ブランズ浦和別所沼公園

[匿名さん]

別所沼公園に程近い公務員住宅跡地に低層レジデンスです。中浦和駅・武蔵浦和駅が徒歩圏にあり、バスで5分程度で浦和駅にも行ける立地。埼玉大学付属中なども近く、ファミリー層の注目度も高くなるのではないでしょうか。

住所：埼玉県さいたま市南区鹿手袋2丁目826番(地番)
交通：埼京線中浦和駅から徒歩4分
公式URL：https://sumai.tokyu-land.co.jp/branz/besshonuma/index.html
売主：東急不動産
施工会社：大豊建設株式会社
管理会社：株式会社東急コミュニティー

[360: 匿名さん]

頑張っ

[361: 匿名さん]

最寄り駅まで徒歩４分という立地にあり
ほぼ南向きの好条件が揃ったマンションには、なかなか出会えないと思います。
大規模マンションではないので、外観デザインもおしゃれです。
価格も高すぎないため、子育て世帯にも人気が高いマンションかなと感じました。

[362: 匿名]

>>361 匿名さん

中浦和駅なのに価格は高いと思いますよ。
設備仕様もたいしたことないみたいですし。
売り出して8ヶ月経ちます。あと半年で完成してしまいますが、74戸中どれくらい売れてるのでしょうか？

[363: 匿名]

仕様等に関しては以下が参考になりますね。


私も以前の書き込みが参考になったのでアップします。おそらくいい面悪い面、客観的なことか書いてあるので参考になるかと思います。
↓
ブランズよりは 中古のプラウド浦和別所の方が別所アドレスで地盤や設備、中学校への距離など条件もかなりいいと思いますよ 。プラウド浦和別所は忘れましたが、パークハウス浦和別所はディスポーザーも当然ついてますし。 プラウド浦和別所は1階ですが、3800万台で南向き70㎡弱で出てましたよ 。
今回のブランズの事実をまとめると
・低層階除いた通常の70㎡ちょいで5500万 ・88㎡で7400万
・複層ガラス
・通常の4LDKは4LDKのわりに風呂サイズは1418でせまい
・ディスポーザーなし
・トイレ手洗いカウンターなし
・地盤弱い
・白幡中学校が子供の足で往復徒歩60分
・駅は近いが廃れた中浦和駅
・住所は別所ではなく鹿手袋
・敷地周囲に３階建一戸建てあるため3階以下の下階は景観日当たり要注意

[364: 通りがかりさん]

ブランズ周辺の鹿手袋マンションに住んでいる通りすがりの者です。
私は電車を使わないので、気になりませんが、中浦和駅は確かに快速も停まらないのんびりした駅です。駅力とかで比べるなら他の駅（浦和や武蔵浦和）で購入された方がいいと思いますよ。
私がこのエリアを気に入っている一番のポイントは別所沼公園です。週末はいつも小学生の子供と行ってます。知らない子どうしが集まってサッカーやったり、釣りやったり（エビやクチボソなどの小さな魚が釣れます）、イベントあったり、出会いがあってとても楽しいです。出勤時も多少遠回りですが、散歩がてら歩いてます。
また安いスーパー、西友やスーパーバリュー、ウェルシアが近くにあるので便利です。武蔵浦和のスーパーは高いですね。別所2-4丁目アドレスにはスーパーがないので、中浦和のスーパーに買い物来てる方が多いです。
ブランズの仕様はよく分かりませんが、私はディスポーザーとかトイレ手洗いカウンターとか鹿手袋アドレスとか気にならない性格なので、充実した生活を送っています。
実際の住人からの感想として参考になれば幸いです。

[365: マンション検討中さん]

以前投稿された、こんな地元民の意見もありました。やはり値段がネックですね。





浦和に知識がないかたへ。
地元民が共有いたしますね！

まず、中浦和は東京方面に電車で通う方には不便です。
はっきり言って埼京線しかないというのはとてもきついです。むちゃくちゃイライラします。
浦和駅は今や新宿にも東京にも一本。もちろん、自転車通勤で浦和駅に10分ちょいあればつくので、それも検討価値ありますが、であればわざわざ割高な駅前に買わなくても良いと思います。北浦和郊外のほうがまだブランド力ありますし。
ちなみに、大宮方面や車の方ならなおさら、中浦和を選ぶ理由がないと思うので置いてきます。
まあ要するに電車は不便です！

続いて街のレベルですが、はっきりいってなんもないです。さびれてます。駅前のボーリング場の悲しさは半端ないです。
もちろん別所沼公園は素晴らしいです！ただ徒歩二分になくてもいいかもしれません。

スーパーは駅前に西友ありますからここはよいですね！コンビニも近いです！

小学校はビミョーですが、中学の白幡はいまよい方の学区であることは間違いないです。色々言う人いますが、白幡は間違いなく市内でもトップクラスです。

で、ハザードマップはもうだめです。水来ます。
地盤も弱いです。まあここはあまり議論無用で役所のデータ参照ください。
関東地震きたら諦めるエリアです。

あと勘違いされてたら危ないので、中浦和はブランドではありません。浦和が10なら、北浦和7、武蔵浦和が6.5、中浦和は4.5くらいと思ってください。地名が別所ならギリギリも鹿手袋はきつめです。
これは地元の人ならまたなわかる感覚です。

で、地元民の結論からしますと。
ここ間違いなく苦戦します。野村さんと違って浦和の顧客リストもないですし。
なのでどうしても押さえたい部屋がないならのんびり構えてて十分な初期設定価格ですね。
500万くらい高めな印象受けました。
後期の価格交渉勝負だとわたしは思います。
あとはブランズさんがどこまで意地はって耐えられるかの勝負ですね！

ただライバル物件が浦和エリアにガンガン建ってるので相当この価格で売るのは難しいと思います。

一年後の掲示板の内容が楽しみです！

[366: マンション検討中さん]

いまは15戸ぐらいですかね？

[367: マンション検討中さん]

>>366 マンション検討中さん
え、この時期で74戸中15戸ですか？
9月完成ですよね？
リアルに売れなさすぎな気が、

[368: 匿名さん]

もし、売れ残りがあるとするなら、管理費や修繕積立金も1戸あたりの負担が大きくなってしまうと思います。もうちょっと売れてほしいです。キャンペーンしてでもいいので、半数ほどは埋まってくれないと買った側の負担が大きくなりそう。

駅前の西友とウエルシア、2店舗を駆使すれば家計も助かりそうです。ただ、中浦和の駅の力がそこまでなかったのかな・・・？

西友はウォルマートのクレジットカードを使うことで割引になる日がありました。あと、ウエルシアはTポイントが利用できて20日は1.5倍で利用できたはずです。中浦和在住ではないですが、西友、ウエルシアは好きで行っていますよ。

[369: マンション検討中さん]

>>368 匿名さん
売れ残り分の管理費等を住人が負担するなんてありえないでしょ。

[370: 匿名さん]

区分所有法で管理費・修繕積立は区分所有者が原則負担することになっている。未販売住戸の所有者は売主だから、売主が負担することになる。

で、問題ないかと思いきや、未入居が多くて駐車場稼働率が想定より大幅に下回るとその収入が管理組合に入らなくて、収支が赤字になる可能性がある。機械式駐車場は使っていなくても維持費かかるし。

[371: マンション検討中さん]

>>361 匿名さん
業者さんですか？お仕事お疲れ様です。

[372: マンション掲示板さん]

>>365 マンション検討中さん
地元民のコピペが面白いですね。
「別所沼公園は素晴らしいけど、徒歩2分になくてもいいかもしれません」
毎日通う訳じゃないからね。
色々、参考になりました。

[373: 匿名さん]

ブランズ

[374: 匿名さん]

専用庭付きのプラン、ガーデニングが楽しめると書かれています。
直接地面などを掘り返すのは、さすがにマンションなので難しいですよね？
マンションの場合は、
ガーデニングも許可されていない限りは
基本的にはプランターで行うということは聞いたことがあります。
ここもそうなのかな？

[375: 匿名さん]

地面に植えてもいいと言われているマンションは、花壇スペースが作られていることがおおいです。
この位置に植えてもいいですよ、ということなんだそう。ここの場合は、間取り図を見ている限りでは特には作られていないようですね。

別所沼公園、近くにある事自体、良いと思われている方もおられるのでは。運動習慣がある方だと、ランニングやウォーキングを安心してできる場所が近隣にあると
嬉しいと感じられる方は多いと思いますよ。毎日のことですのでね。

[376: マンション検討中さん]

売り出して約一年
今どれくらい売れたんですかね？

あと三ヶ月ちょっとで完成してしまいますが

個人的には高すぎるので値段がネックです。

[377: 検討板ユーザーさん]

現地見ましたが、やはり3階以下は大きな戸建てに囲まれて日当たりや景観、人目が気になりますね。
買うなら4階以上がいいのですが、高いです。

[378: マンション検討中さん]

購入しても、都内のブランズを知ってる人に見せられない。
立地はもちろん、クオリティも数段落ちてる。
中身の無いブランドに無駄金払える程、景気は回復してないよ。

[379: 通りがかりさん]

東急さん浦和区民を甘く見過ぎましたね。
埼玉とはいえここは浦和。ただブランド名だけ立派な低仕様マンションなんか、箸にも棒にもかかりませんよ。さっさと仕様に見合った新価格で安売りした方が良いですよ。