかね
植栽は印象良いから無くなると見た目は残念ですが

[95: 通りすがりさん]

文京区のしかも駅近、宅配ボックスは良さげなので少し興味があった＆暇だったので調べてみました。
ド素人のざっくり超概算なので、誤りがあればガンガン指摘してください。

このマンションの建築延べ床面積が分からなかったのでググると、3,939.80平米のようです。
この延べ床面積には容積不算入になる廊下部分等の床面積も含まれていると推察されます。
廊下部分等の床面積を除く容積対象の延べ面積は大体3,000平米くらいでしょうか（他のマンションと比較してのイメージなので全く根拠ないです。）

次に、敷地面積840.08平米ですが、不忍通りから30ｍ、つまり敷地全体は容積率400%なので、容積上許容される床面積は3,360.32平米です。

また、仮に>>93さんが仰るようにセットバック後の敷地を基準に本体部分が設計されていると仮定すると、
840.08平米－119.78平米＝720.30平米が容積算定上の敷地面積になりますから、容積上許容される床面積は2,881.20平米です。

以上をふまえると微妙なのですが、セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。
こればっかりはモデルルームで聞いてみないとはっきりしないですね。

余談ですが、都市計画道路が敷地に含まれる＝重要事項説明での「都市計画道路の収用後、現況と同規模の建物が建たない可能性があります」の記載があるからといって、それが全て問題になるとは思っていません。
道路にとられる面積の大きさによって影響が実は全くなかったり、あっても微々たるものだったりします。

これは個人的な意見ですが、容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。
容積オーバーが問題になるのは建て替えの時ですが、将来の法、条例等の規制なんてはっきりいって予測できませんし、
最近発表された東京都の玉突き建て替え政策を見ても、いくら文京区といえども、建替えのためにはむしろ規制は緩和されるとみるのが適切かと思います。
ちなみに、中央区なんて今更マンション容積緩和やめちゃって大量の既存不適格マンション発生させようとしてますが、将来それらのマンションが建替える時はまた容積緩和するでしょう。
要は容積なんて政策次第でどうにでもなっちゃうという事です。

そもそもマンションって容積がかなり潤沢に余ってないと持ち出し無しのスムーズな建て替えなんてできないって聞きます。
さすがに敷地の半分道路にとられちゃうとか、高さ規制で建替え時は半分の高さしか建てられないとかだと厳しいと思いますけど、端っこの一部とられるくらいなら、建替えの事とか気にしても意味無いと思います。
旧耐震で建替えると現況の半分未満しか建ちませんみたいなハードな既存不適格でない限り、ローンも全然問題無いと思います。
このあたりは結構個別性が強いと思うので、新築でも中古でもちゃんと確認はしておいた方がいいとは思います。

ただ、このマンション、直感的にちょっと道路の割合が多い気はします。敷地が道路に面してる部分が長い長方形だからでしょうか、敷地の約１４％がセットバック部分ですからね。
いずれにしろちゃんと説明してもらわないとですねー。そのうえで納得できるレベルならいいんじゃないでしょうか。
（モデルルーム行くまでの興味はないので誰か行った人教えてください。）

[96: 匿名さん]

参考になりました。

[97: マンション検討中さん]

アナリストの年初の日経平均の予想高値は２万５０００円～２万７０００円でしたが、真逆で大ハズレの状態が続いてますが、何と思ってこんな予想をしたんですか？
いったいいつになったら予想通りの２万５０００円～２万７０００万円になるんですか？

[98: 周辺住民さん]

>>95: 通りすがりさん　
> セットバック後の敷地ではなく、敷地面積840.08平米をもとに容積計算をしているのではないかと個人的には思います。

100％そのはずです。収用は、タダで土地を取られるのはでなく、ちゃんと補償額をもらえます。それを個人に還元するか否かは管理組合次第のようですが、損得計算ではマイナスにはならないかと思います。

> 容積不算入の対象も国の政策によって最近の宅配ボックス等どんどん拡大しているので、少しくらい容積オーバーがあったとして気にしてもしょうがない気がします。

確かにそうです。容積不算入はもっともっと多いですよ。地下階、エントランスホール、共用廊下などなど、かなりの割合になります。

[99: 匿名さん]

三井さんのブランドをけがさない様にきちんとやってくれれば買う人はいるでしょう

[100: 周辺住民さん]

この物件、三井ではなく三菱では？

[101: 匿名さん]

三井より三菱のが真面目な印象。
商売は三菱より三井のが上手い。

[102: 匿名さん]

意外と人気なんだな。

[103: 匿名さん]

大手町まで１０分で着くってかなり大きいと思いますよ＞意外な人気の理由

こちらのスレッドで初めて知ったのですが、
容積率って共用通路とか入らないって知らなかったです。
敷地提供がある場合は
その後のことも考えて行われているのだなぁ。。。当たり前だけど。そうじゃないと、いざ建て替えしなくっちゃみたいな時に困りますね。

[104: マンション検討中さん]

明日、抽選ですか。

[105: 通りがかりさん]

この辺りに同時期にマンションが３つもできるなんて、どうしてだろう。

[106: 匿名さん]

>>105 通りがかりさん
この辺りの定義によるが、新大塚、茗荷谷、千石を結ぶ三角形の中は絶えずどこかでマンション作ってるよ。別に珍しいことではない。住宅地だからオフィス需要なんて無いし、大型開発も無い。商店街もスーパー一つあれば足りるし、これからここらで戸建て買うのは狭小じゃないと難しい。相続された土地に子供が住まないなら何軒かまとめてマンションにするか駐車場位しか使い道がないのよね。

[107: マンション検討中さん]

売れるから作るのだろう。

[108: マンション検討中さん]

>>106
とはいえ、千石ではもう当分出ないだろな。
特にファミリータイプは。もう土地が無い。

[109: 通りがかりさん]

話が通じないな。現地みてないの？交差点挟んで同じくらいの大きさのマンションがもう2件作られてることについてだよ。

同時期に3つもどうしてできるのか?客を奪い合ってでも、オリンピック前までに売り切りたいのか。

[110: 匿名さん]

オリンピック前ってのはわからんが消費税増税前にってのはあるかもね。
ただマンション屋なんて作り続けてないと死んじゃうんだし、土地があれば買うし作るんだから、こちらが想像するような高度な戦略なんて無いんだと思うよ。

[111: マンション検討中さん]

>>109
地所レジ、ジオ、あともうひとつ。
これ以降という意味で書いたのだが、、、

あとオリンピック前までに売り切りたいと推理する根拠はなに？

[112: マンション検討中さん]

消費税が上がったところで、建物価格を10%にて売ればいいわけでね。

[113: 匿名さん]

>>98 周辺住民さん

最近ではルフォン文京本駒込が道路拡張後は明らかに容積率オーバーの既存不適格になる予定のマンションでしたね。
価格にも反映されていてお得でしたが…(既存不適格が問題になるのは建て替えのときくらいだし)

[114: マンション検討中さん]

んなもん、年数が経って条例が変わったら軒並み既存不適格やん。文京区も既存不適格だらけやん。ルフォンだけやないって！

[115: マンション検討中さん]

既存不適格、ハンパないって！

[116: マンション検討中さん]

土地の基準地価が発表され、都内では全域で価格が上昇。商業地では再開発地域が、住宅地では交通インフラが充実してきた下町エリアで顕著。

道路拡張もキレイに整備され、物件の資産価値も上がるかな。てへっ！

[117: 匿名さん]

まあ、道路拡張については良いことですし、その後が不適格になるとしても例えばまっさらから建て替えをするわけでなければ、現状そのままでやっていけるのですから
特段暮らしていて問題になることもなく、ということになってくると思いますよ。
資産価値が上がるかどうかは、
オリンピック後の日本の経済状況によるものが大きそうですけれど。

[118: マンション検討中さん]

永住するつもりなら資産価値はさほど問題にならずだがね。

[119: マンション検討中さん]

売れてるなここ。

[120: マンコミュファンさん]

そして静かになった。

[121: 購入経験者さん]

確かにここは静かですね。住環境も静かそうで良いですが。

[122: マンコミュファンさん]

[前向きな情報交換を阻害する投稿の為、削除しました。管理担当］

[123: マンコミュファンさん]

物件価格が安なったら買おうかな、、なんて考えてると、イザ安くなったら自分ちも安く売らなきゃだもんな〜

[124: 買い替え検討中さん]

バルコニーが緑地向きとはいえ交通量の多い不忍通り沿いなのが懸念

[125: マンコミュファンさん]

↑
懸念もなにも、、通り沿いが検討外ならば他行けよ。

[126: 周辺住民さん]

事業協力者とはなにか影響ありますか。
住戸の多くを占めているので心配になってきました

[127: 匿名]

参考：
事業協力者のいるマンション
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/46321/

[128: マンコミュファンさん]

＞＞126
53戸のうち７戸が事業協力者というのは、
多くを占めてる。とはいい難いですが。何か？

[129: マンション検討中さん]

仙石は文京区の中で安い地域だな

[130: 匿名さん]

文京区に仙石なんてとこねぇわ。