ライオンズ東京菊川ミレス

[評判気になるさん]

ライオンズ東京菊川ミレスはどうですか。
マルチアクセスの立地ですね。子育てや教育・住環境について知りたいです。
暮らしやすいところでしょうか。いろいろ情報交換したいです。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MN160086/index.html

所在地：東京都墨田区立川4丁目8-6他（地番）、東京都墨田区立川4丁目13番以下未定（住居表示）
交　通：都営新宿線 「菊川」駅 徒歩5分 、東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　総武線 「錦糸町」駅 徒歩13分
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上7階建て、共同住宅
建築確認番号：第BVJ-TOK17-10-0590号（平成29年9月28日）
総戸数：71戸（住戸）
竣工日：平成30年12月7日（予定）
入居開始日：平成30年12月14日（予定）
間取：1K～3LDK
面積：25.34平米～63.68平米
売主：大京、大京穴吹不動産
施工会社：菊池建設
管理会社：大京アステージ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[99: 検討板ユーザーさん]

>>98 匿名さん
営業乙！

[100: 匿名さん]

>>98 匿名さん
やたら管理やらネガティブ情報流してるかと思ったら、他社の営業の方でしたか。

[101: 匿名さん]

>>96 検討板ユーザーさん
マンション購入者です。
完全に他社営業の書き込みですよね？
それか、個人的に大京グループに恨みでもあるのなら別レスでお願いします。

[102: マンション検討中さん]

検討中のものです。他社営業の書き込みがあるようですが近隣に競合はあるのでしょうか？ 隣駅ぐらいまで行かないと何もないようですが。

[103: 通りがかりさん]

同じ様な条件のマンションは無いですが、似たのはありますね。微妙に大きさも違うから価格帯も違いますので見比べています。

[104: 匿名さん]

どちらかというと、大京万歳という営業を抑えているようにしか見えない。
管理会社に関しては、大京マンションのメリットではないというのは本当だと思う。

[105: 名無しさん]

どちらかというと、大京営業マンの自画自賛にしか見えない。
管理会社に関しては、大京マンションのデメリットというのは本当だと思う。

[106: 名無しさん]

ここのマンションはあとどれくらいで残っているのでしょうか。中央区で検討してましたが、ここならエリア範疇として考えられるのではと検討始めました。

[107: 匿名さん]

>106
私が購入した時は既に3LDKは完売してました。
共働き夫婦です。世帯年収的にも、当初購入は最低60㎡以上と漠然と思っておりましたが、色々不動産を調べる中で、無駄のない間取りでいいのかな？と考え方が変わりました。その分貯蓄に回せますし、当然子供が増えたりすれば狭くなるかも知れませんが、それはその時に考えようと。
その為、資産性の高い(駅近5分内、デザイン性、都心部へのアクセス、周辺環境等々)マンション選びに視点を変えました。
またうちの場合は、勤務地新宿へ20分かからないことや、電車も混み過ぎないのも生活する上でメリットに感じています。
地域としては都心に近いのに、都会っぽくなく、
下町工芸があったり、かと思えば丸井やPARCO等の大型ショッピングモールも4店舗あるので面白い地域だと感じてます。

[108: 匿名さん]

>>105 名無しさん
>>104 名無しさん
同じ人が、同じような書き込みされてるようですが、いい加減辞めませんか。
他社の営業さんか、企業への個人的恨みか知りませんが、別スレにお願いします。

[109: 名無しさん]

>>107 匿名さん
残念。もう空きが無いのですね。

[110: 匿名さん]

>>109 名無しさん
多分、２LDKはまだありそうですよ。

[111: 名無しさん]

>>108 匿名さん
104と105は正反対の内容だから書き込み者は別じゃ無いの？ 菊川ミレス営業の適当な発言を正す感じでバランス取れてると思うけどなぁ。

[112: 名無しさん]

>>110 匿名さん
そうなんですね。ここの2LDKは一人暮らし用ではないですか？ びっくりしました。

[113: 匿名さん]

コンパクトですよねー
近隣新築マンションでも、都内も同様のコンパクト系増えてますね。
ウチは二人なんで、３LDK以上買っても部屋余して荷物増える悪循環になりそうで‥
狭いかな？と思いましたが、夜しか家いないし、購入しましたー。
贅沢な一人でも二人暮らしでも行ける面積ではあるんで、逆に売却もし易いかと思ってます。
少子化なんでターゲットも、10年後等コンパクトの方が需要高いと個人的に期待してます。

[114: 匿名さん]

>>112 名無しさん
2LDKでも、何種類か部屋ありましたよ。
広さも違った気がしました。

[115: 匿名さん]

ここの1kは投資用？
居住目的で住めそうですか？
ウォークインクローゼットがないからあまり入らないかな。

[116: 名無しさん]

収納小さいし、狭小部屋なので投資には良いと思ったのですが、維持費は居住向けなのです。管理品質高いのが売りなのですけど採算が取りにくく矛盾があり悩んでます。

[117: 匿名さん]

営業マンが管理会社を売り文句にしてたのに、金パクって業務停止とか、笑える。

元々、平米に対する管理費高過ぎだよ。

[118: 通りがかりさん]

>>117 匿名さん
住みはじめてから管理会社を変えればいいというのが営業マンのオススメらしいです。大京にも見放されてる管理会社なのです。

[119: 匿名さん]

>>177
>>178
購入者です。
気に入らないなら買わなければ良いのでは？
そもそも買う気もないのに、何度も同じようなネガティブな情報流すばかりってどうかしてません。
自分は入居を楽しみにしてます。

[120: 匿名さん]

>>118 通りがかりさん

会社として終わってますね。

[121: 購入者]

この掲示板、初めて見ました。２ＬＤＫ購入しました。都心近くの立地、駅徒歩5分、電車混み具合、周辺環境等を考慮し、中長期的に考えても大きな資産の目減りはないと考えました。また、出口戦略も見えやすく、コンパクトで価格も抑えているため、賃貸でも売却でも貸しやすい、売りやすい物件と思います。2月末入居しますが、楽しみにしています。大京の方も、皆、親切で対応良く安心しております。

[122: 匿名さん]

二人暮らし用と書いてあった2LDKですが、ほんとに二人暮らし用という感じですね。
将来的に子供が生まれた場合、さすがに手狭に関してしまいそうに思いました。
どちらかというと投資用でお考えの方が多いのでしょうか。

[123: 匿名さん]

居住用か投資用か、販売する側も決まっていないようなあやふやさを感じます。
設備は良くないのに、何であんなとこにお金かけるのかな。
って気がします。

[124: 匿名さん]

間取りと立地から考えるに、やはり投資用という印象が強いです。
お部屋はファミリー層が住まう広さではないかと思いますが、
若い人の一人暮らしには人気がありそうな気もします。

[125: 匿名さん]

居住用で購入しました。
将来的に狭く感じたら売ることも考えています。
誰方かにも記載ありましたが、
ここの立地、マンションだと、総合的に将来的な資産価値が下がることがないことにメリット感じてます。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん
検討していますが、将来的に資産価値が下がらないという根拠は何なんでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
こんばんは
根拠と言うか、自分が購入に至った理由は以下の通りです。

駅徒歩５分以内
またその最寄駅から都心主要駅へ20分以内でアクセス可能なことは非常に価値的
ブランドマンションであること
(名が知れている)
外観がスタイリッシュであること
スーパーが近くに複数あること
周辺環境に大型ショップが多数あること

また不動産において都内東エリアは人気が出てきています。その中でも、墨田区は両国菊川亀澤エリアは人気が高い。
またこのエリア内で、このマンション周辺は建築物として競合が少ないため、資産価値が大きく下がることはないと思われます。
良いマンションだと思いますよ。

[128: マンション検討中さん]

でもここハザードマップ上、水害になってしまいますよね。。
安くて良い物件なんですけど、ここ年々災害があるたびにハザードマップ気にされてると思うんですが。

[129: 通りがかりさん]

低層階以外は水害の影響は無いと思いますよ。
近くに大型ショップがありましたか？ 初耳です。

[130: 匿名さん]

JR側には、いくつかありますよね
丸井とか

[131: 匿名さん]

Aタイプ、居室は狭い方のキッチンに近い方がリビングと一体化できるようになっているんですね。ベッドルームには窓があった方が良いであろう、という配慮なのかもしれません。
居室をダイニングみたいに使っていければ
一番いいのかもしれないな、と思いました。
そうすれば、リビングはソファセットとかフルでおけるでしょうから。

[132: 匿名さん]

外観出来てきましたね
デザイン性が思ってたより良くて
楽しみです！！！

[133: 匿名さん]

角地とれてたらなー
かっこいい分、勿体ない

[134: 匿名さん]

内覧会で色々確認しました。
スタイリッシュで気に入りました。
購入して良かったです！！
今から入居が楽しみです。

[135: 匿名さん]

公式で資産活用として賃貸も勧めているようですね。
サブリースシステムは家賃保証があるという事ですが、
収支が安定しているのは最初だけで契約更新する度に
収入が下がると聞いた事があります。
こちらのサブリースシステムはどのような内容に
なっていますか？

[136: 匿名さん]

今、先着順で販売になっているのは、2つのタイプらしいです。
一つはおそらく掲載されているAタイプでしょう。もう一つはどういう間取りだったのでしょうね。
１DKタイプのものだと思われます。

Aタイプは、想定は二人暮らしでしょうか。広い方の居室はベッドルーム、もう片方はフレキシブルに使っていけるようになっているので、収納とか趣味部屋などにできそうです。

[137: マンション検討中さん]

1kタイプに住んでる方いたら住み心地教えてください。
狭くないですか？

[138: 匿名さん]

ここ場所便利でお洒落な外観だなぁと思ってググったら、ブランドマンションなんですね。
既に３LDK、２LDK共に完売しちゃってるみたいで。人気高かったのかなぁーと。
不動産は縁ですが、もっと早く動いてれば良かったと後悔です。

[139: 匿名さん]

資産活用として資産性の高さを謳っていますが、このあたりの資産性は高い方なのでしょうか？
実際に現地に入っていませんが、写真で見ると住宅が多く、住みやすそうな立地なのかなというのが伺えます。

１LDKで3千万円台というのは月々返済額は9万前後になると思いますが、
賃貸で貸し出すとしたら10万以上で貸し出しができるのでしょうか？

[140: 匿名さん]

返済が9万前後、と試算されているようですが、
不動産投資ローンの金利は大体2％前後～なので、
3000万を金利2％、35年借入だとすると約10万の返済です。

更に、管理費・修繕費、固定資産税の支払いを考えると、
賃料13万以下では利益出ないでしょう。

返済額は35年変わらなくても、築年数がたてば修繕費は上がり、賃料は下がるわけですし、
現時点での菊川駅5分以内・30～35平米の新築物件の家賃相場は
12～15万なので、投資物件としての魅力は低いように思います。

[141: 匿名さん]

ここは1Kが投資向家だったと思います。
しかしこちらは完売してますね。

[142: 匿名さん]

1K?３LDKまで全部屋完売してますよ。
立地も良いですもんね。

[143: マンション比較中さん]

完売してますね！
1Kで賃貸向けに購入した人は少ないと聞きました。
賃貸でも1LDKの家賃は出せないし、だったら25平米の1Kでも良かったのかなぁと今になって思います。

[144: 通りがかりさん]

過去レスで管理費について高いとの討論がありましたが、、、
インターネット代が含まれているので、平均6千円弱するネット代が含まれると考えるなら決して管理費として高くはないですね。
後、郵便受ポストがライオンズの開発製品だそうで(かなりお洒落です)、詳細割愛しますが主要運送業者と提携し、不在受取以外にかなり便利なサービスもついていました。
とは言っても、ここのマンションは人気が高く、早々に完売してるようなのですので参考までに記載しました。

[145: SUUMOマニア]

SUUMOに早速2ldkが売りに出されてますね。5700万円。売値より高いかな？いくらで落ち着くんだろう。

[146: マンション検討中さん]

>>145 SUUMOマニアさん

住吉の新築より高いな。

[147: マンション掲示板さん]

>>145 SUUMOマニアさん
強欲ですね。まぁ、買う人いるわけないでしょう。今5000万を切りましたけど、それでも全然売れないです。

[148: 匿名さん]

2ldk、5600万で売り出してますね。