ライオンズ東京菊川ミレス

[評判気になるさん]

ライオンズ東京菊川ミレスはどうですか。
マルチアクセスの立地ですね。子育てや教育・住環境について知りたいです。
暮らしやすいところでしょうか。いろいろ情報交換したいです。

公式URL：http://lions-mansion.jp/MN160086/index.html

所在地：東京都墨田区立川4丁目8-6他（地番）、東京都墨田区立川4丁目13番以下未定（住居表示）
交　通：都営新宿線 「菊川」駅 徒歩5分 、東京メトロ半蔵門線 「住吉」駅 徒歩9分
　　　　総武線 「錦糸町」駅 徒歩13分
規模・構造：鉄筋コンクリート造、地上7階建て、共同住宅
建築確認番号：第BVJ-TOK17-10-0590号（平成29年9月28日）
総戸数：71戸（住戸）
竣工日：平成30年12月7日（予定）
入居開始日：平成30年12月14日（予定）
間取：1K～3LDK
面積：25.34平米～63.68平米
売主：大京、大京穴吹不動産
施工会社：菊池建設
管理会社：大京アステージ


資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[81: マンション検討中さん]

一人暮らし用にはここは管理費が高すぎませんか？ 長く住むと結構な差になると思います。

[82: 匿名さん]

管理費は、9950円から15850円、修繕積立金が3210円から5310円となっています。このほか、管理準備金、修繕積立基金もかかります。販売価格が2290万円～4370万円だったので（先着順の物件概要を見ています）そこまで物件価格は高くないと思っていたものの、毎月12000～2万円がなくなるのはツラいです。

修繕積立基金は何をするものなのか、わからない部分もあるし81さんが言うとおりなのかもしれないです。

他の物件ではもっと管理費が安いものですか？標準がわからないだけに、高いのか安いのかが判断できていない状況です。

[83: 通りがかりさん]

マンションは管理で買えと言う人もいるくらいです。管理費を下げたり管理会社を変えると、やはりそれなりです。築浅の時は実感ないでしょうが、20年前後からマンションも見えない部分も老朽化します。日々の管理をいかに的確に行うかにより、マンションの老朽化や不具合の早期発見等、結果安価な修繕で済む。
人間と同じです。
そう考えると、ライオンズは多少お高いのは確かですが安心信頼はできると思います。
後は考え方、価値観でしょうね。

[84: マンション検討中さん]

「ライオンズは多少お高いのは確かですが安心信頼はできると思います。 」って理由はなぜですか？ 何が良いのですか？ 参考にさせてください。

[85: 通りがかりさん]

>>84 マンション検討中さん
ライオンズマンション＝管理会社、大京アステージと解釈下さい。
管理会社も複数ありますが、その中でも上位に位置します。管理受託数に関しては2018はN社を抜き一位だったかと。各ランキングでも上位の会社です。順位で良し悪しは言えませんが、上位の管理会社は実績統計に基づいたノウハウがあります。管理人のスキルによるところでも有りますが、共有部分の清掃修繕等の管理は一定レベル以上であり、不足があればマニュアルがあるので可能な限り早期対応されます。特化して良いと言う部分は残念ながらありませんが、総合的に安心できる管理会社だと解釈しています。
また管理会社の力が一番発揮されるのは、修繕が必要な時です。決めるのは管理組合ですが、管理会社としてどれだけの見積り資料を準備する力があるか、大規模修繕計画の見直し等々、将来必ずある工事に対して安心信頼できる管理会社の一つと言えるかと思います。
参考になれば。

[86: マンション検討中さん]

1Kは安いですか？2290万円は買いですか？
周辺マーケット詳しい方教えてください。

[87: マンション検討中さん]

>>85 通りがかりさん
情報ありがとうございます。
しっかりしている管理会社の一つということですね。だけど特筆すべき点が無いのに管理費と修繕がこんなに高いのはやっぱり疑問が拭えませんね。

[88: マンション検討中さん]

>>87 マンション検討中さん
このエリアは都心からひと回り離れているのでお買い得なエリアです。その中でも2290万は安いと思います。ただしこのエリアは地震の水害時に真っ先に水没するエリアのため低層階、特にどこのマンションも1階はかなり安くなる傾向があります。したがってこの価格が3階以上の部屋ならお得だと思います。それ以下なら相当な保険に入る必要があるので割高になります。このマンションの場合はすぐ横に災害重点対策が必要な川があります。

[89: 匿名さん]

一般的に、心配するほど管理費はそこまで高いとは思いませんよ。また、修繕積立金が安い方が危険だと考えたほうが懸命です。
区内のマンションでも修繕積立金が安く途中値上げをしてこなく現在悲惨な状態になっているマンションがいくつか存在します。20年も経つと、居住者の懐事情も差がありますから総会でもなかなか意見がまとまらないことが多いのです。

[90: 匿名さん]

>>88 マンション検討中さん
不安を必要以上に煽られるのはいかがでしょう。真っ先に水没するエリアとありますが、地震で川が氾濫するレベルですと、当物件だけでなく東京都東地域は‥となります。また、区ハザードマップでは、危険区域にも液状化区域にも入っておりません。

[91: 匿名さん]

>>87 マンション検討中さん

大京の新築の管理費は高いと思いますよ。
管理会社の儲けでグループ全体を支えないといけないですからね。
無駄なサービスに入ってないかどうかの確認は必要です。

管理会社は変えられますし、既に大京アスは日本ハウズに抜かれています。
日本ハウズが管理会社を変更させて受託しているのに対して、大京アスは取られているからでしょう。

管理会社は変えるのは面倒ではありますが、変えられないものではないですよ。

今回の業務停止によっても、離れる管理組合はあるでしょうしね。

[92: マンション検討中さん]

>>91 匿名さん
なるほどです。やはり日本ハウズイングは安いですよね。品質悪いけど管理コスト安いのでその分修繕に回せたのでよかった経験があります。ここも変更できるなら検討の余地はあるのですけど。

[93: マンション検討中さん]

>>90 匿名さん
近所にマンション所有してますが1階は値段を下げないと借り手がつかないので本当に困ってます。水害だけじゃなくて中華系の人が多くて治安的な部分も影響あります。どちらも自分で住むなら関係ないですけど。

[94: 通りがかりさん]

大京アスとN社で比較すると、管理費等は大京の方が少しお高めな設定なのは確かです。
しかし、小修繕、大規模修繕時にまた各種点検必要時に費用が高くなる傾向があるのは確実に後者です。
投資用の方なら、安さで選択で良いかと思いますが、当マンションの需要は居住用購入が土地柄多いでしょう。

ランキングも様々ありますが、オリコン満足度ランキング等でも10位内、具体的に比較に出されているN社より満足度上ですよ。
N社が上なのは、受託件数等のランキングかと思いますが‥
またグループ全体を支えるとありますが、決算等全く別会社です。

別に大京アスの方を持つ訳ではありませんが、必要以上に不安を煽るような書き込みはどうでしょうね。
細かな変更は管理組合で変更できますからね。

客観的、総合的にみて良いマンションだと思いましたよ。

[95: 口コミ知りたいさん]

大京を全面擁護するこの人はなんだ？

[96: 検討板ユーザーさん]

業務停止になる大京アスの人が自画自賛の書き込みは無いだろうし、書き込みはこのマンションの担当営業でしょ。細かな変更は管理組合で変更できるって、やっぱり無駄なオプションがあるからこその意見だ。

[97: 匿名さん]

マンション購入し入居を楽しみにしてる者です。
管理とか金額などに意見されてるようですが、購入者は諸々良いと思い購入しています。

[98: 匿名さん]

管理は住んでから変えればいいですよ。
トップ10てことは他に9つもあるわけですから。


あと、小修繕だろうが、大規模だろうが、下手に考える大京と上手く考えてる日ハウと比較すれば日ハウの方が確実に安くなります。担当者次第な部分もありますけど、会社次第な部分も多いですから。

[99: 検討板ユーザーさん]

>>98 匿名さん
営業乙！

[100: 匿名さん]

>>98 匿名さん
やたら管理やらネガティブ情報流してるかと思ったら、他社の営業の方でしたか。

[101: 匿名さん]

>>96 検討板ユーザーさん
マンション購入者です。
完全に他社営業の書き込みですよね？
それか、個人的に大京グループに恨みでもあるのなら別レスでお願いします。

[102: マンション検討中さん]

検討中のものです。他社営業の書き込みがあるようですが近隣に競合はあるのでしょうか？ 隣駅ぐらいまで行かないと何もないようですが。

[103: 通りがかりさん]

同じ様な条件のマンションは無いですが、似たのはありますね。微妙に大きさも違うから価格帯も違いますので見比べています。

[104: 匿名さん]

どちらかというと、大京万歳という営業を抑えているようにしか見えない。
管理会社に関しては、大京マンションのメリットではないというのは本当だと思う。

[105: 名無しさん]

どちらかというと、大京営業マンの自画自賛にしか見えない。
管理会社に関しては、大京マンションのデメリットというのは本当だと思う。

[106: 名無しさん]

ここのマンションはあとどれくらいで残っているのでしょうか。中央区で検討してましたが、ここならエリア範疇として考えられるのではと検討始めました。

[107: 匿名さん]

>106
私が購入した時は既に3LDKは完売してました。
共働き夫婦です。世帯年収的にも、当初購入は最低60㎡以上と漠然と思っておりましたが、色々不動産を調べる中で、無駄のない間取りでいいのかな？と考え方が変わりました。その分貯蓄に回せますし、当然子供が増えたりすれば狭くなるかも知れませんが、それはその時に考えようと。
その為、資産性の高い(駅近5分内、デザイン性、都心部へのアクセス、周辺環境等々)マンション選びに視点を変えました。
またうちの場合は、勤務地新宿へ20分かからないことや、電車も混み過ぎないのも生活する上でメリットに感じています。
地域としては都心に近いのに、都会っぽくなく、
下町工芸があったり、かと思えば丸井やPARCO等の大型ショッピングモールも4店舗あるので面白い地域だと感じてます。

[108: 匿名さん]

>>105 名無しさん
>>104 名無しさん
同じ人が、同じような書き込みされてるようですが、いい加減辞めませんか。
他社の営業さんか、企業への個人的恨みか知りませんが、別スレにお願いします。

[109: 名無しさん]

>>107 匿名さん
残念。もう空きが無いのですね。

[110: 匿名さん]

>>109 名無しさん
多分、２LDKはまだありそうですよ。

[111: 名無しさん]

>>108 匿名さん
104と105は正反対の内容だから書き込み者は別じゃ無いの？ 菊川ミレス営業の適当な発言を正す感じでバランス取れてると思うけどなぁ。

[112: 名無しさん]

>>110 匿名さん
そうなんですね。ここの2LDKは一人暮らし用ではないですか？ びっくりしました。

[113: 匿名さん]

コンパクトですよねー
近隣新築マンションでも、都内も同様のコンパクト系増えてますね。
ウチは二人なんで、３LDK以上買っても部屋余して荷物増える悪循環になりそうで‥
狭いかな？と思いましたが、夜しか家いないし、購入しましたー。
贅沢な一人でも二人暮らしでも行ける面積ではあるんで、逆に売却もし易いかと思ってます。
少子化なんでターゲットも、10年後等コンパクトの方が需要高いと個人的に期待してます。

[114: 匿名さん]

>>112 名無しさん
2LDKでも、何種類か部屋ありましたよ。
広さも違った気がしました。

[115: 匿名さん]

ここの1kは投資用？
居住目的で住めそうですか？
ウォークインクローゼットがないからあまり入らないかな。

[116: 名無しさん]

収納小さいし、狭小部屋なので投資には良いと思ったのですが、維持費は居住向けなのです。管理品質高いのが売りなのですけど採算が取りにくく矛盾があり悩んでます。

[117: 匿名さん]

営業マンが管理会社を売り文句にしてたのに、金パクって業務停止とか、笑える。

元々、平米に対する管理費高過ぎだよ。

[118: 通りがかりさん]

>>117 匿名さん
住みはじめてから管理会社を変えればいいというのが営業マンのオススメらしいです。大京にも見放されてる管理会社なのです。

[119: 匿名さん]

>>177
>>178
購入者です。
気に入らないなら買わなければ良いのでは？
そもそも買う気もないのに、何度も同じようなネガティブな情報流すばかりってどうかしてません。
自分は入居を楽しみにしてます。

[120: 匿名さん]

>>118 通りがかりさん

会社として終わってますね。

[121: 購入者]

この掲示板、初めて見ました。２ＬＤＫ購入しました。都心近くの立地、駅徒歩5分、電車混み具合、周辺環境等を考慮し、中長期的に考えても大きな資産の目減りはないと考えました。また、出口戦略も見えやすく、コンパクトで価格も抑えているため、賃貸でも売却でも貸しやすい、売りやすい物件と思います。2月末入居しますが、楽しみにしています。大京の方も、皆、親切で対応良く安心しております。

[122: 匿名さん]

二人暮らし用と書いてあった2LDKですが、ほんとに二人暮らし用という感じですね。
将来的に子供が生まれた場合、さすがに手狭に関してしまいそうに思いました。
どちらかというと投資用でお考えの方が多いのでしょうか。

[123: 匿名さん]

居住用か投資用か、販売する側も決まっていないようなあやふやさを感じます。
設備は良くないのに、何であんなとこにお金かけるのかな。
って気がします。

[124: 匿名さん]

間取りと立地から考えるに、やはり投資用という印象が強いです。
お部屋はファミリー層が住まう広さではないかと思いますが、
若い人の一人暮らしには人気がありそうな気もします。

[125: 匿名さん]

居住用で購入しました。
将来的に狭く感じたら売ることも考えています。
誰方かにも記載ありましたが、
ここの立地、マンションだと、総合的に将来的な資産価値が下がることがないことにメリット感じてます。

[126: 匿名さん]

>>125 匿名さん
検討していますが、将来的に資産価値が下がらないという根拠は何なんでしょうか？

[127: 匿名さん]

>>126 匿名さん
こんばんは
根拠と言うか、自分が購入に至った理由は以下の通りです。

駅徒歩５分以内
またその最寄駅から都心主要駅へ20分以内でアクセス可能なことは非常に価値的
ブランドマンションであること
(名が知れている)
外観がスタイリッシュであること
スーパーが近くに複数あること
周辺環境に大型ショップが多数あること

また不動産において都内東エリアは人気が出てきています。その中でも、墨田区は両国菊川亀澤エリアは人気が高い。
またこのエリア内で、このマンション周辺は建築物として競合が少ないため、資産価値が大きく下がることはないと思われます。
良いマンションだと思いますよ。

[128: マンション検討中さん]

でもここハザードマップ上、水害になってしまいますよね。。
安くて良い物件なんですけど、ここ年々災害があるたびにハザードマップ気にされてると思うんですが。

[129: 通りがかりさん]

低層階以外は水害の影響は無いと思いますよ。
近くに大型ショップがありましたか？ 初耳です。

[130: 匿名さん]

JR側には、いくつかありますよね
丸井とか