パークナード阿倍野天王寺町南レーヴに行ってみた − モデルルーム見学記

[アイスマン]

　価格の高止まり，あるいは更なる高騰が続く大阪市内中心区において，阿倍野区ながら天王寺駅徒歩圏内の立地にある本物件の価格が安いと聞き，モデルルームを見学してきましたので，以下レポートさせていただきます。

　ゴミ置き場は，マンション１階部分に設置されています。回収は市が行うので，２４時間ゴミ出し可能ではありません。とはいえ，玄関前に指定の日時でゴミを置いておくと，マンションの管理人が回収してくれるとのことでした。では，回収時間に間に合わなかった場合はどうするのかと聞いたところ，ゴミ庫は部屋の鍵で開錠されるので，鍵持参の上，自身で捨てることになるとのことでした。
　画像は，北西方向からマンションジオラマを撮影したものです。

　その他，最近のマンションでは珍しく，１階部分に集会室が設置されています。集会室がある方が管理組合の活動はやはり活発になると思うので，好印象でした。
　画像はランドプランです。エントランス付近（画像で言うと左下付近）に集会室の記載が確認できます。

　エレベーターは126戸に対して２基のため，朝方はやや混雑するかもしれません。
植栽についてですが，セットバックした部分，とりわけ東側の敷地に多くの植栽をいれたことは評価できます。画像はマンション南東側の植栽（レーヴガーデン）です。

　ジオラマ上，透明の建物は既存建築物等です。本物件の南側には先行して分譲したパークナードリアンが存在し，こちらのジオラマも作りこまれています。リアンは１４階建てとのことであり，南棟の一部分の眺望を遮っています。本物件の立地条件で言えば南西角がもっとも騒音・排ガスの影響から免れるため条件はいいはずですが，リアンがそびえているので眺望は１５階にならないと抜けないというジレンマを抱えています。
　リアンの影響を受ける住戸タイプを確認したところ，南棟のＡ～Ｃタイプが影響を受けるとのことでした。リアンとはおおむね２０ｍほど離れているため，日影シミュレーションによると冬至の際は低層階が１～２時間程度陽が射さないものの，他の季節については問題ないとのことでした。
　画像手前側が既分譲のリアン，奥側が本物件です。

　仮に眺望が抜けていたとしても，本物件から南と言えば特筆すべき建造物がなく，のっぺりとした住宅が立ち並ぶ景色が見えるのみで，せいぜい年に一度ＰＬに花火が見えるかどうかというレベルだと思われるので，眺望が抜けていなかったとしてもさほど問題はないのではないかと感じました。
　画像はサービスバルコニー部分の接写です。

　また，本物件のエントランス前がちょうどリアンのゴミ庫と対面になっているとの説明を受けました。そのため，本物件のエントランスにはアルミの縦格子壁を立てて視線を遮り，ゴミ庫がハッキリ見えないようにしたということでした。

　そうした場当たり的な対処ではなく，同じ売主なのですから，たとえば設計段階でランドプランを変更するなどして，本物件のエントランスとリアンのゴミ庫がお見合いにならないようにしておくのが本筋だと思います。画像はリアンのゴミ庫です。前掲の本物件エントランスと向かい合っています。

　ちょうどジオラマ上の道路間隔を示す赤線が，エントランスとゴミ庫をちょうど指し示していることから，その関係をうまく撮影できないかと考え撮った画像です。ピントが合っていないこともあり分かりにくくすいません…。

【コンセプトルームについて】
　本物件は，先行して分譲したリアンのモデルルームを流用し，一部を本物件の仕様に変更したものをコンセプトルームとして使用しているため，普通のモデルルーム見学よりもよく見ておかないと，物件を購入してから思っていたのと違う…ということになりかねないので気を付ける必要があります。以下の写真は，あくまでコンセプトルームの写真のため，その点あらかじめご留意頂ければと存じます。
　画像はリビングの様子です。

・リビング，バルコニー，キッチン
　本物件の設備にはパナソニック製の製品を大きく取り入れているとのことでした。たとえばキッチンの人造大理石の天板や，静音シンク，食洗器やレンジフードのほか，キッチン自体もパナソニック製ということでした。
　画像は本物件の仕様についてです。●印がついているものが，パナソニック製とのことです。

　キッチンはフルフラット仕様が標準で，オプションで手元隠し兼カウンターを設置することもできるとのことでした。

　コンロの周辺は特段ホーロー仕上げ等ではないため，マグネットの設置はできません。

　本物件はそれなりの戸数ですが，ディスポーザーは採用されていません。画像はレンジフードです。

　パナソニック製品を多く使用しているということを，見学中に熱心にアピールしてきたのですが，モノはいいのかもしれませんが，率直に言うと機能性は優れているのかもしれませんが，デザインはいまひとつな印象を受けました。
　また，スパイスラックがソフトクローズか確認したところ，ソフトクローズではありませんでした。画像は吊戸棚収納です。

　バルコニーは，先述のとおり１９０ｃｍです。

　スロップシンクや隔板の様子は写真のとおりです。バルコニーの防水シートは一般的な灰色のシートです。

・浴室/洗面/トイレ
　浴室は最新式のバス設備（乾きやすい床，浴室暖房乾燥，保温浴槽，ミストサウナ機能等）は全て取り入れられています。特記事項としては，浴室照明がパナソニックのフラットラインＬＥＤ照明が採用されていることと，シャワーヘッドが最初から節水仕様という点が目を引きました。

　こうした一本線タイプのＬＥＤ照明はかなり珍しいと思われます。

　浴室のドア材質は，普通の樹脂製で強化ガラス製ではありませんでした。

　バスタブと，浴室内のパネルの様子です。

　洗面は，カウンター一体型のスクエアボウルが採用されており，掃除がしやすそうです。

　洗面シンク下収納の面材を接写しました。最近の新築マンションではもはや当然と言えますが，ヘルスメーター置き場が確保されていることが分かります。

　トイレは，パナソニック製のよいものを標準で使用していると評価できます。ドアを開くと自動的にフタが開くタイプでした。

　こうした高性能タイプのトイレを使用している新築マンションに出会ったことはないので，珍しかったです。画像はトイレタンク上部の収納部分です。

・居室等について
　共用廊下側の居室については，カーテンレールがカーテンボックスに収められておらず，むき出しになっています。今どきの新築マンションでこの仕様はどうでしょうか…これでは賃貸マンションと同水準です。

　リビングについては，画像のとおりカーテンボックスに収められています。

　廊下幅は９５ｃｍ確保しているそうなので，これはそれなりに広いのではないでしょうか。また，主寝室は上吊りの引き戸を採用したとのことですが，引き戸は防音性に劣るため，それを主寝室に採用したことについてどう評価するかは判断が分かれると思います。
　バルコニー側の窓についてはT2相当の防音サッシとご紹介しましたが，玄関側（共用廊下側）の窓については特段防音サッシを導入していないとのことです。

　共用廊下部分とアルコーブの様子です。共用廊下の防水シートについては，確定しておらず変更される可能性もあるとのことでした。

　ルーバーを接写しました。

玄関ドアの様子です。ドアは高級感があります。

　ところが，共用廊下部分の塗装が一般的な吹き付けなので，やや安っぽいというか，ドアの質感とマッチしておらず，ちぐはぐな印象を受けます。

　収納についてですが，間取り図をざっと見たところ，タイプによってまちまちですが，全体的には微妙に収納力が不足しており，シンプルライフ（持ち物が少ない方）志向の方ならギリギリ部屋の収納のみで足りそうですが，一般的な持ち物を有する方や，ファミリー層では，収納家具を買い足す必要があるのではないかと見受けられました。
　画像はキッチン側からリビングの風景です

　洗面等の部分で，これらに係る設備仕様を掲載し忘れていたので掲載します。

　ドア等の仕様です。

　モデルルームに入る前に，各種セレクトや使用されるタイルの展示がありました。

　先述のとおり，タイルは光触媒なので汚れが落ちやすいそうです。

　キッチンのセレクトです。

部屋のカラーは３色から選択できます。これが一番暗色です。

　中間色です。

　最も明るい色調です。やはり中間色が無難でしょうか。

　浴室のセレクトです。

【価格帯・管理費】
　価格についてですが，モデルルーム訪問当時，第一期販売が始まっているにも関わらず，いまだ予定価格「帯」であることと，予定価格帯表は渡していないので，自身でメモするように言われました。また，営業が退席する際に，価格帯表も同時に下げることを徹底していたため，情報管理に厳しい印象を受けました。
　価格帯表を私自身で記載させられたため，不愉快であったことから殴り書きに近いですが，参考までに掲載させていただきます。
　全般的には安いとは思いますが，コストパフォーマンスがよいかといわれると，価格に応じてコストカットしている部分も目に付くため，お買い得感はないと感じました。
　一方で，共益費関係はかなり安価ではないかと思われます。長期修繕計画について確認すると，修繕積立金について，5年後に1000円上昇，8年後に1000円，11年後に1000円上げて，そこからの上昇は考えていないそうです。現時点からわずか3000円しか上昇しないというのは，これを額面通り受け取ってよいとすれば（見積もりが甘く，後々一時金を徴収したり，又は修繕積立金を増額したりする可能性もあるから。），物件の維持コストが抑えられているということで評価できます。

【総評】
　共益費関係は競争力があります。価格は見かけ上は安いですが，物件の質としてはさほど上質な印象はないため，値段相応と考えます。そのため，立地や周辺環境・騒音といったマクロな部分も併せ考慮すれば，割安な印象はありませんでした。
　ここから間取り図も掲載していきます。AとBは先出ししたので，Cタイプの間取りです。

　アピールポイントであった，学校が多く文教地区の雰囲気があるという点ですが，国道と拡幅予定の府道に２面接するという騒音・排ガスの影響と，それによる殺伐とした雰囲気によって文教地区の趣はそこまで感じられませんでした。

　スーパー等は割合近くにある印象を受けましたが，天王寺まで行くのに絶妙に中途半端な位置というのをどう評価するのかは人によると思います。私は，この１駅という距離感がむしろフラストレーションを感じる（近くて遠いというか…それなら高くてもいっそ天王寺の物件を買った方がストレスがないと思います。）のではないかと思いました。

　それでも，価格だけ見ると目に優しい金額ではありますので，金銭面で高額な物件は難しいという場合には，それなりに都心に近く，利便性も高いというのは選択肢に入ってくるのかもしれません。

　売れ行きの印象ですが，土曜の午前中にモデルルームを訪れた際，私以外の商談はなく，閑散としていました。先にリアンを分譲したこともあり，周辺の需要を吸い尽くしてしまったかもしれませんし，道路騒音を嫌気する方も一定数はいらっしゃると思うので，ちょっと販売に苦戦するのではないかなぁと感じました。

　本物件が気になっているけれども，そこまで急いでおらず余裕のある方や，その他価格面でもう一押し欲しい方は，竣工前完売する可能性はありますが粘ってみて，竣工直前や竣工後に価格交渉してみるというのも一手かもしれません。

　価格表はこちらのIタイプでラストです。

　うまく差し込めなかった敷地北東側の駐車場（車路）と共用階段部分の画像を掲載して，締めにしたいと思います。最後までご覧いただき，誠にありがとうございました。