リビオ荻窪レジデンスってどうですか？

[マンション比較中さん]

リビオ荻窪レジデンスについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

公式URL：http://www.l-ogikubo.jp/index.html

所在地：東京都杉並区南荻窪一丁目266番1他4筆（地番）
交通：中央本線（JR東日本） 「荻窪」駅 徒歩15分
総武線 「荻窪」駅 徒歩15分
東京メトロ丸ノ内線 「荻窪」駅 徒歩15分
中央本線（JR東日本） 「荻窪」駅 バス8分 「川南」バス停から 徒歩3分 （関東バス「荻窪駅南口」バス停より）
間取：2LDK＋S・3LDK　※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：62.22平米～77.20平米
売主：新日鉄興和不動産
販売代理：住友不動産販売
施工会社：ファーストコーポレーション株式会社
管理会社：株式会社日鉄コミュニティ(予定)

資産価値・相場や将来性、建設会社や管理会社のことについても教えてください。
（子育て・教育・住環境や、自然環境・地盤・周辺地域の医療や治安の話題も歓迎です。）

[1: 匿名さん]

どこに出来るのだろうと思ったら、かなり駅から遠いところということになってきているのでしょうか。環八に近いですが、完全に環八沿いということではない、ということではないでしょうか。
バスが頻繁にやってくるみたいですから、駅まではバスで行けば良いのでしょうねと思いました。
普段のお買い物とか、学校とか、その他はどうなのかは精査していかねばならないです。

[2: 元近隣住民]

>>1 匿名さん

実家が南荻窪です。この物件は完全な環八沿いではないです。一本入ります。確か一方通行の道です。車は十分に通れる道幅です。
この近辺は自転車か車は必須です。最寄りスーパーは環八を世田谷方面に少し行った西友ですね。ここは歩ける範囲。あとはOK宮前店が自転車で行きやすいかな。実家は西荻寄りなので松庵の三浦屋に車で行ってましたね。
杉並の第一種低層地域の物件全般に言えますが、奥さんが専業主婦の世帯向きですね。
あとバスはなあ。。環八が混んでるから時間通りに来ないですよ。

[3: 匿名さん]

バスが2分に1本あったとしても時間が読めないのはキツイです。
徒歩15分だと歩けないことはないけれど、自転車で駅まで行く方法が現実的なところでしょうか。
西友は安めですけど品質はそれなりという印象が強くて。
OK宮前店というのはどのような感じのスーパーですかね？
買い物にはなかなか苦労しそうな感じです。
となると駐車場が6台しかないのはネックになってきそうかなあ。

[4: 元近隣住民]

>>3 匿名さん

>>3 匿名さん
OKはチェーンのスーパーで、西友より品揃えも生鮮の品質もいいです。価格は西友より安いかも。宮前店は客筋もいいと感じました。
南荻窪や宮前に住む場合、車はあるに越したことはないですね。私の実家は家業を都心で営んでいるのですが、父は現役時代車で通勤してましたし母も車で買い物してました。三浦屋が多かったです。
利便性がいいとはいえないエリアですしリセールもあまり期待しないほうがいいと思います。
住んでいて良かったと思ったのは公立小中のレベルの高さです。この物件はギリギリ通学地域外かもしれませんが、荻窪小学校、宮前中学に通わせるために住む方もいるくらいです。大変教育熱心で世帯年収が高い世帯が多いです。伝統的に杉並は教育に関しては西高東低です。
丸の内線が最寄りで五日市街道、環七近辺の公立は今も進学実績は芳しくないと感じます。

[5: 元近隣住民]

あっOKは環八沿いの荻窪駅寄りにもあります！思い出しました！ここが最寄りのスーパーかもしれません。

[6: 匿名さん]

買い物環境は良さそう…ということでいいのかな？
本当に買い物に関しては毎日のことですから、駅の近さとともにとても大切になってくるなと思います。
ただ、ここの場合はその駅の近さ、というところに大きな課題を持ってしまっているなぁ^^;
まあ、バスが充実しているのでそのあたりはいいのかもしれませんね。

[7: 元近隣住民]

>>6 匿名さん おっしゃる通りです。ブランズがほぼ線路沿いの西荻よりに建つようですが、徒歩分数で4分くらい違うかな。あちらより少し遠くてもバスがあることは風雨の時にはありがたいと思います。
またこちらは区民センター、図書館、杉並では最新の体育館がそばにあるので、通勤通学時の交通に折り合いがつけば、暮らしやすいとは思います。

[8: 匿名さん]

周りの施設などの充実ぶりは確かにすごく魅力ではあるのですよね〜。本当にただ1点「駅までの距離」。バスがあるから便利というのは確かにそういう味方がありますが、終バスがいつになるのかなどもチェックが必要です。一定の時間以降は深夜料金がかかってくることもあります。
毎日それがかかるようだとしんどいですので、トータルで見ていく必要があるでしょう。

[9: eマンションさん]

今日チラシが入っていたので少し調べまして、最初良いかなと思ったんですが、借地なんですね。

借地で15分でこの値段。無いですね…。
バスで4分とありましたが、朝の環八で4分なんてありえません。
売れなさそうな気がします。

[10: 元近隣住民]

>>9 eマンションさん
そうか。借地なんですね。それは販売厳しいでしょうね。。先日久し振りに帰省した際荻窪からバスに乗ってみましたが、かなり時間かかりました。4分てバス停までの距離じゃなくて荻窪まで？どんなに空いていても4分はないと思いますね！

[11: 匿名さん]

ここ暮らしやすいかな？
環八の交通音とか、
周りの道が一方通行で出にくいとか、
スーパーまでけっこう遠いとか、
思うけどな。

[12: ななしっく]

バス便で借地権てすごいな…
しかも安くないし。
買ってはいけないマンションを具現化したような物件

[13: マンション比較中さん]

無しですね。。

[14: 匿名さん]

宮前中や荻窪小の学区にマンションが欲しい且つ安くすませたいとかあれば、選択肢になるのでは？

[15: 匿名]

>>14 匿名さん

>>14 匿名さん
桃2神明、または西田しょうけいと荻窪宮前ってそんなに違います？

安くって安くないし…どうしても荻窪宮前出ないとやだという人がいたらいいですね。

[16: 匿名さん]

>15
学校の違いって、視点が間違ってませんか？

14はどの学校が優れているとか話題にしてないですよね。
宮前中や荻窪小の学区に限定するなら、でしょ？

子育てしている人なら14のおっしゃる意味は分かりますよ。

[17: 匿名]

>>16 匿名さん
いや14さんは学区の話題出してたので。そんなに違うものかなと。私自身荻窪小だったので、ここに限定する理由があまり理解できなかったので。

[18: 匿名さん]

15、17は同じ人なのか？
子育てしたこと無さそうですね。
それなら分からないのも仕方無い。

私も16さん同様、14さんの言いたいことは分かりますけどね。

[19: 匿名さん]

ちなみにですが、借地ですとどういった問題があるのでしょうか。
立地はバスを移動手段のメインとする感じでやや大変かもしれませんが、
マンション自体は綺麗で、間取りもそれほど悪い感じはしないと思いました。

[20: 匿名さん]

売りにくいこと。抵抗がある。かな？

[21: 匿名さん]

借地の話をいったんおいといて、
新築で、
綺麗でなく、
間取りいまいち、
そんなマンションありますかね？

とすると、
自分の物になる所有権
借りている借地権
というだけで、けっこうな差になると思いますね。

売る人はプロですから、
デメリットの分だけ値段に反映させるでしょうね。
物の価値≒値段ですから。

他のマンションと比べて多少安いくらいなら、
その程度のデメリット。
劇的に安いなら、劇的なデメリットなのでしょう。

[22: 匿名さん]

設備や仕様、セキュリティなどの部分についてはまだ公開されていませんね。実際に室内がどういったクオリティに仕上がっているのか気になります。
新宿駅や東京駅までの移動時間は早くて良いですが、いかんせん駅まで15分というのが大変ですね。
バスを使って荻窪駅へ向かっても、徒歩で荻窪に行くのと、大きな差があるように思えませんので、
中央本線や総武線を使うのがメインになりそうでしょうか。

[23: 匿名さん]

でも、確かに、定期借地でこの価格って高いですね。って思います。これなら、築２０年～２５年の物件を買っても良いかも。でも、まあ南荻窪にはそのような物件は無いので、高井戸、成田西に行かなければなりませんが

[24: 匿名さん]

見ていると南向きで第一種低層住居専用地域ということを前面に売り出しているなぁと思いました。
高くなる要素前面！という感じです。低層のマンション自体がかなり価格は高くなりやすいですが、
借地ということで価格面でかなり反映されているのであれば、
それはお得になると思いますが。

[25: マンション検討中さん]

営業マンの方、必死にご苦労様です。

[26: 匿名さん]

プラウド杉並高井戸サウスが陽当たり良さそうで良いのではないかと思いますが、どうでしょうか？

[27: マンション検討中さん]

行かれた方いかがでしたか？
やはり後の事を考えなくていい、お年寄りの検討が多いのでしょうか？

[28: マンション検討中さん]

>>27
私たちは30代ですが、同じくらいの世代の方が多い印象を受けました。
価格が手頃なので、それもあるのかもしれません。

[29: マンション検討中さん]

>>28 マンション検討中さん

ありがとうございます。私も見に行ってみます。

[30: マンション検討中さん]

南向きは環八の車の音うるさそうですか？

[31: マンション検討中さん]

時間帯によりますが、思ったよりうるさくなかったです。
現地で確認されてはいかがですか？

[32: 匿名さん]

何度か通ってみましたが、残念ながら、静かな時間帯には遭遇できませんでした。

[33: 匿名さん]

T2等級？のサッシを入れてるそうですね。

[34: 匿名さん]

ブランズ南荻窪は最上級の等級レベルのサッシだそうです。

[35: 匿名さん]

>>34
最上級というと二重サッシになってしまうのでしょうか。線路が近いから仕方がないのかな。

[36: 匿名さん]

線路が近いところだと二重窓になっているマンションもあると聞いたことがあります。
ここはどうなんだろうなぁ。
サッシの素材自体で遮音性を上げているのか、二重サッシにしているのかまではわからないですが
何らかの対策が取られないと煩く感じられてしまいます。
二重サッシだったら断熱性も高いんだけれどなぁ。

[37: 匿名さん]

複層ガラスについては、断熱効果があって結露を防止できるということでついているようです。防音目的ではないとのことなのかな。おまけみたいな要素である程度の防音はできるのかもしれないです。
TESの浴室乾燥がついているのですが、ここはエネファームがついているのでしょうか。特に記載がないのでただ単にガスを使ってということなのか。

[38: 匿名さん]

サッシの遮音は期待できないということでしょうか？

[39: 匿名さん]

サッシもどういうものを使っているかですよね…
単純に二重サッシだったら遮音性は出てくるとは思いますけれど。あと樹脂サッシも遮音性はあるというふうに調べたら書いてありましたので
どういう素材で作っているのか、構造なのかを確認すればわかると思いました。
ペアガラス使っていてもサッシが普通のものだと効果が若干影響してしまうというのは聞いたことがあります。

[40: 匿名さん]

ここは複層ガラスを使っているということですが、断熱重視ということです。
今の季節だと結露はしないっていうことなのでしょう。
結露って取るの大変…。
ただ24時間換気だと、そもそもそれで空気代わりと乾燥するから結露をしにくいよ。みたいなことを聞いたことがありました。
複層ガラスにすることでそれがより強化される形になるのでしょうか。

[41: マンション検討中さん]

ちなみに駅反対物件のティサージュ荻窪はいかがですか。

[42: 匿名さん]

>>41 マンション検討中さん
行かれたらびっくりします。高いです。

[43: 匿名さん]

>>ティサージュ荻窪

スーモに価格があったので調べてみました。2LDKから3LDK、4900万円台から7900万円台。一番安くて低層階だと4900万円だということだと思うので、割高です。

販売は2018年1月下旬からとのことみたいですが、もうそろそろ何日に先着申し込みか発表がある頃でしょうか。もう1月も中旬になってしまいましたよね。

入居は3月。かなりタイトなスケジュールです。もう着工されているんでしょうか。

[44: 匿名さん]

ティサージュ荻窪が高いっていっても、
所有権だし、
見晴らしいいし、
周辺お店も多いし、
そんな条件を比較考慮すると、
リビオ荻窪レジデンスよりも
高いのは仕方ない気がしますよ。

[45: 匿名さん]

ここの場合借地権の譲渡に関しては、承諾料がいらないということが書かれていました。駅までかなり距離のあるところなので、
あまりそもそもが賃貸に出そうという風に考える人も多くないんじゃないか、と言うのはありますよね。
地代 4,890円〜6,050円
原状回復積立金 3,450円〜4,270円
固定資産税よりは低い額なのでしょうか。

[46: 匿名さん]

借地権のマンションの場合は、固定資産税と地代を比べてみてそれでどれくらいお得になるのかというところを見ていく形になるのでは。
固定資産税に関しては、営業さんが情報を持っている可能性もありますので
話を聞いてみて、おおよその金額を知るのは大切なことなのではないかなーっておもいました。

[47: マンション検討中さん]

荻窪駅近くで新築建てる土地ないし、駅から10分以内だとすごく高くなるので妥当な線かと思います。借地権も60年後に建て替えしてまでまだ住み続けたいと思わず割りきればむしろメリットかなと。
郊外で徒歩15分は有り得ないけど、荻窪駅使えて、一応徒歩圏内なので、シティテラスとかで7000万出せない私には妥協点かなと思ってます。

[48: 通りがかりさん]

独り言を言う営業マンが最近多いですね。

[49: 匿名]

>>48 通りがかりさん

何を指して言ってます？
営業マンが言ってるという根拠は。

[50: 匿名さん]

所有権の場合と、借地の場合、どれくらい固定資産税が違うんでしょうか。地代もずっと払っていくものだと思いますが、固定資産税もそうですよね。建物の部分については、年月が経つと下がっていきます。固定資産税も下がるというかたちになりますけれど…
ただ、所有権で買うよりもずっとお得に買うことができれば、まだ良いのかも？

[51: 匿名さん]

先日内覧に行きましたが駅15分、定期借地権でこの値段であればセンチュリー荻窪でも良い気もしてしまいます。

[52: 匿名さん]

定期借地といっても62年なんですよね。
62年だと、もうその頃は建物自体が建て替えという話になっていそうな予感。
気になるところがあるとすれば、地代の件になるかと思います。
所有権物件で固定資産税がかかる場合と、土地は定期借地で建物のみ所有権の共有の場合の固定資産税＋地代
どちらがお得になるのでしょうか。

[53: 匿名さん]

定期借地の家のメリットが全くわかりません。そこにどうしても住みたいという理由があれば借地権でも購入すべきだと思いますが、ここは駅から遠く、値段も高いので借地権を買ってまで住みたいとは思えないです。所有権であれば、マンション売却時に残存価格が残りますが、借地権は年数が経てば価値はほぼ無くなります。結局地主の安定収入に利用されてるだけな気がしてしまいます。借地権はお子さんのいらっしゃらない家庭にはオススメと言われますが、私個人としては所有権物件を持った上、銀行のリバースモーゲージを利用する方が良いと思います。

[54: 匿名さん]

>>53 匿名さん

この家は高過ぎでしょ。定期借地権にしてはメリットが無さすぎる価格帯ですね。

[55: マンション検討中さん]

今って結構売れてますか？

[56: 匿名さん]

年間の資産が経費としてかかってしまうのは大変ですね。
その負担を考えて選ばないと失敗しそうです。
物件の情報はできる限り客観で選んだほうがいいと感じました。
そのほうが失敗しなくて安心できると思います。

[57: マンション検討中さん]

駅から遠いし、借地権のメリット全く0。
そもそも借地権という選択肢は私にはありませんでした。

[58: マンション検討中さん]

南荻窪は富裕層の住む地域と聞いていますが、値段設定的にはこんなものなのでしょうか。
定期借地権であり、駅から遠く、利便性を考えると、高過ぎると思うのですが。。

[59: マンション検討中さん]

ここ、あと何件空いてますか？

[60: 匿名さん]

気づいたら残り1戸ですね。

[61: デベにお勤めさん]

完売ですね！