ジオ神戸中山手通ってどうですか？

[マンコミュファンさん]

公式URL：http://www.geohankyu.com/nakayamate/index.html
売主：阪急不動産株式会社
施工会社：株式会社鍜治田工務店
管理会社：株式会社阪急ハウジングサポート

ジオ神戸中山手通［全体概要］
物件公式サイト http://www.geohankyu.com/nakayamate/
所在地 兵庫県神戸市中央区中山手通7丁目7番5、14番4(地番)
交通
ＪＲ東海道本線「元町」駅 徒歩13分
神戸市営地下鉄西神山手線「県庁前」駅 徒歩9分
神戸高速東西線「花隈」駅 徒歩11分
総戸数 256戸
構造・規模 鉄筋コンクリート造
一部鉄骨造　地上15階、地下1階建
敷地面積 11,211.51㎡
建築面積 5,483.01㎡
建築延床面積 28,380.70㎡
用途地域 第1種中高層住居専用地域
第4種高度地区（31m）
地目 宅地
建ぺい率 48.91%（法定60%）
容積率 199.80%（法定200%）
竣工時期 2019年8月上旬（予定）
入居時期 2019年9月下旬（予定）
分譲後の権利形態 土地：専有面積割合による所有権の共有
建物：区分所有権
売主 阪急不動産株式会社
管理会社 株式会社阪急ハウジングサポート
管理形態 区分所有者全員により管理組合を結成し、管理会社に委託
建築確認番号 第BVJ-OSA17-10-0118号(2017年8月16日付)
施工会社 株式会社鍜治田工務店
設計・監理 意匠)株式会社日建ハウジングシステム
開発)株式会社D＆D建築設計事務所
設備・構造)株式会社鍜治田工務店
駐車場 180台（自走式178台、来客者用1台、カーシェア用1台）
使用料：未定
自転車置場 398台
使用料：未定
バイク置場 8台
使用料：未定
ミニバイク置場 22台
使用料：未定

[81: 匿名さん]

>>72
どちらが誠実な不動産屋か判るだろ
どうやったら元町駅まで13分で歩けるんだよ
まぁ5分も歩けばバス停が有るけどな

[82: 匿名さん]

三宮までバス停徒歩5分、バス10分位かな。県庁前から地下鉄乗っても県庁前と三宮は地上までが結構遠いから時間的には良い勝負になりそう。

[83: 匿名さん]

7系統の市バスは朝夕の混雑は凄いよ。
アレに乗るなら歩く方がマシかもね。

[84: 匿名さん]

やはり7番系統のバスの利用者はすでに多いのですね。

この256戸もの大型マンション、永住型を謳っています。
単純に3人家族×２５６と計算したら、770人程の人口増となります。
7番は今でも結構便数はありますが、
このマンションの住人の何％かが利用するとなると...。

それだけの人口増を見込むなら、スーパーくらい出来てもよさそう。
近くのサーバが、スーパー化してくれるだけでも違ってくるかも。

[85: マンション検討中さん]

>81
誠実かどうかあんたがどれくらいのスピードで
歩くなんかできまんねーんだよwww

道路距離/80の端数切り上げ＝徒歩分数。

分速80メートルで歩き信号待ちや上り下りは考慮しない。
これが不動産統一のルール。他の数字は使えないの。

グルーブとの違いはジオのほうが敷地が大きく東側も道路に面しているので
敷地の東南に歩行者用のエントランス作るんじゃないの？

[86: 匿名さん]

じゃぁ実際はグルーブの方が近いんや
グルーブが16分表示
ここは駅に近いところにちょんまいエントランス作って13分表示
実際は敷地がでかい分自分の部屋からやったらグルーブよりさらに時間がかかるちゅうことか
あーしんど
やっぱり無理ぽ

[87: 匿名]

>>86 匿名さん
朝早くからお疲れさん。

[88: 匿名さん]

山の手小学校も、数年後には過密化するという試算も出ているそうで。

このあたりは、人口増に対して、もう少し便利になってほしいですね。


https://www.kobe-np.co.jp/news/sougou/201712/0010822413.shtml

[89: 匿名さん]

小学校減らしすぎたよね。
北野小学校が校舎を残して商業施設になっているから、もう一度小学校に戻せば教室不足は解決するんだがね。
どうかな？

[90: 匿名]

>>89
なぜそんなことができると思うのか疑問。
どういう思考回路してんの（笑）

[91: 匿名さん]

>90
　あそこのテナントはイマイチ。なくても観光は困らん。バスの駐車場という機能の方が重要な施設。
住民税を払っている地元住民のために廃止が妥当。

[92: 匿名さん]

>>87
お前もなー

[93: 匿名]

>>91
ヤバい考えしてんなー（笑）
テナントがいまいちであろうが、観光が困ろうがどうであろうが、人の所有物になった建物土地をどうしようが持ち主の勝手。
また多くの店舗が出店している。
そのあたりを軽く考えすぎ。

[94: 匿名さん]

あれ神戸市の所有じゃあないのか？

[95: 匿名さん]

北野工房の現契約は2020年9月終了のはず。延長しなければよい。

[96: 匿名さん]

駅から遠い物件は後で売るのに苦労する
やめとけ

[97: 匿名さん]

参考になります。

[98: 匿名さん]

神戸小学校区やったら良かったのに

[99: マンション検討中さん]

購入を考えこの掲示板に来ました。

色々論争になっている駅までの時間ですが、気になったので実際に歩いてみました。
一応グーグルマップでは元町駅まで17分と出ますが、坂がかなりきついので行き帰りで大分時間差があります。

私は元町駅からマンション予定地まで16分、マンション予定地から元町駅まで12分、といった結果になりました。

雨などでも大分差はでそうですね。

県庁前駅のマンションから一番近い入り口でグーグルでは12分と出ましたが、私は8分ぐらいでした。
逆はめんどくさくなったのでやっていません。

自分は専業になるので、駅までの距離は別にいいかなって思いましたが、結局スーパーが遠いので悩んでいます。

参考までに

[100: 匿名]

>>99 マンション検討中さん

JR「元町」駅徒歩13分が不動産の表示に関する公正競争規約（表示規約）、これより普通に歩くとプラス５分前後が普通、長い信号も数ヵ所あり、下りは信号無視してかなり小走りだな。あり得ない、ステマだね。

[101: マンション比較中さん]

>>99
ありがとうございます。
毎日だと疲れそうですね(;^_^A

でも30分かかるというのはやっぱり嘘だったのか・・
やっぱり自分でも現地見ないとだめですね

[102: 評判気になるさん]

マンションギャラリーっていつからでしょうか？
今の住居が北区で不便なので気になってます。
価格が気になります。ワコーレさんは見に行きましたが、少し騒音が気になるので、環境良さそうなこちらのマンションに期待です

[103: 匿名さん]

1月20日からモデルルーム優先案内会となっているので、
一般の公開はまだ先になりそうな気がします。
3月上旬が販売開始予定でもありますし、
まだ少し期間があるかなという感じがします。
価格はどうでしょう。
今月中に公開されれば検討者に親切だと思うんですが。
優先案内が済んでからでないと出ないのではと思います。。
駅からは離れてるけど専有面積が広めなので、
価格の予想がつきにくいように思います。

[104: 匿名さん]

某サイトで過去の周辺物件の相場などと照らし合わせてこの物件の予想価格が掲載されていますが、
83万円/㎡＝273万円/坪となっています。
土地の仕入れ価格も高そうなので、現在の相場だとこの立地でも85㎡の間取りで7千万程度になるんですかね。

[105: 匿名さん]

価格表の無い資料が届いても意味が無いので、間を置いて資料請求しようと考えてますが
価格などはどの程度、公表されているのでしょうか？
100㎡以上は億を超える価格帯になるんでしょうかね・・・

[106: 匿名さん]

>>99
貴方は競歩の選手ですか？
普通の人ではありえない速さで歩けるのですね

[107: 匿名さん]

元町駅から話し歩きで約20分、早く歩くことを追求し黙々と約15分、遅い人は25分くらいかかると思う

[108: 匿名さん]

>>104
>>105
この立地でそんな高値で売りだせば苦戦するよ
神戸駅前の某マンションの二の舞いになる
竣工して1年以上たっても完売せず資産価値が下がるばかり

[109: 匿名さん]

元町駅から30分も全くの嘘ではなかったのか…

[110: おっさん]

>>106

男だったら距離的には普通の時間じゃない？

まあ立地とか信号とかは行ったことないから知らんけど。

[111: マンション検討中さん]

ここの物件最寄りにバス停ありますか？あれば私的には特に問題ないかなぁ。なんなら今の方が遠いし。バス便がなくなると困るけど、教えてください。

[112: たけし]

>>111
少しは自分で調べましょう。
ネット環境があれば１分でわかることを
なぜわざわざここで聞く（笑）

書き込む間にわかるでしょ（笑）


近くにバス停はあるけど、路線が微妙な感じ。
でも三宮まで行けるし問題はないかな。

でも県庁前の駅までもここで言われてるほどめんどくさくはないと思うよ。

[113: 匿名さん]

バス便だけでは問題あるでしょう。値段次第です。ここに元町駅前よりも高い5千万以上出す人はあまりいないので、3千万代からあれば買う人もいるでしょう。

[114: 匿名さん]

実際に歩いてみたけど遠いわ～

[115: 匿名さん]

バスがあるやん、バスが･･･

[116: 匿名さん]

駅からこれだけ遠いのに駐車場は100％無いんやね
致命的やわ

[117: 匿名さん]

駐車場が足りないのは困りもんですね、近隣にも月極めは少ないしどうするの？
駅前マンションならともかく郊外マンションで駐車場が100％では無いなんて最近は聞いたことがない。

[118: 匿名さん]

駐車場は180台／256室ですね。
これでは揉めます。
抽選にするのか？高い部屋順に選ぶのか？早い者準か？どうするのでしょう。
建坪率が50％以下なのに工夫すれば256台分ぐらい確保できそうだが？

駅から遠いマンションでこれは致命傷です。

[119: マンション検討中さん]

なんでこんな時期に、こんな辺鄙な場所に大規模建てるんやろ。

都心でもなく、郊外駅近でもなく、都心近郊からバス便で、便利でも環境もさして良くない。

阪神間山の手というより、兵庫区の山腹という方が相応しい立地やね。

周りは少しいくと殺伐としてるで。

昔に仕入れた土地が安かったのかな？利益は見込めるから売るんやろけど、3年はかかるやろね。相楽園東側でも売れ行き悪いのに、大変そやね。

野村まで呼んで売るような物件かいな。まあ、野村呼ばないと売れへんいうことなんやろね。

[120: 匿名さん]

市バスは敬老パス使えるから高齢者には便利ですよ

[121: 匿名さん]

市バス7系統は通勤時間帯は満員御礼やで

[122: 匿名さん]

良いように考えれば、敬老パスだと定期が半額で買えるので、自腹切るなら地下鉄、バスを使うメリットは大きいかな。
悪く思えば、年取ってからのバスは辛い。特に荷物が多く雨の場合。

[123: 匿名さん]

すぐ隣のグルーブ神戸中山手グランテラスが
71.66m²～77.50m²で4,780万円～5,550万円の価格帯なので、この物件も同程度になるんでしょうね。
中央郵便局向かいのパークホームズ神戸 ザ レジデンスと同価格帯といったところなので、
この立地のこの物件を選ぶ理由は乏しいかもしれません。

[124: 匿名さん]

3000後半～の価格設定を視野に入れているよう

[125: 匿名さん]

>>124 匿名さん
格段の魅力はないけどその価格帯ならグルーヴ物件は致命的ですね。

[126: 匿名さん]

この立地ではプレミアム住居以外は60万円／㎡ぐらいでないと売れないでしょうね。
お隣さんは何か勘違いしてるよ。

[127: 匿名]

ランドプランを見たら、ミニショップとキッズルームがあるんですね。

[128: 匿名さん]

ミニショップ＝自販機コーナーやったりして

[129: 匿名さん]

目玉で3,980万円の部屋があると思う。

[130: マンション検討中さん]

グルーヴの方は完売したのでしょうか？物件情報から削除されています。

[131: 匿名さん]

終わったんやと思うで

[132: 匿名さん]

価格発表は未だ？

[133: 匿名さん]

一番安い部屋はいくらですか？

[134: 匿名さん]

モデルルーム見てきました。
8Fの部屋だけ、～万円前半、後半って形で記載されていました。
西向きで4,000万円前半～くらいだったと思います。

[135: 匿名さん]

ほんまに見てきたんか？
それじではさっぱり判らんで

[136: 匿名さん]

正式な価格はまだ未発表なんですよ・・・
全タイプの8階の部屋だけ、目安の金額が書いてありました。

[137: 匿名さん]

8Fを基準にして、あとは人気具合で高層と低層の価格調整をするんでしょうね。
現時点では予定価格を決めかねているのだと思います。

[138: 匿名さん]

家に帰って確認したら、間違ってました。
西向きの8階で4,000万円中～でした。
南、東棟は8階で4,000万円後半～
メモ書きなんで、間違ってたらすんません。

[139: 匿名さん]

>>138さん　
貴重な情報ありがとうございます。
西向きと南向きで価格差がそれ程無いように感じますね。
部屋の広さの情報も合せて教えて頂ければありがたいです。

[140: 検討板ユーザーさん]

となりに和田降参がたつのが屈辱的です。

阪急が買い取って
公園かコンビニかスーパーにしてください。

[141: 匿名さん]

>>139 匿名さん

部屋の広さは、75.96㎡からですね。思ってたより広い部屋が多いと感じました。
南棟は東にふってるので、値段が抑えられてるんでしょうね。実際には東棟が南向きでお値段も高いです。

[142: 匿名さん]

南の公務員宿舎？が気になりました。
MRの模型では透明になってましたが・・・(笑)

[143: 匿名さん]

すぐ隣のグルーブ神戸中山手グランテラスが
71.66m²～77.50m²で4,780万円～5,550万円の価格帯なので、

>>138
これよりはかなり安いと言う事ですね

[144: 匿名さん]

立地が悪いから安くなかったら売れない。

[145: 匿名さん]

新聞にチラシが入ってました、西向き77㎡が3580万円です。
目玉部屋でしょうが既に売れてるでしょうね。

[146: 評判気になるさん]

坪当たり150ですか。
それは安いですね。
全体で180ならなんとか売れるかも。
200超えたら無理でしょう。

相楽園すぐ隣に和田がいくつかありますが
6.7年前で200でしたね。いい時代です。。

[147: 匿名さん]

地下鉄沿線では西区物件よりも有望ですね。

[148: 匿名さん]

西区やポーアイと比べてもな

[149: マンション検討中さん]

住環境なら西神中央やポートアイランドが上でしょう。
住む人も均質で子育てには向いてるでしょう。

こういう中央区端の実質兵庫区の大倉山物件といいのは、いろんな意味で微妙な気がします。

住環境がベストとはいえない近郊の兵庫区近くに住むことに抵抗がなく、とはいえ都心に近くもなく徒歩は辛く、生活施設も少なく、アッパーな場所でもない場所のお安い物件と思えます。

それなら、西神中央やポートアイランドでなくても、王子公園や摩耶、もしくは神戸駅でいいと思うのですが、ここは何が魅力でしょうか。

山の手という響きに反して、現地は近隣はガラの悪さを感じました。

[150: 匿名]

周囲の雰囲気はちょっと寂しいですね。治安はどうなんでしょう？何かご存知の方、居ますか？

[151: 匿名さん]

残念ですが現地から大倉山方面は神戸でも余り柄の良い地域では無いです。
宇治川を下っていけば何となく判ります。
治安は住んだことが無いから判りませんが決して良いとは思えません。

[152: マンション検討中さん]

下山手通、中山手通、楠町があるからね

[153: 匿名さん]

>>151 匿名さん
それでも西神南やポーアイ、その他諸々のプレサンスよりましで、それらにはﾄﾄﾞﾒを刺したのでは。

[154: 匿名さん]

子供が居る、もしくは今からの家庭は注意して下さい
学区も含めて子育てには決して良い環境とは言えません

[155: 匿名さん]

なんとか元町まで歩けてこの値段は安いと思いますよ。
ココは値段で勝負できると思います。

[156: マンション検討中さん]

チラシみたけど安いね。

この辺の治安はそんなに悪くない。
大倉山方面、いかないでしょ。

[157: 匿名]

安いけど間取りがショボいな。

[158: 匿名さん]

近くに中華の学校があるので中国人の購入者が他のマンションと比べて多くなるのは必至
良識ある中国人なら害はないが非常識な中国人が多数住むとマンションの運営上心配ですね
最悪一部がチャイナタウン化して好き勝手に振舞うかも・・・・・

[159: 匿名さん]

>>158
単純な頭だね

[160: 匿名さん]

学区は最近は人気で評判の良い小学校だと、ママさん達が言っていましたが、人それぞれ感じ方が違うのでしょうか。公立は結局学年によってもカラーがあるし、どんな先生に当たるかも運なのかもしれませんね。

[161: 匿名さん]

＞学区は最近は人気で評判の良い小学校だと、ママさん達が言っていましたが

神戸のママさん達がそんなことを言ってたの？
古くから神戸に住んでる私には絶対信じられません
小学校を間違ってるじゃ無いですか？

[162: 匿名さん]

自分も年の離れた兄弟も山の手小にいましたが普通の小学校だと思います。人気があるかはわかりません。
中学については昔は荒れていましたが、最近はそうでもないようです。
中華同文の人たちは外から来る中国の方とは全く違います。自分が知ってる方々に変な人はいません。
治安に関しては基本的に悪くないと思います…たしかに一部注意した方がいい場所はありますが、通らなければ良いと思います。

[163: 匿名さん]

159や162の方は中国人を甘く見過ぎ
中国は領土問題を持ち出した辺りから国防動員法と云う法律を制定しました
簡単に言うと有事の際、日本国内にいる中国人は破壊活動や工作活動に協力しないと厳罰に処せられます
中国人にも良い人はいると思うがチャイナリスクが他のマンションより高いのは事実

[164: 匿名さん]

中華同文に通う家庭を、大挙して押しかけて来る中国人と一括りにするのは違う気がするなぁ。
野村周平もここの卒業生だよね。

[165: 匿名さん]

中国人は中国人
間違えるな！

[166: 名無しさん]

>>165
神戸の人はもっとインターナショナルなマインド持ってるのかと思ってた。国際都市だけに・・・
意外と攘夷尊皇派なんだね

[167: 匿名さん]

山の手小に入れたいからと、引っ越して来た人が周りに何人か居ますし、実際校区は良いと聞きますが。。確かに受験向きの小学校ではないと思いますが、暖かい雰囲気のようです。

[168: 匿名さん]

中国人といっても色々な方が居ますし、私の知っているこの辺の中国の人達は、良い人が多いですね。日本人にもめんどくさい人は大勢居ますし、同じじゃないですか。

[169: 検討者さん]

中国人を見下す人間に、そもそも神戸に生きる資格はない。

[170: 匿名さん]

坪150万の部屋というのは西側の最も条件の悪い部屋の価格でしょうから、
その他の間取りはもっと高くなるんでしょうね。

対して、114㎡の部屋は1億超えと予想を超える価格帯ですね。
この立地で1億超えとなると、40～50坪程度の戸建ても視野に入りそうですね。

[171: 匿名さん]

最上位の部屋は8,000～9,000を予想してましたが･･･
億超えでは手が出せませんので諦めます。

[172: 匿名さん]

一番安い、西向き低層階の部屋を、皆さんどう思いますか？景色にこだわりが無いなら良いのかしら？

[173: マンション検討中さん]

ここは安い部屋から埋まりますよ。きっと。

[174: 匿名さん]

そうでしょうね。旦那が夜、神戸駅から当物件まで歩いたら、人通りが無く怖いと言っていました。やはり立地条件は厳しいですね。

[175: 匿名さん]

この立地で114㎡で億超えは無理やろ
無茶言うたらあかんでな

[176: 匿名さん]

中央区で何とか駅から歩けてこの値段は安いです。
足腰が丈夫になって健康のためにも良いと思いますよ。

>>174
神戸駅からはかなり遠いでしょう？
普通は歩きませんよ。

[177: 匿名さん]

>>176 匿名さん
歩くには遠いし車持つと高いし中途半端じゃない？

[178: 匿名]

逆に、自動車がどうしても必要な世帯には便利ともいえる。徒歩でも元町に行けるし、地下鉄も使えるので子供の通学にも距離はあるが、若いんだから我慢させる。

[179: 匿名]

>>178 匿名さん

はい、詭弁

駅遠は全て不便

駅遠で電動自転車ありきはもっと不便

通学が不便な時点で度を越して不便

元町に電動自転車で15分かけていけるのは便利とは言わない

初めから便利な元町に住むか
住環境の良い住吉や六甲のの駅近に
住めばよい

ここを買う理由なし



環境の良くない近郊の駅遠は絶対悪

[180: 匿名さん]

>>179 匿名さん
病気なのか？そこまでではないだろ。
物件費が違うものと比べられたってどうしようもないし、そこらにはない眺望もある。