プレミスト代々木公園 パークフロントってどうですか？

[マンション比較中さん]

プレミスト代々木公園 パークフロントについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kanto/tokyo/y35/index.html

所在地：東京都渋谷区富ヶ谷1丁目1647-2（地番）
交通：東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩1分 （3番出口から、代々木深町小公園内通行ルートで約80m）
東京メトロ千代田線 「代々木公園」駅 徒歩2分 （2番出口から、約110m）
小田急小田原線 「代々木八幡」駅 徒歩2分
間取：1LDK～3LDK
面積：40.03平米～100.00平米
売主・販売代理：大和ハウス工業
施工会社：青木あすなろ建設株式会社
管理会社：大和ライフネクスト株式会社

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: マンション検討中さん]

立地はいいけどデベが。

[2: マンション比較中さん]

ここは元は何が建っていた場所ですか？

[3: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[4: 匿名さん]

[削除されたレスへの返信のため削除しました。管理担当]

[5: 匿名さん]

いい立地ですねー。
全部の部屋が公園向きでしょうか。

公園と比べると標高が低い＋公園の樹木、で都心方面の眺望は高層階に限られそうですが、
我が家の庭感覚で公園に行けるのが素晴らしいと思います。

唯一の難点は浸水可能性。
渋谷区のハザードマップでは最大1～2ｍになってます。
まあ代々木公園隣接地はどこも低いから仕方ありませんが。

[6: 通りがかり]

>>5 匿名さん

価格次第だが、市況からして
強気だろうね。

[7: 匿名さん]

パークフロントと言ってもその公園が代々木公園じゃないところが何とも

[8: 匿名さん]

立地半端ないな

[9: 匿名さん]

低地はやだなぁ。

[10: 検討中]

>>7 匿名さん

どういうこと？

[11: 匿名さん]

代々木深町小公園
https://goo.gl/maps/ZsHgp2qNoq92

[12: 匿名さん]

公衆トイレ・・・（笑）

[13: 匿名さん]

代々木公園が徒歩圏内なのは間違いないが、そのようなことよりも代々木公園駅が驚くほど近いな

[14: マンション検討中さん]

駅徒歩1分はすごい

[15: 匿名さん]

>>11 匿名さん
別スレで、ここのマンションのことを、セントラルパークをのぞむNYCのようだって書いてる人がいて吹いたw ちょっと幻想持ちすぎ。。

[16: 匿名さん]

プレミスト買うのならプレシスの方が全然良かったね。まぁ時期は違うし
あそこはコンパクト主体でしたけど@300半ばくらいでしたからね。

関西のすみふと言われるダイワさんじゃ高値＆長期売れ残り必至ですかね。
駅から近いし公衆便所前とはいえ公園もありますし悪くないと思いますので
欲しい人は買うのでしょうが。

http://mansion-madori.com/blog-entry-710.html

[17: マンション検討中さん]

これはクッソ高くなりそうな立地ですね。買える人羨ましい～。

[18: マンション比較中さん]

どんなネガもむなしいほど立地がめちゃめちゃ希少ですね。
まぁクソ高く売るに決まってるので、そこだけですね懸念は…

[19: 匿名さん]

総戸数少ない、非分譲の割合多い。管理組合の役員は数年おきにやらされそう。

[20: 匿名さん]

ここに限らず総戸数が少ないところは頻繁に回ってくる役員が大変。
役員のなり手が居なくなり管理組合が機能不全を起こすと、あっと言う間廃墟になるしね。
合意形成が困難になるとはいえ大規模マンションの組合は何だかんだ言っても心強い。
特に訴訟案件を抱えると数は力になる。

[21: 匿名さん]

ここまで駅から近いと将来的に事務所や何かのサロンなど商売に使用されてしまう可能性もありますね。
以前代々木駅から1分のマンションを検討しましたが、このような理由でやめました。

[22: 検討中さん]

>>11 匿名さん

ホントだ！
衝撃の事実ですね（笑）

[23: マンション検討中さん]

駅から近いと言っても代々木公園駅の栄えていない入口ですからね。商売するには向かない立地だと思います。

[24: 匿名さん]

>>23
事務所なんかは栄えてようと関係ないですし、ネイルやマツエクサロンも駅近であれば入ってくる可能性はありますよ。

[25: 匿名さん]

分譲マンションは規約で無理です。

[26: 匿名さん]

自宅サロンといった営業活動は、分譲マンションでは無理でしょう。こっそりやっても、いつか周りにばれて問題になりそう。賃貸なら大家さんに強制退却させられるだろうし、分譲で買ってわざわざ周りといざこざになるうるリスク取る必要もないし。今後空き家が増えてマンション全体で修繕費用がまかなえなくなったら営業活動可能な規約に変更する可能性もあるかもしれないけど、まぁこのマンションはなさそうかと。。それなりの金額しそうだし。

[27: 匿名さん]

私が行っているネイルサロンは駅から１分の分譲マンションですよ。

[28: 匿名さん]

他の人も言っているけど、代々木公園至近はハザードマップ気にしていたらとても手が出せない…眺めはいいとは思うけど。その辺りはあまり気にしない人が買うイメージかな。総戸数が少ないのは、確かに面倒くさそうですね…。

[29: 検討中さん]

>>28 匿名さん

景色で契約したら、
完成したら、きっとガッカリすると思う。

今日現地見たけど、
周りの雰囲気、
公園の眺め？不満。

ブリリアには見劣りするなぁ。

[30: 匿名さん]

>>21 匿名さん
規約によるでしょう。ブランズ代々木は瞬殺でしたね。

[31: 匿名さん]

ブリリアは山手線だからね。

[32: 匿名さん]

>>28 匿名さん

ここで代々木公園見えるって、高層階の話ですか？地図みただけ？一度標高差や植栽の高さも確認した方が良いです。極端にいうとここからは代々木公園は崖の上です。

[33: 匿名さん]

現地案内図

[34: 匿名さん]

地形図

[35: マンション検討中さん]

ブリリアよりは値を下げてきそうですよね。初台や西参道の新築マンションすら、ブリリア意識して値付けしてたみたいですし。

正面の公園の木と、隣の広場のフェンスを超える高さなら見えそうですが、同じく12Fだてで並びにあるアルコト代々木公園は上層階から代々木公園が見える、との説明が書いてありましたので、8Fとか以上ですかねぇ？？そのあたりは営業さんに確認しないと分からないですね。

[36: 匿名さん]

地形図アップありがとうございます。水が集まってくるところなのがよくわかりますね。近くに春の小川の碑が有りますが川は暗きょになっているのでしょうか？

[37: 匿名さん]

>>32 匿名さん
初期的な段階なので、地図上だけ見ていました。現地はそんな感じなんですね…勉強になりました。

地図を貼って下さった方のおかげで、ハザードマップで評価が悪い理由がよく分かりました…。こりゃあ水が集まるわけですね。

[38: 匿名さん]

代々木公園が「見える」だけなら低層階も該当するでしょう。
公園の木々が見えますから。
公園越しに新宿や都心方面に眺望が開けるのは最低でも10階以上ですよ。

[39: マンション検討中さん]

この辺りに住んでますが、ゲリラ豪雨のときは、交番のある交差点のところに水がたまってますね。そういう意味ではここの場所は一番の谷底ではなさそうですが、この辺りは道一本でも入ると高低差が違うので、気にされる場合はご自身で偵察された方が良いと思います。

[40: 検討中さん]

>>38 匿名さん

代々木深町小公園も、
決して悪くないけど。。。

[41: 匿名さん]

なんで駅近って低地が多いんですかね？

[42: マンション検討中さん]

低地では自然堤防などの微高地に、台地では水系に沿った谷地に旧道が通ってることが多く、代替の鉄道も必然的に同じような立地となる。

今は共働きの増加など駅近がもてはやされてるけど、将来、労働人口が減って電車が空いたり、余暇重視の流れなど少し社会にゆとりができたときに、引き続き住環境悪い駅近が支持されるかは疑問。

ただ、このマンションの立地はどちらの観点からも評価できるので、個人的にも非常に興味持ってます。

[43: 匿名さん]

初っ端からここディスりまくってる奴らって、大半はブリリア代々木タワーの購入者でしょ。

そりゃ契約直後に突然こんな代々木公園の目の前の格上立地の物件が発表されてくやしいのは良くわかるけどさ。

[44: 匿名さん]

ゲリラ豪雨？二階以上なら問題無し

[45: マンション検討中さん]

>>43 匿名さん

もしくは倍率下げたい検討者かな
三井の初台がそんな感じで蓋開けたら瞬間蒸発してて色々察したわ

[46: 匿名さん]

初台はパークコートですよね。
あれはお買い得でしたよね。

[47: 匿名さん]

地権者等を除くと実質24戸？なので、結構早く売り切るのでは。ブリリアを意識した価格付けになるとも思いますし。間取りや設備仕様が気になります。

[48: マンション検討中さん]

>>45 マンション検討中さん
検討者は、ここの掲示板で悪口書いたらあとあとリセールのときに微妙だから、業者かなとおもいましたけど。。あちらも検討してましたが、確かに思ったよりすぐ売れててびっくりしました。

[49: マンション検討中さん]

>>46 匿名さん
一度見に行きました。パークコートの割にお買い得でしたが、仕様はイマイチでお値段なりでしたね。ただ、抽選前のネガキャンすごかったからか、いまは入居予定者が頑張って書き込んでるのかと思うほどの謎のアゲコメントで埋まってます。

[50: マンション検討中さん]

パークコートは仕様や立地はよかったが囲まれ感でNGだったわ
せっかくマンション住むのに小汚い民家や古ぼけたマンション眺めて過ごすのはちょっとね

その点こちらはよい
以前に並びのアコルトを内見したことあるが、小さな公園は視界に入らないし抜け感は最高だった

[51: マンション検討中さん]

[意図的な迷惑行為のため、削除しました。管理担当]

[52: 匿名さん]

ブリリア代々木公園買わなくて正解でした。
イヤな予感したんですよね〜
公園至便のプレミスト楽しみです^^

[53: 名無しさん]

建設地に行ったけど、そんなにいい場所かなぁ？

[54: 匿名さん]

低地だから、排気ガスが溜まりそうですね。

[55: マンション検討中さん]

>>50 マンション検討中さん
まさしく同じ理由でパークコート見送りました汗

ちなみにアルコトは何階をご覧になったのですか？

[56: 匿名さん]

近くの代々木公園とは名ばかりの騒音排ガス大通り沿いの中層タワマン、見送って正解でした。
この立地はうらやましいですね。

[57: 匿名さん]

ブリリア買えなかった方たちが鬱憤晴らしに集まってますね。
こっちはもっと高いから、あなた方には手が出ないよ。

[58: 匿名さん]

近所の者です。代々木公園ビューとしては、現在売りに出されているマンションの中で一番良い物件だと個人的には思います。近くのアコルト代々木公園という賃貸マンションもかなりの「公園ビュー」でしたが、ここも比肩すると思います。駅からもかなり近いです。すぐです。また、代々木公園の入り口にも徒歩1〜2分で行けます。サンダルで行けます。緑を肌で感じたい人にもおすすめ物件です。お子さんがいらっしゃるご家族にも使いやすい物件だと思います。コンビニやスーパーは、逆の出口から出て、買い物して帰宅する形になりますが、それでも駅からは近いです。スーパーは基本的にマルマンストアになりますが、山手通りまで登ればオーケーストアもあります。スーパーや病院を考慮するとお隣の代々木上原に軍配があがります。しかしながら、このあたりはオシャレエリアとして注目され始めてから個性的でいい店がたくさん集まってきました。パン屋もいいところがたくさんあります。目の前の公園は、土日にサッカーなどしている子どもたちの声が響いてきます。私は好きですが意見は別れるところかもしれません。夜は静かです。ブリリアはあくまで山手通り沿いなので、代々木公園に近いかといえば微妙です。私も余裕があればここを買いたいぐらいです。

[59: マンション検討中さん]

公園の駐車場脇も売り地で出てるよあれこそ公園の隣接
敷地は広くないけどね。

[60: 匿名さん]

>>57 匿名さん
どっちかと言うと、ブリリア買っちゃった人が、自分を正当化するために荒らしに来てると言うのが正解。

[61: マンション検討中さん]

スケール感と資産価値はブリリアのが上
とはいえタワーにこだわりなければプレミストの方がバランスいい気はする
この辺り一時的に供給多いので条件毎に比較表作りたいとこだね

[62: 匿名さん]

>>61 マンション検討中さん
？資産価値の殆どは立地で決まるから、
資産価値はこちらですね。
向こうはタワー、大規模が良いと言うピンポイントの価値観の方のみと言う感じ。

[63: 匿名さん]

青木あすなろ建設ってなに？聞いたことないなあ。
建設費のコストダウンに必死なのかな。

[64: マンション検討中さん]

価格すら出てないのに早漏ばっかだな。

[65: 匿名さん]

ブリリア買わなくて、本当によかった^^v

[66: マンション検討中さん]

>>55 マンション検討中さん

パークコートも仕様や外観は良かった。ブリリアタワーの壁掛けエアコン、廊下フローリングの残念仕様見た後だったので尚更。

アコルトは最上階だったと思うけど、所詮は賃貸仕様のローサッシだったので勿体無い印象でした。プレミストにはぜひハイサッシのワイドスパン期待。多少高くてもいいものにしてほしい。

[67: 匿名さん]

結構気になる物件だけど、ブリリアの大規模メリットも大きいんですよね～。
さすがにディスポーザーは期待薄で(あったらあったで管理費に撥ねてきそう)、各階ゴミ捨て場は不可能(多分、各階最大3戸ですし)、抜け感は中低層では今一、耐震(免震には規模的にできないでしょうが)、小戸数故の組合活動負担、約1/3が地権者であるリスク(どんな人かに大きく左右されそう)、浸水リスクその他…今までの話も踏まえて目につくのってざっとこんなもんですか? 完璧な物件はないとは聞きますけど現実として迷う～。

間取・設備仕様・価格（管理費・修繕費も）が早く出てこないかな♪

[68: 匿名さん]

え。
ブリリア代々木公園て天カセすらないの？

[69: マンション検討中さん]

ブリリアタワーは天カセはプレミアムフロアのみ。通常フロアは100平米近い部屋のリビングも壁掛けでたまげた。

プレミストは天カセ積極的に入れるので、ここは広い部屋はまず入るだろうね。

[70: 匿名さん]

ブリリアでは天カセはオプションですね～。そこは某有名ブログでも「一般住戸は単価水準からすると少々物足りなさがある」という評価になっていました（笑）

[71: 匿名さん]

しかもあの梁だらけの間取りっしょ。
ブリリアタワー買った人らってほんとに良いモノ、見たことないんだろうな。

[72: 匿名さん]

[ご本人様からの依頼により、削除しました。管理担当]

[73: 匿名さん]

ちょっと脱線気味なので、ここらでやめておきましょう～！
オプションやリフォームで設備仕様は相当程度修正可能なのは、常識的ということで！

[74: マンション検討中さん]

そうなんだけど、デベが標準でまとめて入れてくれた方がコスト面ではるかに安いんだよね。それこそ半額みたいなレベルで。にも関わらず単価と仕様のバランス崩してまでコストカットする顧客軽視の姿勢が叩かれる理由なんだろうなと。売れる物件は静かに売れてすぐスレッド沈んでいくからね。

[75: 匿名さん]

最早全体金額に比して誤差みたいな感じですけど、誤差をどっちが負担するのかって感じですよね(笑) せっかくだから気持ちよく買いたいってのはありますね～。

[76: マンション検討中さん]

>>74 マンション検討中さん
梁多いしそこで天カセにこだわっても意味なかったのかなと思います。ただ、パークコートはベランダがペラボーだったし、プレミストもブリリアほどのスケール感はなさそう(でも立地や間取りで十分それを上回れる可能性を秘めてるので検討してますが)なので、結局完璧なマンションは難しいですよね。

[77: 匿名さん]

まぁ何を述べても立地が全て、なのは言わずもがな。
ブリリアタワーの完敗、で話をしめますかね。

[78: 匿名さん]

う～ん正直スケールメリットも身近な生活に直結するから馬鹿にできないので…もし同じ規模感ならこちらですけど。極端なブリリア下げの人ってブリリアに親でも殺されたのかくらいの勢いで、向こうのスレ怖い(笑)
立地もハザードを気にしないことが条件なので、パークビューにどれだけ価値があるかって話だけど、実際どうだろう～。早く情報が出てきてほしいところ

[79: 匿名さん]

>>78 匿名さん
19階建てのエセタワーで、
共用施設も殆ど無い物件でスケールメリットねぇ。

[80: 匿名さん]

ここもハザードマップでは水害地域だけどな笑

[81: 匿名さん]

え、ちょっと上にもありますけど、ディスポーザー、各階ゴミ置き場、免振構造なんて、スケールメリットの代表例だと思いますけど… 目立つ共用施設しか目に入らないのはもったいないですよ～ 1階までゴミ出しに行くのって生活面でじわじわ来るんですよね、個人差あると言え。
ソフト面ならコンシェルジュサービスは無理だし、組合活動負担も上がり、地権者が賃貸主体でまともに組合来ないなら面倒な気がしますし… 大規模ならいざという時の負担も1戸あたりを減らせますし… 少なくとも無条件でプレミストを絶賛する気にはならないですよ、営業員じゃあるまいし(笑)
でもほんと、妙にブリリア下げの人って初めから喧嘩腰で何だか怖いんですよね。詳細情報出るまでなんとも言えない所が大きいので、しばらくROMになりますね～

[82: マンション検討中さん]

正直住めるならどっちでもいい！笑
でもプレミストのが戸数は少ないから倍率あがるでしょうか。ファミリー層なので70平米台〜が多いとありがたいけど、そうなると軽く億は超えそう。詳細が気になります！！

[83: 匿名さん]

>>81 匿名さん
ディスポーザーは30戸ぐらいでも付いてる事の方が多いよ。都心の物件なら。
確かに各階ゴミ捨て場とコンシェルジュは、
難しいかもね。ただその辺りは最大のコストの
人件費に跳ね返ってくるからね。

湾岸タワマン位の大規模メリットあれば別だけど、立地の大きな差を考えると、差し引きでこっちがかなり上。幹線道路の交差点沿いと言う騒音空気環境の悪さも踏まえると尚更。

[84: 検討板ユーザーさん]

結局は価格ですけどね、これで大して眺望の良くない低層階でも坪600万～とかになっちゃったら、ブリリアの低層階を坪400万そこそこで買った方が、上記のスケールメリット含めて良い買い物だったと考える方もいるでしょう。
プレミスト六番町は立地に胡座をかいてバカ高い割に間取りがイマイチでしたから、ここもそうならない様に願うばかりです。

[85: 匿名さん]

個々の間取りを見た方はいるのですかあ？

[86: 匿名さん]

プレミストは白金台も定借なのにバカ高かったなあ。

[87: 匿名さん]

駅近とはいえそれなりの価格帯のマンション
35戸で６台（うち一台は身障用）ですから足りなさそうですね。
分譲買って外部に駐車場借りるのはちょっと嫌ですかね。

あとは小規模物件特有のアウトフレームの難しさ
柱はおそらく食い込んだ間取りになるんじゃないですかね。
こういう部分も踏まえてどうかということですかね

あとは当然価格です、場違いなプライスタグ付けてたらそれこそ
お笑い物件だと思いますがどうなりますかね

[88: 匿名さん]

そういえばこのスレが立った初期に、必死で全力でここをおとしめにきてたブリリアの契約者らしき方々、バレてからは勢いがなくなりましたね。
心中お察し致します。

[89: 匿名さん]

間取り＆価格が早く知りたい…。どなたかご存知ですか？

[90: 匿名さん]

坪５００くらいじゃないかな

[91: 匿名さん]

駅１分だから坪５５０いくかもしれないね

[92: 匿名さん]

プレミストシリーズ見たことないけど、内装とかのセンスはどうなのか。オプションつけなくてもスタイリッシュ感あると良いのだが。ファミリー向け感たっぷりな感じだったら個人的にはOUTかな。ペットとベビーカーに囲まれた環境で暮らすなんて、独身の自分には耐えられないっす。

[93: 匿名さん]

同じくシングルだが１LDK・２LDKはあまり良い位置に来ないよなあ・・・

[94: 匿名さん]

http://www.ullet.com/search/group/3.html

大和ハウスってマンションに限ってはネガティブ要素の方が強いかな。
すみふ並に割高で有名ですし..そして気になる売れ残り

それでも動じないのは巨大企業だから、マンションは副業レベルなれど
業績で見れば財閥デベもスーゼネも全く及ばない。

http://www.ullet.com/search/group/3.html

建設業扱いだけどね。最高益を更新
でもプレミストは微妙迷う
まぁあまり期待していないが価格が出てからかな

[95: 匿名さん]

今代々木公園マンションの中で一番注目の物件ですね、ここ。
やはり緑は近くにないと意味ないですからね。

[96: 通りがかりさん]

>>94 匿名さん

やっぱりプレミストってそういうイメージですよね。
ここも販売戸数は24戸と少ないですし、立地がいいだけに高くても売り抜けれると思ってそうですからね、間取りや価格は期待できそうにないですね。
11月販売開始なのにまだHPの更新がないなんて早く知りたい～。

[97: マンション検討中さん]

プレミストは値引きも結構してくれる印象だが果たして

[98: 匿名さん]

私が感じるのは売れないデベのイメージかな。在阪系デベらしくセンスもイマイチですし

[99: 匿名さん]

つまりデベ勝負だと、ブリリアと互角という感じか。
うーん、てことはあまりいいデベではないのかも。
まぁ立地が全てだしさ（某有名評論家M.K氏は立地が不動産価値の８割を占めると表現している）

[100: 匿名さん]

立地が全てだとすると、低地のここは辛いね。