オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラス

[口コミ知りたいさん]

オープンレジデンシア神楽坂ウエスト・テラスってどうですか。
周辺は生活しやすい住環境が揃っているのか気になります。
L型チッキンって使いやすいでしょうか。いろいろなことについて情報交換したいです。


公式URL：http://www.ohd.co.jp/mansion/kagurazaka_west/

所在地：東京都新宿区納戸町28番1他 （地番）
交通：都営大江戸線 「牛込神楽坂」駅 徒歩6分 、東京メトロ有楽町線 「市ケ谷」駅 徒歩8分
東京メトロ南北線 「市ケ谷」駅 徒歩8分 、総武線 「市ケ谷」駅 徒歩12分
都営新宿線 「市ケ谷」駅 徒歩12分 、東京メトロ東西線 「神楽坂」駅 徒歩11分
構造・規模：鉄筋コンクリート造・地上5階　地下1階
総戸数：30戸
間取：1LDK～3LDK
面積：43.86平米～101.07平米
売主：オープンハウス・ディベロップメント
施工会社：片山組
管理会社：
建物完成予定：平成30年9月上旬
入居予定年月：平成30年9月下旬

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

北向きバルコニーですね。南向き間取りもあるのかな。
オプレジなので駐車場はないですね。

[2: 匿名さん]

案内図にある敷地の形からだと南向きも数戸は出来る感じですけどね。
どうなるでしょうか。
オーダーシステムを見てみました。
部屋数の如何かの問題はありますけどメニュープランの方がはるかに使いやすそうでした。
設備の変更も色々面白そう。予算を掛ければものすごく満足感高くなりそうですね。
ところで、こういうシステムの有償っておいくら位になるのでしょうか。
全く想像が付きません…。

[3: 匿名さん]

ほとんど情報が出てきていない状態になっています。
専有面積が43.86㎡～101.07㎡ということなのですが、かなり広さは取っています。
神楽坂でこの広さだと
決して安くはないのかなと思いました。

地下バルコニーって言う文字が
公式サイトに書かれていたんですが、地下に当たる住戸があるのでしょうか。

[4: 匿名さん]

地上5階地下1階だから地下部屋があるのでは？
地下バルコニーはドライエリアのことかと。

[5: 匿名さん]

神楽坂より納戸町のほうが数段格上なアドレスなのに、どうして神楽坂ウエストなんて名前になるの？

[6: 匿名さん]

世間的には「納戸町」って名前より「神楽坂」という名前が付いた方が売れるからじゃない？
それどころか、納戸町内には「市ヶ谷」って名前を使ったマンションが大多数ですねぇ、、、

[7: 匿名さん]

この物件より少し奥に入ったところの市谷加賀町一丁目に三菱が大型低層マンション建てますね。
市ヶ谷駅へは納戸町のほうが近いので立地的にはこちらの物件のほうがいいですね。

[8: 匿名さん]

この辺りは坂が多い地域なのかな。
高台に建っているということは駅までの道のりは、坂道を上り下りしていくのでしょうか。
たしかに、マンション名に神楽坂とついていますが、神楽坂は高級感があるという印象でイメージとしては大変いいですね。
どちらかというと神楽坂よりも市ヶ谷よりですが、マンション名はイメージが良い方が良いですから、神楽坂でよかったんじゃないでしょうか。

[9: 匿名さん]

神楽坂は知名度や人気はあるけど、高級住宅地ではないよ。
どちらかというと下町っぽいね。ゴミゴミしてるしね。

[10: マンコミュファンさん]

>>9 匿名さん
神楽坂はそうですね。砂土原町、若宮町あたりは高級感ありますが。

[11: 匿名さん]

オーダーシステムで有償になってしまうのが残念ですが、タッチレスの水栓すごく便利そう

料理中に両手が汚れていたりする時にタッチレスで水が出るので、水を出すときに蛇口に触れなくても良いので汚れなさそうなことから、掃除の手間も省けるし、センサーで水が出てくるのは良い。

ところで、このタッチレス水栓ってシャワータイプもあるのでしょうか？蛇口を見ると、普通の形になっているのが気になりました。

[12: 匿名さん]

>>10 マンコミュファンさん

砂土原町は高級感あるけど、若宮町はほんの一部を除いてはゴミゴミしていて高級住宅地とは言えないでしょ。

[13: 匿名さん]

おひとり様が増えて1LDKも売れるかもしれないですね。
ただし専有面積が47.49㎡なので住宅ローン減税対象にならないかもしれないです。確か50㎡からだったような。

間取り見ましたが、1人で使うにしては広いお風呂場1618サイズ、洋室も6.1畳。ゆったり暮らせそうです。廊下キッチンと思ったものの、そうではなくて廊下は短くLDKになっていましたし。窓がついていないので、昼はLDKが暗いかもしれないです。

[14: 匿名さん]

1LDKの物件もあるけれど、でも基本的には間取りは３LDKとか広いところのほうが多いみたいですね。
70平米超のところばかりかもっと広いところもあるみたいです。
ここ、坪単価どうなっていくのかなぁ。
神楽坂という風にマンションのネーミングはつけているので、それでお高くなるかも。

[15: 匿名さん]

坪単価は安く無いと売れないから、低いんじゃ無いかな？

[16: 通りがかりさん]

予想は坪単価450くらいかなぁ。なかなか手が出ないかも。

[17: 通りがかりさん]

神楽坂良いかと思い、考えていましたが、高くて手が出ないですね。。。

[18: 匿名さん]

市谷加賀町一丁目に三菱のザ・パークハウス、市谷加賀町二町目に三井のパークコートの新築物件が出ますが、ここより高くなりますかね？それとも安いですかね？

[19: 匿名さん]

1LDKから３LDKまでかなり幅広い
そうなると、単身者からファミリーまで住民のバリエーション豊かになると思いますが
集合住宅だから
お互いを気遣ってやっていければいいなと思います。
生活時間帯自体が違うでしょうから

[20: 匿名さん]

管理費が他のオープンレジデンシアと同じように2万円切れば良いのですが、どうでしょうね。価格だけでなく、維持費も気になるところです。

[21: マンション検討中さん]

結構安かったですね。坪390から420万くらいでした。

[22: 通りがかりさん]

>>21 マンション検討中さん

ホントですか？すぐ売れますねそれは

[23: 匿名さん]

管理費については外廊下なのか、内廊下なのかによって異なってくるかと思います。
ここってどうなんでしょうか。
特に今のところは公式サイトには、外廊下か内廊下か、という情報がアップされていないので、なんとも判断できない状態になっております。
内廊下だと、管理費お高め傾向にあるようです。

[24: 名無しさん]

>>21 マンション検討中さん

3階までの予定価格ですよね。例えば3階70平米未満で8800万円台は安くは感じられなかったです。

[25: 匿名さん]

外観もおしゃれですし、ビルっぽかったり団地っぽくない作りが好感が持てます。斜めにすることで部屋の中も見えにくい構造になっていてプライバシーも保てそう。オーダーシステムで毎日の生活を快適にする配慮も無償範囲が広いですね。住居部分から携われるのも嬉しいです

[26: 口コミ知りたいさん]

斜めって、最上階の壁というか屋根というか、その部分のことですか？
建物の建て方ですか⁇
隣の戸建て列とガッツリお見合いになるように、現地からは見受けられたのですが、予算がある方なら、上の階にして目線は外せるかもですね…

[27: 匿名さん]

確かに外観は特徴的で斜めになっている部分もバルコニーの部分も際立っておしゃれに感じました。

間取りに関しては洋室が凹凸があるタイプだと使いにくそうだなと思いました。
家具の配置もそうですが、凹凸あることによって無駄なスペースが出てきてしまったり。あと収納力ももう少しあるとよかったかな。クローゼットが狭くて使いにくそう

[28: 通りがかりさん]

販売開始されたようですね。売れ行きは良いのでしょうか。

[29: 匿名さん]

[複数のスレッドで同じ内容の投稿のため、削除しました。管理担当]

[30: マンション検討中さん]

４階と５階の部屋で坪３９０万から４２０万くらいでしたよ。
低層階は知らないです。

[32: マンション検討中さん]

地下１階は上の階と比べて低めの金額設定とはいえ、２階以上の６０平米以上のタイプで７－８０００万以上しますね。あと、現地行かれた方なら分かると思いますが、地下でもそこそこ日が当たると思います。なおかつ、プライバシーは保護されているかと思います。上の階に行っても見晴らしが良い訳ではないです。２階と３階の間がちょうど隣の家の２階のベランダにはなります。

諸々の質問
・１期分はすでに抽選の予定
・地下１階以外はすべて外廊下
・管理費は2万円ちょい

[33: マンション検討中さん]

[NO.31と本レスは、削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[34: 匿名さん]

居室が結構細長いのかな？という印象を持ちました。
あの幅だと、ベッドのサイズってSingleしか入らないものでしょうか。他のサイズなどもはいるのか、どうか、というのは
間取り図というかプラン集みたいなサイズが書いてあるものをもらって、初めて分かるかもですね。
あまり空間には無駄はなさそうだけど。

[35: 匿名さん]

壁に寄せれば大きめのものも入ります。ｗ
オプレジ文京茗荷谷の間取り図はイラスト入りです。
参考になると思いますが。
もう一つ気になるのは、エアコンの室外機のスペースです。
間取によってはマルチエアコンでないと各室設置が難しいのでは。

[36: マンション検討中さん]

1LDKの間取りは縦長の1パターンのみでしょうか

[37: 匿名さん]

オーダーシステムを見ましたが、無償で対応してくれる範囲が広くて良いですね。
有償もありましたが、具体的にどれぐらいの費用がかかるのでしょうか。
要望によって変わるのは分かりますが、目安はあるのでしょうか。

[38: 匿名さん]

Eタイプが２LDK扱いだけど
窓がないから１LDK＋サービルルームじゃないの？
これ詐称にならないの？

[39: 匿名さん]

１Lが47.49平米
ここまで大きくするならなんで５０にしなかったんだろう。

５０以上あれば住宅ローン控除（最高１０年で４００万円還付）がつかえるのに。

固定資産税の軽減がもなければ
不動産取得税の軽減もないので一番損なあたりの広さなので
買った後にショック受けないようにね。

[40: 匿名さん]

壁芯表示だから53㎡ぐらいないとだめでしょ。
1618のバスルームはグッド。

[41: 匿名さん]

>>37 匿名さん

間取り変更などは、元々のドアや収納を使いまわして移動するだけなら無料でできるようですよ。それ以外は、ものによりますね。壁紙変更は数万円、床暖房の拡張やキッチン周りの大きな変更などになると数十万円かかるようです。

[42: マンション検討中さん]

こちらは北東向きのようですが、湿気についてみなさんどう思われますか？
他の方が共有してくれていますが、地下は内廊下のようですし、地下階や1階ですとやはり厳しいでしょうか。。

[43: 匿名さん]

>>38 匿名さん

洋室2の入口が引き戸になっていることがポイントです。これが普通のドアであれば仰る通りサービスルーム扱いになるでしょうが、引き戸ならリビングと一体で採光が取れると判断され、洋室扱いにできます。

[44: 匿名さん]

販売に苦戦してそうですが、売れ行きはどうなんでしょうか。ご存知の方いらっしゃいますか。

[45: 匿名さん]

今残ってる部屋は、北東向きですよね。
以前北東向きのマンションに住んだことがあります。
冬の寒さには参りました‥

[46: 匿名さん]

来月、入居なんですね？
あまり売れていなんだったら、この時期にガッツリ休みは取らないんじゃないの？と思うのですが…
現状では、選択肢はどれくらい残されているのでしょうね？
神楽坂ということですから、
エリアのブランドだけでもなかなかのお値段がしてしまうのかな。

[47: 匿名さん]

分譲マンションもタイプがいろいろですよね。
最近は、けっこう幅広く条件があるので、選ぶ人がどんな基準を持っているかだと思います。
私も、意外に迷うことが多くてなかなか決められないです。

[48: 匿名さん]

残っている住戸は先着順販売住戸の2戸（B、Cgタイプ）のみではありませんか？
公式サイトの間取りにも2戸が掲載されています。
そう言えば間取りだけでモデルルームの写真が出ていませんが、
最後までネット非公開で行く予定なのでしょうか？

[49: マンション検討中さん]

オプレジはモデルルームありません

[50: 匿名さん]

近隣に住んでいます。
半年前頃からキャッチのようなナンパ形式で、オープンレジデンシアの看板を持って営業の人？なのかチャラい雰囲気の人がウロウロしています。

場所は、牛込神楽坂駅付近、飯田橋駅付近、商店街、住宅街にまで潜んでいます。スーパーの前でもほぼ待機しています。

これまでに何度も声を掛けられましたし、夜に追いかけられたりもしました。見ない日はありません。幸い、この界隈は某省庁の大臣の住居があることから警察が多いので今度相談しようかと思っています。

あまりに、ひどくてこんなスタンスのマンションって大丈夫なのか心配になりました。

[51: ご近所さん]

この辺りは小規模物件ばかりだから、宣伝しなくても2～3カ月位でサクッと完売するの普通なんだが‥

[52: 匿名さん]

居室の中をみていると、柱がかなり主張しているような…^^;
うまく家具などを配置して、目立たなくするようにしていったほうがいいのかもしれません。
クローゼットの扉が開き戸みたいになっているので
例えばスクリーンみたいにしていけたりすると
動線の確保はもっとしやすいと感じました。

[53: 匿名]

[前向きな情報交換を阻害する投稿のため、削除しました。管理担当]

[54: 匿名さん]

今先着順で出ているのは1戸だけ、Cタイプだけっていう状態になっているようです

コレで最後の1戸なのか、、、でも最後の1戸だよ！！というアピールも特にないので、まだあるのかまではよくわからないですね

1階住戸の掲載がなくなっているのでその住戸はもしかしたら制約したのかもしれないなと思いました

いずれにせよあと少しな感じっぽいです

[55: 匿名さん]

オープンレジデンシア、最近頑張ってますね。

個人的にはパークハウスやパークコートなどの財閥系高級ブランドが好きですが。

[56: 匿名さん]

最後の1戸アピール出てますね。ということで最後です。
オープンレジデンシアだから、億とか行かないのかもしれないなと思いました。
他の財閥系だと
全体的にもう少し高く出てきていたかもしれません。
それでも場所が場所だけに純粋に値段は良いお値段ですけど（汗）

[57: 匿名さん]

完売しましたね！

[58: 匿名さん]

完売してますね。売れ残るマンションが多い中、好調のオープンハウスでも凄いことだと思います。近隣と比較して立地とデザインの割に割安な物件でしたもんね…

[59: 通りがかりさん]

オプレジ戸数少ないからニッチなニーズを取り込んでうまく捌いてる印象ですね。ブランドからリセールは期待できないかもしれないけど、好立地を活かして分譲賃貸としては運用しやすいのではと思う。

[60: 匿名さん]

そのうちキャンセル住戸が出るんじゃないですか。
このところ、文京六義園・表参道神宮前で竣工後に
HP復活が続いてます。